2011年平谷马坊商业项目营销报告

北 京 嘉 厚 平 谷 马 坊 商 业 项 目 营 销 报 告 2011 年 3 月 北 京 嘉 厚 报 告 思 路 2010北京房地产市场 运行分析 房地产政策解析 马坊项目分析 马坊项目营销策略阐述 宏观经济环境 行业运行数据统计 政策解读 重点城市政策解读 销售面积及营销金额说明 销售价格制定 销售节奏控制 销售模式确定 营销费用比例 有效客户分析 北 京 嘉 厚 2010北京房地产市场运行分析 宏观经济环境 居民收入 宏观经济环境 季度 地区生产总值 （亿元） 增速 （ %） 一季度 3117 季度 三季度 2010年 12010年，北京市 1 中三季的增速与二季度相比略有减缓。三季度全市 1 1 1 1 5 . 01 1 8 6 5 . 99 8 4 6 . 86 9 6 9 . 5 8 1 1 7 . 81 2 . 1139 . 11 0 . 11 4 . 50500010000150002005年 2006年 2007年 2008年 2009年05101520亿元 %地区生产总值 比上年增长北京市 2009年 2008年增长 2008年 1115亿元，比 2007年仅增长 受次贷危机影响， 2008年 北京市 2005年 按常住人口计算， 2009年北京全市人均地区生产总值 突破万元大关，达到 10314美元，比上年增长 数据来源：北京统计局 5616653080589618103140200040006000800010000120002005年 2006年 2007年 2008年 2009年2010年，北京市前三季度 幅上扬态势 。 2005除 2008年以外，以较快的速度增长， 年增长速度在 10%以上 2005元） 居民收入 宏观经济环境 截止 11月， 2010年北京市城镇居民人均可支配收入为 26719元人民币，同比去年同期上涨 了 其中，人均工资性收入比上年上涨了 人均数额为 21009元人民币。 2005北京城镇居民人均可支配收入持续增长，生活水平持续提高。 2009年城镇居民人均可支配收入达到 26738元 ， 比 2008年增长 名义增速）。 农村居 民人均纯收入 11986元， 比上年增长 名义增速）。 2009年城镇、农村居民恩格尔系数分别为 比上年下降 分点。 城乡居民居住水平继续提高 。 17653199782198924725267381 2 . 9 1 3 . 21 3 . 91 2 . 48 . 10500010000150002000025000300002005年 2006年 2007年 2008年 2009年051015元 %可支配收入 比上年增长20051198678608620 9559107479 . 69 . 71 0 . 9 1 2 . 41 1 . 50500010000150002005年 2006年 2007年 2008年 2009年051015元 %可支配收入 比上年增长2005居民收入 宏观经济环境 月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 006年 2007年 2008年 2009年截止 11月， 2010年北京市 季度受宏观经济型势影响，月度增幅较大。 纵观 2005年以来的数据， 2009年北京市居民消费价格比 2008年下降 但仍处于高位。在 2007年 5月以前，我国的这一价格指数一直稳定在 100是 自从 2007年 5月以后，这一指数开始飙升，表明通货膨胀压力增大。 在最新公布的 2010年第一季度经济运行数据中， %，其中， 虽然比 2月份有所回落，但是仍然处在高位。 由此基本可以判断，通货膨胀是目前我国经济中存在的主要问题，控制通货膨胀也将是管理层未来一段时间的首要任务。 居民收入 北 京 嘉 厚 2010年，北京市地区生产总值前三季度一直呈现出 小幅上扬态势 。 居民可支配收入： 2010年北京市城镇居民人均可支配收入为 26719元人民币， 同比去年同期上涨了 。 2010年北京市 稳上涨态势 。 宏观经济环境解析小结 北 京 嘉 厚 2010北京房地产市场运行分析 行业运行数据统计 土地市场 新房市场 商品房市场供需 商品房市场成交 商品房成交类型 住宅、别墅、写字楼、商业成交数据 行业运营数据 房地产开发投资（亿元） 年份 1同比（ %） 1同比 (%) 2006 007 2008 2009 2010 住宅开发投资（亿元） 1同比（ %） 1同比 (%) 2006 007 5,40% 2008 2009 2010 2010年，截止于 11月底北京市房地产开发投资总计 已超 2009年全年投资额 而同比数值 更是高达 其中， 住宅项目的开发投资达 元，同比去年同期上涨了 纵观 2006资基本上 呈现了逐年上涨的趋势。 2006007年 2008年 2009年2006宅项目投资在 2007年到达阶段性顶峰 后，在随即的两年内持续下滑。从 10年 11月的数据来看， 2010年的住宅投资额将成为一个新的顶峰。 