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且看中国房产 蜗居 从几项指标看中国房产形势 房产形势 房价收入比房租收益率空置率还贷 收入比房地产投资占GDP比例 具体详情点击超链接 政策调控 营业税 个人所得税 土地增值税印花税城建税教育费附加 地方教育附加 税率调整详情 营业税 个人所得税 主要讲营业税和个人所得税调整 1 计税依据 以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额 2 税率 个人转让房产适用个人所得税税率为20 3 个人转让自用达五年以上 并且是惟一的家庭生活用房取得的所得 免征收个人所得税 4 个人现自有住房房产证登记的产权人为1人 在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的 产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税 可以按照财政部 国家税务总局 建设部 关于个人出售住房所得税收个人所得税有关问题的通知 财税字 1999 278号 第三条的规定 全部或部分予以免税 以其他人名义按市场价重新购房的 产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税 不予免税 个人销售房屋适用营业税税目为销售不动产 适用税率5 计税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 自2005年6月1日起 对个人购买住房不足2年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过2年 含2年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过2年 含2年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 中国房产 该怎么做 增加供给 抑制需求 促进房市健康发展 尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用 但房价过高 上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定 因此 未来一段时间我国房地产市场调控将以 稳 字优先 坚持增加供给和抑制不合理需求并举 把鼓励首次置业需求 保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针 1 坚持有保有压 区别对待 对不同需求采取不同政策2 财政货币政策多管齐下 抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策 中止年初出台的包括利率七折优惠 降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策 3 完善供给结构 进一步增加保障性住房建设4 引导银行业因地制宜 有保有压地实行差别化信贷政策坚持因地制宜 有保有压 引导商业银行根据各地的经济发展 市场需求 房价水平 建造成本 居民收入和地理环境等多种因素 实行差别化的信贷政策 谢谢 再见 房价收入比家庭年均收入和平均房价比值 用以评价房价的相对高低 世界银行的标准上限是5 1 以下是各城市2007年收入房价比 城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比城市收入房价比温州16 8847818福州13 252886重庆13 3326103苏州13 8883122上海23 2700953天津18 6796895郑州12 7349423青岛18 8254126杭州22 2760041昆明15 671642哈尔滨12 9563758南昌14 380322北京17 9332395贵阳15 518968石家庄12 8914405南宁15 727667深圳10 6135724太原14 674436兰州14 2777199武汉13 447302宁波16 7170382西安15 83743海口11 6746465长沙11 534797广州15 0852878沈阳14 827703乌鲁木齐10 5457909合肥11 602787厦门16 0645295成都12 416779西宁10 745476银川10 878006南京19 2380624长春11 0780898济南11 890046呼和浩特8 6759787 back 房租收益率房子总价格和每月房租的比值 用以评价房产的投资价值 国际公认的房租收益率应在150到230之间 而北京 上海 杭州 深圳的房租收益率一般都在360以上 且房租上涨速度远远低于房价上涨速度 这一数字还在不停的增大 低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系 另一方面也反映了租房者的消费能力 租房者多是那些农民打工者 或出身农村的高校毕业学生 他们往往被认为是城市化的执行者 而在目前的情况下 前者是不会考虑在城市定居的 而后者没有了退回农村的路 也没有能力在城市定居 只能漂在城市里 之所以会出现这么低的房租收益率 是因为绝大多数买来的房子不是用来住的 而是用来炒作 所以才导致了租房市场的供大于求 同时 这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值 而不是房租 这也反映了当前中国房地产的消费状况 back 空置率空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 按国际通行惯例 商品房空置率在5 10 之间为合理区 商品房供求平衡 有利于国民经济的健康发展 空置率在10 20 之间为空置危险区 要采取一定措施 加大商品房销售的力度 以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行 空置率在20 以上为商品房严重积压区 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题 不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大 其中常被人们提起的有26 和1 这两个数据 而据本人在杭州 上海 北京的观察 旧小区的入住率一般都比较高 2000年以后新建房的空置率在40 以上 2004年以后新建房的空置率应不低于60 造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的 back 还贷 收入比居民平均用来还分期贷款支出占收入比例 其包括各种各样的按揭贷款 而对中国人来讲基本上就是房贷 这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险 一般来讲 国际上公认的还贷收入比安全上线是28 超出了这个线 对于个人来讲还款压力大 幸福指数降低 对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患 一旦有宏观经济的波动 往往会造成大面积的不良贷款 而对于目前数量巨大的房奴 还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线 结合房地产贷款占贷款总比例 可以算出整体的金融风险 比如在2004年底 中国房地产贷款占整个贷款的40 目前这个比例保守估计应有55 而买房的人 用于投资的比例不会低于35 这样来算 用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15 75 一旦出现房价下降 投资用购房的人一定不会继续还款 这笔钱将由银行来买单 这将花完中国的存款准备金率 back 房地产投资占GDP比例这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度 在大国的房地产历史上 美国在1950年出现过6 98 的最高比例 然后一路小幅波动 直到1991年从3 42 开始 一路上扬至2005年的6 2 随后发生了次贷危机 而日本在70年代中期由最高的8 左右一直降低 到1985年广场协议的签订 房地产在日本开始过热 房地产投资占GDP比重在1989年到1991年的最高点期间约5 5 这时候日本的房地产崩盘了 从此日本进入了长达十几年的低迷 被称为 失去的十年 而中国从有据可查的记录来看 从1997年的4 02 开始一路上涨 到2007年时这个比例到