滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书

滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 1 页 共 39 页 滁州国际五金建材商贸城项目 开发建议书 2011 年 5 月 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 2 页 共 39 页 目 录 【 第一部分 滁州市概况 】 一 、 滁州城市综述 二、 南谯新区规划发展态势 【 第二部分 滁州商贸市场概况 】 一、滁州商贸业现状 二、滁州市五金建材 市场 简析 三、滁州 建材市场现状研判 四、 滁州建材行业 需求状况 分析 【 第三部分 项目开发 必要性与可行 性 分析 】 一、项目开发 必要 性分析 二、项目开发可行 性分析 【 第四部分 项目开发定位分析 】 一、项目名称 二、项目规模 三、项目选址 四、项目定位原则 五、项目定位分析 【 第 五部分 项目规划思路 】 一、规划原则 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 3 页 共 39 页 二、规划思路 【 第六部分 项目开发运营分析 】 一 、 开发节奏 二 、 招商模式 三、 项目运营管理 【 第七部分 项目效益综合评估 】 一 、 项目社会效益 二 、 开发资金筹措 三、项目经济效益 结语 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 4 页 共 39 页 前 言 很荣幸有机会向滁州市有关领导呈交滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书文本。 本着科学发展观的精神，以及对滁州商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出概念性建议和初步的操作性方案 。 我们坚信，在滁州市 各级政府和社会各界的大力 支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动滁州商贸经济的发展和繁荣作出新贡献。 本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 5 页 共 39 页 【第一部分 滁州市概况】 一、 滁州城市综述 滁州地处苏皖交界地区， 毗邻六 朝古都 南京 ，属泛 长三角 合作核心区、 “南京都市圈 ”核心层、 上海四小时城市带、 国家级 “皖江城市带承接产业转移示范 区 ”第一站 。 滁州古属 扬州 棠邑（今南京市六合区），依滁河而 建 ，自古便为长江下游临江近海的 “鱼米之乡 ”。 经济以家电信息与硅能材料为主导，兼有汽车、模具、建材等，是一座新兴的工贸城市。 滁州 是安徽东大门 ,地处苏皖交界地区，东与 江苏省 南京市、扬滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 6 页 共 39 页 州市、淮安市 接壤，西与 安徽省 合肥市、淮南市相连。滁州的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路 ； 京沪铁路 、 宁西铁路 、京沪高速铁路 、 沪汉蓉高速铁路 等多条铁路纵横境内 ； 滁宁快速通道 、南京长江隧道 、 104 国道 三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐 ，其中 滁宁快速通道使 滁州和南京两地 市中心距离仅 60 公里 ； 距离南京禄口机场、新生圩港口、合肥骆岗机场均在 1 小时左右车程 ； 水运依托清流河 江 。 滁州 全市土地总面积 平方公里，全市户籍人口 450 万。现辖天长、明光 2 市，来安、全椒、定远、凤阳 4 县和琅琊、南谯 2区。 市区人口约 52 万人，其中琅琊区 人， 南谯 区 人。 2010 年，滁州全 市国内生产总值（ 696 亿 ， 排名 安徽 省第6 位，增幅以 度 排名全省第 5 位 ；财政收入 90 亿元，增长31；规模以上工业增加值 296 亿元，增长 27；固定资产投资近700 亿元，增长 38；城镇居民人均可支配收入 15100 元、农民人均纯收入 5600 元，分别增长 13和 。 二、南谯新区规划发展态势 南谯新区即乌衣镇， 位于滁州市东南，是“大滁城”建设的三个副中心之一， 是南谯未来的主城区，政治经济交通中心。新区规划总面积为 方公里， 15 万人口。滁州市计划到 2011 年将镇区建成面积达 8 平方公里，力争到 2020 年将南谯新区发展成为泛长三角滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 7 页 共 39 页 地区农副产品加工、现代 制造业基地和现代物流产业基地。计划至2030 年乌衣的城市人口将达到 30 万人。 南谯新区定位为集高科技产业、休闲旅游、居住生活一体的中等城市，与南京同城化发展的城市新区。也力争建设皖东第一个低碳城市。乌衣在未来的发展中，将着力引导介于第二和第三产业之间的“业 ”（所谓 业为：既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流服务等第二产业运营的职能），着力打造承接产业转移的新型产业园。 近期建设工程包括市政基础和公用设施、公共建筑、安置小区、商 品房开发、工业建筑等五大类项目。