农村建房调研报告

农村建房调研报告 由于受土地利用总体规划和城镇建设规划等诸多因素的限制，农村建房问题已成为樟皇村的一个顽疾，一方面造成了农民没有土地建房，在一定程度上也助推了农村违法用地蔓延。为此，今年以来，我村把加快农民住房改造建设作为改善民生、推进新农村建设的一项重要举措，全力破解农民建房难，取得了阶段性成果。今年以来共拆除旧房、违章建筑 27 多间，审批房屋 27 套。本文就樟皇村农村建房存在的主要问题，对农村建房问题提出若干思考。 一、农村建房存在的主要问题 1、建房审批手续繁琐，时效较长 目前农民建房的正 常审批程序，一般是农民先打建房申请报告给村里，由村里统一送到镇 (乡 )、街道，再向国土资源部门领取农户建房审批表，而后又要先经过规划部门逐级审批，再经国土资源管理部门审批，从建房用地申请到审批，少则几个月，多则一两年的时间，造成部分村民对建房审批产生不满。 2、存在建设乱、违章建筑等现象 樟皇村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈 “线性扩张 ”，村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍。虽然这几年政府相关部门加大了农村 宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，存在违法搭建、擅自加层等违法现象。 3、建房资金短缺突出 一是资金储备不足。樟皇村农民年均年收入约 9000 元，大部分农民收入较单一，建房资金主要来源于打工收入。按目前农村居民家庭收入计算，建好一幢房子，至少要花费农民家庭 10的积蓄，对于一般家庭来说，用于建房资金储备并不充分。二是资金保障困难。农村建房也是一项面子工程，经济实力好的在造，条件差的借钱也在造，耗尽了积蓄，透支了生活。面子工程导致了很多 “空 心楼 ”、 “烂尾房 ”的产生，有的新建房建了多年还是毛坯房。三是资金浪费严重。受迷信思想影响，怕周边高出自家的房屋破坏了自家的风水，邻里之间相互攀比，远离了建房的初衷，建造了超过使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二楼以上普遍长年空置。 4、影响社会和谐事件增多 一是邻里纠纷增多。主要为：部分村民受迷信思想影响，常常与邻里比台阶、争柱顶的高低，造成通风采光等方面的不便，引起邻里纠纷 ;部分村民为了占用道路等公用地而与邻里纠纷不断 ;还有不少因宅基地权属问题而引发各种纠纷。二是干群关系紧张。在农村宅基地审批 过程中，存在着工作流程不透明，处理问题不公正现象，公共设施改造、投资计划等项目缺乏监督，村级财务支出公开不及时，不具体，不全面，导致群众对干部不信任，从而造成干群关系紧张。三是安全隐患增多。农村建房工程一般由当地施工队伍承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的 “三无型 ”施工队是农村住房建设的主力军。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比较简陋的建筑工具，建筑用料全凭施工经验测算，建房、承包人和施工人员安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中安全事故时有发生。 二、原因分析 1、土地供需矛盾突 出 目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。主要是国家实行 “地根 ”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。 2、农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄 长期以来，农民在兴建房屋时往往仅满足于 “居有其屋 ”，对于房屋是否要规划、设计、报建、验收等，均未能有足够的认识，认为 “无所谓 ”。 又由于相关政策法规宣传不够，城乡规划法的宣传工作也未深入到农村，农民自身的法律 意识、房屋安全意识淡薄。 3、规划布局缺乏衔接 由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。 4、规划建设管理存在缺位现象 乡镇综合体制改革以后，乡镇城建办这一机构被撤销，一般仅仅是在乡镇社会事务办设 1城建干事，或者改制成乡镇建设服务中心 (属于一种中介组织 )。乡镇一级的城建部门，无人员、无经费、无行政执法权，而县建设部门人员经费有限，鞭长莫及，农村乡镇村庄规划建设管理工作出现真空。 三、对策建议 (一 )加强建房政策宣传，合理规划，节约土地使用 1、加大土地法的贯彻力度。土地是不可再生资源，既要合理开发利用，又要对当耕地进行保护。