绿地国际金融城改编版PPT课件.pptx

绿地国际金融城个案调查报告 2020 3 27 1 报告结构 华中第一高楼 绿地国际金融城绿地国际金融城具备哪些属性 拥有那些产品 销售的怎么样 为什么销售结果是这样的情况 绿地国际金融城值得思考地方 2020 3 27 2 PART1 华中第一高楼 绿地国际金融城 2020 3 27 3 建筑使命 武汉绿地国际金融城商务区核心部位一栋606米的超高层综合体计划打造成一个集超五星级酒店 国际甲级办公楼 高档商业区和顶级公寓等融为一体的超高层城市综合体 武汉绿地国际金融城建成后将成为目前已知的华中第一高楼 中国第二高楼 世界第三高楼 通过高集约化的系统开发 及具有辐射力的地标级建筑 建立新型国际商务 消费 交易平台 力在打造华中首席脑力金融港 2020 3 27 4 PART2 绿地国际金融城具备哪些属性 2020 3 27 5 基本信息 地处江边 品牌开发商 规模大 品质高 溢价能力强 2020 3 27 6 项目区位 本案16000元 徐东 司门口 街道口 中南 武商 江汉路 王家墩 地理位置项目地处武昌滨江商务区 一环线内 东边和平大道 西边临江大道 北面秦园路 南向是武汉长江隧道 附近商圈项目周围环绕的商圈多达七个 最近的徐东商圈5分钟便可到达 竞争项目在周边项目中 临江资源具有较强溢价能力 价格仅次于万达公馆 板块规划以武昌滨江商务区为背景 重点建设高档写字楼 住宅和完善商贸 旅游 娱乐 休闲等配套设施 形成商贸旅游 办公居住一体综合服务中心 万达公馆24000元 水岸国际11000元 欧林湾12000元 航天首府13000元 江尚13000元 优活城12000元 项目地处武昌核心板块 周围商圈林立且竞争激烈 区域价值高 发展潜力巨大 2020 3 27 7 交通环境 本案 交通道路项目距长江大桥三公里 长江二桥一公里 长江隧道紧邻本案 毗邻和平大道和临江大道 处于三镇要塞 交通极为方便 交通规模公交车有10路 511路 530路 606路 717路 804路 734路 607路 729路 542路 514路 3路等 最近的地铁站积玉桥离本项目有10分钟的路程 交通规划5号线预计2017年后开建 7号线今年开建 预计2017年完工 8号线预计2016年完工 长江大桥 长江二桥 长江隧道 轨道交通5号线 轨道交通7号线 轨道交通8号线 交通网络发达 出行至武汉三镇较为方便 提升项目自身竞争力和区域价值 2020 3 27 8 周边配套 周围各种配套设施齐全 能为项目提供足够的支撑 2020 3 27 9 PART3 拥有那些产品 销售的怎么样 2020 3 27 10 总规分析 A01 A02 A04 A03 二期开发区域 一期开发区域 总规分析 一期划分 分为A01 A02 A03 A04四个区域 A01 建筑面积63万方 涵盖606米世界第三高楼绿地中心 集甲级写字楼 超五星级酒店 会议会展等中心为一体引领世界级的CBD综合体 A02 建筑面积30万方都市顶级居住封面 海珀 享有健身 SPA等高端生活配套 A03 建筑面积30万方 将高档商业 会所配套和住宅 名邸 完美融合 A04 建筑面积32万方 高端住宅 新里 和国际化 饕界 三大部分组成 饕界包括 食饕界 艺饕界 居饕界 三大主题 打造世界级滨江综合体 2020 3 27 11 A04 R1 R8 R7 R5 R6 R3 R4 R2 R9 B4 B3 B2 B1 A04区的住宅区又名 新里西斯莱公馆 项目采用兵营式布局 良好的保持了居住的隐秘性和静谧性 R2 R3 R5均为26层 各自拥有121套住宅 R1 R4 R6均为31层 各有261 244 236套住宅 R7 R8 R9均为48层 各有284 284 280套住宅 B1现在为售楼部 以后为空中游泳馆和健身会所 B2 B3 B4分别为29 5 29层 