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第4章房地产评估 重点要求 熟悉土地及其自然供给和经济供给的涵义 熟悉房地产的概念 特性 熟悉房地产价格的各种类型 掌握影响房地产价格的一般因素 区域因素和个别因素的具体内容了解对房地产评估中的基本概念 评估原则对收益法 市场法 成本法 剩余法等主要方法的掌握和运用情况 4 1 1房地产概念 什么是房地产 一个普通的居民 或许一直要等到他出售或购买房屋时 才会对房地产有更多的了解 那时 他感到房地产与其他商品有很大的区别 十分突出的差异是它的交易价格难以确定 而且 交易时还需要办理许多法律手续 这说明 房地产是 个十分复杂的概念 4 1房地产和房地产估价 4 1 1房地产概念 房地产即房屋和土地 土地包括纯自然土地和经过人类开发改造的土地 它的空间范围可以从地表向上延伸到一定高度的空间 向下深入到一定深度的地下空间 房屋包括住宅 工业甩房 厂房 仓库等 商业用房 办公用房 文教用房等 4 1 1房地产概念 法律角度 房地产 是指人们对土地和房屋的权利 此时 房屋和土地这种物质本身是行使这些权利的基础和物质 因此 房地产可解释为房产和地产 这种解释表示房地产包容了发生于房屋与土地上的各种权利 发生房屋与土地上的权利 除所有权外 还包括他项权利 在我国 城市土地为国家所有 而房屋所有权较为复杂 有公有 私有 共有等多种类型 他项权利与所有权有关 但也可以相对独立存在 如抵押权 租赁权 使用权等 4 1房地产和房地产估价 可以享有房地产权利是由法律规定的 并受到法律保护 如我国土地法规规定 经办理土地出让手续的用地者 享有出让土地使用权 这种土地使用者可以将土地使用权出售 出租 也可以抵押筹集资金 而经过行政划拨取得土地使用权的用地者 就没有这种自由处分土地的权利 私有住宅 屋主可以转售 赠送 出租等 而租户就仅有使用房屋的权利 日前 许多城市为解决不同收入水平居民住房需要 建有商品房 微利房 福利房 商品房可以自由转让 微利房 福利房的转让就受到许多限制 房地产权利 行使这些权利的程度受到有关法规的限制 比如 土地利用范围包括地上空间 也包括地下空间 但是 用地者使用土地的权利要受到 政府对建筑高度和容积率等的限制 对地下矿藏 埋藏物 用地者不得随意开采 土地用途要服从城市规划的要求 服从城市环境卫生法规的要求 等等 4 1房地产和房地产估价 注意 1 房产和地产都是房地产的组成部分 但并不是说 只有房产相地产合为 体时 才能称为房地产 房产和地产在实体上关系密切 但地产可以不以房产的存在为前提 土地除了作为房屋的地基外 还可以是树木 农作物 桥梁 道路等非房屋的承载者 2 作为财产 房屋及土地可以分别属于不同所有者 如 我国城市私有住宅 住宅所有权为私人所有 而宅基地却为国家所有 因此 房产和地产可以合为一体 也可以相对独立存在 房地产是房产和地产的总称 进行房地产估价时 根据需要 可以分别对建筑物和土地估价 也可以对土地与房屋整体进行估价 4 1房地产和房地产估价 房地产其它称呼 在香港 房地产又称为 物业 这种称谓可能来自于我们中国人 买房置业 的观念 香港人对物业的解释是 物业是单元性房地产 一住宅单位是一物业 一工厂楼宇是物业 一农庄也是一物业 故物业可大可小 大物业可分割为小物业 在我国台湾及其他许多国家 将房地产根据其不能移动的特性称为不动产 4 1房地产和房地产估价 定义总结 房地产是指土地 建筑物及固着于土地 建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益 凡是可移动的部分都不能计为房地产的价值 如宾馆可移动的家俱 解释 1 土地 土地是由一定范围的面积所构成的利用或交易单位 所谓土地的范围 可从纵横两方面考察 在横的方面 也即地表上 就是人为划分确定的 即土地所有权效力所达到的范围 纵的方面 土地不仅包括地表 还包括地下和周围空问 因此 土地所有权的行使是必须在法令限制之内的 4 1房地产和房地产估价 解释 2 建筑物包括房屋和构筑物 房屋一般由基础 墙 门 窗 柱 梁和屋顶等主要构件组成 构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西 如烟囱 水塔 水井 道路 桥梁 隧道 水坝等 建筑物虽定着于土地 但却是土地以外的独立之物 所以建筑物通常被视为独立的房地产 而与土地分别作为所有权的对象 也就是说 建筑物与其基地可以不同属于一人所有 房地产物权 除所有权外 还有所有权所衍生的典权 抵押权 地上权 地役权等 4 1房地产和房地产估价 3 土地的定着物 指附着于土地 在与土地不可分离的状态下才能使用的物体 如种植的树木也是土地的定着物 