太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析.doc

中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP太原后北屯城中村改造项目整体投资分析一、目标和原则： （一）.改造目标： 1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高； 2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。 （二）.投资原则： 1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 3、村委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。 （三）.投资发展策略： 1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意； 2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障； 3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场； 4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值； 5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。二、设定开发模型： 在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：开发区域2期项目1、3期项目备注规划净用地（亩）278.86602.25含保留建筑之用地总建筑面积（万M2）地下地下车库17.9018.30调整后地下商业3.00调整后半地下车库5.20调整后地上安置用房71.06142.19开发商品房住宅63.9067.1040.63调整后商业3.204.50按10配比村委保留商业集中商业15.31调整后社区沿街商业4.69酒店3.00经济型酒店（调整后）办公3.00出租型办公（调整后）教育建筑2.85容积率3.603.61调整后合计总建筑面积（万M2）85.00171.54地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算； R-1和玉河南小区暂不考虑动迁； C-1设置集中式商业设施； C-5调整为公寓为主； C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围； 1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。三、投资分析： 2期独立进行投资及财务分析； 1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析； 村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。 （一）.2期项目投资及财务分析：1、建设工程费造价估算： 2期项目项目或费用名称建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据地块总面积185916建筑总面积850000地上建筑总面积671000其中高层住宅63900012层商铺32000公建配套/会所3500地下车库面积179000造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）高层住宅楼1打桩及基础工程85000010085002地上住宅主体结构639000900575103外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估1917004508626按主体结构面积30估算外立面石材估1278001602045按主体结构面积20估算外墙保温估3514501705975按主体结构面积55估算外墙涂料63900012767阳台栏杆31950280895按主体结构面积5估算斜屋面63900150958按主体结构面积10估算地面处理/防水/底层门厅装修等639000603834按经验值估算4建筑附属设施费639000201278包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5给排水、煤气、消防6390008856236强电（包括各类低压配电箱、柜）63900011573487电视、电话、对讲、宽带、安保6390006541548电梯639000855431（一）小 计6390001769113034（二）一至二层商铺1打桩及基础工程320001003202地上主体结构3200080025603外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估10000600600外立面涂料装饰估50003001504建筑附属设施费3200030965给排水、煤气、消防报警、通风320001003206强电（包括各类低压配电箱、柜）320001504807电话、对讲、电子监控、宽带、安保3200050160（二）小 计3200014644686（三）配套用房/会所1打桩及基础工程3500100352地上主体结构35007002453会所装修260020005204给排水350080285强电（包括各类低压配电箱、柜）3500150536电视、电话、对讲、监控35002597垃圾压缩站(含设备)50050002508变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）4004000160（三）小 计1300（四）地下车库1打桩及基础工程1790006502地下结般装修1790001504给排水、消防、煤气、通风1790002505强电（包括各类低压配电箱、柜）1790001206电话、对讲、监控、车辆等弱电系统17900050（四）小 计179000302054058（五）小区配套工程1路灯、庭院灯、草坪灯639000159592道路、路基、下水道、地面停车场65000180 1170按土地面积35计3绿化景观65000150 975按土地面积35计，集中绿地154上水供水工程639000251597 5室外总体排水工程63900012 7676小区电缆排管工程63900030 19177智能化小区管理系统6390005031958燃气工程费639000251597 9供暖工程费639000503195（五）小计63900024015372（六）不可预见费3639000885654上述建设费的3计工程建设费用合计6710002893194104从以上分析可知，2期估算综合造价为194104万元，单方造价2893元/平米。 