项目总投资约 元，其中市政和公用设施投资 元，新建、改建 8 条道路共 21 公里，新建供水、供气、排水管网 60 公里，新建污水处理厂一座；政府办公楼、医院、学校等公共建筑投资 元；新建安置房 600 套，投资 1 亿元；商品房开发 1500 亩，投资 23 亿元；工业建筑用地 1500亩，投资 12 亿元。 附 新区已开工住宅项目有： 碧桂园 现代城 碧桂园房地产开发有限公司开发的 滁州 碧桂园 现代城项目 ， 位于乌衣镇滁宁快速通道 南侧，项目总用地面积约 平方米，总建筑面积约为 70 万平方米，居住户数约为 3500 户，容积率 州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 8 页 共 39 页 主要开发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。其中酒店建筑面积 平方米，规划六层，客房 350 间；商业区及交通中心建筑面积 平方米；住宅建筑面积 56 万平方米，其中高层住宅约 38 万平方米，低层住宅约为 18 万平方米。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 9 页 共 39 页 【第二部分 滁州商贸市场概况】 一、 滁州商贸业现状 十六大以来，滁州市 消费品市场总体呈现出平稳较快的增长势头 ， 商业机构网点有了稳步的发展。 2008 元 ， 城市消费品零售额 元，农村 (县及县以下 )零售额 元 。 2008 年底，全市拥有亿元以上商品交易市场 6 个 ;限额以上批发零售、住宿餐饮业法人企业 146 家，连锁门店 31 个，其中营业收入在亿元以 上企业 16 家。商业经营模式呈现多样化。百货店、超市、便民店、专卖店、购物中心、网上购物、自动售货等新型商业业态竞滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 10 页 共 39 页 相发展，大型综合卖场已成为零售市场的主力业态。华联、联华、麦当劳、商之都、 苏果、 苏宁、五星等大型超市、连锁店、品牌专卖店纷纷落户滁州，长江商贸城、红太阳国际装饰城等一批大市场、专业市场相继建成开业。 2008 年的批发零售业零售额 达 到 元，年均 ;住宿和餐饮业零售额 达 到 元。世界 500 强企业德国西门子、麦当劳、肯德基、国际纸业等落户滁州。 二、滁州市五金建材 市场简析 滁州长江商 贸城 滁州长江商贸城是报国家证监会监管、经安徽省计委审批，由安徽新长江网络经济发展有限公司滁州分公司投资的特大型综合市场项目。该项目座落于安徽省滁州市经济技术开发区西侧，总规划占地1500 亩，计划总投资 8 亿元人民币。目前，公司已实现投资 元，形成资产 元。 2001 年 9 月 30 日，一期市场建成开业。优越的地理环境，无限的升值空间，加之市场别具风格建筑设计，完善的配套体系，细致周到的物业服务，使得市场兴市旺市工作取得巨大成功。目前已形成家滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 11 页 共 39 页 电、家具、建材、日用百货四大专业市场，省内外知名品 牌及代理商纷纷入驻，一个集旅游、观光、休闲娱乐、文化生活和物流批发于一体的皖东商贸中心正在逐步形成。 老 建材市场 建材市场 当地人习惯称老建材市场，位于琅琊 区 紫薇北路 1038号 ， 主营商品：木材、线条、实木、复合地板、防盗门、实木门、油漆、涂料、陶瓷、洁具、五金、防水材料、电器、石材等 。 全椒盛大装饰城 椒盛华建材市场开发有限公司于 09 年 7 月在全椒依法注册，由江苏一有实 力投资商联合若干投资方共同投资，建设全椒 “盛大装饰城 ”，该项目系县政府重点招商引资项目 ,也是公安局招商帮办项目。盛大装饰城位于全椒城南新区 道和南屏路的交界处，是县政府招商引资重点项目，也是城南新区商业配套的亮点工程。项目总投滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 12 页 共 39 页 资 2 亿元，占地 150 亩，总建筑面积 9 万平方米。项目以 “一个中心，八街四区 ”为形态，内设：一个精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、橱卫街、太阳能街、装饰街、百货街，地板区、灯饰区、家居布艺区和综合区。项目建成后能容纳 1000 户商户，提供 5000个就业岗位，年成交额在 6 亿 元以上。其恢弘规模将是全椒唯一的现代化家居航母。 滁州定远县建材综合场 位于滁州市定远县， 主要经营建材装饰材料 。 附 业态涉及五金建材的在建项目： 滁州瑶海农机大市场 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 13 页 共 39 页 滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农机大市场、瑶海农产品大市场共占地 1300 亩， 项目 总投资 18 亿元 ；该项目是安徽省 “861”重点工程、滁州市 2009 年重点招商引资项目之一。市场位于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅 5 千米，地理位置优越，交通极为便捷。 滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农 业生产资料，整个工程计划分为两期， 其中一期约 530 亩宗地拟建设 “滁州瑶海农机大市场 ”，二期约 770 亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。 