但暂时种植的树木则不是土地的定着物 而是动产 是否定着于土地 这需要根据社会一般观念决定 通常认为与土地分离而使上地发生变更或因分离而需花费相当的劳力费用的物体 才可称为土地的定着物 4 1房地产和房地产估价 什么是建筑容积率 建筑密度和绿化率 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 建筑密度 即建筑覆盖率 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积 一般包括建设区内的道路面积 绿地面积 建筑物 构筑物 所占面积 运动场地等等 4 1房地产和房地产估价 几个概念 提示 对于发展商来说 容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度 容积率越低 居住密度越小 居民的舒适度越高 反之则舒适度越低 4 1房地产和房地产估价 1 2 楼面地价 单位建筑面积上分摊的地价 4 1房地产和房地产估价 地价的种类 我国目前的地价体系是随着经济体制改革的深化形成的 地价种类主要有 基准地价标定地价交易底价交易价课税价格 4 1房地产和房地产估价 基准地价 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业住宅 工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 基准地价评估以城市为单位进行 基准地价按用途可划分为综合基准地价 商业 住宅 工业等分类基准地价 按地价成果在图上的表达方式 可分为点状地价 线状地价和面状地价 4 1房地产和房地产估价 基准地价 一般标准宗地地价以点状表示 综合基准地价采用面状地价表示 商业用地地价采用线状和面状相结合的方式表示 住宅用地基准地价采用面状地价的方式表示 工业用地基准地价采用面状地价表示 除了用形象直观的地图表示地价成果外 为了使评估成果在应用中避免产生歧义 还要用文字形式准确表述 由政府公布 4 1房地产和房地产估价 基准地价的特点 1 基准地价是区域性价格 2 基准地价是土地使用权价格 3 因为基准地价是区域性价格 因而必定是平均价格 4 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区 5 基准地价是单位土地面积的地价 6 基准地价具有现实性 是评估出的一定时期内的价格 一般应每年或每两年对城市土地价格进行全面域局部调整 更新成果 4 1房地产和房地产估价 基准地价的作用 1 具有政府公告作用2 宏观调控地价水平的依据3 国家征收城镇土地税收的依据4 政府参与土地有偿使用收益分配的依据5 进一步评估宗地地价的基础6 引导土地资源在行业部门间的合理配置 4 1房地产和房地产估价 标定地价 标定地价是市 县政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格 标定地价 可以以基准地价为依据 根据土地使用年限 地块大小 土地形状 容积率 微观区位等条件 通过系数修正进行评估得到 也可以按市场交易资料 直接进行评估得到 4 1房地产和房地产估价 标定地价的特点 1 标定地价是政府公告的具体地块的地价 是具有独立权属单位的宗地地价 标定地价一般都具有评估基准日 随时间的变化而变化2 在一般情况下 标定地价不进行大面积的评估 只有在土地使用权出让 转让 抵押 出租等市场交易活动时或进行企业资产重组时才进行评估 3 标定地价是确定土地使用权出让底价的参考依据 4 标定地价是政府管理地产市场的参考依据之一 可以有效地反映瞒价和偷漏税现象 4 1房地产和房地产估价 标定地价的作用 1 标定地价是确定土地使用权出让价格优惠程度的依据 政府在确定土地使用权出让优惠价时 可以以标定地价为依据 以防止国有土地资产流失 2 标定地价是企业清产核资的依据 土地作为企业的重要生产要素 其价值过去一直没有计入账面价值 企业清产核资中 对土地使用权计价以标定地价为依据较为准确 4 1房地产和房地产估价 标定地价的作用 3 标定地价是政府行使优先购买权的衡量标准 在土地使用权交易中 如果地价过低 政府有优先购买权 衡量交易价是否合理 一般以标定地价为标准 4 标定地价是核定土地增值税的依据之一 土地增值税可以标定地价作为计税依据 5 划拨土地使用权转移时 是补交土地出让金的标准 4 1房地产和房地产估价 交易底价 交易底价包括土地使用权出让底价 转让底价 抵押底价等 土地使用权出让底价是政府根据工常地产市场状况下地块应达到的地价水平 确定的某一地块出让时的最低控制价格标准 在我国 地产一级市场由政府垄断 因而 土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的 