2、城中村2期项目销售回笼预期： （1）住宅： 住宅按销售均价：8500元/平方米，按63.9万平方米计，可实现销售额543150万元； （2）商业用房：按沿街1/2层商铺销售均价：20000元/平米，按3.2万平米计，可实现销售额64000万元； （3）车位： 总车位数5000个以上，按销售70计，8万元/个，可实现销售额28000万元。 综上，2期项目全部销售可实现总销金额：635150万元。 3、投资开发损益汇总表：序号项目或费用名称建筑面积(m2)单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据1土地成本6710001246.7783658按300万元/亩，278.86亩计.2前期工程费(设计/监理/报建/审照等)671000100.006710含墙改/人防/水增容等前期规费3工程建设造价6710002893.001941044营销费用671000142.009527按总销金额1.5计.5管理费67100057.863882按工程建设费用的2计6土地、房屋测绘/办证等67100015.0010077财务费用671000114.467680按土建部分造价的35约40000万元,借款24个月，月息0.8计. 开发成本合计6710004569.003065688税收营业税671000530.0835568按总销金额5.6计未考虑税务优惠政策.土地增值税67100094.666352按总销金额1计所得税6710001068.0571666按税后利润25计税收合计6710001692.791135869总销售收入63515010开发净利润6710003204.11214996万元综上,2期项目估算开发净利润为214996万元,(土地300万元/亩已计入土地成本.) 未考虑税收优惠政策。4、村委在2期项目中可实现收益预期：根据合作框架做如下估算，仅作参考。（1）土地收益：278.86亩300万元/亩 83658 万元；（2）开发收益分成：214996万元30 64499万元。以上合计：148157万元。如增加住宅销售价格500元/平米，则村委会可增加净收益约7800万元（已扣除税收）。（二）.1、3期项目商品房开发部分投资及财务分析：1、建设工程费造价估算： 1、3期商品房开发项目项目或费用名称建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据地块总面积125014按容积率3.61计，187.5亩建筑总面积601300地上建筑总面积451300其中高层住宅40630012层商铺/局部商场45000分摊的公建配套28500/3按1/3面积分摊（9500 m2）开发小区内配套公建/会所2500地下车库面积150000估算值造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）高层住宅楼1打桩及基础工程60130010060132地上住宅主体结构406300900365673外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估1218904505485按主体结构面积30估算外立面石材估812601601300按主体结构面积20估算外墙保温估2234651703799按主体结构面积55估算外墙涂料40630012488阳台栏杆20315280569按主体结构面积5估算斜屋面40630150609按主体结构面积10估算地面处理/防水/底层门厅装修等406300602438按经验值估算4建筑附属设施费40630020813包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5给排水、煤气、消防4063008835756强电（包括各类低压配电箱、柜）40630011546727电视、电话、对讲、宽带、安保4063006526418电梯406300853454（一）小 计406300178272423（二）12层商铺/局部商场1打桩及基础工程450001004502地上主体结构4500080036003外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)立面涂料装饰估40003001204建筑附属设施费45000301355给排水、煤气、消防报警、通风450001004506强电（包括各类低压配电箱、柜）450001506757电话、对讲、电子监控、宽带、安保4500050225（二）小 计4500014306435（三）配套用房/会所/分摊的公建配套1打桩及基础工程114001001142地上主体结构114007007983会所装修250020005004给排水1140080915强电（包括各类低压配电箱、柜）114001501716电视、电话、对讲、监控1140025297垃圾压缩站(含设备)30050001508变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）3004000120（三）小 