基于08清单规范的合同管理及造价控制ppt课件.ppt

基于08清单规范的建设项目合同管理与造价控制 一 建设工程合同管理概述1 选择项目发包 采购 的模式合同类型与发包 采购 模式的关系 不同的采购模式要求不同的合同范本1 传统的采购模式 Traditional Sequential 2 设计 建造的模式 Design Build 3 总承包模式 Engineering Procurement Construction EPC 4 施工管理模式 ConstructionManagement CM 代理型 CM Agency 非代理型 CM Non Agency 5 BOT模式 2选择招标方式和招标的组织形式 1 我国法定的招标方式1 1 公开招标1 2 邀请招标 应按项目管理权限报批 2 招标的组织形式2 1 招标人自行招标 符合国家计委5号令的具体要求 2 2 招标人委托招标机构代理招标 3选择合同类型 为了使建设成本最小化 发包方除了需要选择项目的采购模式外还要选择施工合同的类型 施工合同的主要功能是发承包双方利益的分配和风险的分担 业主可通过选择合同类型和设定合同条款而最大限度地将风险转移给承包商 同时最大限度地减小自己的风险 合同类型的分类 按付款方式分 1 总价合同 lumpsumcontract 发包时已具备完整的图纸 规范 工程量表等 仅有少量不确定因素留给承包商评估风险 暂定项目所占比例较小 如较大 则风险逆转 业主风险小 评标容易 承包商承担主要风险 但利润较高1 1 固定总价合同 firm lumpsum 设计深度较深 工程量较确定 工期较短 1 2 可调总价合同 escalation lumpsum 工期较长 1年 的项目 按招标文件要求和投标时的市场价格水平报出总价 工料机价格上涨超过合同约定时可调整总价 2 单价合同 schedulecontract 对实行工程量清单计价的工程 应采用单价合同 即合同约定的工程价款中所包含的清单项目综合单价在约定条件内是固定的 不予调整 但工程量允许调整 清单项目综合单价在约定条件外 允许调整 调整方法应在合同中约定 2 1 估计工程量单价合同 BillofApproximateQuantitiesContract 投标时按工程量清单的分项工程报单价按实际完成的工程量 通过质检 通过计量 按08清单规范规定的工程量计算规则 结算实测工程量与清单标示量出入过多时 可调整单价2 2 纯单价合同 StraightUnitPriceContract 招标时仅有分项工程一览表而无工程量 图纸深度不够 承包商对各分项工程报单价按实际工程量结算 单价不变 工程量清单格式 3 成本加酬金合同 costreimbursementcontract costplusfeecontract 适用于工期紧的小型项目 或无先例可借鉴的项目3 1 成本加固定费 业主满意 承包商A 成本 15万承包商B 成本 20万3 2 成本加固定百分比 无激励机制 承包商满意 承包商A 成本 15 x成本承包商B 成本 16 x成本当两个承包商所报百分比十分接近时 有可能百分比稍高者的成本大大低于百分比稍低者 因此要看综合因素 3 3 目标成本加奖罚 业主与承包商就一成本目标达成协议 超罚节奖 业主设定目标成本 100万如低于目标成本 增加酬金如超过目标成本 减少酬金 有时事与愿违 一旦目标偏高 业主反遭损失 因此在总价合同中 风险在承包商一方 业主只监督质量 在成本加酬金合同中 由于实报实销 承包商不再关心经济问题 业主必须介入管理 提高效率杜绝材料浪费 4选择适宜的合同范本 1 国内范本 建设工程施工合同 示范文本 GF 99 0201 公路工程合同范本 水利水电土建工程施工合同条件 标准施工招标文件 2007版 2 国际范本AIA系列AGC系列ICE系列FIDIC合同系列 FIDIC红皮书施工合同条件FIDIC黄皮书设计 建造合同条件FIDIC银皮书设计 采购 施工合同条件FIDIC绿皮书简明施工合同条件 小结 上述分类不是绝对的 大多数合同都不是纯粹其本身形式 而是组合而成的 基于工程量清单的合同有时是总价合同 