出让底价一般依据基准地价或标定地价 并考虑地产市场的发展状况而定 出让价格也有协议价格 招标价格和拍卖价格 依次渐高 政府完全有权根据需要决定采取哪种价格 4 1房地产和房地产估价 交易底价 转让底价是土地使用权转让时 成交前的谈判底价 抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格 4 1房地产和房地产估价 市场交易价 市场交易价格是地产在市场交易中实际成交的价格 在正常的市场条件下 买卖双方均能迅速获得交易信息 买方能自由地在市畅上选择其所需 卖方亦能自由地出售房地产 买卖双方均以自身利益为前提 在彼此自愿的条件下 以某一价格完成地产交易 由于交易的具体环境不同 市场交易价格经常不断地处在变化之中 租赁价格和转让价格等都属于市场交易价格 4 1房地产和房地产估价 课税价格 课税价格是政府为征收有关土地税收如土地增值税 土地使用税等作为地产课税基础的价格 课税价格的确字与课税政簧寮切相关 4 1房地产和房地产估价 评估标的物的界定 这里的房屋建筑物包含两个层面的含义 其一是房地合一状态下的房屋建筑物 其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分 从第一个层面的角度来看 作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离 或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分 如安装在建筑物上的水 暖 电 卫生 通讯 消防 电梯等设施 房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称 4 1房地产和房地产估价 评估标的物的界定 从第二个层面的角度看 作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益 不论是房地合一状态下的房屋建筑物 或是不含土地的地上建筑物 它们都具有房地产的共同特征 为了叙述方便 关于这部分资产的特征和评估特点等 我们以房地产来总括地加以说明 4 1房地产和房地产估价 房地产的特征 自然特性 位置固定性异质性使用的长期性 耐久性 影响因素多样性 如周围环境 邻近的房地产用途与功能等投资大量性保值增值趋势 经济特性经济位置具有可变性 易受政策影响 受国家法律与政策严格限制合并于分割的可能性 合并与分割会产生效益的变化 每一类资产的评估都有其特殊性 这种特殊性与该类资产自身的特性相联系 房地产的特殊性表现在以下几个方面 4 1房地产和房地产估价 一 房地产价格的种类尽管房地产评估并不是直接去评估房地产的实际成交价格 但房地产的评估值不可以完全脱离房地产的市场价格 它应非常接近房地产的市场价格 因此 应熟悉房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义 一些基本概念 4 2房地产价值及其决定因素 一 房地产价格的种类 按照房地产三种形态为标准划分 有以下三种价格形态 土地价格 建筑物价格 房地价格 除以上基本的房地产价格外 还有以下几种价格形态 房地产单位价格 楼面地价 拍卖价格 招标价格 4 2房地产价值及其决定因素 二 影响房地产价格的因素 房地产的市场价格受到许多因素的影响 这些因素对房地产价值的影响方向 影响程度都不尽相同 熟悉和掌握影响房地产价格的各种因素 并了解这些因素在影响房地产价格申的关系 无疑有助于房地产的评估 为了便于了解影响房地产价格的因素 可以将其进行适当的归类 通常将影响因素分为自然因素 社会因素 行政因素和经济因素四个方面 P85 88 4 2房地产价值及其决定因素 二 影响房地产价格的因素 此外还可以将影响因素划分为一般因素 区域因素和个别因素 这里着重介绍后一种分类方法中的各类影响因素 因为这种分类方法是采用市场比较法进行对比分析影响因素时通常采用的分类方法 所谓一般因素 是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素 或者说是对某市场范围内房地产价格总体水平发挥影响作用的因素 这些因素又具体包括 行政因素 经济因素 社会因素 其他因素 影响房地产价格的其他因素是指人口因素 人的心理因素 国际因素等其他一般因素 4 2房地产价值及其决定因素 价格与价值 房地产评估必须明确两个概念 即房地产价格和房地产价值 房地产价格 通常称之为房地产市价 它是房地产交易双方的实际成交价格 作为成交价格 它是一种历史事实 同一宗房地产的成交价格 既使在同一时点上 也会因交易双方的地位 心态偏好 动机 素质的不同而不同 