第1章--房地产估价概论ppt课件.ppt

房地产估价理论与方法 1 本书主要内容 第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章比较法及其运用 第七章收益法及其运用第八章成本法及其运用第九章假设开发法及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估和地价分摊第十二章房地产估价程序 2 第一章房地产估价概论 xx 3 主要内容 第一节对房地产估价的基本认识第二节对房地产估价的各种需要第三节房地产估价的要素第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况 4 第一节对房地产估价的基本认识 一 房地产估价的含义 熟悉 1 专业估价与非专业估价的本质区别 五大不同点 由专业机构和人员 专业意见 公信力 有偿服务 承担法律责任 5 例题 判断题 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房 该估价师根据自己对该套住房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该估价对象价值的价格成交 该估价师对该住房的估价是专业房地产估价 答案 解析 必须是专业人员的职业行为而非个人行为 不是由专业机构完成 无公信力 不承担法律责任 参见教材P2 6 例题 多选题 与非专业估价相比 专业估价的特点有 A 是一种专业意见B 估计价格或价值C 实行有偿服务D 承担法律责任E 估价作业日期长 答案 ACD 解析 专业估价与非专业估价的五大不同 参见教材P2 7 第一节对房地产估价的基本认识 2 房地产估价的概念估价的主体 估价师和估价机构估价的客体 估价对象的价值估价时间 价值时点估价要根据估价目的 遵守估价原则 运用估价方法 按照估价程序估价中采取的手段 三手段 分析 测算 判断 估价的最终目的 对价值进行分析 测算 判断 提供相关专业意见 8 例题 单选题 房地产估价是对房地产在估价时点的价值进行分析 的活动 A 度量 判断B 估算 定价C 判断 定价D 测算 判断 答案 D 9 第一节对房地产估价的基本认识 3 估价与评估的异同估价是指价值评估 范围窄 评估的范围较广 不仅包括价值评估 还包括房屋工程质量评估 房屋完损等级评估 房屋使用功能评估 房地产环境评估 房地产投资风险评估 房地产贷款风险评估 房地产制度政策评估等 范围广 房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外 还可以进行估价衍生业务和咨询顾问业务 如价值分配业务 价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询顾问业务等 10 例题 单选题 评估征收房地产造成的停产停业损失 属于 业务 A 传统价值评估B 价值分配C 相关经济损失评估D 价值减损评估 答案 C 11 第一节对房地产估价的基本认识 二 房地产估价的特点 五点 重点掌握 特点1 是评估房地产的价值 而不是价格特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价特点3 提供价值参考意见 不作价格保证特点4 估价有误差 但误差应在合理范围之内特点5 既是一门科学也是一门艺术 但是应该增加其科学的成分 减少其艺术的成分 12 特点1 是评估房地产的价值 而不是价格尽管叫价格评估 但评估的是价值而非价格价值是物的真实所值 是内在的 相对客观和相对稳定的 是价格波动的中心 价格是价值的外在表现 围绕价值上下波动 是实际发生 已经完成并且可以观察到的事实 现实中 价格偏离价值是普遍现象 价值决定价格 估价实际一般是通过外表的价格来推测内在的价值 13 例题 判断题 房地产价格是客观存在的 是不以个人意志为转移的 因此 房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程 所要揭示的是房地产的理论价格 答案 解析 评估房地产的价值而不是价格 参见教材P5 14 特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价 而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为 在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程 以及深入调查了解房地产市场行情的基础上 通过科学的分析 测算和判断活动 把客观存在的房地产价值揭示出来 15 例题 单选题 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值 A 发明B 发现C 创造D 确定 答案 B 解析 参见教材P6 16 特点3 提供价值参考意见 不作价格保证估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见 