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漳州市房地产市场调查报告 第一部分漳州城市概况 一 地理位置 漳州市位于福建省东南部 东濒台湾海峡 与厦门隔海相望 东北与泉州接壤 西北与龙岩相接 西南与广东的汕头毗邻 二 行政区划 漳州市辖两个市辖区 芗城区 龙文区 1个县级市 龙海市 8个县 漳浦县 平和县 东山县 长泰县 华安县 诏安县 云霄县 南靖县 三 交通情况 1 公路漳州地区的公路交通比较发达 有漳龙高速公路和福厦高速公路 延伸段 此外 319国道和324国道也经过漳州地区 2 铁路漳州站不在铁路主干线上 它是鹰厦铁路在郭坑站分离出去的一条分支线 连接郭坑到漳州的是一段长22公里的铁路 列车的运行时间为25至30分钟 四 面积与人口 1 地域面积漳州市陆地总面积1 26万平方公里 市区面积300平方公里 海域面积1 86万平方公里 2 人口状况 08年漳州统计公报 年末全市户籍人口468 50万人 常住人口477万 低生育水平继续保持稳定 出生人口政策符合率稳步提高 出生人口性别比呈下降趋势 五 历史文化及习俗习惯 1 历史漳州历史悠久 相传远古时代便有太武夫人在此拓土而居 现全市已发现古文化遗址292处 古窑址22处 其中新石器时代贝丘遗址4处 约5000年左右 商周至西汉时期文化遗址3处 约3500年至4000年左右 商周至西汉时期文化遗址1处 岩画30多处 2 文化名人荟萃 文化昌盛 历史上除了开辟漳州的将领陈政 陈元光 丁儒外 清近代著名的文学家则有林语堂 杨骚 许地山 有誉满海内外 多次出国献艺的布袋木偶戏 芗剧 潮剧 民间文艺丰富多彩 有锦歌 竹马戏 大车鼓舞蹈和精致的剪纸艺术 有被誉为中国女排获取世界冠军的摇篮 漳州体育基地 3 风俗龙舟流行于漳州市区 龙海及九龙江沿岸村庄的一种习俗 它于每年的农历五月初五端午节 当地俗称 五月节 这一天举行 规模盛大 两岸成千上万的观众欢呼喝彩 场面十分壮观 城市投资环境分析 第二部分城市投资环境分析城市投资环境分析 1 城市总体经济情况 1 漳州由于缺少重大生产性项目带动 经济总量与周边先进地区差距仍在扩大 财政实力仍然较弱 公共保障能力与人民的要求还有较大差距 2 农村基础设施仍然薄弱 农业持续增产 农民持续增收难度较大 3 不同群体的收入差距拉大 价格上涨较快导致低收入群众生活比较困难 一 宏观经济发展状况 4 社会保障体系仍然不够健全 就业 就医 就学 住房 安全生产 社会治安等民生领域需要解决的问题还比较多 5 但是由于海西发展战略效应日益显现 海峡西岸经济区地位更加突出 目前全省上下正在形成广泛的共识和强大的合力 特别是台湾投资者更加关切 投资海西战略意图提升 6 尤其重要的是 国家部委强力助推 持续加大对海西支持力度 已有40多个部委从规划布局 项目建设 通关口岸 金融融资 交通建设 财政税收等方面明确支持和促进海西发展 这是宏观调控持续从紧的大环境下我市面临的最大机遇和最有利条件 给我市营造了相对宽松的发展环境 1 漳州市是福建的农业大市 但经济基础相对比较薄弱 经济总量在福建处于中上游水平 2 近几年来漳州的人均GDP持续增长且增速也一直在加快 总体GDP增长势头强劲 3 2010年漳州GDP继续保持两位数的增长 人均GDP居于全省第四位 2 漳州市历年GDP增长情况 3 住宅发展与人均GDP值之间的关系 根据以上的标准判断 漳州市区当前人均GDP水平下 房地产处于快速上升阶段 4 漳州产业结构情况 5 住宅发展与人均GDP值之间的关系 从总体三产结构来看 漳州的三次产业结构比为21 3 44 5 34 2 说明漳州的第二 三产业虽然比重相对较大 但农业还占很大一部分 而工业发展略显不足 从海西建设的产业发展规划来看 未来漳州将大力引进外资发展工业 在保持农业业的持续健康发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长 实现工业化和城镇化的战略选择 6 年漳州房地产市场开发状况 自2004年至2007年 漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势 08年房地产开发投资超百亿 