资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实 4 2房地产价值及其决定因素 价格与价值 而是在该房地产尚末进入市场之前 由评估人员根据评估对象的自身状况 周边环境及市场条件 经过一系列假设或限定 将评估对象置于一种既符合客观实际 又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断 为了避免在概念上混淆 房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格 而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值 4 2房地产价值及其决定因素 房地产估价的原则 房地产评估除了遵循一般资产评估原则外 还要遵循合法原则和最佳使用原则 一 合法原则房地产评估的合法原则是指房地产评估必须以房地产的合法取得 合法使用 合法交易 合法处分等为前提 二 最佳使用原则房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提 这种最佳使用的含义是法律上允许 技术和功能上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 并能给估价对象带来最高价值 4 2房地产价值及其决定因素 房地产的评估程序 房地产评估程序 是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序 主要由以下环节顺序组成 一 明确评估基本事项 二 拟定评估工作方案 三 实地查勘搜集资料 四 选用评估方法评定估算 五 确定评估结果 撰写评估说明或报告 4 2房地产价值及其决定因素 土地的自然特性 1 位置的固定性 土地具有位置的固定性 不能随土地产权的流动而改变其空间的位置 地产交易 不是土地实体本身的空间移动 而是土地产权的转移 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征 2 质量的差异性 土地的位置不同 造成了土地之间存在自然差异 这个差异导致土地级差地租的产生 3 不可再生性 土地是自然的产物 是不可再生资源 土地资源的利用只有科学合理 才能供人类永续利用 4 2房地产价值及其决定因素 土地的自然特性 4 效用永续性 只要土地使用得当 土地的效用即利用价值会一直延续下去 4 2房地产价值及其决定因素 土地的经济特性 1 供给的稀缺性 所谓土地经济供给的稀缺性 主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求 形成稀缺的经济资源 造成供求上的矛盾 土地经济供给的稀缺性 与土地总量的有限性 土地位置的固定性 土地质量的差异性等有关 土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地 2 可垄断性 土地的所有权和使用权都可以垄断 由于土地具有可垄断性 因此 土地所有权或使用权在让渡时 就必然要求在经济上有所体现 4 2房地产价值及其决定因素 3 土地利用多方向性 一块土地的用途是多种的 可以作为农田 也可以建住宅或建写字楼 或者造商场 土地利用的多方向性客观上要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途 4 效益级差性 由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同 从而在经济效益上具有级差性 4 2房地产价值及其决定因素 地价的特征 由于土地的不可再生性 相对稀缺性 位置固定性等特性的存在 使得地产价格具有不同于一般商品价格的特征 一 地价是地租的资本化 二 地价是权益价格 三 土地具有增值性 四 地价与用途相关 五 地价具有个别性 六 地价具有可比性 4 2房地产价值及其决定因素 地价评估的原则 土地使用权评估除了需遵循资产评估的一般原则外 还要特别注意以下评估原则 一 替代原则根据经济学的替代原理 在同一市场上效用相同或相似的地产 由于市场竞争的影响 必然使其价格趋于一致 二 最有效使用原则土地可以做多种用途使用 有商业 工业 住宅等各种用途 但同一地块在不同用途状况下其收益并不相同 三 合法原则合法原则是指地产评估要在法律规定的条件下进行 4 2房地产价值及其决定因素 宗地概念 宗 是地籍调查的基本单元 凡是被权属界线封闭的 有明确权属主和利用类别的地块称为一宗地 一宗地一般只属于一个权属单位 一个地块由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的称为共有宗地 特大宗地 