土地市场 新房市场 开发投资完成额 行业运营数据 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年商品房土地建设用地面积供需比8793 3 2 . 4 11 4 1 3 . 6 16 0 0 . 6 3 6 5 2 . 5 81 0 9 6 . 2 15 8 8 . 6 19 1 1 . 5 35 8 8 . 6 17 6 3 . 6 61 . 50 . 51 . 21 . 610500100015002006年 2007年 2008年 2009年 2010年00 . 511 . 52供应建设用地面积（万） 成交建设用地面积（万） 供需比商品房土地成交的建设用地面积从供应上看， 2008年的供需 矛盾较为明显，供需比为 1，供不应求。 而其他年份供 应和成交土地的面积均逐年上升。 主要原因是 2008年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步 伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为 2007年 的存量。 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年成交商品房土地规划建筑面积供需比1 7 4 8 . 7 11233 1 2 5 4 . 89 4 5 . 3 36 7 2 . 9 51 8 5 7 . 5 73 0 2 2 . 89 4 5 . 3 31 6 2 0 . 42 1 5 8 . 111 . 40 . 51 . 81 . 1010002000300040002006年 2007年 2008年 2009年 2010年00 . 511 . 52规划供应建筑面积（万） 规划成交建筑面积（万） 供需比2006年 别为 1： 1、 1、 1、 1和 1。 2010年的商品房土地成交市场供应，一部分来源于 09年的 存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供给。 2011年 的商品房土地呈现供需两旺，且供大于求的情况。 土地供需 土地市场 新房市场 行业运营数据 2010年居住类用地占全部商品房用地的 半数以上，而商服金融和综合性用地则 分别占了 住类商服金融类综合其他2010年居住类用地拿地金额共计 元，占全部商品房拿地金额的 61%，比例 略高于面积占比的 住宅拿地的楼 面价略高于全部非工业用地的拿地楼面价 均值。 务金融类 综合 其他土地市场 新房市场 2010年土地用途分析 行业运营数据 土 地 市 场 小 结 市场供求： 土地整体供过于求，供求比达到近五年来的最大 年度成交： 较往年“量价齐升”，成交金额 /均价逐年稳步攀高。 月度成交： 2010年 411月份成交建面 爆发式增长，单月达到 区域成交： 2010年居住类用地近郊区域成交旺盛，热点区域在房 山、顺义、昌平、通州。 行业运营数据 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年北京市商品房供需走势0 . 90 . 81 . 30 . 60 . 80200040000 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 21 . 4万平米 %供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 面积供需比供应面积（万平方米） 2 2 3 4 . 5 1 1 8 2 0 . 0 8 1 8 4 4 . 7 6 1 5 4 6 . 8 2 1 5 1 5 . 4 7成交面积（万平方米） 2 5 0 7 . 4 4 2 3 5 3 . 5 3 1 4 1 2 . 5 8 2 5 4 3 . 9 5 1 9 1 9 . 4 9面积供需比 0 . 9 0 . 8 1 . 3 0 . 6 0 . 82006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年近五年来商品房除 08年供需比为 它都小于 1，供不应求； 07年供应同比下降 主要因为 06年“ 70/90政策”的出台，使较多开发商拉长报批报建的周期，造成市量不足； 08年 同比微涨 全球性的金融危机开发商资金紧张，增加供应量，以快速回笼资金； 09同比下 降 主要因为 08年大量开发商拿地比较少。 2010年供需求相对稳定，供需比为 07年相等。 商品房市场供需 土地市场 新房市场 行业运营数据 近五年来商品房成交整体上处于量跌价 升的走势； 成交面积 07、 08、 10年都呈现 负增长，同比分别下降 0%、 但是 09年在国内经济快速回暖和宽松的调 控政策下比 08年出现大幅度增长，同比增 长 而相比 06年基本持平；成交均 价节节攀升，但 08年和 09年增长幅度有所 下降，主要因为经济危机的影响和后奥运 时代。 