计1973（四）地下车库1打桩及基础工程1500006502地下结般装修1500001504给排水、消防、煤气、通风1500002505强电（包括各类低压配电箱、柜）1500001206电话、对讲、监控、车辆等弱电系统15000050（四）小 计150000302045300（五）小区配套工程1路灯、庭院灯、草坪灯406300159592道路、路基、下水道、地面停车场43755180 788按土地面积35计3绿化景观43755150 656按土地面积35计，集中绿地154上水供水工程406300251597 5室外总体排水工程40630012 7676小区电缆排管工程40630030 19177智能化小区管理系统4063005031958燃气工程费406300251597 9供暖工程费406300503195（五）小计4063002439854（六）不可预见费34063001004080上述建设费的3计工程建设费用合计4513003104140065从以上分析可知，1、3期估算综合造价为140065万元，单方造价3104元/平米。 2、城中村1、3期商品房开发销售回笼预期： （1）住宅： 住宅按销售均价：6500元/平方米，按40.63万平方米计，可实现销售额264095万元； （2）商业用房：按沿街12层商铺及部分集中式商业物业销售均价：12000元/平米，按4.5万平米计，可实现销售额54000万元； （3）车位： 总车位数4000个以上，按销售70计，8万元/个，可实现销售额22400万元。 综上，全部销售可实现总销金额：340495万元。 3、投资开发损益汇总表：序号项目或费用名称建筑面积(m2)单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据1土地成本4513001246.4056250按300万元/亩，187.5亩计.2前期工程费(设计/监理/报建/审照等)451300100.004513含墙改/人防/水增容等前期规费3工程建设造价4513003103.591400654营销费用451300113.175107按总销金额1.5计.5管理费45130062.072801按工程建设费用的2计6土地、房屋测绘/办证等45130015.006777财务费用451300106.364800按土建部分造价的35约25000万元,借款24个月，月息0.8计. 开发成本合计4513004746.582142138税收营业税451300422.5119068按总销金额5.6计未考虑税务优惠政策.土地增值税45130075.453405按总销金额1计所得税451300575.0625952按税后利润25计税收合计4513001073.01484259总销售收入34049510开发净利润4513001725.1777857万元综上,1、3期商品房开发项目估算开发净利润为77857万元,(土地300万元/亩已计入土地成本.) 未考虑税收优惠政策。4、村委在1、3期商品房开发项目中可实现收益预期：根据合作框架做如下估算，仅作参考。（1）土地收益：187.5亩300万元/亩 56250 万元；（2）开发收益分成：77857万元30 23357万元。以上合计：79607万元。如住宅售价增加500元/平米，商业物业售价增加3000元/平米，则村委会可增加净收益约：8300万元（已扣除税收）。 综上结果，分析如下：1、村委会在整体1、2、3期商品房合作开发项目中可获得预期收益为：227764万元；2、如可争取土地增值税和所得税全免政策，可增加可分配利润107375万元，为村委会增加收益32212万元；3、如市场销售价格提高，村委会可增加收益16100万元，免除税收后为18456万元。以上理想状态全部收益值为：278432万元。 （三）. 村民安置用房及村集体保留商业用房投资分析： 村民安置用房部分以小区高层住宅形式单独进行投资估算，沿街商业设施纳入小区住宅部分核算; 集中式商业设施和商业上盖公寓单独计算造价； 安置住宅小区建议减少地下车库配比，适当设置半地下停车库及地面停车位，按户设置50地下停车位、30半地下、20地面停车位； 商业裙房除C-1、C-2地块设置首负层商业，其余均用于地下车库及设备用房。A.1、3期村民安置小区高层住宅项目或费用名称建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据占地总面积住宅占地157175公寓(商业上盖)占地87804建筑总面积小区住宅540000社区沿街商业46900公寓170000商业上盖集中式商业153100未含酒店、办公面积分摊的公建配套（教育设施）19000按28500 m2的2/3面积分摊小区内配套公建600地下车库面积87000不含地下商业及商业裙房地下车库半地下停车库52000部分小区内设置造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）高层住宅楼1住宅部分打桩及基础工程10054002地上住宅主体结构900486003外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估4507290按主体结构面积30估算外立面面砖估80864按主体结构面积20估算外墙保温估1705049按主体结构面积55估算外墙涂料12648阳台栏杆280756按主体结构面积5估算斜屋面150810按主体结构面积10估算地面处理/防水/底层门厅装修等6023382按经验值估算4建筑附属设施费20包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5给排水、煤气、消防886强电（包括各类低压配电箱、柜）1157电视、电话、对讲、宽带、安保658电梯85（一）小 计171992799（二）12层商铺/局部商场1打桩及基础工程469001004692地上主体结构4690080037523外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估7000600420外立面装饰估50005002504建筑附属设施费469003015485给排水、煤气、消防报警、通风469001006强电（包括各类低压配电箱、柜）469001507电话、对讲、电子监控、宽带、安保4690050（二）小 