宗地内利用类别不同 用地分类界线明显的 可划分为若干宗地 被公用道路 河沟分割的应划为若干宗地 4 2房地产价值及其决定因素 块地 素地 没有明确使用者的地块 如马路 街巷 广场 水域或城镇内部公用地 归属不明的空地 城乡交接处的农用地等 用 块地 表示素地一般指未开发利用土地 原有的基础设施差 土地利用结构单一 工商业样本点稀少 因此无法根据其自身的样本点进行级差收益测箅 索地地价评估 般作为整体评估 有别于市地宗地评估 对地上物状况作较少的分析 4 2房地产价值及其决定因素 各宗地的形状 可能是矩形 方形 三角形或不规则形 它与面积一样 也能决定建筑物的特性与规模 矩形宗地一段来说 矩形宗地比不规则的土地在利用上较为便利 效用也大 调查宗地形状时 首先应观察宽度与深度的关系 三角形及不整形地三角形及不整形地的效用较方形或矩形地差 当然价格也比较低 普通地所谓普通地 是指一街区中除街角地以外的一般宗地 普通地的价格 低于街角地价格 正顶与背面都临街的宗地 其价格高于仅正面临街的宗地 4 2房地产价值及其决定因素 各宗地的形状 街角地街角地的形状有多种 例如有双面临街的 有三面临街的 亦有四面临街的 街角地的价格比普通地高 因为衔角地与普通地相比 不仅利用程度高 采光通风条件好 还能有较大面积陈列商品 街角池的效用 在商业区 尤其在零售商业区 最容易发挥 所以价格在零售商业区中最高 住宅区则不会过分重视街角地的效用 价格也不会相对高很多 但与普通地比较 衍角地还是比较贵 尤其是今后私人汽车普迢发展 为设置车库 住宅区内衔用地的效用也会增大 4 2房地产价值及其决定因素 建筑物 通常所说的建筑物包括建筑物和构筑物两大类 建筑物是指供人居住 生产 工作 学习和进行其他社会活动 以及储藏物品等的工程建筑 一般由基础 墙 门 窗 柱和屋顶等主要构件组成 构筑物则是指建筑物以外的工程建筑 如道路 水坝 水井 隧道 水塔 桥梁等 4 2房地产价值及其决定因素 建筑物的分类 为了便于建筑物的评估 我们将其按两种标准进行分类 1 按经济用途分类 按建筑物的经济用途分类 大致可划分为 商业建筑 工业建筑 住宅 公共设施 公共建筑等 按经济用途的不同将建筑物划分若干种类的目的在于 不同用途的建筑物 其获利能力以及影响其市场价值的因素各不相同 对土地使用权的效用发挥影响也不同 在评估时应充分考虑这二点 4 2房地产价值及其决定因素 建筑物的分类 2 按结构材料分类 建筑物结构材料基本上决定了建筑物的使用性能 使用寿命 以及构建成本等建筑物估价中的重要参数 掌握或基本掌握建筑物的结构材料是建筑物评估的基本要求 建筑物按其结构材料 大致可分为 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 其他结构 4 2房地产价值及其决定因素 建筑物估价需考虑的基本因素 建筑物在估价时需考虑的因素主要着眼于建筑物本身 以及与建筑物密不可分的部分 从估价的角度看待建筑物 以下因素不可忽视 座落位置 面积 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装修质量和水平 建成时间 外观 平面格局 产权 其他 4 2房地产价值及其决定因素 建筑物评估的特点 作为一类评估对象 从评估的特殊性角度看 建筑物评估有其自身的特点 一 房地合一评估与房地分估 二 建筑物产权受土地使用权年限的制约 三 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 四 建筑物评估应在适当的前提下进行 4 2房地产价值及其决定因素 4 3市场比较法 建筑物评估的市场比较法因参照物选取的不同有多种情形 以市场上相同或类似建筑物的交易价格作为参照 经必要的调整修正来确定待估建筑物的价格 是市场比较法的基本评估思路 包括 一 市场房价对照法 二 单位造价调整法具体要求与方法与土地使用权评估中的市场比较法相同 基本思路 市场法的基本含义是 在求取一宗待估不动产价格时 依据替代原理 将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因素等修正 得出待估不动产在评估期日的价格 由市场法估价得到的价格 称为比准价格 4 3市场比较法 市场法 适用范围 市场法只要有类似的适合的交易实例即可应用 因此在房地产市场比较发达的情况下 市场法得到广泛应用 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中 与待评估地产相类似的房地产交易越多 市场法应用越有效 在下列情况下 市场法往往难以适用 第一 没有发生房地产交易或在地产交易发生较少的地区 第二 