《房地产估价原则》PPT课件.ppt

2020 3 27 RealEstateAppraisal 1 第五章房地产估价原则 原则1独立 客观 公正原则 基本原则 房地产估价的最高行为准则 以下5个原则都是普适技术性原则 各种估价目的都应遵守的原则 原则2合法原则原则3最高最佳使用原则原则4估价时点原则原则5替代原则原则6谨慎原则 既是特殊原则 也是技术原则 典型例子 抵押估价 2020 3 27 RealEstateAppraisal 2 房地产估价原则的种类 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律 并在此基础上总结 提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准 这些法则或标准就是房地产估价原则 2020 3 27 RealEstateAppraisal 3 房地产估价原则的含义 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识 对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似 评判一个评估价值是否正确 很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则 2020 3 27 RealEstateAppraisal 4 房地产估价原则的作用 内涵 要求房地产估价师中立 评估出对各方当事人均公平合理的价值 独立 要求估价师要凭借自己的专业知识 经验和应有的职业道德进行估价 而不受任何单位和个人的非法干扰 客观 要求估价师要从客观实际出发 反映事物的本来面目进行估价 不带自己的好恶 情感和偏见 公正 要求估价师要公平正直地进行估价 不要偏袒相关当事人中的任何一方 2020 3 27 RealEstateAppraisal 5 1 独立 客观 公正原则 该原则的实践要求估价机构应当是一个不依附于他人 不受他人束缚的独立机构 房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象 委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系 除了收取估价费 否则应主动回避 估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰 不应屈从于外部压力 2020 3 27 RealEstateAppraisal 6 1 独立 客观 公正原则 在估价操作层面估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机 估价师应进行换位思考 以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值 估价师再以专家身份来反复 精细地权衡评估价值 得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值 2020 3 27 RealEstateAppraisal 7 1 独立 客观 公正原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值 合法的权益不同 房地产价值可能有很大的差异 房地产价值实质上是权益的价值 估价对象的权益必须依法判定 不是委托人或估价师可以随意假定的 合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象 依法判定估价对象是那种状况的房地产 就应将其作为那种状况的房地产来估价 2020 3 27 RealEstateAppraisal 8 2 合法原则 依法判定估价对象的权益 可分解为依法判定的权利类型及归属 以及使用 处分等权利 依法判定的权利类型及归属 指所有权 建设用地使用权 地役权 抵押权 租赁权等权利及其归属 以房地产登记簿 权属证书以及相关合同为依据 依法判定的使用权利 以土地用途管制 规划条件等实用管制为依据 2020 3 27 RealEstateAppraisal 9 2 合法原则 依法判定估价对象的权益 可分解为依法判定的权利类型及归属 以及使用 处分等权利 依法判定的处分权利 以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据 依法判定的其他权利 评估出的价值应符合相应的国家价格政策 政府定价或政府指导价的房地产 2020 3 27 RealEstateAppraisal 10 2 合法原则 估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值 估价时点的确定在先 评估价值确定在后 评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期 特别是完成实地查看之日 确定为估价时点 估价时点还可以是过去或者未来 由估价目的决定 2020 3 27 RealEstateAppraisal 11 3 估价时点原则 估价中要注意估价目的 估价时点 估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系 其中估价目的是龙头 原因房地产市场是不断变化的 房地产状况也随时间变化 所以房地产价值和价格也随时间变化 价值与时间密不可分 每一个价值都对应一个时间 不存在没有时间的价值 估价时点原则的意义说明评估价值所对应的时间 表明评估估价对象价值的时间界限 2020 3 27 