虽然较07年增长31 但是增长速度开始放缓 09年投资额首度出现了下滑 只有99 3亿元 比08年下降了9 从长远趋势来看 随着厦漳泉一体化加速 区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间 7 漳州市区商品房供需情况 自2005年 漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上 而2008年由于楼市低迷 开工量锐减 导致2009漳州楼市新增供应只有81 76万平米 比08年骤降56 而销售量却达到了168 87万平米 5年来首次出现批售量和备案量倒挂 市场主要以消化存量房为主 但是随着2009年楼市的回暖 开工量稳步回升 2010年市场供应量也会逐步增加 8 漳州市区商品住宅价格走势 从2006年至2010的4年间 漳州市区商品住宅的均价上涨约800元 年涨幅约6 低于全国19 的平均涨幅 市场发展较为平和 2009漳州市区住宅的销售均价为4055元 不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地 甚至低于全国4200元 的住宅销售均价 房价上涨空间明显 9 漳州市区房地产售租比 目前 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200 1至300 1 如果售价租金比超过300 1 意味着房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 如果低于200 1 表明该区的房产投资潜力相对较大 房产后市看好 售价租金比无论是低于200 1还是高于300 1 均表明房产价格偏离理性真实的房产价值 漳州市区商品房目前的租售比大约在220 1 不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准 也低于周边城市 如厦门 福州 泉州等地的售租比 漳州房价未偏离真实的房产价值 房地产运行状况良好 1 1 中国各省2009年GDP排名名次省份2008GDP增长2008人均2009GDP名义增长常驻人口人均GDP 元 1广东3569610 1 3758837775 49 1 5 83 9449399782山东3107212 1 3308333621 32 2 8 20 9367358933江苏3002412 5 3308933478 76 3 10 45 7625439074浙江2148610 1 4221422716 98 4 5 73 5060448955河南1820012 1832219724 73 5 7 16 9360210736河北1618810 1 1958817067 99 6 5 44 6943245837上海136989 7 7312414344 73 8 4 72 1858772058辽宁1346113 1 2494514696 23 7 9 18 4298341939四川125069 5 1500814050 78 9 12 35 81271728910湖北1133013 4 1878612566 05 10 10 91 56992205011湖南1115612 8 1752112299 85 11 10 25 63551935512福建1086313 3025511855 08 12 9 14 358133106 二 漳州居民生活水平概述 2 漳州市房价收入比 漳州市商品住宅价格 405500元 套 以整体均价4055元 平方米 户型面积100平方米计算 漳州城镇家庭年收入 64299元 城镇人均年可支配收入18371元 家庭平均人口3 5人 漳州目前的家庭房价收入比约为 6 3 1 3 根据统计数据结合实地考察情况 再根据2009年数据分析 我们认为 1 漳州全市范围内居民平均收入 低于福建平均水平 总体而言并不富裕 由表1和表5对比可知 2 市区居民平均收入水平大大高于全市水平 由表4可知 3 漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6 1 但是明显低于国内一线城市15 1的水平 因此 