而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在比较上可实现价格的保证 但这又不能曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见 并且可以不负任何责任 17 第一节对房地产估价的基本认识 特点4 估价有误差 但误差应在合理范围之内判断估价误差的方法 重点 1 一般不与实际成交价格相比 而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的 同一估价时点下的重新估价结果进行比较 2 一般不会重复评估来确定误差 而是通过考察估价程序是否严谨 估价过程方法中有无失误 间接对其估价结果肯定或否定 3 防止出现较大误差的方法 制定估价业务技术规范和职业道德规范等 18 答案 B 解析 估价会有误差 但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 估价是门艺术 关于误差的标准确认 没有这么客观 例题 单选题 关于房地产估价误差的说法 错误的是 A 判断评估价值的误差大小或者准确性 理论上是将其与真实价值进行比较B 估价会有误差 可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C 所有的评估价值都有误差 因此可以说所有的评估价值都是近似值D 估价误差应有一定的限度 因此需要确定合理的误差范围 19 答案 A 解析 由于信息的不完全与不确定 使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值 估价不可避免 参见教材P8 9 例题 单选题 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的 同一估价时点下的评估价值通常不完全相同 这主要是因为 A 掌握的有关信息不同B 做出的估价师声明不同C 估价对象状况不同D 委托人不同 20 答案 解析 判断估价误差大小 一般不与实际成交价格相比 因为实际成交价格不见得是正常合理价格 判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的 同时估价时点下的重新估价结果进行比较 参见教材P8 例题 判断题 判断题 一般来说 不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性 21 特点5 既是一门科学也是一门艺术 但是应该增加其科学的成分 减少其艺术的成分 正确的房地产价值分析 测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法 但又不能完全拘泥于这些理论和方法 还必须依靠房地产估价师的实践经验 22 答案 ADE 解析 房地产估价是模拟市场价格形成过程 而不是代替市场定价 B错误 房地产估价只提供价值意见 而不做价格保证 C错误 例题 多选题 下列关于房地产估价本质的说法中 正确的是 A 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B 房地产估价是替相关当事人为房地产定价C 房地产估价是为委托人提供价格保证D 房地产估价会有误差 但误差应该在合理范围内E 房地产估价是一门科学也是一门艺术 23 三 房地产估价的必要性 熟悉 1 专业估价存在的前提 独一无二 价值量大2 房地产需要专业估价的原因3 房地产估价在估价中占主体地位 24 第二节对房地产估价的各种需要 一 房地产抵押的需要 掌握 抵押人担保债权不得超出抵押物价值 贷款金额小于抵押房地产的价值 房地产抵押对房地产估价的需要 5种 初次抵押估价 再次抵押估价 续贷抵押估价 抵押期间估价 处置抵押房地产估价 贷款前期 提供抵押价值估价 对贷款项目进行评价 抵押成数测算 贷款期间 提供抵押房地产及其价值动态评估 贷款处置期 提供处置抵押房地产价值评估 以及资产处置方案 处置方式咨询服务等 25 第二节对房地产估价的各种需要 二 房地产征收征用的需要 掌握 记忆要点 实施征收 遵循 公共利益原则 实施补偿 遵循 公平补偿原则 补偿既包括使用上的补偿 以及实际损失 房地产被征用后损毁的 补偿为使用上的损失 相当于租金 损毁前后的价差被征用后灭失的 补偿为使用上的损失 被损毁的价值被征收人房屋采取产权调换时 被征收房屋和调换房屋的产权调换差价评估时 有时还需要评估房地产之外的其他损失 26 第二节对房地产估价的各种需要 三 房地产税收的需要 熟悉 房产税改革在房地产税收中 纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的 也可能委托 房地产估价机构评估房地产的价值 以说服税务机关重新核定计税依据 27 第二节对房地产估价的各种需要 四 房地产司法拍卖的需要人民法院强制拍卖房地产 需要评估被拍卖房地产的市场价值 为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据 28 