2010年量跌价升，成交量同比下降 成交均价同比上升 10年经 历了史上最严厉调控年，新国十条”“京 二十条”和“新国五条”，成交量进入深 度观望，成交均价在高位运行。 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年北京商品房成交走势2 5 0 7 . 4 42 3 5 3 . 5 32 5 4 3 . 9 51 4 1 2 . 5 81 9 1 9 . 4 98920122032089315140138810500100015002000250030002006年 2007年 2008年 2009年 2010年0500010000150002000025000万平米 元 / 平米成交面积（万平米） 成交均价（元/ 平米）2 0 0 7 - 2 0 1 0 年北京商品房成交面积和均价同比 % 1 0 %8 0 . 1 0 % . 1 0 %3 7 . 9 0 %3 6 . 8 0 %1 3 . 7 0 % 9 . 1 0 %- 6 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2007年 2008年 2009年 2010年成交面积同比 成交均价同比商品房市场成交 土地市场 新房市场 行业运营数据 商品住宅成交面积占比下降 10%;主要是由于 4月新政的出台，有效抑制炒房和投机性购房的 需求，而房价又高于刚性需求承受能力，因此成交量出现大幅下降，直到 8月、 9月成交有所 回暖，但是国家又出台 交复苏的火苗被扑灭，因此成交量整年都处于低位徘 徊。 办公和商业成交面积占比分别上升 其中商业的上升幅度大于办公； 主要是由 于大的经济环境的好转，北京国际城市定位的确定和北京城市规划落地等利好因素。 2 0 0 9 年北京商品房住宅、宅 办公 商业2010 年北京商品房住宅、宅 办公 商业商品房成交类型 土地市场 新房市场 行业运营数据 住宅市场 2006除 2008年供应大于需求，供需比为 它年份供需比都小于 1，商 品住宅整体上供不应求； 08主要由于金融危机导致购买力降低，和 07年宏观 政策调控的滞后作用，从而是 08年达到供需比的最大值 着国内经济 的快速回暖，和政府一系列救市的调控政策，导致 08年刚性需求被压制的需 求集中释放，造成 09年的供需比达到五年来最低。 土地市场 新房市场 行业运营数据 住宅市场 土地市场 新房市场 城八区整体上供需比小于 1，供求矛盾突出 ；由于城区已经开发完毕，没有土地供应，从而除朝阳有新增供应外，其它区域基本没有供应，导致 供需矛盾加剧。 近郊区除顺义区供不应求，门头沟供求比为零，其他区域供大于求； 由于规划利好，知名房企进驻大兴、通州等，带动区域房地产市场的发展， 许多新盘纷纷入市，大幅增加市场供应量，但是由于区域的陌生、配套不成熟和房价高于大部分消费者的心理预期，所以导致供过于求。 远郊区供需基本持平； 由于离市区交远，房地产市场的开发商和消费者基本都是以当地的为主，所以供需基本稳定。 城八区 近郊区 远郊区 2010年 北京 各区域商品住宅供需情况 行业运营数据 住宅市场 土地市场 新房市场 量：城八区朝阳区一枝独秀，近郊 区共同发力，远较区密云区相对优 势； 朝阳区成交面积 260万平米，占 市总面积的 25%，主要因其项目比较 多导致，近郊区五大区域成交 488万 平米，占总成交面积的 47%，因为今 年为刚需的市场，而近郊区为刚需 的主要供应区。 价：城八区中东城最高，近郊区中 昌平最高，远郊区中怀柔最高； 东 城区的成交为 39997元 /平米，昌平 区成交均价 17082元 /平米，怀柔成 交均价为 11010元 /平米，平谷成交 均价 7000元 /平米。 城八区 近郊区 远郊区 2010年商品住宅区域成交量价走势 行业运营数据 住宅市场 土地市场 新房市场 五环以外出成为成交量的绝对主力，均价梯度拉大， 差额为 9000元； 五环以外共成交 702万平米，占总成交面 积的 67%，其中五环 六环成交 比为 45%，六环以外成交 227万平米，占比为 22%；均价四环 五环和五环 六环的均价差额最大，为 8683元 /平米。 各环线呈现：量跌价升，五环 六环成为成交量抗跌力 相对较强，成交均价上涨相对较快； 成交量抗跌相对强的 环线区间为五环以外，五环 六环成交量同比下降 40%， 六环以外成交量下降 23.%；成交均价上涨较快的两个环线 区间为三环 四环，同比增长 61%，和五环 六环，同比 增长 57%。 行业运营数据 土地市场 新房市场 住宅市场 2010年各户型面积区间供需情况 投资客和改善性需求被有效抑制； 120 150平米的户型供需比最高为 50 200 平米和 50 90平米户型的供需比第二高 者主要针对改善性客户、后者主要 针对投资性客户，供需比居高表明这两部分 客户被限购令、提高首付、加息等一些调控 政策拒之门外。 刚需客户得到部分释放； 90 120平米户 型的供需比为 需比与其他户型面积 相比较适中，主要是因为 2010年近郊区大 兴、房山和通州等刚需产品的低价入市满足 一部分刚需客户。 