市场计划 将于 2012 年 12 月完工 ， 项目整体建成后，将拥有独立营业单元约 8000 个，预期入驻经营达 4000 户，创造就业岗位约 15000 个，市场成熟期可实现年交易额 220 亿元以上。 是皖东第一，全国一流的农机、农资专 业综合市场。 滁州国际商城 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 14 页 共 39 页 中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻 道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。由多年来成功开发 “无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广场 ”等项目的投资商斥巨资 20 亿元倾力打造，总占地面积约 900 亩，总建筑面积约 68 万 ，是 2010 年安徽省 “861”重点投资项目、安徽省重点工程、滁州市重点招商引资项目。 中国滁州国际商城，创造性开发 “中国首个集合型商品交易大平台 ”，规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流区、国际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街等七大分区。 项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸巨无霸，成为集 “国际展贸、产品交易、会议展览、仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业 ”等多种功能于 一体的国际商品博览交易中心。 三、滁州五金建材市场现状研判 （ 1） 双 寡头 竞争 的 行业 格局 目前，滁州城 区上规模的专业建材市场只有长江商贸城与老建材市场，其余均为自然形成、零散分布的 沿 街店铺 ，所以滁州市建材行业形成了这两家市场双寡头竞争的格局 。其中长江商贸市场是近 几 年新建的大型综合市场，具有良好的口碑与经营状况。 而滁州市下属的滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 15 页 共 39 页 县域建材市场更是基本上为沿街式商铺，基本没有 规模的市场。 （ 2）尚缺乏辐射力强的五金建材市场 滁州 市建材 市场基本上属于本地辐射的批零型经营， 辐射范围较小，又以零售为主， 滁州 城区市场的消费 者均为本市。下属各县基本上各自为营。大型的、物流型的集散中心根本不存在。 （ 3）正处于升级换代的转型时期 随着滁州市城市行政中心的转移、南谯新区的建设，城市化进程的加快 与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求、中高端建材产品需求将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。 （ 4） 建材市场总供应体量较小 综观国内与滁州同级别的城市，经济发展水平与滁州相差并不大，其城市内通常一个建材市场面积就超过 10 万平米，甚至达到30平米。而目前的滁州，本地建材市场的空白非常明显，城区内大大小小建材市场的经营面 积加起来都仅 10 万平米 ，总供应体量较小。 四、滁州建材行业需求状况分析 随着国家中部崛起战略的实施，皖江城市带承接产业转移示范区规划成功升级为国家战略，滁州成为了承接长三角产业转移 “第一站 ”和首选区，将全面实现与南京都市圈和长三角的无缝对接，实现城市综合竞争力的跨越式提升，成为未来产业集群的聚集地。 值此千载难逢的历史良机，滁州 “大滁城 ”建设正如火如荼进行。仅滁州主城区， 2008度已完成拆迁 70 万平米， 2009拆迁 122 万平米，并计划 2010 年 拆迁 100 万 平米，三年预计拆迁总量达到 292 万平米；同时 2009 年全市已投入资金 6 亿元，拆迁 户，拆迁近 亩，大滁城 “131”组团完成投资 61 亿滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 16 页 共 39 页 元。在 09 年大力度建设的基础上， 10 年的城区拆迁、新建、基础设施建设和开工项目建设的力度进一步加大， 完成投资 150 亿元。大拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求。随着滁宁同城化进程的加速以及城市发展的持续升温，滁州市房地产开发投资近年来持续增长、再创佳绩，呈现出 “总量扩张明显，增势强劲 ”的势头，供销量明显增加，形成房地产开发投资又一高潮。 2008 年同比增长 57%， 投资总额达到 元； 2009 年，滁州市商品房销售面积为 216 万平米，同比增长 67%，进入新的增长高峰。 房地产行业的蓬勃发展，带动了地方经济的腾飞，尤其对建材行业刺激最为明显。据相关资料显示，不仅整个滁州市乃至安徽省建筑装修建材的产值，每年都在以 30%左右的速度递增。专家预测，今后5 年中滁州对建材装饰材料的 刚性 需求将持续增加，建材行业的巨大商机已全面展现 。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 17 页 共 39 页 【第三部分 项目开发必要性与可行 性】 一 、 项目开发必要性分析 纵观国内市场快速发展， 滁州的市场建设应与城市规 划发展相适应。