共1104套 多为商铺和SOHO A04区各功能区分工明确 是一期工程中最先开工的地块 滨江商务区略见雏形 现为售楼部 以后会是空中游泳馆和健身会所 美食餐饮旗舰店 高档服饰定制旗舰店 国际风格的动感时尚商业街区 饕界 2020 3 27 12 户型配比 商家采用三种户型均衡配比的方式来降低营销风险 注 在一期工程中选取的A04区的R8栋来做户型配比 R7 R8 R9为户型一样的现售楼盘 2020 3 27 13 户型简评 两室两厅两卫92 优点正南朝向 采光充足客厅拥有超大观景阳台 万景经纳缺点南北不通透没有玄关 大门只对次卧门厨房造型欠缺卫生间没有隐秘性和干湿分离 2020 3 27 14 户型简评 三室两厅两卫141 优点江景 湖景双揽正南朝向 南北通透动静分区 具备私密性卫生间干湿分区缺点客厅朝南向 没有玄关 2020 3 27 15 户型简评 三室两厅三卫188 优点江景 湖景双揽南北朝向 小通透客厅布局合理 动静分区拥有超大阳台 万景经纳缺点没有玄关卫生间干湿不分区 2020 3 27 16 销售情况 注 此处仅为R8的销售情况 数据来源武汉房地产信息网 三室大面积的改善房是主力户型 更易受到改善房主的青睐 2020 3 27 17 住宅 R1 R9组成的 新里西斯莱 住宅项目 共有1962套住宅 成交1233套 去化62 8 价格12605元 同比增长5 3 环比增长2 6 2013年一月出现量价暴增 98 188改推到90 141 A04区住宅销售一览表 除去春节影响 项目量价走势正常 2020 3 27 18 商铺 集中在B2 B3 B4的商铺共有83套 开盘至今销售63套 去化75 9 A04区商铺销售一览表 影响商铺价格因素包括楼层 位置等因素 成交基数小导致价格波动大 2020 3 27 19 SOHO B2 B3的5层以上为SOHO公寓 共有1021套 成交850套 去化83 3 单价11872元 同比下降2 8 环比下降3 3 A04区SOHO销售一览表 工期还在建设当中 价值体现不能及时最大化 造成价格波动 2020 3 27 20 总结 产品线丰富 销售情况欠佳 2020 3 27 21 PART4 为什么销售结果是这样的情况 2020 3 27 22 产品自身 客户角度 营销手法 决定因素 网络推广 户外推广 平面推广 售楼展示 立面分析 园林景观 客户来源 客户属性 客户成交 结构层次 2020 3 27 23 园林景观 内部园林密植均做微地形处理 营造出具有层次感的绿化体验 2020 3 27 24 立面分析 新里西斯莱公馆采纳浪漫的法兰西风情打造建筑 融汇百年经典的artdeco设计理念 打造城市返璞归真的人本生活 立面材质 R1 R6臻取最经考验的暖黄色典雅色调 采用卡拉麦里金石材并在1 7层约为21米高度全面铺装 七层以上采用考究一致的真石漆保持风格一致 窗墙比列 R7 R9享有不断攀升的窗墙比 将户外景观和视野融入建筑本身 窗户材料 冬暖夏凉的首选 中空双层的Low E玻璃 2020 3 27 25 售楼部 售楼部采用感性温暖的设计造型 配合三角天顶组合 更加彰显简明扼要的商务气息 2020 3 27 26 平面推广 推广对象针对绿地旗下现有中高档品牌新里西斯莱公馆和尚未完工的武汉606写字楼 2020 3 27 27 户外推广 大多在武昌汉口等繁华要道 项目本身滨江商务属性具有很高的投资价值 2020 3 27 28 网络推广 网络投放频率较高 旨在吸引商务办公人群的关注 增加销售机会 2020 3 27 29 当前各区域中意向客户主要集中在徐东 积玉桥 武昌中三区域 汉口及青山客户后期待开发 区域概述 武昌中心 司门口 阅马场 紫阳路洪山东湖 梨园 水果湖 东湖 洪山广场 小东门 中南 八一路 街道口 丁字桥 东湖高新光谷南湖 光谷 雄楚大街 南湖汉口其他 硚口区 东西湖区 