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物业工程服务常见问题操作处理技巧 龙湖区域工程维保中心2010年9月 1 1 编制目的 通过对物业工程服务中常遇维修操作技巧的收集沉淀 快速提升工程员工维修操作技能 提高工作效率及对客服务质量 提升对客服务满意度2 适用范围 新龙湖物业已交房区域 2 目录 给排水类土建类强弱电类其他类 3 管接头断裂于墙内暗埋接头中的处理技巧 可采用锯割 剔凿理出断裂接头的方式进行处理 避免剔打墙体更换墙内接头存在的破坏墙面装饰 处理费用大 处理时间长等弊端 如下图 给排水类 接头断裂于墙内 锯割断裂接头 剔凿理出断裂接头 4 地面暗埋管道 如 水管 天然气管 维修更换中对不便开挖地面 如公路等 位置管道的处理技巧 在能保证使用流量前提下 可开断该段管道 采取稍小匹配规格管道穿入开断管道中进行替代连接的处理方式 如下图 给排水类 更换管道在道路中间不便开挖及恢复 开断公路两侧故障管道 穿入稍小匹配规格管道 连接安装新管道 5 锅炉停用一段时间后点燃燃烧盘听见滴水至燃烧盘的 嗤嗤 声 多为锅炉内冷凝水滴落 非锅炉漏水故障 点燃使用约半小时内该现象将自然消除 户内水管 冒汗 处理方式 主要出现在空气湿度较大的4 7月 空气中水蒸气遇温度较低的水管 水管表面温度相对环境温度较低 液化形成的冷凝水 主要处理方式 通风 水管采用保温材料包裹 给排水类 户内水管 冒汗 水管保温材料 加装保温后的水管 6 给排水类 户内水阀开启后出水量小处理技巧 单个水阀水量小多为该水阀滤网堵塞引起 户内各水阀出水量均小而市政供水压力正常的情况下 多为该户水表滤网堵塞引起 需清洁水表滤网进行解决 如下图 拆下滤网 被堵塞的滤网 清洗后的滤网 安装正常使用 7 卫生间异味处理方式 多属污排功能管未安装存水设备 如 存水弯 防臭地漏 或存水设备未存积适量水量 以致户内与主污排管管道间未能有效水隔离引起 处理方式 加装存水设备且存水装置内加水 如下图 给排水类 防臭地漏 不具备防臭功能的装饰地漏 防臭地漏内无水将达不到隔臭作用 无水 此处加水 8 单温或双温水阀漏水 关不严 处理技巧 在阀体未损坏情况下多为阀芯损坏造成 处理方式是直接更换水阀阀芯 该方式可大大降低处理成本且能保证处理效果 若属阀体损坏 建议更换水阀 如下图 给排水类 取下损坏的阀芯 换上新阀芯 9 管件卸装自制便利工具 在对圆形给排水接头拆装维修中 若单纯采用管钳等常用工具处理易损伤管接头且不易有效拆装 同时因配置管钳等常用工具规格的局限性并不能满足所有管件拆装需求 如图 通过绳索 撬棍的合理搭配组合为圆形管件拆装器 有效解决了上述难题 给排水类 采用自制管件拆装器拆装管件 材料准备 绳索 撬棍 10 在日常维护保养到位的前提下单元排水管频繁堵塞返水至户内 在主管道不便维修或整改前提下 若主管道不便处理可采取在单元排水管的易堵塞部位前端与返水口之间加装溢流管的方式 如下图 给排水类 锯开主排污管 安装变径三通 连接好溢流管道 11 给水主闸阀不能开关的维修技巧 给水主闸阀阀盘扳动正常但不能打开或关闭水阀 多为闸阀阀杆锈蚀丝牙损坏造成 低成本且较快速 有效的处理方式是加工 更换阀杆 如下图 给排水类 打开闸阀阀盘及上盖 更换闸阀阀杆 装配恢复 12 业主户内用水量无端增大 或者户内各水阀关闭状态下水表依然转动的排查技巧 上述现象多属马桶进水阀或排水阀故障出现微漏引起 建议首先对其进行排查 疏通机疏通厨房等油污堵塞管道技巧 疏通时可加入一些油污清洁剂 如洗衣粉 洗洁净 至堵塞管道中进行疏通 提高疏通效果及钢丝取出后的清洁度 给排水类 13 开启闸性阀门技巧 打开闸性阀门时 如 闸阀 三角防盗阀 不可完全打开 可完全打开后回转约半圈 不然不利于后期有效关闭等操作 马桶或蹲便器水箱排水阀漏水临时处理技巧 马桶或蹲便器水箱排水阀漏水多属排水阀橡胶垫老化变形所致 在没有找到匹配材料更换的情况下 简易处理技巧是 将橡胶垫清洁干净并放入烫水中加热软化后再整理安装使用 软化后的橡胶垫容易贴实封闭排水口 避免漏水 当然需给业主讲清楚属临时处理 