结合土地法，对土地利用的总体规划、占补平衡 措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、一户一基的规范、宅基地审批的流程等方面，实行重点宣传，做到土地管理的政策法规家喻户晓。要按照 “不走形式、不走过场 ”的要求，真正深入到农村一线，与农民面对面地开展法律宣传活动，增进农民对建房的报建、规划、设计、验收等程序的认识，促使其真正重视自己房屋的法律权益、质量安全等。发现有违法行为要及时制止，同时要严肃处理已经发生违章建筑行为，规范农村建设用地行为。 2、科学合理制定建设规划，破解土地制约因素。根据当地实际情况，对村庄规划区内的宅基地、空闲地、自留地进 行统一规划，统一管理，统一安排，统一标准，设计出坚固、节能、实用的新型住房，让农民朋友少折腾，少花冤枉钱，就能住上称心如意的新房子。既改善农民的住房条件，又腾出多余的宅基地进行复垦，有效节约耕地。 3、支持农村 “立改套 ”工程。 “立改套 ”是对农村住宅建设的创新，也是对农村原有生活方式的改变。据测算，采用套房建设农民小区，可节约 1/3 的安置用地。实行农民住宅套式安置方式，推进农村用地制度改革，无疑可以节约大量的土地资源，同时也有利于改变居住环境，提高公共基础设施的利用率，加快新农村建设步伐。 (二 )拓宽 农村建房融资渠道，为农村建房提供资金保障 1、金融机构提供自建房抵押贷款支持。金融机构给城市居民买房提供抵押贷款，也可以给农民自建房提供贷款，以建好的新房做抵押，解决农村自建房资金问题。农民比城市居民更看重房产，对于借贷，他们会竭尽全力还贷，因此这类贷款的风险极低。按一幢房子建筑造价 20 万计算，他们需要借的钱也就是 5， 5 年期需要每月还本息 1000。对大多数农村家庭来说，只要有年轻夫妻二人出去打工就可以承担，把期限延长到 10 年、 20 年就更不是问题了。 2、土地承包权和宅基地使用权资 产化。农村把宅基地统一规划，一部分归农民自己使用，一部分出售给需要者使用，增加农民的财产性收入。城市居民通过购买农村房产，将城市的资金引向农村，把知识、文化、技术转移来，促进农村发展，缩小城乡差别，真正实现工业反哺农业。农民拥有可升值空间的房产后，将会更加注重对生活环境的改造，农村村居环境的改善，会带动 “农家乐 ”、 “观光农业 ”、 “田园生活体验 ”等服务业的发展，农村服务行业的发展，会提高农民收入，促进消费。 (三 )健全农村社会保障体系，解除后顾之忧 1、完善农村医疗保险制度。目前农民总体上的受益水平还 不算高 (2007 年才近 31%)，在筹资水平很低的时候，主要分担农民较大的疾病风险，以 “补大 (住院 )为主 ”。但随着筹资水平不断提高，就要解决 “补小 (门诊 )”的问题，增加对门诊补偿的基金数量，提高农民的受益水平。 2、开展政策性农业保险。围绕农业增效、农民增收的目标，以保护灾后恢复生产能力为出发点，以补偿受灾农户损失为途径，采取“共保经营 ”为主、 “互保合作 ”等为辅的运行方式，推进政策性农业保险。顺应现代农业发展要求，完善农业抗灾救灾风险防范体系，确保参保农户灾后能迅速恢复生产，保障农民 荒年不荒收，促进新农村建设。 (四 )政府职能部门加强管理引导，建设和谐新农村 1、推行农村建房保险制度。鉴于农村建房事故频发，赔偿较为困难的特点，推行农村建房强制保险制度，建房户或承包人必须为建筑工人投保意外险，以确保事故发生后能得到及时有效的经济赔偿。 2、完善施工队伍准入制度。免费为农民建房提供必要的技术指导，对建房施工队伍进行必要的上岗培训，并进行考核，对不能通过者，不发给准入证。规范农村建房施工队的资质、施工人员的技术水准、施工队的施工设备，明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责 任等。 3、科学引导建房，减少纠纷。破除封建迷信思想，提倡以人为本、以和为贵、远亲不如近邻的新观念，让邻里认识只有和谐的睦邻关系，才能真正方便生活。主管部门在审批建房时本着公平、公正、合理的原则，对相邻方的权益通盘考虑，书面提醒不要侵害邻里的权益。 4、发扬民主促管理，村务公开。对宅基地审批、基础设施改造、村财政资金使用等重大事项做到公开、公平，发扬民主。及时全面地搞好村务公开，主动让群众参与监督，使广大农民群众真正拥有知情权、参与权、监督权，自觉地投入到建设和谐新农村中去。 篇 2：农村建房调研 报告 根据县委安排，县政协组织县规划、国土、建设三个部门有关人员和部分政协常委、委员，就我县农民建房开展专题调研。调研组先后深入马坳、大桥等乡镇，通过听取汇报、实地察看、召开镇村干部、机关部门负责人和群众代表座谈会等形式，深入了解我县农民建房现状和存在的问题，认真剖析问题的根源，积极探讨加强农民建房管理的有效途径。调研组还分别赴我省武宁县、河南省兰考县、安徽省肥东县、宿松县等地，考察学习他们在农民建房方面的成功做法和典型经验。现将调研情况报告如下： 一、全县农民建房主要特点 (一 )农民居住条件持 续改善。