收益法ppt课件.ppt

1 收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 选用适宜的收益公式计算收益价格 第六章收益还原法及其运用 2 重点掌握内容 重点介绍了收益还原法的基本原理 具体运用方法 其中报酬资本化法的公式及其计算 不动产收益的种类 净收益的概念和求取 报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容 3 一 概念是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率 还原利率 统一折算到估价期日现值的一种估价方法 是建立在货币具有时间价值的观念上 是对有收益性质资产的评估 测算出的价格通常称为收益价格 第一节收益还原法的基本原理 4 对于投资者来说 将资金用于购买不动产获取的收益 与将资金存入银行获取利息所起的作用相同 二 理论依据 预期原理 决定不动产的当前价值的 重要的不是过去的因素而是未来的因素 例如 某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益 此人另有40万元资金以5 的年利率存入银行每年可得到2万元的利息 对于该人来说 这宗不动产与40万元的资金等价 即值40万元 故 5 普通适用的收益还原法的表述 将估价时点视为现在 那么现在购买一宗有一定期限收益的不动产 预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益 如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值 则这笔资金就是该宗不动产的价格 6 三 适用对象和条件适用对象 具有收益或潜在收益的不动产 不限于估价对象本身现在是否有收益 只要他属于的这类不动产有收益即可 适用条件 收益法评估的价格 取决于未来的预期 因此 收益法的适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化 7 四 收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资料 如估价对象及其类似不动产的收入 费用等数据资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率或资本化率 选用适宜的收益法公式计算收益价格 8 第二节收益还原法的计算公式 一 一般公式 通常以年为单位 V 价格Ai 净收益n 收益期限Y 报酬率 9 二 净收益每年不变 A1 A2 A3 An A n r 0有限年 有限年公式 无限年公式 10 公式用途 直接用于计算价格 不同年限价格的换算 比较不同年限价格的高低 用于比较法中土地使用权年限修正 11 1 直接用于计算价格 例 某房地产于2006年9月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用 利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元 该类房地产的报酬率为7 5 试评估该宗房地产于2012年9月1日的收益价格 12 2 不同年限价格的换算 假设 则有 如果 An AN A 则有 如果 Y y 则有 13 例 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 报酬率为8 试求其30年收益权利的价格 14 例 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元 对应的报酬率为8 试求假设其土地使用权为50年 报酬率为10 下的价格 15 3 比较不同年限价格的高低 例 有A B两宗房地产 A房地产的收益年限为50年 单价10000元 B房地产的收益年限为30年 单价9000元 假设报酬率均为7 试比较该两宗房地产价格的高低 计算A房地产30年的收益价格 16 A房地产无限年价格 B房地产无限年价格 A B 3 比较不同年限价格的高低 17 例 某宗工业用地使用权剩余年限为48年 所处地段的基准地价为1500元 平方米 制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外 其他均相似 现行土地报酬率为6 求该宗工业用地的价格 宗地价格 基准地价 K日 K区 K个 K容 K年 4 用于市场比较法中土地使用权年限修正 18 A发生在期初 19 A发生在期中 20 三 纯收益按一定比率递增 减 有限年公式 n 无限年公式 Ai A 1 g i 1 21 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的 土地使用年限70年 于估价时点已使用了5年 预计该房地产未来第一年的净收益为8万元 此后每年净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的报酬率为9 试求该宗房地产的价格 22 四 纯收益按一定数额递增 有限年 无限年 Ai A i 1 b 23 例 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的报酬率为9 试求该宗房地产的价格 24 递减没有无限年 25 五 预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 VtA1A2A3 At 0123 t 26 若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 27 例 某宗房地产现行的价格为3000元 年净收益为200元 报酬率为8 5 现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度 在该城市现有火车站地区 同类房地产的价格为5000元 据此预计新火车站建成投入使用后 新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元 试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格 28 例 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60 5万元 两年后的价格比现在上涨10 该类房地产的报酬率为10 求该宗房地产现在的价格 29 例 某写字楼于2008年10月30日取得50年的土地使用权 于2011年4月底建设完成 即将投入使用 