漳州的房地产价格还存在较大溢价空间 2 漳州居民收入支出情况 2009年漳州市GDP继续保持两位数增长 以1334亿元列全省第四 比2008年增长13 漳州市2009年人均GDP突破2 3万元 比上年增长12 6 增幅超过福州 厦门 泉州等地 楼市因长期积蓄的购买力而将呈现快速发展态势 我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看 漳州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快 城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势 2009年人均可支配收入达18371元 比2008年增长13 与当年GDP增幅相当 表明漳州总体的购买能力有限 虽然漳州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平 但结合其城市经济发展水平来看 漳州存在着一定数量的高收入阶层 如部分私营业主 漳州居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势 只是增幅有所下降 由此可见近年随着漳州经济的不断发展和人民生活水平的提高 漳州居民有一定住宅消费或其他投资性消费 但这种投资性消费还是比较适度的 不会影响到今后住宅消费能力 3 漳州居民住房水平 尽管许多城市居民饱受高房价的困扰 但城市人均住房面积在扩大 市民居住环境在改变 也是不争的事实 漳州市城镇居民人均居住面积自2004年起稳步增长 2004年城镇居民人均居住面积为23 4平方米 2009年提高到32 68平方米 随着海西建设 漳州城市化进程的加快和外来人口的增加 漳州市房地产市场蕴含着巨大的发展潜力 小结 漳州房地产市场整体发展较为平稳 从2006年至2010的4年间 商品住宅的均价上涨约800元 平米 年涨幅约6 低于全国19 的平均涨幅 低于漳州市GDP年15 的平均涨幅 也低于漳州市人均收入年13 的平均涨幅 房地产市场发展较为平和 漳州市区商品房目前的租售比大约在220 1 房价收入比约为6 3 1 商品住宅空置面积也保持在12万 的较低水平 房地产市场良性运行 房价未偏离真实的房产价值 尚有上升空间 漳州房地产发展相对于周边的厦门 泉州等城市滞后 市场发展空间较大 当地居民购买力不断增强 房地产处于高速发展的阶段 1 漳州市总体规划1 城市布局一核两湾四区 十二五规划明确了漳州市 一核两湾四区 的重点发展布局 一核即围绕漳州的中心城市核心区 两湾即厦门湾 南岸 和东山湾 四区即九龙生态经济区 漳州台商投资区 南太武滨海新区 古雷港经济开发区 推进 一核两湾四区 重点区域加快发展 同时推进城乡一体化 三 城市规划及重大市建设情况 三 城市规划及重大市建设情况 2 城市发展方向龙文区重点发展迎宾路以南区域 局部向迎宾路以北拓展 芗城区重点向西发展 桥南片区以南山景区为核心 向东发展 3 城市交通规则 铁路 重点建设厦深铁路及龙厦铁路漳州段 高速公路 重点实施沈海高速公路泉厦漳拓宽改造工程角美至长洲段 沈海高速公路福厦漳诏复线漳州段 厦成高速公路漳州段 城市外环线 结合西洋坪大桥的建设 建设桥南西环线 北起西洋坪大桥 沿西洋坪路桥南段 东至九龙大道 城市主 次干道 城市重要桥梁 交通枢纽 4 道路系统规划A城市道路系统采用环路加方格网布局 城区道路主要分主干道 次干道和支路三级 B桥梁与交叉口规划新建桥梁五座 西洋坪桥 西环路桥 元光路桥 东三号路桥及西溪大桥 在城区内铁路与主要道路相交时均采用铁路下穿式立交 城区内各环形交叉口逐步改造成为信号灯控制 2 漳州规划发展目标 1 人口规模2005年全市总人口470万人 户籍总人口457 37万人 人口出生率为11 7 死亡率为5 8 自然增长率5 9 2 用地规模I 居住用地 漳州市居住用地可分为中心城区 西部金峰区 东北部朝阳区 东部蓝田区和南部桥南区 中心城区 结合环境条件安排一类或二类居住用地 东北部朝阳区以二类居住用地为主 配合城北地区工业发展 做到居住与就业基本平衡 东部蓝田区 配合蓝田工业开发区建设 主要布置二类居住用地 南部桥南区规划以增建为主 