户型面积两端的供需基本持平； 50平米 以下户型的供需比为 200平米以上户型 的供需比为 者的总价低，并且大部 分为首置，因此受政策的影响有限；后者为 高端产品，针对的客户资金实力雄厚，大多 一次性付款，也受政策的影响有限。 行业运营数据 土地市场 新房市场 写字楼市场 2 0 0 6 - 2 0 1 0 4 . 9 0 % . 8 0 %- 0 . 3 0 %- 1 7 . 7 0 %0100200300400 . 500 . 511 . 52供应面积（万平米） 成交面积（万平米）面积供需比 套数供应同比供应面积（万平米） 2 9 4 . 4 6 1 7 9 . 2 8 2 2 6 . 6 1 1 7 6 . 8 3 1 4 8 . 4 8成交面积（万平米） 2 2 6 . 2 2 5 2 . 2 2 1 5 3 . 4 4 2 8 1 . 0 2 2 6 5 . 4 8面积供需比 1 . 3 0 . 7 1 . 5 0 . 6 0 . 6套数供应同比 - 4 4 . 9 0 % 5 6 . 8 0 % - 1 7 . 7 0 % - 0 . 3 0 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年受到全球性金融危机的影响， 2008 年以后供需持续走低； 北京写字楼两 大主要集聚地金融街和国贸，其中国 贸是外企分公司分布比较密集的地 方，因此在欧美的总部受到危机的影 响，直接制约分公司在北京的发展。 2010年供需继续维持 2009年的势 态，供需比为 在中国经济持续 向好，以及北京将建设世界城市的利 好推动下，京城写字楼市场逐步转 好，但是开发的滞后性和 2010年严厉 的调控政策，使得需求量和供给量继 续萎缩。 行业运营数据 土地市场 新房市场 写字楼市场 近 5年成交面积、金额和均价，除 2008年呈现上涨趋势； 2008年主要是由于世界经济危机的影响和2007年严厉调控政策的滞后性，导致成交面积和金额下降； 2010年成交面积和成交金额成反方向变动； 主要由于成交面积微降，但是成交均价继续上涨，从而导致成交金额上涨； 2006 2010年写字楼市场成交走势 2007 2010成交面积和成交均价同比 行业运营数据 土地市场 新房市场 商业市场 2 0 0 6 - 2 0 1 0 50100150200250 . 500 . 511 . 52供应面积（万平米） 成交面积（万平米）面积供需比 套数供应同比供应面积（万平米） 2 2 9 . 7 7 2 2 3 . 8 1 1 7 2 . 8 5 1 3 5 . 4 9 7 1 . 2 9成交面积（万平米） 1 2 5 . 3 8 2 0 2 . 6 2 1 5 9 . 1 1 2 1 7 . 7 1 2 3 6 . 8 2面积供需比 1 . 8 1 . 1 1 . 1 0 . 6 0 . 3套数供应同比 - 4 4 . 6 7 % - 1 4 . 5 3 % - 2 0 . 7 5 % - 3 4 . 1 9 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年面积供应逐年递减、面积需求随政策和经济 的波动而波动、面积供需比 2008年以后小于 1； 面积需求 2009年最高，主要是由于经济的 快速复苏和 2008年国家 4万亿的投资，第二高 峰是 2007年，主要是由于经济环境的利好， 导致租金的上涨和空置率的降低，从而吸引 需求量增加。 2010年供需矛盾加剧，供需比降至五年来的 最低点 主要由于 10年严厉的调控政策， 开发商拿地成本的增加，造成供应下降幅度 增加，但是随着国内的经济继续向好，从而 稳定一部分需求。 行业运营数据 土地市场 新房市场 商业市场 20062007 2010年商业成交面积和成交均价同比走势 近五年成交面积和金额整体上上升趋势； 2007年要由于奥运利好的提前释放， 2008年全球经济危机造成其微降， 2009年经济的回暖和宽松的政策造成其回暖； 2010年由于严厉的调控的政策造成回暖的势头被无情抑制。 成交均价小步上升； 主要由于中国经济稳定增长的大背景和大力发展第三产业。 成交套数呈平“ U” 型， 2008年为“ U” 底部。 2010年商业市场量跌价升； 成交面积 同比上升 成交均价 21465元 /平米，同比上涨 主要是由于经济利好和项目银河 交，拉高整体均价，其均价 80983元 /平米，成交金额 整体销售额的 行业运营数据 土地市场 新房市场 别墅市场 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年别墅市场供需走势1 . 50 . 72 . 70 . 70 . 9010020030000 . 511 . 522 . 53供应面积（万平米） 成交面积（万平米） 面积供需比供应面积（万平米） 1 7 8 . 1 2 1 0 9 . 5 4 1 7 5 . 3 5 1 4 3 . 