现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2011年5月1日的市场价格 市场分析显示 其未来前4年的净收益分别为200万元 220万元 250万元 280万元 第5年开始经营走向稳定 每年的净收益将保持在300万元左右 该类房地产的报酬率为8 试评估该写字楼于2011年5月1日的价格 30 第三节净收益和收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素 1 可获净收益的大小 即Ai的大小 2 获得该净收益的可靠性 即Y的大小 3 可获得净收益期限的长短 即n的大小 31 1 对于出租不动产的收益确定潜在毛收入 是假定不动产在充分利用 无空置 即100 出租 情况下的收入 有效毛收入 是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入 空置等造成的收入损失是因空置 拖欠租金 延迟支付租金 少付租金或不付租金 以及其他原因造成的收入损失 2 对应用于经营的不动产的收益的确定 经营收入 一 不动产收益的确定 32 二 运营费用的确定 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 管理费 包括工资 出租过程中消耗的公共设施消耗费用 通常按年租金的2 5 维修费 通常按建筑物重置价的一定比例 保险费 一般按房屋重置价或现值的0 15 0 2 税金 包括房产税 营业税 城市建设附加税 教育附加税 中介费用 一般为一个月租金 1 出租的总费用 33 经营服务型 商品销售成本 经营费用 管理费用 商品销售税金及附加 财务费用和商业利润等 生产型 生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 财务费用 管理费用和厂商利润等 2 企业经营费用 34 1 出租的净收益净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用注意 在实际求取净收益时 通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目 2 经营的净收益 不动产纯收益 总收益 经营总费用3 尚未使用或自用的不动产净收益 比照类似不动产计算得到 三 净收益的确定 35 注意 在求取净收益时不仅包括有形收益 还要考虑各种无形收益 四 求取净收益应注意的问题 1 有形收益和无形收益有形收益 由不动产带来的直接货币收益 无形收益 由不动产带来的间接利益 自豪感 提高个人的声誉和信用 36 2 客观收益和实际收益客观收益 排除各个企业实际收益中属于特殊的 偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益 实际收益 待估不动产在现实的经营水平下 实际取得的收益 一般不直接用于估价 注意 有租约限制时 租赁期限内的租金应采用租约资金 租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金 37 五 净收益流量的类型 1 每年基本上固定不变 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 4 其他有规则的变动情况 六 净收益流量的求取 1 调查求取估价对象过去3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为A 2 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为A 3 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后采用下列等式求出A 38 例题 例1 某宗房地产收益年限40年 判定其未来净收益基本上每年不变 通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元 26万元 24万元 25万元 报酬率为10 试求该宗房地产的收益价格 39 例2 某商店的土地使用年限为40年 从2008年9月1日起计 该商店共有两层 每层可出租面积各为200m2 一层于2009年9月1日租出 租赁期限为5年 可出租面积的月租金为180元 m2 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元 m2和120元 m2 运营费用率为25 该类房地产的出租率为100 报酬率为9 试测算该商场2012年9月1日带租约出售时的正常价格 40 1 商店一层价格的测算 租赁期限内年净收益 200 180 1 25 12 32 40 万元 租赁期限外年净收益 200 200 1 25 12 36 00 万元 2 商店二层价格的测算 年净收益 200 120 1 25 12 21 6 万元 该商店的正常价格 375 69 229 21 604 90万元 41 例3 某房地产于2010年9月12日出租 租期为10年 月租金为24元 现市场上类似房地产的月租金为30元 假设报酬率为8 试求2012年9月22日的承租人权益价值 A 30 24 12 72元 Y 8 n 10 2 8年 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益价值 42 一 土地估价 根据土地使用权年限来确定 二 建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定 三 房地估价 土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致 七 收益期限的确定 43 1 建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n 40 3 5 32年 44 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t 50 5 45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 45 一 报酬率的重要性 第四节报酬率的求取 46 为了进一步搞清楚报酬率的内涵 需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别 投资回收 是指所投入资本的收回 即保本 投资回报 是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金 即报酬 二 报酬率的实质 报酬率即折现率 是与利率 内部收益率同类性质的比率 