年湖北博大长兴城欧陆风情社区项目定位与发展规划报告p前期策划PPT课件.ppt

1 博大长兴城项目定位与发展规划报告 2012年6月 2 新德坊对本项目目标的理解 从现实状况 市场 项目 出发 给与项目准确定位及合理规划 3 项目定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 4 主城区总体布局以 一心二轴三带四区 的结构形式向东发展 非区域房地产开发热点区域 一 城市规划 5 二 孝感市房地产市场运行情况 孝感商品房施工情况 单位 万 相较2010年 2011年全市商品房施工面积同比增长81 2 城区商品房施工面积同比增长69 5 单位 万 相较2010年 2011年全市商品房竣工面积同比增长46 7 城区商品房竣工面积同比增长38 8 孝感商品房竣工情况 6 单位 元 成交量稳中有升 房价较为稳定 近半年 孝感市城区商品房销售平稳上升 销售均价也较为稳定 由于本地目标客群多为地缘性客户 受调控政策影响较小 孝南区与开发东区居销售榜首 近半年 孝感市商品房主要销售区域以孝南区与开发东区为主 占全市销量的80 以上 开发西区与城区乡镇仅有少量成交 7 三 孝南区房地产市场运行 8 四 孝南区可比楼盘分析 9 四 孝南区可比楼盘分析 北城区现开发楼盘相对较少 存货量不多 东城区区楼盘以大盘高层开发居多 在产品打造及提升方面均优与北城区及老城区 10 从开发量上看 除2008城市花园和北辰花园项目体量较小 选取其他项目规模为9 56万 的中大型项目 产品形式上 除北辰花园和2008城市花园项目规划为纯多层产品 其他项目均为小高层 高层设计 容积率在2 8 3 3区间 四 孝南区可比楼盘分析 11 从价格上看 地段对价格的支撑因素非常明显 尤以东城区作为孝感市开发区 树立了孝感价格标杆 车位比成为客户后期衡量一个项目档次的重要因素 开发区典型调研项目定位均在中高档以上 车位比基本达到1 0 5以上 老城区为1 0 3 项目绿化率设置基本在30 以上 较为重视园林景观的设计 航天首府项目绿化率达46 在后期销售中成为一大卖点 四 孝南区可比楼盘分析 12 典型项目主力户型为3房 次主力为2房 配以少量4房或复式等户型 三房面积平均在130 以上 最小为90 后湖御景 最大为150 航天首府 东方龙城 从调研了解的实际销售情况来看 在各项目中总价高的大面积户型及复式销售相对其他户型滞缓 存在一定难度 四 孝南区可比楼盘分析 13 五 孝南区可比楼盘户型设计 北大鸿城 露台 270度观景窗 三房3 6米开间卧室 14 五 孝南区可比楼盘户型设计 东方龙城 二房3 4米开间卧室 双阳台 但面积较小 15 五 孝南区可比楼盘户型设计 锦绣同升 转角阳台 双阳台设计 16 乾坤豪府 入户花园 落地凸窗 17 湾流汇 5 2米开间客厅 双卫设计 18 湾流汇 5 2米开间横厅 19 景程 湾流汇 六 典型楼盘分析 20 中建 国际花园 六 典型楼盘分析 21 航天 首府 六 典型楼盘分析 22 宇济 滨湖天地 六 典型楼盘分析 23 乾坤豪府 六 典型楼盘分析 24 产品户型创新程度不高 较为常见集中在入户花园 飘窗 阳光房 大开间 双卫浴 双阳台 一层私属花园等 仅局限于阳台 凸窗 露台等基本的面积赠送 性价比不高 仅满足基本居住功能 户型设计较为阔绰 大二房 大三房设计较为普遍 120 以上大三房一般设置双卫 区域内产品供应中60 70 市场少有 80 90 二房基于总价和首付较畅销 主力户型为104 116 紧凑三房及120 130 阔绰三房 其中135 150 以上的豪华四房销售阻力较大 七 孝南区可比楼盘户型分析总结 25 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 26 项目总控制指标 二期地块拟定控制指标 总用地面积 70185 3 容积率 2 87 总建筑面积 201513 6 地理位置 长兴北路 规划总用地面积 151740 92 规划净用地面积 137848 2 规划总建筑面积 324452 绿地率 32 36 整体容积率 2 14 一 项目基本情况 27 项目整体容积率2 14 规划总建面32万 地块邻近孝感火车站 西南面接现有民宅 西面跨轨道交通线望孝感城区 项目二期位于孝感区长兴北路 总用地面积约70185 3 整体地块规整 较利于规划设计 二期 一期 还建及后续开发地块 项目四至 一 项目基本情况 28 