市场功能迫切需要转型升级，以确保滁州 商贸业持续发展，全面提升的目标。因此，开发建设一个大规模、高等级的 建材市场，引导和实现滁州 商贸业转型升级十分必要。 1、推动城市现代化进程 目前滁州正在实施新一轮城市化发展目标。但现有的建材 市场存在原规划设计欠缺，档次不高，发展空间逼仄等问题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城市发展规划和形象。国际商贸城的建设，通过整合手段，集聚原先分散型市场。既高效利用土地资源，城市规划得以从容实施；又以国际化的商贸综合体，体现良好的城市形象。 2、确保滁州商贸持续发展 滁州 区域位置优越，交通发达 ，传统商贸业活跃。但随着时代发展，特别是国内商贸业迅速发展，滁州 商贸业存在的“分散低 效”问题日益明显，可持续发展出现“瓶颈”现象。国际商贸城作为滁州 商贸业升级换代平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在“市场单体规模和辐射范围在周边县市有明显的比较优势”。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 18 页 共 39 页 3、高度整合提升现有资源 目前滁州 的市场虽然已经形成 少数 规模集群。但总体格局处于零散状态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动 提升功能。如前所述，滁州 商贸业正处于面临竞争挤压 、 强化自身功能阶段。因此，国际商贸城的建设，将充分整合现 有 资源，以规模化、现代化、功能化、信息化的理念，全面整合与提升滁州 商贸业档次与格局， 带动滁州市场整体发展， 参与未来的竞争。 4、强化城市核心竞争力 以“综合型、多功能、一站式”的城市商贸综合体，打造 滁州 现代商贸旗舰 。 以现代的商贸功能，集聚商品品牌 ； 配合政府建设 南谯新区，完善城市功能，引领滁州 商贸业由分散低效向集聚高效发展 ；强化滁州与其周边城市的 经济综合竞争力，实现政府对城市经济发展的目标。 5、实现区域社会经济和谐发展 项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位 ，全面整合区域社会经济资源优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。 6、优化滁州的建材市场格局 项目的建设，将具备规模大、停车面积大、功能全、购物环境佳、档次高、顾客群购买力高等特点。将“打造高品质商业平台”作为自己的定位，创建“一站式”现代市场的模式，全面优化滁州建材市场滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 19 页 共 39 页 的整体格局。 综上所述，本项目的建设既有着及时的现实意义，也有着深远的战略意义。 二、项目开发可行性分析 滁州 商贸业的发展和繁荣 、 市场高度成熟，与历史传承、与政府正确引导、与优越的 地理位置 密切相关 。这是项目开发建设最有利的基础条件。 1、依靠政府政策及规划 政府已经为滁州 商贸业发展明确了今后的目标和重点。国际商贸城项目的开发建设，与政府的发展目标是完全一致的，充分体现了政府 发展愿景。作为一个大型的商贸业平台，与政府的科学发展观协调同步 是极为重要 的 。 尤其是整合（搬迁、改造等），政府起到关键作用。 这是国际商贸城的立项建设的保障。 2、依托区位与交通优势 项目位于滁州中心城区与南京浦口区之间。是政府作为与南京“同城发展”的规划导向核心区域，未来区位优势十分明显。 项目接临的滁宁快速通道是连接 南京浦口区的重要市际道路， 项目周边高铁、高速、轻轨等规划建设，使项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 20 页 共 39 页 强， 对国际商贸城的开发提供良好的商业契机和道路交通。 4、符合 滁州 商贸发展需求 滁州商贸业发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展，滁州 不少 市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中包括滁州 整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级 、改善经营环境 的渴求。发展的需要，为国际商贸城的开发建设提供了极大空间。 5、 借 助 滁州旺盛的建材需求 “ 大滁城 ” 建设如火如荼进行，城市基础设施建设 力度不断加大 ， 大拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求 ； 随着滁宁同城化进程的 加速以及城市发展的持续升温，滁州市房地产开发投资近年来持续增长 ，呈现出 “ 总量扩张明显，增势强劲 ” 的势头，供销量明显增加 ，今后 5 年中滁州对建材装饰材料的需求将持续增加 。 6、开发运营商实力雄厚 商业地产项目 的开发运营是一个系统工程 。尤其 作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金势力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。为此，我们组 建 了一个由 国内 知名商业地产开发运营商 组成的实力团队 ，充分结 合资金、经验、资源于一体 ，共同实施本项目的开发运营工作。