第二节对房地产估价的各种需要 五 房地产分割的需要 熟悉 一般采取折价或者拍卖变卖价款分割实物分割时 需要根据差价进行多退少补 29 第二节对房地产估价的各种需要 六 房地产损害赔偿的需要 掌握 30 例题 某办公楼工程基础施工中 导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降 墙体开裂和门窗变形等 该住宅楼总建筑面积5500 共60套住房 有60户居民 经评估 该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元 平均每套住房的市场租金为2000元 月 在受损状况下的市场价格为5200元 如果对该住宅楼进行修复 修复工程费为180万元 并需要居民搬迁和在外 临时安置6个月 搬迁费平均每户每次1000元 临时安置过渡费每户每月2000元 31 该住宅楼即使修复后 也会因曾受损使人们心理减价3 请计算或回答 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额 修复所能带来的价值增加额 修复的各项必要费用 该损害在经济上是否可修复 该损害造成的相关经济损失额 该损害造成的总损失额 如果由损害方修复 则损害方除修复外 平均还应给予每户的赔偿金额 32 本例题作为选择题 以及计算题的考点 要注意 不修复情况下的价值减损 损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额 修复后的市场价值 修复前的市场价值损害经济上是否可被修复 修复的必要费用小于修复后的价值增加值 成本效益原则 损害造成的相关经济损失 主要是搬迁费和临时安置费总损失额 修复必要费用 修复后的价值减损额 33 解 1 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额 为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差 即 6000 5200 5500 440 00 万元 2 修复所能带来的价值增加额 为修复后与修复前的市场价格之差 即 6000 1 3 5200 5500 341 00 万元 34 3 修复的各项必要费用 包括修复工程费 搬迁费和临时安置费 即 180 0 1 2 60 0 2 6 60 264 00 万元 4 该损害在经济上是否可修复 是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额 如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额 则在经济上是可修复的 反之 在经济上是不可修复的 因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元 所以该损害在经济上是可修复的 35 5 该损害造成的相关经济损失额 是房地产价值减损 本例为修复工程费和修复后的价值减损额 之外的直接经济损失额 包括搬迁费和临时安置费 即 0 1 2 60 0 2 6 60 84 00 万元 6 该损害造成的总损失额 包括修复的必要费用和修复后的价值减损额 即 264 0 6 3 5500 363 00 万元 36 7 如果由损害方修复 则损害方除修复外 平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费 临时安置费和修复后的价值减损额 或者总损失额减去修复工程费后的余额 即 0 1 2 0 2 6 0 6 3 5500 60 3 05 万元 37 第二节对房地产估价的各种需要 七 房地产保险的需要投保时 确定保险标的的实际价值 据以保额和保费保险事故发生后 确定保险标的的损失 据以确定保险赔偿金额保险期间 确定保险标的价值的变化 以采取相应的补救措施 38 第二节对房地产估价的各种需要 八 房地产转让和租赁的需要 熟悉 转让方式增多 包括 买卖 互换 赠与 作价入股 作价出资 抵偿债务等 租赁有房屋租赁 土地租赁 建设用地使用权出租等 房地产租赁情况下的估价服务包括 确定租金 调整租金 续租时的租金确定 租赁权价值 出租人提前结束租约时对承租人的补偿等 39 第二节对房地产估价的各种需要 九 国有建设用地使用权出让的需要 掌握 招标出让方式中招标底价 投标人的投标报价拍卖出让方式中 拍卖人的拍卖底价 竞拍人的最高出价挂牌出让方式中 出让人的挂牌底价 竞买人的最高报价协议出让方式中 协议出让的最低价和最高价 40 第二节对房地产估价的各种需要 十 企业有关经济行为的需要 熟悉 企业改制 资产重组 上市 产权转让 租赁 合资 合作 对外投资 合并 分立 改制 清算等经济行为 往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价 为有关决策等提供参考依据 41 第二节对房地产估价的各种需要 十一 房地产行政管理的需要 了解 房地产行政管理不仅要搞清土地和房屋的数量 质量 还需要搞清楚土地和房屋的价值量及其增减变动情况 