按照二类居住用地标准 配套建设公建设施和基础设施 西部金峰区在三湘江周围和滨江地带为一类居住用地分布区 靠近工业区布置二类居住用地 II 公共设施用地A城市中心 市级中心 区级中心 地段中心三个层次构成 a市级中心随着城市向东发展 城市重心东移 将在水仙大街以北 九龙大道以东 人民广场以南 东三号路以西建设市级的商务 办公 金融 资信 大型商业 文化娱乐 服务业等设施 形成现代化城市中心区 b区级中心蓝田中心 为蓝田开发区服务 规划为具有行政 办公 商业 文娱 农贸相结合的区级综合公共中心 桥南中心 主要为桥南新区居民服务 兼具旅游职能 以促进荔枝海 百花村等花果生产特色地区的发展并成为旅游服务基地 芗城中心 以现状市中心为基础 在新的市中心建设起来后 降格为区级中心 旧城中传统商业中心以小商品零售业和服务业为主c 地段中心这类公共中心与居民生活紧密联系 以商业服务和文化娱乐设施为主 是城市公共中心系统的基层组成部分 B重点发展区域 龙文区 龙文南路以东龙文区政府为中心的区级行政中心区 芗城区 桥南片 长洲片区 一 优势分析1 自然环境680多公里长的海岸线 1 86万平方公里的海域面积气候温和 光照充足 雨水丰沛 物产富饶 漳州平原是全省第一大平原国家命名的中国水仙花之乡 中国兰花之乡 中国香蕉之乡 中国花木之乡 中国榕树盆景之乡等美誉 四 漳州市投资环境优劣分析 2 经济环境漳州市坚持按照 依港立市 工业强市 开放活市 科教兴市 的总体思路 充分发挥对台 港口 农业比较优势 致力打造海峡西岸港口大市 工业强市和生态名市 主导重点产业凸显 已经形成食品 机械 电子 三大 主导产业和钢铁 汽车 船舶 能源 四大 战略产业的 3 4 产业格局 3 基础设施条件公路网络由2条高速公路 2条国道 5条省道 57条县道和众多的乡村道路组成 漳州港口的石码 招银 后石三个港区与厦门湾港区合并组成厦门港 全港已建成生产性泊位58个 厦深铁路和龙厦铁路 漳州段 正在加快建设 航空运输方面自2005年起加快漳朔军用机场的民用化进程 与厦门航空港形成区域互补的组合空港 在电网建设方面 全市电力装机容量达超过350万 4 社会治安良好漳州 110 被国务院授予 人民110 的荣誉称号 社会治安环境十分良好 5 金融环境中国工商银行 中国银行 中国建设银行和中国农业银行等四大国有银行 现代金融工具普遍使用 各大银行与国内其它城市联机并网 异地汇兑 异地存取均可轻松自由实现 6 主要的优惠政策外商投资企业按照不同的情况提供税收优惠 用地优惠 收费优惠 金融支持和省级外贸发展基金支持 户口政策 签证政策等方面的其他优惠政策 对民营经济 在税收 财政补贴 金融支持等方面鼓励新办工业企业 鼓励发展规模工业 鼓励企业技术创新 鼓励企业开拓市场等 7 投资成本用人费用 漳州处在第二档即最低工资标准800元 月 非全日制用工小时最低工资标准8 50元 小时 通讯费用 根据2007年的数据 有预埋线路 58元 部 无预埋线路 158元 部 水费 生活用水1 32元 吨 工业用水1 68元 吨 商业 营业用水1 98元 吨 电费 高峰时段0 86元 千瓦时 平时段0 57元 千瓦时 谷时段0 23元 千瓦时 用电大户平时段 0 484元 千瓦时土地费用 每平方米年费额3至10元 漳州工业用地出让的最低标准 8 社会文化环境 漳州素称 海滨邹鲁 文化底蕴深厚 民俗风情多姿 历代名人辈出 漳州是著名的侨乡和台湾同胞的主要祖籍地 漳州的语言 锦歌 书画 谜语 竹马 车鼓 南词 提线木偶 布袋戏 纸影戏 芗剧 剪画等民间艺术丰富多彩以及多姿的风俗 信仰 具有广泛的群众基础和精深造诣 闽南语 如今的闽南话已经成为地球60种主要语言的代表之一 闽南话是一个超地区界 超省界 超国界的一个汉语方言 二 劣势分析1 生态环境面临挑战 能源消耗大 2 产业集中度低 削弱了承接产业合作能力 3 企业实力不强 制约了区域竞争力的提升 4 企业自主创新能力不强 5 现代服务业发展比较滞后 6 交通运输经济量与经济发展总量很不协调 7 县域之间发展差距较大 8 集疏运通道未配套 腹地货源受制约 9 受教育水平面临的挑战 第三部分漳州房地产市场情况 1 漳州房地产市场总体呈现正常的供需平衡态势 市场发展健康2 