第2章-房地产开发与经营理论和策略PPT课件.ppt

2020 3 27 1 可编辑 第二章房地产开发与经营理论与策略 2020 3 27 2 可编辑 2 1房地产开发与经营的概述 一 房地产开发与经营的概念 1 何谓 房地产开发 2 何谓 房地产经营 3 房地产开发与经营的形式 4 房地产开发经营的程序 2020 3 27 3 可编辑 房地产开发经营程序 2020 3 27 4 可编辑 二 房地产开发与经营的特点 复杂性区域性长期性资金密集性高收益性和高风险性政策性 2020 3 27 5 可编辑 三 房地产开发与经营的参与者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 开发企业开发个人 开发商 建设单位 2020 3 27 6 可编辑 三 房地产开发与经营的参与者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收 拆迁 2020 3 27 7 可编辑 三 房地产开发与经营的参与者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员 2020 3 27 8 可编辑 三 房地产开发与经营的参与者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 商品最终使用人收益最终实现者 2020 3 27 9 可编辑 四 房地产市场的概念 狭义 房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所 如房地产交易中心 广义 经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制 2020 3 27 10 可编辑 五 房地产市场的分类 按区域划分 安徽房地产市场北京房地产市场华北房地产市场华东房地产市场 按用途划分 住宅市场商业房地产市场工业房地产市场特殊用途房地产市场 按功能划分 房产市场土地市场房地产金融市场房地产信息技术市场 按交易方式划分 房地产销售市场房地产租赁市场房地产担保市场房地产保险市场 2020 3 27 11 可编辑 六 房地产周期 房地产经济水平起伏波动 周期循环的经济现象房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 循环往复的复苏 扩张 收缩 衰退四个环节 2020 3 27 12 可编辑 房地产周期的影响因素 宏观经济周期波动供需因素市场信息不对称市场主体心理因素政策因素制度因素 2020 3 27 13 可编辑 宏观经济周期波动 2020 3 27 14 可编辑 房地产周期 2020 3 27 15 可编辑 2 2房地产开发与经营理论一 收益最大原理房地产开发决策依据 总收益超过预期的总成本 房地产开发的目的 获取最大的收益 2020 3 27 16 可编辑 一 收益 成本的确定相关概念 收益 成本 净收益 初级收益 次级收益 初级成本 附加成本 次级成本 初级净收益 次级净收益 初级收益 项目所带来的直接收益 如房地产项目为人们提供的生活 工作及娱乐的场所和空间 次级收益 是指某个项目实施所引起或引致的附加价值 如通过对房地产项目的深度开发和合理调整 可能获得提高居民的生活质量 改善生活环境以及提高房地产使用价值和价值等次级效益 项目的成本 包括用于建设 维护和运营项目的全部土地 劳动和材料等成本 以及由项目所导致的负效应 附加成本 是指为使项目的产品或服务都能够为们所利用或销售出去页必须追加的物品和服务的价值 如房地产的销售成本 次级成本 是由于增加次级效益而增加的成本 净收益 相应收益与成本的差 2020 3 27 17 可编辑 二 项目最佳规模确定投资报酬递减规律总报酬 平均报酬和边际报酬之间曲线变化关系图 2020 3 27 18 可编辑 建筑规模与投资利润率的关系 资料来源 简德三 房地产经济学 上海财经大学出版社 2005年版 2020 3 27 19 可编辑 三 经济效益分析方法假设总收益为B 总成本为C 经营成本为OC 1 净收益法净收益 B C2 期望总成本的净收益率总成本的净收益率 B C C3 效益成本比率效益成本比率 B C 2020 3 27 20 可编辑 一般情况下土地供给与需求的均衡价格图 2020 3 27 21 可编辑 二 家庭生命周期与购房心理 2 家庭生命周期与消费心理 1 初婚期的家庭 2 生育期家庭 3 满巢期的家庭 4 空巢期的家庭 5 鳏寡期的家庭 1 家庭的生命周期 一个家庭从建立到不断发展过程中所经历的不同阶段 称为家庭生命周期 这也是是影响家庭消费的重要因素 2020 3 27 22 可编辑 三 市场环境分析 一 宏观环境经济因素 政治因素 人口因素 政策法规与利率 税制因素 1 经济因素 宏观经济条件 经济收入 2 政治因素 政治环境稳定状况 有无战争及爆发的可能 3 人口因素 人口状况 家庭人口结构的变化等 4 政策法规与利率 税制因素 二 微观环境供应者 生产者 顾客 竞争者及社会公众 2020 3 27 23 可编辑 四 房地产市场调查 一 市场调查内容1 国内外市场环境调查政治法律环境经济环境人口环境社会文化环境 2020 3 27 24 可编辑 2 技术发展调查3 市场需求容量调查4 消费者和消费行为调查5 竞争情况调查6 市场营销因素调查 2020 3 27 25 可编辑 二 市场调查的步骤确定问题和调查目标制定调查计划组织实施计划 收集信息 处理信息 分析信息 