3 3 1 1 1 . 0 2成交面积（万平米） 1 1 7 . 2 8 1 4 8 . 7 7 6 5 . 6 6 2 0 1 . 7 4 1 2 1 . 5 4面积供需比 1 . 5 0 . 7 2 . 7 0 . 7 0 . 92006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年近五年除 2008年供求矛盾比较激烈，供需 比为 它年份相对较平稳 ； 2008北京 别墅市场逆势供应量大增，与 2007年相比增 长 主要 2008年奥运会的利好，提高 消费者的预期。 2010年别墅市场供需基本持平，供需比为 供应量和需求量有所下降； 供应面积 为 比下降 需求面积 为 比下降 主要由 于受房地产政策影响，众多别墅项目延迟了 开盘时间，从而造成供应幅度和成交量均有 一定减少。 行业运营数据 土地市场 新房市场 别墅市场 2010别墅市场年度成交走势 2010年别墅市场成交面积和均价同比 成交面积波动较大，呈现倒“ W” 形状； 2008年处于最低点，成交面积为 比增长 2009年处于最高点，成交面积为 比增长 成交均价震荡上升，呈现“勺子”形状； 2009处 于“勺”底部，成交均价为 17444万 /平米，同比 下降 11%，主要由于结构性调整和以价换量； 2010 年别墅均价达到最大值 24309万 /平米，同比增长 16%。 2010年别墅市场“量跌齐升”， 主要是受 政策影响，加上成价格上涨，成交放缓。 行业运营数据 2010年北京市场总结： 供求关系 ：供应和需求量达到近五年的最低水平，供求基本持平。 量价关系： 量价向两极发展，成交量达到近五年最低点，而成交均价达到近五年最高 点 客户购买实力增强，但需求被压抑。 量价变化： 与全国趋势相同，新政主要打击成交量，且下半年影响逐渐减弱，成交均 价始终保持稳步上涨趋势。 物业类型 ：成交占比同比出现一降二升现象，商品住宅占比下降 10%，办公和商业占 比分别上升 商业上升幅度大于办公。 客户群体： 整体成交均价达到 23700元 /平米，高端消费和投资成为庞大群体。市场 产生分化，出现泛高端市场局面。 新房市场小结 2010 年 至 今 房 地 产 政 策 环 境 解 析 政 策 解 读 北 京 嘉 厚 政策解读 全国政策要点 类别 时间 部门 政策 主要政策细节 土地 政策 2010年 3土资源部 整治用地 1、确保不低于住房建设用地供应总量的 70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设 ,严格控制大套型住房建设用地 ,严禁向别墅供地； 2、规范开发商拿地付款方式。 3土资源部 暂停招拍挂 1、暂停热点地区高价土地的交易 ,以稳定土地市场 ,改进土地交易方式 ,控制非理性土 地竞价 ,设立地价合理区间。 2、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。 3土资源部 土地供应 1、用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。 2、进一步明确年度房地产用地的供应总量，并适当增加总量。 3、探索在坚持完善招拍挂制度的同时，能有效控制房价地价的政策和措施。 房地产政策 2010年 1务院办公厅 国十一条 1、增加保障性住房和普通商品住房的有效供给； 2、合理引导购房消费抑制投资投机性购房需求； 3、加强风险防范和市场监管； 4、加快推进保障性安居工程建设； 5、落实地方各级人民政府责任。 3资委、银监会 央企退出 1、国资委 3月 19日通知，责令 78家不以房地产为主业的央企限期递交退出方案。 2、银监会表示，停止对 78家不以房地产为核心主业的中央企业新增授信。 4务院办公厅 新国十条 1、统一思想，提高认识； 2、建立考核问责机制 ； 3、实行更为严格的差别化住房信贷政策 ； 4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 ； 5、增加居住用地有效供应 ； 6、调整住房供应结构 ； 7、确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务 ； 8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管 ； 9、加大交易秩序监管力度 ； 10、完善房地产市场信息披露制度 。 9土资源部 加强房地产市场 调控 1、统一思想，加强部门协调配合。 2、强化住房用地和住房建设的年度计划管理。 3、加快推进住房用地供应和建设项目的审批。 4、严格住房建设用地出让管理。 5、加强对住房用地供地和建设的监管。 6、加大违法违规行为清理查处力度 。 