改革开放以来，随着农民收入的增长和生活水平的提高，全县农民居住条件得到了极大改善。根据调查了解，全县农民人均住房面积已由改革开放前不足 20 平方米增加到现在的 45 平方米。马坳镇 10082 户农民、征村乡 4409 户农民中，有 90%以上的农民都在改革开放后新建了住房，其中 60%以上新建于近 20 年。同时，农民建房品位也不断提升。上世纪八十年代农民建房以满足生活基本需求为主，九十年代建房以居住改善为主。进入新世纪，农户建房已进入到居住和享受共发展的阶段，越来越重视户型设计、风格品位、内在质量等，并投入大量的资金 用于房屋的装修，并逐步向庭院式、别墅式方向发展。近两年，上杭乡、马坳镇等部分村民新建住房都是二三层新式楼房，每栋花费资金都在 20 万元以上。 (二 )农户建房投资持续增长。根据县农调队调查显示，近年来，全县农民建房投资呈现快速增长的态势。 2006 年以来，全县农民建房投资连续 4 年保持两位数的增长。据调查，征村乡和马坳镇在近两年，分别新建住房 328 户、 245 户，户均投资近 14 万元。农村建房对于农村拉动建材、家电等市场消费的作用十分明显。较多农户在搬进新居后配置数字电视、冰箱、洗衣机、空调等家用电器，享受型消费在 农村已逐步发展。根据大桥镇对当前正在建房的农户调查，新建房投资装修户均在 5 万元左右、配置家用电器和家具达 3 万余元。 (三 )农民建房需求持续提升。随着城镇化进程和社会主义新农村建设的深入推进，农民对改善居住条件的意愿明显增强，许多上世纪八九十年代建的简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施，当下农村到处都有建新房、盖新居的场景。今年，上杭乡农民新建房屋 106 栋，大桥镇有 176 户农民申请新建住房，马坳镇今年申请建房的农民有 50 多户，还有 860 余户建房于上世纪八十年代的村民有 拆旧建新的想法。在农民人均住房面积大为改善的情况下，提高住房品质仍将成为我县农民今后建房的主要需求。 二、存在问题 (一 )建房选址散乱。在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，加之长期以来规划缺失，农民建房随意选址行为普遍存在。有的 “追 ”公路建房，采取乱占责任田地、私自买卖集体土地等办法，傍乡村公路而建，甚至建在公路红线内 ;有的居民点布局零散，哪里地势好、 “风水好 ”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗 ”建房等势头难以遏止 ;有的村庄呈 “环状扩张 ”，新房不断向外围延伸，四周新房林 立，村内破破烂烂，建新不拆旧，形成 “空心村 ”。白岭镇在桃树河综合治理中，就有 20 多户因侵占河堤建房被拆除，造成极大浪费。大桥镇礼源村陈家大屋 30 多户农民，在村庄四周建新房后，老屋堂仅剩 3 户住户，大多空房已成破房、危房，却无法拆除，象这类外新内破的 “空心村 ”，全县到处都存在。建房选址散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，公共基础设施配套难以到位，村容不整洁， “只见新房、不见新村 ”，或 “只见新村，难有新貌 ”，阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。 (二 )违建现象严重。由于管理缺位、监管缺失 ，农民违规违章建房现象比较突出。有的未批先建，不申请、不报批，不办任何手续，偷建、抢建、突击建行为大有人在。大桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难，便纷纷不经报批在柯龙线两旁突击建房，有的少批多建，多占超建。相关法律法规和县里有关文件明确规定，农民建房每户占用非农用耕地不得超过 200 平方米，占用原宅基地和村内空闲地的不得超过 180平方米，占用农用地建房不得超过 120 平方米。但实际中普遍超标，甚至出现 “做三分田的房要占用一两亩 ”现象。有的违法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大桥镇 墨田村在 2006 年有耕地 1500 亩，去年统计剩下 1200 亩，除少数抛荒外基本被占用建房。 “一年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房 ”，大桥镇农民的顺口溜，形象地描述了农村蚕食耕地建房的的现状。有的 “一户多宅 ”，大桥镇礼源村 672 户农民中，约有 65%村民拥有两处以上宅基地。违法违章建房现象致使大量耕地被蚕食侵占，违反了国家土地政策法规，损害党和政府在群众中的形象。 (三 )质量参差不齐。前些年，县规划部门编制了新型农村住宅图集，并免费供农民建房选择，但受观念、资金等因素影响，我县农民建房普遍样式单一、户 型简易，大多为砖混结构的 “火