金银湖区 387 来访客户 成交客户 客户来源 2020 3 27 30 几个必须回答的问题 目标客群具备哪些关键特征 区域内客户实力如何 是否能支撑项目一期价格和数量 项目是否赢得汉口主力高端客户的认可 来访客户七大基本要素分析小结 居住 工作片区 区域客占7成职业 企事业单位占3 4成 私营企业主占2成年龄 相对平均 中青年占6成学历 较高 本科以上占6成家庭年收入 10万上占8成家庭结构 三口之家占6成 未成年子女家庭占4 5成 基本面分析下的答案 关键特征 企事业单位占多数 中青年 高学历 三口之家 子女未成年区域内客户实力中等 价格敏感 但基数大 可支撑前期价量 后期必须扩大客群范围汉口主力高端客户仅部分知晓项目 少量认知项目价值 客户属性 2020 3 27 31 成交客户购房驱动因素 成交客户中最为关注为项目整体规划 地段以及品牌 成交因素 2020 3 27 32 总结 值得学习新里在绿地的产品线中定位为中高端住宅 仅次于顶级住宅海珀和高端住宅名邸 高达21米的干挂石材墙面以及双层中空low E玻璃实属名归 营销推广的主流方式比较全面 受众人群从不同年龄 不同区域 网络使用三个层面入手 紧抓受众人群 不足之处园林景观只能算中等水平 和自身中高级定位不是很相符合 售楼部的设计风格偏商务化 针对现在的住宅销售未必能够起到比较好的展示效果 并且入口处狭窄 不能彰显该有的气质 还有区域沙盘空间很大 利用率低的问题 丞待解决 考虑到绿地国际金融城这个项目是要规划为世界级别的滨江商务区 华中首席脑力金融港 但是其推广方式具有局限性 可以在机场 高铁等与外界多接触的场所添置户外广告以达到不错的效果 2020 3 27 33 PART5 绿地国际金融城值得思考地方 2020 3 27 34 价值思考 区域价值 完善格局 提升能级 带动经济 引领发展 随着城市的快速发展 享天时地利的武汉发展滨江商务区已是大势所趋 只有提供完善的世界级商务服务设施 不断吸引外资 才有利于武汉在经济全球化背景下参与国际经济中心地位的竞争 项目价值 高端产业聚集 现代形象展示 城市生活新空间 武汉绿地国际金融城项目处在长江生态景观轴线上 拥有最广阔的江景资源 同汉口白牛外滩隔江相望 项目总建筑面积约300万平方米 总投资高达300亿元 规划建设成为可媲美上海浦东陆家嘴 香港维多利亚港的世界级商务区 本项目建立在世界范围内是一个亮点 经济层面是一个按钮 提供平台引凤还巢 使武汉中部中心城市的城市号召力 经济影响力实至名归 优雅舒适的居住价值 独一无二的商业价值 前景广阔的投资价值 2020 3 27 35 地段稀缺性 这个地段是城市的核心圈 本来交通就相当便利 它享有百年积累的成熟完善的城市市政资源 生活配套也是相当的齐全和完善 同时邻近过江隧道及地铁交通干线 这里还是武汉市规划中的武昌500强总部区 随着交通的成熟 武昌滨江商务区甲级写字楼 豪华商铺和高端住宅的开发 绿地国际金融城将形成一个国际化CBD综合区 产品设计成功 绿地直接引用了它曾经在北京开发成功的新里西斯莱模式 超高层的新古典主义建筑风格 简约的Artdeco外立面 法兰西风情的园林 南北通透的户型设计 细心周到的物业管理 不得不承认新里西斯莱公馆不管是外观还是内在在武汉的高端住宅中都独树一帜 开发商的品牌效应 绿地集团上海市国有控股特大型企业集团 中国企业500强和中国房地产龙头企业之一 是中国综合性地产领军企业 在2010中国企业500强中位列第96位 在中国服务业企业500强中位列第36位 在中国房地产企业排名中位居第1位 在上海市百强企业集团中排名第17位升值潜力巨大 地段的稀缺性和周边自然环境的稀缺必将带来它的升值 项目亮点 2020 3 27 36 不足之处 区域问题 定位为高端商务综合体 而滨江周边配套较弱 旧城改造项目较多 需要加强物业服务 医疗配套 教育配套