地块对外交通动线分析 地块周边规划有 一纵四横 交通网及四处地下通道 但项目现阶段道路外循环通达性较差 且地块与城市快速干道有171m距离 昭示性不强 项目规划交通节点 项目现状唯一车行交通节点 规划道路 现状道路 规划地下通道 现状跨铁路桥 一 项目基本情况 29 影响最大 影响较大 影响最小 改造后可加以利用景观资源 对地块居住影响极大轨道动线 地块景观 噪音分析 一 项目基本情况 30 地块商业价值分析分析 规划地下通道 现状跨铁路桥 可规划商业动线 有现状跨铁路桥及规划地下通道 但距离二期地块有一定距离 商业利用价值不大 一 项目基本情况 31 二 地块总体价值研判 32 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 33 三 项目价值体系及项目定位 项目SWOT分析 1 项目规模较大 整个操作过程讲求 稳中求快 2 项目紧邻轨道交通线及机场 噪音影响较大 开发及销售的控制 建议采用先景观后产品的策略 3 深化项目产品功能 对应目标客户的需要 并制造差异点 34 孝感首个 花园式的原味欧陆风情社区 1 树立旧城改造标杆 制造区域市场非凡影响力 2 规避项目地块劣势 以形象演绎及传播合理引导客户 3 以合适的产品 实现土地价值的最大化 4 差异化的产品路线及形象概念 实现快速销售 迅速回笼资金 四 项目发展方向 项目发展主题定位概念 35 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 36 二期拥有水景资源 要充分利用临河的自然资源做好景观社区规划 打造孝感区域内独一无二的河景住宅 本案项目建议在产品规划基础上 明确建筑形态定位 切合项目打造花园式的原味欧陆风情社区的主题 重点突出自然河景 生态 原味欧陆风情 社区品质差异化 建筑风格差异化 整个孝感地区 由于房地市场的不成熟 建筑形态杂乱无章 没有明确的风格特征 在市场上缺乏核心的竞争力 五 项目定位策略 项目主题定位诠释 37 在产品形象上应走高端路线 即将能够体现项目形象的地方做足功夫 通过提供高性价比 高附加值的产品促进销售 中高档 高质素的精品社区 六 项目档次定位 38 都市新贵 城市中产 我们把他们统称为 七 目标客户定位 孝南区县 乡镇公务员 行政 医疗 经商者孝南区周边市 镇 乡客户 乡镇内农作或经营效益的佼佼者 外地打工返乡者孝感区公务员 教育 文化 卫生 运动 金融业 IT 社会服务业 交通 运输 仓储等等企事业单位中坚阶层 39 基于项目自身及市场竞争 设计75 80 紧凑型小二房二厅 少量 舒适型的大两房两厅的户型设计成85 90 可以放置在临规划路一边 规避噪音 实现其他户型更大的价值 小三房设计为95 105 紧凑三房 且此类户型为市场空白点 主力户型中三房设置在115 130 而以 实用型 舒适型 为主 配比一定比例的舒适型四房 面积区间在135 145 体现大户的居家生活 打造明星产品 符合项目品质 八 项目产品定位 户型配比建议 40 八 项目产品定位 户型配比建议 本次户型配比未考虑90 70政策因素 41 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 42 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 43 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 44 从用地指标来看本项目的建筑类型由于本项目整体容积率为2 14 航空限高区域 多层 占地较多 从土地利用角度分析 二期开发强度必须大于2 14 介于2 5 3 0之间 最适宜实现的类型为 小高层 高层从用地的规模来看本项目的建筑类型由于本项目的用地面积为70185 3m 项目最适宜实现的类型为 中大户型的组合搭配从区域楼盘来看本项目的建筑类型区域楼盘为了营造中庭园林 预留更多的景观绿化空间 将建筑层数拔高 减少建筑的栋数 所以项目建筑类型应以小高层 高层为主 一 项目物业类型分析 注 项目二期开发强度需地块总体统筹考虑 45 从土地价值最优实现角度选择本项目物业开发类型 规划设计参照标准 一 项目物业类型分析 46 从土地价值最优实现角度选择本项目物业开发类型 一 项目物业类型分析 47 高层 小高层 商业配套 整体规划设计要求 在开发层次 规划布局 建筑等设计水平上均高于区域目前在售楼盘 