2011年 1务院办公厅 新国八条 1、进一步落实地方政府责任 ； 2、加大保障性安居工程建设力度 ； 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 ； 4、强化差别化住房信贷政策 ； 5、严格住房用地供应管理 ； 6、合理引导住房需求 ； 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 ； 8、坚持和强化舆论引导 。 政策解读 北京政策要点 时间 部门 政策 主要政策细节 2010年 2京市住建委 12家单位 北京十一条 （回应国十一条） 1、增加保障性住房供应比例； 2、加强供地未开工项目的管理； 3、严格二套住房购房贷款管理，对二套住房贷款严格执行不低于 40%首付比例； 4、个人销售普通住房营业税和个人住房转让营业税免征时限由 2年恢复到 5年； 5、取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当 3日内一次性公开全部房源。 4京市住建委 12家单位 京十二条 （回应 新国十条） 1、进一步统一思想，提高认识 ； 2、坚决抑制不合理住房需求 ； 3、增加住房有效供给 ； 4、加快保障性安居工程建设 ； 5、加强市场监管 。 3资委、银监会 央企退出 1、国资委 3月 19日通知，责令 78家不以房地产为主业的央企限期递交退出方案。 2、银监会表示，停止对 78家不以房地产为核心主业的中央企业新增授信。 2011年 2京市人民政府 办公厅 京十五条 （回应 新国八条） 1、进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平； 2、 2、建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系；3、大力发展公共租赁住房 ； 4、严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人 所得税征收政策 ； 5、实行差别化土地增值税预征率 ； 6、加强对土地增值税清算情况的监督和检查 ； 7、各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 政策 ； 8、增加住房用地有效供应 ； 9、加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 ； 10、继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起， 对已拥有 1套住房的本市户籍居民家庭，持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5年 (含 )以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购 1套住房 (含新建商品住房和二手住房 )；对已拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续 5年 (含 )以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房 ； 11、加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位 ； 12、各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务 ； 13、发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位 ； 14、进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核 ； 15、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导 。 政策解读 货币政策 时间 部门 政策 主要细则 2010年 2积金管理处 二套房公积金贷款首付比例 购买“二套住房”申请公积金贷款（含个人住房组合贷款），贷款首付比例不得低于 40% 3行 取消首套房利率 7折优惠 四大国有银行已全面收紧首套房首付两成利率 7折的优惠政策。 4政部 首套房契税优惠收紧 财政部下发文件明确首次购买普通住房契税优惠政策问题：联名购买 90 平方米及以下普通住房中的任何一位购买者只要已有购房记录，便不可再享受首套优惠。 4务院 二套房贷款利率上调 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 4务院 贷款购房首付比例上调 购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 1112行 存款准备金利率上调 12月 20日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 年已 6次上调存款准备金率。