但其中的暂定项目又是基于单价合同 如有变更发生 则可能是成本加酬金合同 例如 某居民小区 总价合同俱乐部作为暂定项目 单价合同如有变更 成本加酬金合同 5重要的合同条款的设定 设定专用条款 以FIDIC红皮书为例 1 付款方式 预付款 进度付款 保留金 预付款的偿还方式 竣工结算 竣工决算 2 合同价格的调整条件 范围 方法 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 造成增加新的工程量清单项目 其对应的综合单价按下列方法确定 a 合同中已有适用的综合单价 按合同中已有的综合单价确定 b 合同中有类似的综合单价 参照类似的综合单价确定 c 合同中没有适用或类似的综合单价 由承包人提出综合单价 经发包人确认后执行 因非承包人原因引起的工程量增减 该项工程量变化在合同约定幅度以内的 应执行原有的综合单价 该项工程量变化在合同约定幅度以外的 其综合单价及措施项目费应予以调整 在合同履行过程中 因非承包人原因引起的工程量增减与招标文件中提供的工程量可能有偏差 该偏差对工程量清单项目的综合单价将产生影响 是否调整综合单价以及如何调整应在合同中约定 若合同未作约定 按以下原则办理 1 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10 以内时 其综合单价不作调整 执行原有综合单价 2 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10 以外 且其影响分部分项工程费超过0 1 时 其综合单价以及对应的措施费 如有 均应作调整 调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费 经发包人确认后调整 风险具有客观性 损失性 不确定性的特点 且始终与损失相联系 工程施工发包是一种期货交易行为 工程建设工期长 利润低 风险因素多 且并非所有的风险都能为承包人所预测 根据合同双方权 责的对等性要求 发 承包双方应合理分摊风险 所以要求招标人在招标文件中或在合同中禁止采用以所有风险或类似的语句规定投标人应承担的风险内容及其风险范围或风险幅度 工程承包界的共识是 投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险 如管理费和利润 应有限度承担的是市场风险 如材料价格 施工机械使用费等的风险 应完全不承担的是法律 法规 规章和政策变化的风险 因此施工期内 当工 料 机价格波动超出一定幅度时 业主方应按合同约定调整工程价款 合同没有约定或约定不明确的 应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整 价格风险是综合单价包含的内容 我国各省 自治区 直辖市建设行政主管部门均根据当地劳动行政主管部门的有关规定发布人工成本信息 对此关系职工切身利益的人工费不宜纳入风险 材料价格的风险宜控制在5 以内 施工机械使用费的风险可控制在10 以内 超过者予以调整 管理费和利润的风险由投标人全部承担 但最科学的调整方法还是 调值公式法 指数或价格 P x aEL EL0 bLL LL0 cPL PL0 dFU FU0 eBI BI0 fCE CE0 gRS RS0 hSS SS0 iTI TI0 jMT MT0 kMI MI0p 价格调整系数 x 固定系数 通常由发包方在招标文件中事先确定 a b c k 可变系数 由投标人确定 且x a b k 1 00EL 外来工人现时工资 currentlabourrate调价时 EL0 外来工人基础工资 initiallabourrate报价书中 LL PL FU BI CE RS SS TI MT MI分别表示当地工人 施工设备 燃料 沥青 水泥 应力钢筋 结构钢筋 木材 海运及其他调整项目的现时价格 currentpriceorrate LL0 MI0分别表示他们的起始价格 initialpriceorrate 世行推荐可变系数表xabcdefghIjk合计土方工程0 100 130 