对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产 如古建筑及用地等 第三 对那些很难成为交易对象的不动产 如教堂 寺庙用地等 第四 风景名胜区土地 第五 图书馆 体育馆 学校用地等 4 3市场比较法 市场法 计算公式 市场比较法的基本计算公式是 P P A B C D式中为待估房地产评估价格P 可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数 4 3市场比较法 市场法操作步骤 运用市场法评估房地产价格 一般有下列程序 一 收集交易资料 二 确定可比交易案例 三 修正交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 容积率 土地使用年期 四 确定 房 地产价格其中土地容积率修正和土地使用年期修正也可并入区域因素与个别因素修正 但这两项因素比较重要 4 3市场比较法 例题 P94 p96 98 4 4土地使用权评估的收益法 基本思路 土地使用权在交易时 随着不动产所有者权利的让渡 不动产的收益转归不动产购买者 不动产购买者必须一次性支付一定的金额 补偿不动产所有者失去的收益 这一货币额每年给不动产所有者带来的利息收入 必须等于他每年能从不动产获得的纯收益 这个金额就是该项不动产的理论价格 用公式表示为 不动产价格 纯收益 资本化率这种理论的抽象 包含着三个假设前提 1 纯收益每年不变 2 资本化率固定 3 收益为无限年期 基本思路 城市土地既是大自然的产物 但同时又因人类的改造而凝结着人类劳动 因此 利用成本法评估土地使用权的价格 就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格 依据等量资金应获取等量收益的投资原理 土地取得费和土地开发费应产生相当的利润 根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求 再加上土地所有权应得收益 就得到土地价格 4 4土地使用权评估的收益法 关于纯收益的几个概念 一 纯收益的含义纯收益是指归属于地产的除去各种费用后的收益 一般以年为单位在确定纯收益时 必须注意地产的实际纯收益和客观纯收益的区别 二 客观总收益总收益是指以收益为目的的地产在一年内所产生的所有收益 在求取总收益时 要以客观收益即正常收益为基础 而不能以实际收益计算 4 4土地使用权评估的收益法 关于纯收益的几个概念 三 客观总费用总费用是指取得该收益所必需的各项支出 如维修费 管理费等 也就是为创造总收益所必须投人的正常支出 在估价时总费用也应该是客观费用 4 4土地使用权评估的收益法 资本化率 资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系 一般来说 银行存款的风险很小 因而存款利息率较低 对投资行为来说 几乎所有的投资都存在着不同程度的风险 一般来说 资本化率几乎都要比银行存款利率高 资本化率越高 意昧着投资风险越大 处于不同用途 不同区位 不同交易时间的不动产 投资风险各不相同 因此 资本化率也各不相同 并会随着市场状况的变化而变化 4 4土地使用权评估的收益法 求取资本化率的方法 1纯收益与售价比率法评估人员从市场上搜集近期交易的与待估地产相同或相近似的地产的纯收益 价格等资料 反算出它们各自的资本化率 2安全利率加上风险凋整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率 通常选择银行一年期存款利率作为安全利率 然后根据影响待估地产的社会经济环境 估计投资风险程度 确定一个调整值 在安全利率基础上加风险调整值 3各种投资风险 收益率排序插入法评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料 然后把各项投资按收益率的大小排队 估计待估地产投资风险在哪个范围内 并把它插入其中 然后确定资本化率的大小 4 4土地使用权评估的收益法 资本化率的种类 1综合资本化率2建筑物资本化率3土地资本化率综合资本化率 建筑物资本化率和土地资本化率的关系 可用公式表示如下 式中 r综合资本化率 r2建筑物资本化率 B建筑物价格r1 土地资本化率 L土地价格p103 操作步骤 一 计算总收益总收益为客观总收益 一般是指以收益为目的的土地及与此相关的设施相结合而产生的总收益 二 计算总费用总费用为客观总费用 一般是指为创造收益而投人的直接的必要的费用 三 计算土地纯收益 总收益减去总费用为纯收益 四 确定资本化率资本化率是影响地价高低的重要因素 需根据评估时的经济环境和地产市场状况具体分析确定 五 计算地价 4 4土地使用权评估的收益法 土地使用权评估收益法适用范围 