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 21 页 共 39 页 项目团队主要由以下几大股东单位组成，协调项目的开发运营。 主要合作 股东单位 成员： 政府大力扶持、市场基础雄厚、地理位置优越、产业发展需求，构成了国际商贸城开发建设 “天时、地利、人和”的完善要素。因此，项目开发建设完全可行。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 22 页 共 39 页 【第四部分 项目开发定位分析】 一、项目名称 中国滁州国际五金建材商贸城（暂名） 二、项目规模 总用地面积： 500 亩 一期用地面积： 250 亩 一期建筑面积 ： 约 26 万平方米 容积率 、项目选址 安徽省 滁州市南谯新区 四、项目定位原则 项目创新原则 创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。对 作为大型综合性商业地产 项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能 简单 重复 滁州 现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业 开发 理念， 追求引导性、主体化的商业发展， 全面提升 滁州 城市 商业 品位。 引领市场原则 按照“大商贸、大物流”的整体思路， 滁州 未来的商品专业市场滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 23 页 共 39 页 要 站在 整个安徽及未来商贸 市场的高度， 坚持科学可持续发展的原则， 力求打造具有引领 华东 地区商贸业 市场的强势平台。 资源整合原则 作为 滁州 新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。在符合市场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源，实现 滁州 商贸市场资源 综合 利用最佳化。 科学发展原则 随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的 货物交易 功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目 将 以 现代理念为指导思 想，在对 滁州 及 华东 地区 商贸业 整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。 城市经营原则 规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模 领先、潜力巨大 的特点，建成后必将成为 滁州 城市新的 商贸业标杆 。因此，项目的规划设计 、 商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度 ，充分体现以城市为本的理念 。同时，项目定位必须充分考虑 配合 推动 滁州 城市“南 扩 ”的发展思路，与政府的城市规划接轨。 和谐发展原则 作为 如此大规模的商业项目， 建成后必然对 滁州 现有商业格局 产生重大影响。一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本项目将对现有 传统市场商圈 形成冲击。 项目 将通过全新的定位，以错位经营，共同繁荣的目标，实现 滁州 城市商业和谐发展 、 共赢共荣的目标。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 24 页 共 39 页 五 、 项目定位分析 在对 滁州 商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位 ，具有现代商贸业的引导性意义 。以 此来 适应 滁州 城市 商贸业未来 发展的 需求。 基本思路如下：借鉴国内优秀的、成功的商业项目 ，尤其是专业市场商业形态 。特别是 浙江地区成熟 的 商贸业发展模式 ，与 滁州 作为一个 华东 地区重要 城市的 发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。 即： 现代商业模式 城市商贸业 消费需求 地块资源特点 规划要点 五 位一体。 即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。 时间： 传承 滁州 城市文脉和 商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有 滁州 特色的 现代化大型商贸综合市场 。 空间： 实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定位策略， 打造 华东 商贸业的核心价值，拉动城市发展， 与 滁州 整体商业共同繁荣发展。 因此，本项目主题概念 要 在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜 明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内 外 优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代 大型商贸市场 ；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“ 综合型 、多功能、一站式”现代 城市商贸 综合体 目标 。