100 380 150 00 020 020 00 00 050 051 00结构工程0 100 160 140 240 050 00 090 060 00 00 080 041 00装修工程0 220 120 150 320 100 00 00 00 00 040 00 051 00 3 合同双方风险的分担 业主的风险 承包商的风险 不可抗力的定义和处理4 对承包商的激励措施 5 保证合同履行所必须的合同措施 6设定投标书附录的内容1 竣工时间 721天 7的整倍数 2 缺陷通知期 365天3 主导语言 中文4 交流语言 英语5 履约担保金额 中标合同金额的30 按合同价格应付币种 6 第三方保险的最小金额 每一次发生50万元 不限次数 7 保留金的百分比 月付款的10 8 保留金的限额 合同金额的5 9 误期损害赔偿费率 每天赔偿合同价格的0 055 10 误期损害赔偿费的限额 最终合同价的10 11 暂定金额调整的百分比 对指定分包商的管理费 12 调值公式中的数据 a 0 1 b 0 06 c 0 04 d 13 预付款总额 中标合同金额的10 14 预付款开始偿还的时间 当付款额达到中标合同金额的20 时 15 预付款的分期摊还比率 月付款证书金额的25 16 迟付款的利息 比工程所在国央行年贴现率高2个百分点 17 期中付款证书的最低金额 中标合同金额的2 18 任命DAB的最晚日期 开工日期后28天 二 建设项目造价控制的基本原理1 工程建设项目的分解与组合建设项目的分解 1 建设项目 一个工厂 2 单项工程 一个生产车间 3 单位工程 车间厂房 不包括设备 4 分部工程 砌体工程 5 分项工程 砖基础 砖外墙 砖内墙等 2 确定建设项目造价的程序 建设项目造价的确定是一个由粗到细 由浅入深的渐进的过程 各阶段相互衔接 前者制约后者 后者补充前者 三 工程造价的构成及计价依据1 工程项目造价的构成 2 工程项目的计价依据 1 统一的工程量计算规则 2 相关行业的工程定额 3 市场价格信息 4 国家相关的法律法规 三 工程造价计价的基本方法 直接费计价 定额计价方法 综合单价 工程量清单计价方法 四 可研阶段的造价控制利用投资估算指标进行投资估算 五 设计阶段的造价控制1 采用价值工程的理念 提高建设项目的性能价格比 FV C其中 V 价值 F 功能 C 寿命周期成本 2 实行限额设计3 初步设计概算的作用及其编制方法 例 设备及安装工程的概算设备购置费 设备原价 设备运杂费1 国产标准设备原价 根据设备的型号 规格 性能 材质及附带的配件 向制造厂直接询价 或按主管部门规定的现行价格逐项计算 2 国产非标准设备原价 2 1 估价指标法2 1 1 非标准设备台 件估价指标法 根据非标准设备的类别 重量 性能 材质等情况 以每台设备规定的估价指标计算 非标准设备原价 设备台数 每台设备估价指标 元 台 2 1 2 非标准设备吨重估价指标法 根据非标设备的类别 性能 质量 材质等情况 以某类设备所规定的吨重估价指标计算 非标准设备原价 设备吨重 每吨重设备估价指标 元 吨 3 设备运杂费 设备采购 运输 途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和 设备运杂费 设备原价 运杂费率 上式中 国内设备按出厂价 进口设备为到岸价 运杂费率依据地区等因素2 9 不等 国外部分运杂费按有关规定计算 2 2 按成本计算估价法 非标准设备的原价由以下费用组成 2 2 1 材料费材料费 材料净重 1 加工耗损系数 每吨材料综合价2 2 2 加工费 包括生产工人工资和工资附加费 燃料动力费 设备折旧费 车间经费等 其计算公式为 加工费 设备总重量 吨 设备每吨加工费2 2 3 辅助材料费 简称辅材费 包括焊条 焊丝 氧气 氩气 氮气 油漆 电石等费用 计算公式如下 辅助材料费 设备总重量 辅助材料费指标 2 2 4 专用工具费 按以上三项之和乘以一定百分比计算2 2 5 废品损失费 按以上四项之和乘以一定百分比计算2 2 6 外购配套件费 按设备设计图纸所列的外购配套件的名称 型号 