RealEstateAppraisal 12 3 估价时点原则 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 市场上各个经济主体的理性行为 导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格 房地产的独一无二特性 使得完全相同的房地产不存在 但同一市场上具有相近效用的房地产却存在 其价格应接近 替代原则的运用估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时 可以用这些价格来推算出估价对象的价格 不能孤立地考虑一个估价对象 要考虑相近似效用房地产价格的牵掣 2020 3 27 RealEstateAppraisal 13 4 替代原则 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价格 最高最佳使用的内涵 指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用 是房地产利用竞争与优选的结果 包括最佳用途 最佳规模 最佳集约度和档次上 合法 不见得是最高最佳利用 但是最高最佳利用 必然符合合法原则 2020 3 27 RealEstateAppraisal 14 5 最高最佳利用原则 三大经济学原理 收益递增递减原理 均衡原理 适合原理一 收益递增递减原理投入产出关系 收益递减规律 边际收益递减 原理 假定仅有一种投入量是可变的 其他投入量保持不变 则随着该种可变投入量的增加 在开始时 产出量的增加是递增的 但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后 产出量的增加会越来越小 具体表现 土地的开发强度超过一定限度以后 收益开始下降 2020 3 27 RealEstateAppraisal 15 5 最高最佳利用原则 第二种投入产出关系 规模收益 规模报酬 规律假定以相同的比例来增加所有的要素投入量 产出有三种可能规模收益不变 产出量的增加比例等于投入量的增加比例规模收益递增 产出量的增加比例大于投入量的增加比例规模收益递减 产出量的增加比例小于投入量的增加比例具体表现 在扩大规模时 一般先经过一个规模收益递增阶段 然后经过一个规模收益不变阶段 再经过一个规模收益递减阶段 2020 3 27 RealEstateAppraisal 16 5 最高最佳利用原则 二 均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡 来判定估价对象是否为最高最佳利用如建筑物与土地的组合四种情况 土地 VL土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V VL VB土地上有一陈旧过时 需要拆除的建筑物 V VL 建筑物残值 建筑物的拆迁费用土地上有一过大或过高档次的建筑物 V VB 功能折旧房地产的价值 土地价值 建筑物价值 土地单价 土地面积 建筑物的单价 建筑面积 2020 3 27 RealEstateAppraisal 17 5 最高最佳利用原则 三 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调 来判定估价对象是否为最高最佳利用 保持现状前提 认为维持现状最有利 房地产保持现状的条件 新房地产价值 将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润 现有房地产价值保留建筑物的条件 新房地产价值 拆除现有建筑物的必要支出及应得利润 建造新建筑物的必要支出及应得利润 现有房地产价值 2020 3 27 RealEstateAppraisal 18 5 最高最佳利用原则 更新改造前提 房地产更新改造后再利用最为有利 装饰装修改造条件 更新改造后的房地产价值 更新改造的必要支出及应得利润 现状房地产的价值改变用途前提 房地产改变用途再利用最为有利 改变用途的条件 新用途的房地产价值 改变用途的必要支出及应得利润 现有途的房地产价值重新开发前提 重新开发再利用最为有利 重新开发条件 重新开发完成后的房地产价值 重新开发的必要支出及应得利润 现有房地产价值上述情形的组合 应把几种可行的估价前提进行比较后 做出最高最佳利用的选择 2020 3 27 RealEstateAppraisal 19 5 最高最佳利用原则 指在房地产抵押价值评估中 在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款 实质就是要高估风险 低估收益 使评估价值降低 2020 3 27 RealEstateAppraisal 20 6 谨慎原则 谨慎原则的关键是对 存在不确定因素情况下 的把握 若是可以确定的因素则不存在谨慎问题 因根据确定性因素进行估价 如果面临的是不确定性因素 当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时 则应采取导致对房地产抵押价值 低估 的估计 房地产抵押估价指导意见 针对不同的估价方法 提出了遵守谨慎原则的下列要求 1 在运用市场法估价时 不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例 并应对可比实例进行必要的实地查看 2 在运用成本法估价时 不应高估土地取得成本 开发成本 有关费税和利润 不应低估折旧 3 在运用收益法估价时 不应高估收入或者低估运营费用 选取的报酬率或者资本化率不应偏低 4 在