十二 其他方面的需要 为出国需要提供财产价值证明的估价 房地产信托投资基金REITS的估价需要 房地产开发经营过程中需要的估价服务 建设用地使用权期间届满需要的估价服务 42 第三节房地产估价要素 一 估价当事人 估价师 估价机构 估价委托人 熟悉 1 估价委托人是估价服务的需求者 估价服务的对象 注意辨析 估价委托人 估价对象权利人 估价利害关系人 估价报告使用人之间的异同联系与区别 权利人一定是利害关系人 利害关系人不一定是权利人 委托人不一定是权利人或报告使用者 几个常见的例子 法院拍卖 政府征税 抵押贷款 政府征收等 43 第三节房地产估价要素 2 房地产估价机构房地产估价机构简称估价机构 是指依法设立并取得房地产估价机构资质 从事房地产估价活动的专业机构 3 注册房地产估价师知识 经验 职业道德 好的房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务 不得以个人名义承揽业务 不能以个人名义收费 必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费 44 第三节房地产估价要素 二 估价目的 掌握 估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途 估价目的来源于委托人的估价需要 一个估价项目通常只有1个估价目的 估价目的影响估价对象的范围 估价时点 价值类型 估价依据 估价方法 最终影响估价结果 如有租约限制的房地产价值 评估价值时 要考虑合同租金与市场租金的差异 对房地产价值的影响 而如果是有租约限制的房地产是出于征收补偿价值评估 就可以不考虑租约的限制 视为无租约的房地产进行评估 45 第三节房地产估价要素 三 估价对象 掌握 即估价客体 也称为被估价房地产 估价标的 房地产估价对象有房屋 构筑物 土地 在建房地产 未建房地产 已灭失房地产 以房地产为主的整体资产 整体资产中的房地产等 当其为租赁权 地役权等房屋所有权和土地使用权以外的房地产权利时 也称为被估价权益 是指所估价的房地产等财产或相关权益 估价对象由委托人和估价目的双重决定 46 第三节房地产估价要素 四 价值时点 熟悉 也称为估价时点 是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间 估价时点根据估价目的来确定 估价时点确定在先 评估价值确定在后 结合理解记忆 47 第三节房地产估价要素 五 价值类型 掌握 价值类型有两种含义 一是价值的种类 二是由估价目的决定的需要评估的特定价值 基本价值类型有六种 市场价值 快速变现价值 谨慎价值 在用价值 残余价值和投资价值 同一估价对象可能有不同类型的价值 但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的 48 第三节房地产估价要素 六 估价原则 熟悉 估价原则是指在房地产估价的理论与实践中 总结 提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准 估价原则使得不同的估价师 对房地产估价的基本前提认识一致 对同一估价对象在同一估价目的 同一价值时点的评估价值趋于相同或近似 49 第三节房地产估价要素 在评估比较价值时 应遵循以下原则 独立 客观 公正原则 合法原则 价值时点原则 替代原则 最高最佳利用原则 最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 最高最佳使用 是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用 50 第三节房地产估价要素 七 估价程序 一般11步 熟悉 房地产估价的基本程序是 1 受理估价委托 2 确定估价基本事项 3 制定估价作业方案 4 搜集估价所需资料 5 实地查勘估价对象 6 选用估价方法进行测算 7 确定估价结果 8 撰写估价报告 9 审核估价报告 10 交付估价报告 11 估价资料归档 51 第三节房地产估价要素 八 估价依据 熟悉 一是有关法律 法规 政策和标准 二是估价委托书和委托人提供的估价所需资料 三是房地产估价机构 注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料估价师应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查 国家标准是估价的底线 是最基本和最低的要求 实际估价中要严于估价标准要求 在不违反法律法规和标准的前提下 有所创新 52 第三节房地产估价要素 九 估价假设 熟悉 估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的 合理的 有依据的假定 包括一般假设 未定事项假设 背离事实假设 不相一致假设和依据不足假设 例如 在评估一宗房地产开发用地的价值时 在该土地的容积率或用途等规划条件尚未确定的情况下 对其作出的合理假定 如 规划条件不明时 评估房地产开发用地