居民购房偏好中等户型 90 120 户型功能实用性要求较高 3 居民购房热情较高 楼盘对比能力较强 4 居民购房以自住为主 存在一定的投资性购房 但规模不大 5 扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小 呈价平量微缩状态 一 漳州房地产市场发展现状 6 扬州市年土地供应量较大 土地价格相对比较低 有一定的增值潜力7 漳州房地产发展重点主要是东部板块8 建筑风格大部分是中式跟现代9 漳州地产逐步步入品牌开发阶段10 房价水平分析11 购买客户群分析 1 土地供应情况2008年土地供应面积为19 4万平方米 建筑面积为57万平方米 2009土地供应面积为36 5万平方米 建筑面积为86 3万平方米 2010年推出土地95万平方米 建筑面积为166 5万平方米 二 漳州土地市场交易情况 因此可以看出 1 目前漳州市场需求略大于供应的情况是正常的2 随2010年较大量的土地推出 可以预计未来1 2年漳州市场供应将趋于平衡 从土地供给看市场运行将较为平稳 3 可以预见漳州未来3年内 房地产市场将会呈快速发展趋势 市场竞争更加激烈 市场产品品质不断提升 2 纵观近几年土地市场行情有如下几个特点 1 老城区板块 江滨板块受热捧 2 漳州市区土地推量偏少 竞争激烈 3 龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点 4 未来开发商占据土地市场半壁江山 1 漳州与厦门毗邻 意味着能够更多地受到该重点城市的辐射 以及在房地产业发展过程中享有更多的政策倾斜 2 从地方财政的角度看 漳州经济运行情况良好 财政收入持续增长 从而能够保证政府在城市建设方面的稳定投入 3 城市房地产业与经济增速比 4 对于房地产市场起步相对较晚的漳州来说 由于投资需求比例较低 所以其内部刚性需求体量的大小决定了短期内楼市发展的速度 三 漳州房地产市场前景 5 在目前的楼市中 多数房企已突破了单纯长身体的阶段 进入独立思考的阶段 抱团式取暖 已经进入现代企业运营结构调整机制 也即所谓的现代企业发展战略 从竞争走向竞合 达到所谓的双赢 企业联合体就是市场环境逐步改变下创造出了应对市场生存的一种战略 第四部分江滨板块 江滨路全段南临漳州九龙江畔 西起芗城区洋老洲土石堤相接处 东至龙文区西溪桥闸 江滨大道是漳州市区集观光 休闲 防洪 旅游 交通功能为一体的城市景观主干道和交通次干道 是漳州市实施 建设新区 开发沿江 改善旧城 城市发展战略的重要带动项目 一 江滨板块的概况 总体规划总体规划结构称为 一江 两带 四区 五轴 多点 的结构 这里的 一江 就是九龙江 两带 是指南江滨路道路景观带 九龙江沿江景观带 四区 是把整个南岸分成四个区域 分别是文化之都 活力之岸 绚丽之园 生态之滩四个地段 除了江滨路的建设以外 在江滨景观的建设上 政府也花了很多的精力在做 目前 江滨路的漳州城市湿地公园 滨江公园 荔海公园以及龙江大桥的规划设计方案已经完成 二 江滨板块规划 道路规划江滨大道 位于九龙江西溪北岸 东起西溪桥闸 西止于金峰 横贯市区东西方向 连接芗城和龙文两区 从东往西 将龙江路 九龙大道 元光南路 新华南路 延安南路 学府路 西洋坪路等南北动向的城市主干道串联成线江滨大道疏通了江滨版块东西动脉 西洋坪大桥的建成通车以及规划中的龙江大桥为则这一板块互通南北 道路规划 配套跟进以前 商业配套不足是江滨地产的一大软肋 但随着一些大卖场和专业市场的进驻 尤其是休闲商业的兴起 这一情况开始有所改善 目前 该项目已有新华都 闽南水产品批发市场等落户于此 将形成磁力巨大的商圈 这里集合了江滨观光区 大型卖场 美食 娱乐场等休闲商业业态后 将能够满足江滨及周边区域近 万消费人口的需求 土地规划根据市委 市政府提出 拉大框架 跨江发展 路网先引 重点突破 打造亮点 提升品位 的发展思路 未来九龙江南岸的江南版块将成为江滨板块的延伸 2009年政府在桥南片区规划了一个用地面积达10公顷的大型社区 住宅面积16 25万平方米 而整个片区的总体规划面积将扩大到25平方公里 人口规模扩大到30万人 无可置疑 西洋坪大桥的建成通车 将为江滨版块的地产价值再添一重磅砝码 沿着江滨路