要新颖 差异化 力求把项目打造成旧城改造的的示范工程 提升片区的城市形象 二 项目物业类型定位 48 由住宅围合构成一个院落 空间领域感较强 有利于地块中心空间及园林展示效应 点板结合 尽量做到南北通透用满容积率 适当降低建筑密度 注重小区规划布局的层次感与梯度感设计 实现和谐系统一致 临排水走廊设置多层 临轨道交通线设置高层 最大程度展示及规避周边环境影响 根据资源分配 合理布置房型 注重建筑单体体形系数 满足节能环保相关规范要求 社区设置环形车道 车行出入口与规划道路合理衔接 设置适量底层商业作为社区配套 三 物业平面布局建议 49 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 50 案例一万科运河东一号 现代简约建筑风格 以暗红 灰色颜色穿插及结合立面造型的变化 板式结构 半围合式建筑 约200米宽阔楼距 营造动感的城市天际线 一 建筑风格 外立面参考案例一 51 注重小区规划布局的层次感与梯度感设计 实现和谐 系统 一致 52 园林打造 中心亲水园林 53 通过建筑立面颜色及造型的变化实现建筑空间的变化 富有立体感 层次感和现代感点式结构 景观均好 建筑布局更为灵活 空间结构更为灵活 亲和社区的营造方式 案例二百悦尚城 包豪斯建筑风格 二 建筑风格 外立面参考案例二 54 园林打造 缘起于德国魏玛公园的建筑与园林 人文 生态 休闲 浪漫 55 园林打造 四大主题园林 太阳能的院子 纯净水的院子 叶绿素的院子 负离子的院子 园林水景完美演绎 56 长城世家 总占地面积 68000平方米建筑面积 136000平方米建筑类别 小高层 高层半围合式布局 立面设计以现代建筑风格 设计追求立面色彩的变化 通过立面材料 颜色的变化 形成现代风格鲜明的立面风格 三 建筑风格 外立面参考案例三 欧陆风情 57 产品性价比挖掘 内庭院 露台 凸窗 客餐厅 主卧南北通透 户型舒适性提升 夹层空间 入户花园 可变空间 户型功能弹性 宽厅设计 功能空间预留 双主卧 主卧套 户型功能细化加强 高厅 4 5米 3 9米 设计 多面采光空间 四 产品附加值提升及细节设计 58 户型设计建议 四 产品附加值提升及细节设计 59 户型设计建议 四 产品附加值提升及细节设计 60 户型功能弹性 弹性空间预留 说明 预留户型的功能弹性 让客户有更多的想象空间 根据自己需要决定功能的分配 内庭院可改成一书房 61 户型舒适性提升 南北通透 客厅餐厅南北通透 客厅餐厅 主卧南北通透 说明 在三房及以上的户型比较常见 也是其舒适性的基本条件 四 产品附加值提升及细节设计 62 户型舒适性提升 多面采光 说明 最大化采光面和观景面 适用于有较好外部景观资源的情况 270度观景凸窗 超大露台 63 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 64 保安亭 照明 网球场 多重绿植有机组织行为 方便多样化的人群活动 一 园林细部建议 65 一 园林细部建议 66 一 园林细部建议 67 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 68 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 一 项目商业发展方向 69 根据类比社区商业规划指标 商业规模比0 027 1 商业面积 住宅面积 小区配套S 3283m2 二期商业总规模S 5000m2 上限 二 项目商业体量建议 项目限定条件项目周边自建房多 形象差 展示面不够 昭示性不强 消费不足 70 三 项目商业定位研判 71 四 项目商业定位 以社区配套为主 情景商业街为辅 增加吸引周边人流的餐饮 娱乐 休闲元素 满足不同层次消费者的需求 档次 以中档定位切入市场 弥补市场空白 72 2 避免低档五金建材 汽车配件 低档消费品 1 建议有服务性中型超市 联结散社区配套商户 3 美容 养身服务 休闲存在市场空间 4 设置小区托儿所 幼教中心 体现社区人性关怀 五 项目商业业态诠释 73 借商业提高整个住宅的档次 将开间控制在3 5m 进深9 12m 层高控制在5 4 5 9m 可划两层使用 面积控制在48m2以内 可拼可合 以控制单铺总价 切入投资者 商业街建筑体内形式活泼多样富于变化 商业街立面 轻快活泼 六 商业街空间示意 74 在小区内设置一泛会所 体现 健康 与 亲情 主要布置在