为投资回报与所投入资本的比率 即 报酬率 47 可将购买收益性不动产视为一种投资行为 投资需要投入的资本是不动产价格 试图获取的收益是不动产预期产生的净收益 投资即要获得收益 又要承担风险 从全社会来看 报酬率与所投资风险正相关 风险大的投资 其报酬率也高 反之则低 因此 在不动产估价中选用的报酬率 应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 48 三 报酬率的求取方法 1 累加法累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分 然后分别求出每一部分 再将它们相加得到报酬率的方法 无风险报酬率 又称安全利率 是无风险投资的报酬率 一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率 风险报酬利率 是指承担额外风险所要求的补偿 即超过无风险报酬率以上部分的报酬率 具体是估价对象不动产存在的具有自身投资特征的区域 行业 市场等风险的补偿 报酬率 安全利率 风险调整值 无风险报酬率 风险报酬率 49 2 市场提取法市场提取法是利用与估价对象不动产具有类似收益的可比实例不动产的价格 净收益等资料 选用相应的报酬资本化公式 反求出报酬率的方法 1 在的情况下 是通过来求取Y 即可以将市场上类似不动产的净收益与其价格的比率作为报酬率 2 在的情况下 可通过下式求取Y 50 3 投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容 1 调查 搜集估价对象所在地区的不动产投资 相关投资及其报酬率的资料 2 将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列 制成图表 如下图 3 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 确定估价对象风险程度应落的位置 4 根据估价对象风险程度所落的位置 在图表上找出对应的报酬率 从而就求出了估价对象的报酬率 51 第五节投资组合技术和剩余技术 一 资本化率和报酬率 资本化率 R 和报酬率 Y 都是将房地产的预期未来收益转换为价值的比率 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率 如第一年的净收益 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益 以求取未来各期净收益的现值的比率 52 例 某宗房地产的未来净收益流见下表 假定报酬率为10 请求其资本化率 解 先求取房地产的价值 资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率 即 53 二 收益乘数法 一 概念 将估价对象一年的某种收益 乘以相应的收益乘数转换成价值 二 方法 毛租金乘数法 潜在毛收入乘数法 有效毛收入乘数和净收益乘数 毛租金乘数法 房地产价格 毛租金 毛租金乘数 毛租金乘数 房地产价格 毛租金 54 三 投资组合技术 一 土地和建筑物的组合 55 例 某房地产的土地价值占总价值的40 该类房地产土地和建筑物资本化率分别为6 和8 计算该房地产的综合资本化率 56 二 抵押贷款与自由资金的组合 房地产价格 综合资本化率 抵押贷款额 抵押贷款利率 自由资金额 自由资金收益率R0 M RM 1 M RE式中 R0 综合资本化率 M 贷款价值比率 抵押贷款额占房地产价值的比率 RM 抵押贷款资本化率 年偿还额与抵押贷款额的比率 RE 自有资本要求的正常收益率 57 例 购买某类房地产通常抵押贷款占七成 抵押贷款年利率为6 贷款期限为20年 按月等额偿还贷款本息 自有资金资本化率为12 计算该宗房地产的综合资本化率 解 设每月还款额为AM 贷款额为VM则 58 例 某宗房地产的年净收益为2万元 购买者的自有资金为5万元 自有资金资本化率为12 抵押贷款资本化率为8 求取该宗房地产的价格 解 购买者自有资金净收益 5 12 0 6万元抵押贷款收益能力 2 0 6 1 4万元抵押贷款金额 1 4 8 17 5万元房地产价格 5 17 5 22 5万元 59 四 剩余技术 土地剩余技术 建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 自有资金剩余技术 已知房地产抵押贷款的情况下 求取自有资金权益价值 抵押贷款剩余技术 已知自有资金数量的情况下 求取抵押贷款金额或价值 60 1 土地剩余技术 2 建筑物剩余技术 61 第七节收益法总结和运用举例 62 一 判断 1 租赁收入只包括有效毛租金收入 不包括租赁保证金 押金的利息收入 2 估价中采用的有效毛收入 运营费用或净收益 不管有无租约限制 都应采用正常客观的数据 3 不同地区 不同时期 不同性质 不同用途的房地产 由于投资风险不同 报酬率是不尽相同的 4 综合资本化率 土地资本化率 建筑物资本化率 5 有一房地产 其土地价值占总价值的40 土地资本化率为6 综合资本化率为7 2 则建筑物资本化率为8 6 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数 7 对于单独建筑物的估价 净收益中不扣除建筑物折旧费 8 资本化率是将房地产的毛收入转换成价值的比率 63 二 选择1 某宗房地产正常情况下年总收益140万元 年总费用40万元 报酬率12 出让时的土地使用年限50年 现已使用了5年 则该宗房地产的现时总价为 万元 A 833 33B 830 45C 828 25D 827 64 A 2 有两宗房地产 A房地产使用年限40年 单价为96元 平方米 B房地产使用年限70年 单价为100元 平方米 报酬率为8 则A单价与B单价的关系为 A A单价高于B单价B A单价低于B单价C A单价等于B单价D 无法确定 C 64 某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元 需支出总费用30万元 在附近选取了四宗类似房地产 其价格及净收益如下表 试用所给资料估计该房地产的价格 三 计算 Y 11 9 V 210万元 65 2 某宗房地产已使用5年 现土地价值为50万元 建筑物重置价为80万元 房地净收益为11万元 土地资本化率8 建筑物资本化率为10 试求该宗房地产的价值 66 3 某房地产建成于2007年底 此后收益年限为48年 2008年底至2011年底分别获得净收益83万元 85万元 90万元 94万元 预计2012年底至2014年底可获得的净收益94万元 93万元 96万元 从2015年底起每年可获得的净