报告结果 2020 3 27 26 可编辑 市场调查计划的构成 2020 3 27 27 可编辑 课后作业 设计一份关于镇江市居民住房与需求市场的调查问卷要求 1 调查目的 了解目前镇江市的居民对住房的要求 例如户型 面积 区域 环境 价格等各个方面的要求 2 务必手写 3 问题30 50个 2020 3 27 28 可编辑 五 市场需求预测 一 市场需求预测的有关概念市场需求 市场预测 按对象分为 宏观预测 微观预测按时间长短分为 长期预测 5年以上 中期预测 1 5年 短期预测 1年以下 按预测方法不同 定性预测 定量预测 2020 3 27 29 可编辑 二 市场需求影响因素分析影响市场需注的主要因素有 竞争状况 人口统计分析及趋势分析1 竞争状况 其他房地产的租金 售价 定位 空房率 目标项目的舒适性 2 人口特征 地区消费者的偏好 收入 年龄 职业的不同 3 趋势分析 三 市场需求预测的主要方法常用的方法 购买者意向调查法 销售人员综全意见法 专家意见法 市场试验法等均为定性预测方法 而时间序列分析法 直线趋势法 指数曲线趋势法 指数平滑法等 2020 3 27 30 可编辑 六 价格确定理论价格影响市场需求和购买力 一 完全竞争型市场结构企业定价事实上并不存在 二 垄断竞争型市场结构企业定价属于不完全竞争 各个卖主对产品有相当垄断性 能控制其产品价格 三 寡头竞争型市场结构企业定价不完全竞争 一个或者少数几个大公司有能力影响和控制市场价格 四 纯粹垄断型市场结构企业定价一个行业完全由一个卖主独家经营和控制市场条件 两种情况 政府垄断 私人垄断 2020 3 27 31 可编辑 2 3房地产开发与经营策略分析 房地产开发与经营策略的主要内容 一 财务策略资金运用 筹集 盈亏平衡 二 生产策略 三 市场开发策略开发新产品 采用新材料 新技术 四 价格策略高价策略 新产品 独占市场 或其他产品供应不足 优点 可以短期获得较多利润 低价策略 扩大市场份额 薄利多销 均衡价格策略 2020 3 27 32 可编辑 一 房地产产品的生命周期房地产产品从开发到建成完工后出售或出租的时间约为 1 5年 房地产开发的周期 寻找地段 规划设计 贷款 施工建设 建成完工 出售或出租 使用 邻里关系稳定 老化 更新或再开发 2020 3 27 33 可编辑 二 不同时期房地产价格策略1 房地产产品的进入期 新的房地产产品经过设计 施工 以试点形式进入市场阶段 分别不同情况可以采用上述三种定价策略 2 房地产产品的成长期 产品经过市场认可 进行扩大和推广使用的阶段 维持原有定价 或作相应变更 3 房地产产品的成熟期 新型房地产产品被市场普遍认可 房地产数量成倍增长 定价应着重维持市场占有率 4 房地产产品的衰退期 人们对房地产产品有新的 更高的要求和认识 旧的房地产产品面临淘汰 价格策略是 有利于剩余产品的尽快销售 降低价格 让利推销产品 2020 3 27 34 可编辑 2 3房地产开发与经营决策 一 房地产开发与经营决策类型 一 构成决策问题的基本条件构成决策问题的基本条件 1 明确的目标2 两个以上可供选择比较的方案3 有评价方案优劣的标准4 有真实地反映客观实际的数据资料 二 决策类型1 确定型决策2 风险型决策3 不确定型决策 2020 3 27 35 可编辑 三 开发与经营决策原则1 遵守政策法规原则2 取得最佳效益原则3 风险意识原则4 定性分析与定量分析原则房地产投决策必须以定量分析为主 2020 3 27 36 可编辑 二 房地产开发与经营决策准则 一 确定型决策准则投资项目条件具备 前景十分明确 如有固定买主的项目 投资期短且销路好的项目 决策准则就是评价指标 如投资总额 投资成本 投资收益率 投资回收期 内部收益率 净现值等等 二 风险型决策最大可能准则 一种状态出现的概率要比其他状态大得多 但损益却相差不大 期望值准则 计算各种状态损益的期望值 当决策目标为收益最大 则采用期望值最大策略 当决策目标为损失最小 则采用期望值最小策略 2020 3 27 37 可编辑 三 不确定型决策1 乐观准则2 悲观准则3 后悔准则4 等可能性准则 2020 3 27 38 可编辑 例题 1 2020 3 27 39 可编辑 例题2 某洗衣机厂家适应市场的需要 准备扩大生产能力 有2种方案可供选择 第一方案是建大厂 需要投资700万元 在市场上销路好的时候 每年收益210万元 销路差时 每年亏损40万元 在第二方案中 先建小厂 如销路好 三年后进行扩建 建小厂的投资为300万元 在市场销路好时 每年收益90万元 销路差时 每年收益60万元 如果三年后扩建 扩建投资为400万元 收益情况同第一方案一致 未来市场销路好的概率为0 7 销路差的概率为0 3 如果前三年销路好 则后七年销路好的概率为0 9 销路差的概率为0 1 无论选用何种方案 使用期均为10年 试画出决策树 做出最佳扩建方案 2020 3 27 40 可编辑 三 房地产开发与经营决策程序与方法 一 发现问题 二 确定目标 三 拟制方案 四 分析评价 五 选择方案 六 实施追踪 2020 3 27 41 可编辑 课后练习 作业1 某工厂为了适应社会上对于该厂产品不断增长的需要 研究了几种扩大生产的方案 该厂已把市场对于该产品的潜在需要分为高 中 低三种 在各种市场需要的情况下 估计每年获利或亏损程度 如下表 单位 万元 分别利用乐观 悲观 最小后悔值和等可能准则进行决策 2020 3 27 42 可编辑 作业2 某企业拟确定某种产品下季度的生产计划 共有4种方案可以选择 任何方案都面临