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 25 页 共 39 页 从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领 滁州 乃至 华东 地区 商贸业 升级换代和可持续发展的远大目标。 综合 型 ： 本项目将 以“综合性市场”为出发点，涵盖 家居建材、五金机电 等多种商贸业态于一体， 以产品批发交易为主导形态，结合零售， 打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力； 多功能： 现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值；通过信息功能的平台，成为 华东 地区商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。 一站式： 齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、 休闲商业街等生活设施；同时配设：检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。 综合上述分析 ： 本项目已经具备集打造 “现代 大型 城市商贸体 ”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标 、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造 国内一流 的 商贸批发交易 场所，开创 滁州 城市商业的新高度 。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。 主题定位 滁州 现代 大型 城市商贸体 滁州 首席城市 州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 26 页 共 39 页 定位理由： 滁州 商贸业升级 换代的需要 。 现阶段的 滁州 商贸流通业，已经进入快速发展的通道。因此，作为大型的市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。 市场资源有效整合的需要 。 目前 滁州 的各类市场主要分布在城区东面，空间的逼仄，交通的拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是 滁州 商贸经济未来发展的需要。 城市化发展的需要 。 随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。开发一个高品质、高档次的国际化商贸城，有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。 经营环境改善的需要 。 目前由于市场建筑模式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵，县仓储、餐饮等功能不足，大大限制了经营发展的需求。经营户普遍滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 27 页 共 39 页 有扩张经营规模和改善经营环境的想法。 四、项目功能定位 按照主题定位 思路 ，项目经营功能包括： 批发、零售 、休闲、娱乐、餐饮、展示 、物流 等商业活动。以 批发、零售 为主体功能， 为消费者提供舒适的“一站式”的全方位服务 消费场所。消费者在这里可以享受 购物之外的吃喝玩乐一条龙服务。 功能定位的基本思路： 以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点； 以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。 （ 1）批发功能： 展现“大商贸、大物流”的特点，助 推 滁州 市政府开发南谯新区 的规划目标，实现向现代化城市商贸业升级的远大目标； （ 2） 休闲 娱乐 ： 引入各种现代休闲、 娱乐 等商业及元素，为消费者 提供悠闲、舒适的配套服务； （ 3） 餐饮功能： 引 入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享受； （ 4） 会展 功能： 定期举办年度专业商品博览会，为商家提供展示交流平台 ，为消费者提供丰富的商品盛宴 ； （ 5）物流功能： 充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥滁宁快速通道及周边高速公路等交通 大动脉的商品物流集散功能，满足大型商贸物流 业的发展 需求。 （ 6）居住功能： 作为大型商贸市场，需要充分融合商业、商务、居住三位一体。因此项目局部融入高尚生活公寓规划。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 28 页 共 39 页 五、业态定位 家居装饰： 建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等 ； 五金机电： 五金工具、电线电缆、低压电器、机电等 ； 配套服务： 银行、 餐饮、 咖啡吧、 娱乐 、 网吧等。 六、档次定位分析 本项目地处 规划中的 南谯新区 发展区域的核心位置，是未来 滁州 城市商贸业发展的重点， 承担着 展现 滁州 城市形象、 提升城市商业品位的重任。 因此，项目的开发档次宜向 中 高端定位，成为 滁州 未来 主要的商品物流交易集散中心 。