购回材料后需更换 给排水类 14 漆工作业漆面边线平直或避免非漆面污损处理技巧 在漆面边线位置贴上纸胶带或封口胶后 再漆工作业可达到较理想效果 如下图 土建类 贴上封口胶 刷漆 撕除封口胶 漆面平直非漆面无污损 15 土建类 台盆 玻璃等打密封胶操作技巧 在打密封胶的边沿限位位置粘上封口胶或纸胶带 打上密封胶后 用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面 最后拆除封口胶或纸胶带 该方式能达到密封胶表面顺直美观且密封胶不粘手的效果 如下图 采用粘上肥皂水的手指修正 修正后顺直美观 打上密封胶 16 入户门锁芯使用不灵活 入户门关闭锁舌不易进入锁槽处理技巧 由于加润滑油存在油凝 油污等弊端 宜采用加入铅笔粉的处理方式进行简单 有效处理 土建类 准备铅粉 将铅粉加入锁芯中 锁芯使用变灵活 17 游乐设施等配套轴承损坏更换技巧 常遇轴承损坏轴套不易取下的现象 可用角磨机将轴套开口 然后用金属錾胀开轴套即可 土建类 角磨机对不易取下的轴套开口 金属錾胀开已开口的轴套 轴套取出 18 土建类 避免贴窗花贴 及时贴时起泡 起皱现象的技巧 张贴前 先将张贴面清洁干净并均匀涂上清洁剂 如洗衣粉 洗洁净 溶液 后再进行张贴 可达到张贴窗花贴 及时贴的平整 美观效果 如下图 张贴后平整美观 张贴面均匀涂抹清洁剂溶液 张贴 19 有机玻璃粘接技巧 在日常物业工程维修材料中 可利用香蕉水与有机玻璃的可溶原理进行粘接 座椅木条损坏后更换新木条调色颜色存在差异处理技巧 可采取将该座椅木条整体更换 拆下的可用木条保留用于后续相应座椅木条损坏后的更换维修 弥补同一座椅木条色差影响品质的问题 如下图 土建类 局部更换新木条颜色有差异 整体更换 拆下木条更换后续损坏座椅木条 20 硬度较高部位钉铁钉 如墙上 技巧 在钉尖沾上黄油或肥皂或蜡再钉 不易将铁钉钉弯曲 关门时因锁舌不易进入锁槽不便关闭或用力关闭声音大的处理技巧 最好是及时在锁舌上加铅笔粉维修处理 若不能及时维修 可按下锁舌关门 减少关门噪音 带给客户良好服务感受 土建类 按下锁舌关门 锁舌上加铅粉 21 木螺丝省力旋入木材中的技巧 在转入前先把木螺丝涂上油脂或肥皂 就能够比较省力地将木螺丝旋入木头中了 钢钢锯条锯金属材料使用技巧 用钢锯锯金属材料时 可先把肥皂水涂于锯条上 然后再锯 不但省力 而且锯条不易折断 土建类 22 降低控制电柜温度技巧 控制电柜安装于锁闭房间内 如 电梯机房 配电室等 的情况下 除空调 通风等降温措施外 自身散热降温方式是打开控制电柜门 避免热量在电柜内的积聚 降低电器使用环境温度 减少故障的发生 如下图 强弱电类 电梯机房控制柜开启散热 配电室控制柜开启散热 23 强弱电类 对射若因下雨或太阳直射原因导致误报的处理技巧 在对射端外壳表面上部加装遮挡帽 避免太阳直射及雨水淋于对射端外壳表面 如下图 铁皮加工 刷漆后 加装好的遮挡帽 24 用电笔判断配电房补偿电容好坏的技巧 采用电笔测试低压无功补偿电容器的接线端 若接线端有供电 而电容器没有发热 可判断该电容器多以损坏 对业主设施设备实施维修 保养前处理技巧 在对客户设施设备 如 风扇 电脑 燃气灶等 实施维修 保养前 需先判断其相应功能的完好性 以防出现意外增加后续不必要的协调成本 强弱电类 25 强弱电类 公共灯具季节调整提升客户满意度技巧 针对业主敏感部位 如 单元大堂 电梯轿厢等 可针对性采取季节性灯具色调调整的方式 高温季节统一更换为冷色调 带给客户清凉的感受 低温季节统一更换为暖色调 带给客户温暖的感受 更换下来的灯具可作为后续更换使用 26 客户敏感部位设施损坏材料不能 及时 购回的处理技巧 为减少对客品质的影响 可将非敏感部位同型材料 如 专用灯罩 高楼层电梯外招板损坏换为对客影响小的二楼外招板等 用作临时替换 并后续跟进完结处理 如下图 其他类 靠人行面石笼灯罩损坏不便及时购回 临时拆除隐蔽面灯罩 靠人行面损坏灯罩更换好 27 清洁锅炉燃烧盘避免碳灰污染户内成品技巧 准备一垃圾袋 大小选择需能轻松容入燃烧盘 取下锅炉燃烧盘 放入垃圾袋中