规格 数量 重量 根据相应的价格加运杂费计算 2 2 7 包装费 按以上六项之和乘以一定百分比计算2 2 8 利润 可按以上1 5项加7项之和乘以一定的利润率计算 2 2 9 税金 主要指增值税 计算公式为 增值税 当期销项税额 进项税额当期销项税额 销售额 适用增值税率2 2 10 非标准设备设计费 按国家规定的设计费收费标准计算 单台非标准设备原价 材料费 辅材费 加工费 1 专用工具费率 1 废品损失费率 外购配套件费 1 包装费率 外购配套件费 1 利润率 增值税 非标准设备设计费 外购配套件费 六 招投标阶段的造价控制资格预审公开招标邀请招标全部使用国有资金或国有资金投资为主的建设项目必须使用工程量清单计价4 1定价的主体是发承包双方 4 2施工合同采用单价合同 4 3业主方编制的工程量清单为投标人提供公平竞争的平台 4 4形成企业自主报价 市场形成价格的机制 4 5工程量清单的构成 措施项目清单 原其他直接费 现场经费以及非工程实体的内容 分部分项清单 构成工程实体部分的分部分项 其他项目清单 暂列金额 暂估价 计日工 总包服务费等项目 规费项目清单 工程排污 定额测定 社保 住房公积金等 税金项目清单 营业税 城市建设维护费 教育费附加等4 6分部分项采用综合单价 措施项目中与工程量关系密切的采用综合单价 与工程量关系不大的以项计取 4 7分部分项清单的编制及分部分项单价的确定 4 8投标报价的技巧 1 不平衡报价预计施工中工程量会增加的子项 单价可适当提高 以便结算时增加收入 对预计工程量会减少的子项可降低单价 工程结算时损失不会很大 在下例中2号承包商以 308200中标 这是由于他在核算工程量时通过反复计算 确信招标方提供的估计工程量中的黏土开挖高于实际的工程量 而回填材料低于实际的工程量 于是采用不平衡报价的方法 对于黏土开挖报出2 的低单价 正常单价为5 5 而回填材料报出20 高单价 正常单价为14 并且以4000 的优势中标 见下表 两个公司对同一土木工程报出的单价 单位 由于回填材料实际发生的工程量是7000立方米 原估计工程量为6000立方米 因此2号承包商通过不平衡报价多受益 16000 见下表 2 利用数学模型辅助投标报价 可变工期的报价技巧 4 9设备 材料采购评标的主要方法最低投标价法 采购技术规格简单的初级商品 原材料 半成品以及其他技术规格简单的货物 由于其质量趋同 可把价格作为唯一尺度 百分评定法 按预先确定的评分标准 分别对各投标书的报价和各种服务进行评审打分 得分最高者中标 打分要素包括 投标价格 运费 保险费用 交货期限 偏离招标文件规定的付款条件 备件价格 售后服务 设备性能 生产能力和人员培训等 世行贷款项目采用的分配比例是 投标价格 60 75分 备件价格 0 10分 技术性能 维修 运行费 0 10分 售后服务 0 5分总计 100分百分评标法的优点 简便易行 考虑因素全面 可将难以用金额表示的因素量化后进行比较 百分评标法的缺点 各评标人独立评分 评标人的水平和知识面要求较高 3 综合评标价法 以设备投标价为基础 将评定各要素按预定方法换算成相应的价格 在原标价上增加或扣减该值而形成评标价格 评标价格最低的为中标供货商 须考虑的因素包括 1 运输费用 包括运费 保险费和其他费用 如运输超大件设备需要对道路加宽 桥梁加固的费用等 换算为评标价格时可按铁路 公路 水运等部门 保险公司及其他有关部门的取费标准计算运抵目的地将发生的费用 2 交货期 以招标文件规定的交货期为界 提前交货不给予奖励 每推迟一周 按投标价的某一百分比计算加价数额 3 付款条件 对不符和规定的投标 可视为基本上不响应而不予考虑 当付款要求的偏离度在可接受的范围内 则将偏离要求给业主带来的损失 利息等 按招标文件规定的利率换算成评标时的净现值作为加价数额 4 零配件和售后服务 4 1 设备运行两年内各类易损备件的获取途径和价格4 2 安装指导 设备调试 设备保修 人员培训的费用 适用于未包含在投标价格中的情况 5 设备性能 生产能力 如设备的性能 生产能力等个别技术指标未能达到技术规范要求的基准参数 