计4690013736439（三）配套用房/分摊的公建配套（教育设施）1打桩及基础工程196001001962地上主体结构1960070013723给排水19000801524强电（包括各类低压配电箱、柜）190001502855电视、电话、对讲、监控1900025486垃圾压缩站(含设备)30050001507变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）3004000120（三）小 计755（四）地下车库/半地下车库1打桩及基础工程8700065056552地下结构1390001800250203一般装修13900015079234给排水、消防、煤气、通风1390002505强电（包括各类低压配电箱、柜）1390001206电话、对讲、监控、车辆等弱电系统13900050（四）小 计139000277738598（五）小区配套工程1路灯、庭院灯、草坪灯540000159592道路、路基、下水道、地面停车场55011180 788按土地面积35计3绿化景观55011150 656按土地面积35计，集中绿地154上水供水工程54000025103685室外总体排水工程54000012 6小区电缆排管工程54000030 7智能化小区管理系统540000508燃气工程费540000259供暖工程费54000050（五）小计54000023712771（六）不可预见费3540000844541上述建设费的3计工程建设费用合计5400002887155903上表显示，村民安置小区住宅部分（不含上盖公寓）总造价估算为155903万元，单方造价2887元/平米。B.1、3期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓项目或费用名称建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据占地总面积住宅占地157175公寓(商业上盖)占地87804建筑总面积住宅540000社区沿街商业46900商业上盖公寓170000集中式商业153100地下商业面积30000根据单体数据统计地下车库面积96000根据单体数据统计酒店面积30000办公面积30000造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）商场及地下商场1主体结构商场地上153100110016841商场地下30000180054002商场外立面及装饰玻璃幕墙估612408004899按地上商场结构面积40估算外立面石材估306204001225按地上商场结构面积20估算3商场内装饰（自营标准/含地下商业）商场地面1464802002930按全部商业面积的80计商场墙面9155030275按全部商业面积的50商场顶面1464801201758按全部商业面积的80计4商场设备电器中央空调18310045017669电梯183100350消防设施18310060综合布线18310030楼宇控制18310030电力设备18310030供水设备183100155建筑附属设施括防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房等6水电煤气容量费/人防设施费1831001502658（一）小 计183100296054204（二）商场上盖公寓1地上主体结构170000900153002外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估510004502295按主体结构面积30估算外立面面砖估3400080272按主体结构面积20估算外墙保温估935001701590按主体结构面积55估算外墙涂台栏杆8500280238按主体结构面积5估算斜屋主体结构面积10估算地面处理/防水/底层门厅装修等170000601020按经验值估算3建筑附属设施括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房4给排水、煤气、消防1700008814965强电（包括各类低压配电箱、柜）17000011519556电视、电话、对讲、宽带、安保1700006511057电梯170000851445（一）小 计170000162727651（三）地下车库（96000平米）1打桩及基础工程12600065081902地下结构（扣除地下商业）960001800172803一般装修9600015054724给排水、消防、煤气、通风960002505强电（包括各类低压配电箱、柜）960001206电话、对讲、监控、车辆等弱电系统9600050（四）小 计96000322330942（四）配套工程1路灯、庭院灯、草坪灯170000152552道路、路基、下水道、地面停车场21950180 395按土地面积25计3绿化景观21950150 329按土地面积25计，集中绿地154上水供水工程1700002532645室外总体排水工程17000012 6小区电缆排管工程17000030 7智能化小区管理系统170000508燃气工程费170000259供暖工程费17000050（五）小计1700002494243（六）不可预见费33231001193835上述建设费的3计工程建设费用合计3231003741120875以上分析显示，1、3期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓总投资估算为：120875万元.（四）. 村委会前期土地及拆迁费用：1、拆迁补偿费，约3280万元（估算数）； 2、拆迁过渡费：根据村委会资料，为5568万元； 3、土地出让金：土地实际承担的出让金价格为5万元/亩，按开发用地合计466.36亩，需2332万元。 以上合计为：11180万元。 （五）.酒店、办公投资： 酒