收益法适用于有收益的不动产价格评估 如商场 写字楼 旅馆 公寓用地等对干政府机关 学校 公园等公建设施的土地价格评估大多不适用 例子 p104 p106 107 4 4土地使用权评估的收益法 4 5剩余法 剩余法又称假设开发法 倒算法或预期开发法 剩余法是将待估地产的预期开发价值 扣除正常投入费用 正常税金及合理利润后 依据该剩余值测算待估地产价格的方法 剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛 运用该方法评估地价时 首先估算开发完成后不动产正常交易的价格 然后 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造 买卖有关的专业费 利息 利润 税收等费用 以价格余额来确定待估土地价格 基本思路 剩余法适用范围 剩余法主要适用于下列地产的评估 第一 待开发土地的估价 用开发完成后的不动产价值减去建造费 专业费等 第二 将生地开发成熟地的土地估价 用开发完成后的熟地价减去土地开发费用 就得到生地地价 第三 待拆迁改造的再开发地产的估价 这时的建筑费还应包括拆迁费用 4 5剩余法 剩余法计算公式 根据剩余法的基本思路 其基本公式是 V A一 B C D E 式中 V购置土地的价格A开发完成后的不动产价值B整个开发项目的开发成本C投资利息D开发商合理利润E正常税费 4 5剩余法 剩余法操作步骤 根据剩余法估价的基本思路 剩余法估价的程序为 p108 109 一 调查待估对象的基本情况 二 确定待估不动产最佳的开发利用方式 三 预测房地产售价 四 估算各项成本费用 五 确定开发商的合理利润 六 估算待估不动产价格 4 5剩余法 剩余法用于房地产价值 注意 p109静态法开发利润计算动态法 p110案例 p110 112 4 5剩余法 建筑物评估中的成本法 建筑物的价格构成 由于建筑物不可能脱离土地而独立存在 它总是建筑在土地之上 因此 这里所列的建筑物价格构成包括了土地部分 当然 这并不妨碍评估人员从中找出属于纯建筑物部分的价格构成 这里之所以将含有土地在内的建筑物价格构成一并列出 目的之一是让评估人员在房地分估时注意关于土地部分不要重复计算 当然也不可漏评 建筑物价格构成项目及主要内容如下 土地取得费 前期工程费 建筑安装工程费 配套费 建设期利息 建设单位管理费 税金 利润 4 5成本法 建筑物评估中的成本法 建筑物重置成本的测算方法 1 重编预算法 此法的数学表达式如下 2 预决算调整法 此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础 按现行工程预算价格 费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价 再加上间接成本 估算出建筑物重置成本 4 5成本法 运用这种方法不需要对工程量进行重新计算 它是以建筑物原工程量是合理的为假设前提 所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准 计算出调整后的工程决算造价 再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可 p113 114 3 价格指数调整法 旧有房地产估价用数学式表达为重置成本 账面原值 价格变动系数 4 5成本法 基本思路 成本法又称成本逼近法 承包商法 原价法或重置成本法等 是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用 包括正常的利润 利息和税费 而评估待估对象价格的方法 用成本法估价求取的价格称为积算价格 成本法是土地使用权评估的基本方法之一 4 5成本法 成本法适用范围 成本法一般适用新开发土地的估价 特别适用于土地市场不发育 土地成交实例不多 无法利用市场法等方法进行土地的估价 同时 对于既无收益又很少有交易情况的学校 公园等公共建筑 公益设施等特殊性的土地估价也比较适用 但由于土地的价格大部分取决于它的效用 并非仅仅是它所花费的成本 也就是说 由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值 所以 成本法在土地估价中应用范围受到一定限制 4 5成本法 成本法计算公式 用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素 土地做为一种稀缺的自然物 即使未经开发 由于土地所有权的垄断 使用土地也必须支付地租 同时 由于开发土地投入的资本及利息也构成地租的一部分 因此 成本法的基本公式为 4 5成本法 成本法计算公式 或者p113 新开发土地价格 重新购置待开发土地费用 勘