则每种参数比基准参数降低1 时 应以投标设备实际生产效率单位成本为基础 在标价上增加若干金额 将以上各项评审价格加到标价上的累计金额为该份报价的 评标价 评标价法举例 例 某工程要求工期不超过240天 质量等级合格 除投标报价外 钢材 木材 水泥分别按1900元 吨 1300元 立方米 230元 吨折价 工期按每提前一天0 5万元折价 两家公司主要投标指标如下 A公司 标价125万元 钢材90T 木材21M3 水泥323T 215天B公司 标价120万元 钢材94T 木材19M3 水泥320T 220天按折价标准换算A公司 125 90 0 19 21 0 13 323 0 023 25 0 5 139 76万元B公司 120 94 0 19 19 0 13 320 0 023 20 0 5 137 69万元 中标 注 该法适用于总价和成本加酬金合同的评标 如用于单价合同还应进行单价分析 七建设项目施工阶段的造价管理1 施工阶段的价值工程价值工程的方法应贯穿于项目周期的始终 但在施工承包中 1 不鼓励承包商提出变更的要求 2 在特定条件下允许承包商提出变更的要求1 降低合同价格 2 缩短工期 3 提高项目使用功能 4 为业主带来其他利益 3 获得奖金的条件 2 利用赢得值法控制施工成本赢得值理论涉及以下三个参数 1 计划工程量的预算成本BCWS BudgetedCostoftheWorkScheduled 2 已完成工程量的预算成本BCWP 赢得值EV BudgetedCostoftheWorkPerformed 3 已完成工程量的实际成本ACWP ActualCostoftheWorkPerformed 4 利用 赢得值 对工程项目进行成本 进度集成控制资金使用计划和投资偏差分析 某工程分为14道工序 计划工期为40周 设每道工序的估价成本都平均地分摊到各工序的计划时间段上以使得每周的成本支出都一样 用项目管理软件得出周成本直方图及累积成本曲线 其计划竣工成本为716万元 见下图 用P3项目管理软件进行进度调整 update 偏差分析在赢得值法中的应用 已完成工程量的实际成本 计划完成工程量的预算成本 已完成工程量的预算成本 时间 费用 3 施工阶段的变更与索赔 1 索赔成立的条件1 由业主或监理工程师原因造成的索赔事件 既可以索赔工期又可以索赔费用 2 非承包商原因或非承包商风险造成的损失可以索赔费用和工期 2 索赔计算1 费用索赔计算由业主或监理工程师原因造成的新增工作 人工费按工日单价计算 机械费按台班单价计算 材料费按实计算 不仅可以计算直接费还可以计算管理费和利润 由业主或监理工程师原因造成的停机窝工 人工费按降效单价计算 机械费按台班折旧费或台班租赁费计算 材料费按实计算 2 工期索赔计算业主或监理工程师造成的关键工序上的延误 按实际天数索赔非关键工序上的延误 索赔工期 延误时间 该工序的总时差业主与承包商发生共同延误时 共同延误的工期由初始延误者承担 例1 工效 费率均有变化时的人工费索赔款额计算 某承包商对350m2模板工程以210工时 6元 小时的费率报价 总额1260元 由于业主木料供应迟缓 导致用时265工时 由于加班抢工 实际以7 5元 小时的费率支付人工费 计划工时 210小时实际工时 265小时实际工时 265小时计划费率 6元 小时计划费率 6元 小时实际费率 7 5元 小时6 210 1260元6 265 1590元7 5 265 1987 5元计划成本实际成本由于工效降低增加成本由于费率提高增加成本1590 1260 330元1987 5 1590 397 5元索赔总额 330 397 5 727 5元 例2 设计错误引起暂时停工的索赔路桥项目 工期2年 承包商按1 5年 总价4493600 报价 业主接受标价 但工期维持2年 施工中发现设计有误 允诺3周交付新图纸 实际6周交付 由于恶劣天气及工程师多次发出变更令 承包商提出索赔 1 延长工期14周2 修改设计 停工6周 造成窝工损失3t履带吊 455 周 共6周 租赁 2730 9m3空压机 383 周 共6周 2298 0 25m3混凝土搅拌机 118 周 共