理财规划师课件-消费支出规划PPT课件.ppt

消费支出规划 财政金融学院金融教研室王建花 2 消费支出规划 消费决策决定你的生活方式 3 消费支出规划 消费支出规划内容 4 住房支出 住房投资 住房消费 购房 租房 消费支出规划 住房消费 5 购房的目标 购房面积需求量力而行 有多少钱买多大房无需进行过于长远的考虑购房环境需求三个因素 时间 面积 房价 6 购房的财务决策 购房规划的基本方法 方法一 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价可负担首付款 目前净资产在未来买房时的终值 以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷 以未来购房时年收入为年金的年金现值 年收入中可负担贷款的比率上限可负担房屋总价 可负担首付款 可负担房贷 7 方法二 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用房屋总价 单价 面积首期部分 总价 1 按揭贷款比例 贷款部分 总价 按揭贷款比例计算月供 购房的财务决策 购房规划的基本方法 8 购房规划需要考虑的其他因素 契税 印花税 评估费 保险费 律师费 其他因素 多如牛毛 9 购房规划需要考虑的其他因素 契税 普通住宅按房屋成交价的1 5 交纳契税 非普通住宅按房屋成交价的3 交纳契税 按北京市建委发布的相关标准 普通住宅是指 住宅小区容积率在1 0 含 以上 单套建筑面积在140 含 平方米以下 实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1 2倍以下 不符合上述三个条件的为非普通住宅 80万 1 5 1200080万 3 24000 10 购房规划需要考虑的其他因素 印花税购房者与房地产开发商签订 商品房买卖合同 时 按照购销金额万分之三贴花 购房者与商业银行签订 个人购房贷款合同 时 按借款额的万分之零点五贴花 个人从国家有关部门领取 房屋产权证 时 每件贴花5元 80万 万分之三 240元56万 万分之零点 28元 11 购房规划需要考虑的其他因素 公共维修金 小区管理办房价的2 80万 2 16000购房公证费 房价 0 03 80万 0 03 240按揭合同公证费 贷款额 0 03 56万 0 03 168 12 购房规划需要考虑的其他因素 律师费 买房贷款人需按每单申请贷款额3 支付律师费56万 3 1680保险费 贷款额度 相应费率56万 0 47515 2660上述事项合计 33016元普通住宅45016元非普通住宅另外 考虑到装修费 家具等支出 费用合计10万元 13 购房财务规划的主要指标 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率 一般不应超过25 到30 有贷款月供款与税前月总收入的比率 一般应控制在33 到38 之间 14 常用两种的还款方式 等额本息还款法等额本金还款法 选择哪一种 消费支出规划 住房消费 15 案例 例 张先生购买了一套总价100万的新房 首付20万 贷款80万 利率为6 期限为20年 如果采用等额本息方式 每月还款额为多少 第一个月所还本金为多少 第一个月所还利息为多少 一共还了多少本金 一共还了多少利息 张先生在还款5年之后 还有多少本金未还 还了多少本金 还了多少利息 如果采用等额本金法 第一个月还了多少本金 第一个月还了多少利息 一共还了多少本金 一共还了多少利息 16 案例 等额本息法下 PMT 5731 45第一个月所还利息 800000 6 12 4000第一个月所还本金 5731 45 4000 1731 45一共还的本金 800000一共还的利息 5371 45 240 800000 575548五年后还剩未还本金 679197五年内一共所还的本金 120803五年内一共还的利息 223084 17 案例 等额本金法下 第一个月还的本金 800000 240 3333 33第一个月所还利息 800000 6 12 4000一共还的本金 800000一共还的利息 3333 33 0 005 240 239 1 3333 33 0 005 240 1 240 2 482000 18 案例 若张先生在还款5年后 有一笔10万元的偶然收入 张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款 提前还贷后 希望每月负担额保持原来的水平 但缩短还款期限 请为其设计提前还款安排 若张先生希望提前还贷后 仍保持原还款期限 但减少每月的还款负担呢 等额本息法 1 计算张先生5年后剩余贷款本金PV P1 1 P2 60 BAL 679197元2 679197 100000 5791973 以579197为新的PV 计算在PMT保持原数值时 新的N值PV 579197 PMT 5731 45 I Y 6 CPTN4 142个月可还清剩余贷款5 以579197为新的PV 计算在N 180时的PMTPV 579197 N 180 I Y 6 CPTPMT 4888 19 消费支出规划 住房消费 假定 贷款20万元 期限20年 年利率为10 1 计算等额本息还款法下每年还款额 还款总额为多少 所还利息总额为多少 2 计算等额本金条件下第一年的还款额 还款总额为多少 所还利息总额 20 消费支出规划 住房消费 等额本息还款法下 每年还款额 23492所还利息总额为多少 269839还款总额为多少 269839 200000 469839 21 消费支出规划 住房消费 等额本金还款法下 第一年的还款额 30000本金 200000 20 10000利息 200000 10 20000所还利息总额 10000 10 20 1 20 2 210000还款总额为多少 210000 200000 410000 22 消费支出规划 住房消费 23 消费支出规划 住房消费 24 消费支出规划 住房消费 25 消费支出规划 住房消费 26 消费支出规划 住房消费 27 消费支出规划 住房消费 28 消费支出规划 住房消费 提前还款情况下 等额本金还款法与等额本息还款法的决策 29 设计适合你收入能力的住房