大型金融机构存款准备金率调整至 小型金融机构存款准备金率调整至 10行 加息 金融机构一年期存款基准利率上调 高到 一年期贷款基准利率上调 现行的 高到 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 12行 加息 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 其他各档次存贷款基准利率相应调整 。 2011年 1行 存款准备金利率上调 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 2行 存款准备金利率上调 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 2行 存款准备金利率上调 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 政策解读 政 策 解 读 小 结 抑通胀和调楼市成为当前中国社会经济两个最炙手可热的主题。央行出人意料 的启用加息，说明通胀问题不再是经济隐患而是显疾。 对于楼市而言，调控已经贯穿了整个 2010年。 体房地产市场 进入观望期，但 7月底调控政策的利空被消化， 8、 9月份楼市呈现反弹态势； 过提高置业门槛来达到调控楼市的目的，由于 市场需求积压太久， 11、 12月份市场成交量仍处于较高水平，市场受新政影响 不大。 从市场调控的反馈结果来看，开发商面临着较为严峻的政策风险，但市场风险 相对较小。 政策解读 政 策 解 读 之 限 购 令 分 析 限购作为行政调控手段，对楼市成交量的影响是立竿见影的，从已限购的城市 来看，短期内就能够迫使成交量大幅下降，部分资金实力不强的中小型开发商 所开发楼盘销售均价下滑。 11年的限购是国家、地方政府实施的防御性政策，目的不在于遏制已经形成的 销售价格，使销售均价一路下滑至几年前水平，而是在于防御未来房价的过快 上涨。 由于普通住宅房屋购置受限，因此商业地产项目形成了新的关注焦点。从目前 北京商业地产项目的销售状况来看，量价都有所提升。 北 京 嘉 厚 马 坊 商 业 项 目 分 析 区域环境 项目环境 项目指标 平谷区地处北京、天津、河北三 个省市的交界处，环渤海经济圈 的中心位置。平谷区位于北京市 东北部，西南距城区（东直门） 70公里，距（建国门） 50公里， 南与河北省三河市为邻，北与密 云县接壤，西与顺义区接界，东 南分别于天津市蓟县、河北省兴 隆县毗连。以密云路、京平高 速、津蓟高速、与全国铁路并网 的平谷地方铁路货运站、首都机 场为依托，是连通京津两大空港 和天津新港这一通道上的重要枢 纽，真正成为融入环渤海经济圈 的“京东发展门户”。 35公里 “三省市交界处” “京东发展门户” 区域环境 项目环境 项目指标 区域环境 项目环境 项目指标 “久违的 京东绿谷” 全市首位：森林覆盖率 全市第一：气象指数； 湿润指数； 水体密度指数； 植被覆盖指数； 土壤侵蚀指数； 。 区域环境 项目环境 项目指标 市级重点扶持地区的确立为该地区快速、持久发展提供保障。 马坊镇是北京市重点扶持发展的 “ 三区六镇 ” 之一、北京市市级小城镇，马坊工业区是北京市市级拟定保留工业区。市政府对于该区域发展给予高度重视。同时本项目受到平谷区及马坊镇各级领导的高度重视，被定为镇重点建设项目。 通关口岸的建设带动区域物流发展 北京平谷马坊物流基地是北京市五大物流基地之一，是北京市“十一五”发展规划确定的具有口岸功能的综合性保税物流基地。马坊物流基地规划面积 3平方公里，一期 期建设的原则分为口岸功能区、 合服务区、高端休闲旅游度假配套区。用于“北京平谷国际陆港”核心区建设的 570亩土地已取得土地证，并取得了北京市口岸办的批复。 区域环境 项目环境 项目指标 市化 建设注入催化剂。 目前京平高速、密三路等道路系 统完善，可方便快捷的达到此 地。同时，平谷区第三届人民代 表大会第四次会议上获悉，预计 2015年前 ,车，如果采取快速直达的方式， 从市区到达平谷将不超过 20分 钟。便捷的交通网络为平谷区的 发展奠定了坚实的基础。 区域环境 项目环境 项目指标 北京大学附属中学分校建设，为区域气质提升和人员入住提供有力支撑。 目前北京大学附属中学分校 已正式入住平谷区马坊镇， 总占地 97亩。校址已经完成 奠基仪式，正在建设之中。 该校的入住不但洋溢了区域 书香氛围，并为高素质人口 的准住提供了途径。 市级重点开发区 工业、物流园区 京东经济圈 环渤海经济圈 原生态旅游区 区域环境 项目环境 项目指标 区域环境小结 建设中的工业大区 + 未来商贸大区 + 旅游大区 区域环境 项目环境 项目指标 本项目 打铁庄 收费口 平谷城区16公里 区域环境 项目环境 项目指标 本项目 区域环境 项目环境 项目指标 项目环境小结 地段偏远，交通成本高 京平高速与机场第二高速交叉口 本案 39公里，高速路费 25元，自驾车用时 25 分钟本案距市区超过 50公里，距平谷城区 16公里，距三河市 13公里。 现有周边环境配套不完善 项目周边以工业、农业为主，缺少居住氛围及商务氛围，缺少配套设置、居住 舒适度不足。 区