同时， 考虑到项目包含批发、零售两大商业形态，在项目规划、配套设施等方面要区别考虑，以符合实际的经营需求。 七 、辐射 定位分析 从国内 建材 消费服务市场圈看，滁州及安徽省处于华东辐射圈，区域内 建材 消费需求强劲，并逐渐形成了自身相对独立的商圈。 按照现代商圈理论，结合市场调查分析，本项目市场辐射可分为 三 级层次： 一级辐射商圈 南谯新区 本 项目位于滁州 规划发展的 南谯新区， 是未来滁州政治与经济中心，基础设施建设与房地产开发正如火如荼，未来人口将达到 20 至30 万人， 区域内 五金建材 消费需求旺盛，发展潜力无限 。 二级辐射商圈 滁州与南京市 依托滁州快速通道的建成，本项目距离南京市仅半小时车程，因此可以较为便利的辐射以上两大区域。两城市建材产业强盛，尽管 已滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 29 页 共 39 页 经形成大小不一的市场，但本项目 位于安徽省的东大门，紧邻南京市，具备发展大型批发市场的必要条件，有效形成区域内同类市场 的统领地位。 三级辐射商圈 华东 地区。 目前华东 区域内的 浙江 、 江苏、上海、山东 等 地已形成相关市场集群 。但大多数还仅停留在传统的单一交易模式，很难满足人们对 家居建材 消费领域的未来需求变化。 因此 ， 滁州国际五金建材商贸城 完全可 以“后来居上”之势，通过高起点、高标准、特色化的开发运营理念，引入国内外品牌的经销商和代理商，重点打造 以华东地区为商圈的 跨区域的 五金机电、家居建材 集散中心，是完全成立的。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 30 页 共 39 页 【第五部分 项目规划思路】 一、规划原则 总体强调现代化、标准化、实用化的规划设计效果，以确保项目可持续经营发展的目标；注重建筑城市、道路、环境的和谐关系，以营造良好的交易 环境品质；注重经营区的人流动线与物流动线设计，以获得经营均好性效果；追求现代商业建筑风格，以体现崭新的城市商业风范。 因为本项目用地尚未挂牌，政府有关部门关于本项目的经济技术指标未确定。这里结合项目定位，暂时设定如下规划规划指标。 总用地面积： 500 亩 总建筑面积：约 55 万平方米 一期 用地面积： 250 亩 容积率：约 他：均按当地政府有关部门政策规范。 二、规划思路 项目包括交易区与配套区两大区块。核心区为交易市场，沿街滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 31 页 共 39 页 为配套建筑。 交易区根据经营业态、功能，进行科学合理布局，高度重视交通流线 组织。建筑由条状与块状结合。 （ 市场交易区 区示意图） 配套区沿 和 展开，高度重视作为城市界面的形象价值。在重要节点规划展示中心、信息中心、商务中心、研发中心等大体量建筑，并配置宾馆、餐饮、娱乐、休闲等生活配套。 和 各设置项目主出入口。其他按规划道路情况设置次出入口。通过建筑的打开，形成敞开式入口广场，并以相对对称的形式感，具有鲜明的标志性和识别性特征。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 32 页 共 39 页 （市场入口参考示意图） 规划多个沿街广场及中心广场，营造现代大气的环境空间，及鲜明的识别性空间。 （中心广场参考示意 图） 项目整体建筑风格以现代为主，突出和渲染现代商业特点，营造浓厚的现代商业氛围。并高度关注与周边城市环境的协调关系。 和 的建筑，充分考虑城市天际线以及界面形象效果。设计出具有现代城市地标性建筑效果。 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 33 页 共 39 页 （展示、 信息、商务 中心参考示意图） 按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。重点关注中心广场、入口广场的节点。在确保实用功能前提下，创造出具有商业文化的艺术化景观环境。营造出极具情景式的现代商业交易空间。 配设必要的停车位及周转式仓储；主入口广场设大型电子屏（ 安防系统、报警系统 、监控系统。 （仓储物流中心参考示意图） 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 34 页 共 39 页 【第 六 部分 项目开发 运营 分析】 一、开发节奏 项目总开发建设周期约 3 年，共分为 2 期分批开发。首期 250 亩在项目动工后一年半内开业经营；第 2 期在一期开业经营后开工，平均周期为一年。 二、招商模式 本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业的招商团队，以及国内极为丰富的商业人脉资源网络，利用浙江、江苏 、山东等地区品牌商家和企业的优势资源，面向国内外招商，确保项目实现满铺经营。 特别 是我们作为“浙商 ” ,在长期的市场开发运营中，与 义乌 中国小商品城 、永康 中国 科技五金城 、柯桥 中国轻纺城 、海宁 中国皮革城 、织里 中国童装城等国内著名市场形成战略合作关系，招商资源极为丰厚。本项目招商将全面对接上述著名市场。并全面引进企业直销中心。 （ 1） 招商思路 滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书 第 35 页 共 39 页 立足 滁州、南京 的商业资源，重点引进国内外及山东、浙江、江苏等地区优势品牌资源，进而面向全国进行品牌招商。以达到“汇集天下商品，辐射全国范围”的目标。 （ 2）招商策略