论如何管理好小区大规模集中装修出现的问题

论如何管理好小区大规模集中装修出现的问题 李海明 崔华为 中煤集团大屯分公司物业管理分公司 摘要摘要 物业装修在物业管理运作流程中是最容易发生纠纷的环节 矛盾也 最突出 最能检验物业管理水平和服务水平 通过小区业主房屋的装修存在的 三个特点 提出了从四个方面去进行管理的对策 帮助物业管理企业做好装修 的各方面工作 关键词 关键词 业主 物业企业 装修管理 违规装修 现代物业管理是上世纪 80 年代从香港传入内地的 上世纪九十年代和本世 纪初 在我国东部大中城市得以发展 壮大 截止 2006 年 我国物业管理从业 人员超过 300 万 物业管理企业超过 3 万家 物业行业的快速发展标志着我国 城市居民小区的管理与国际上的物业管理逐渐接轨 符合当今世界物业发展的 方向 小区业主是指小区房屋的所有权人 住宅室内装饰装修 是指住宅竣工验 收合格后 业主对住宅室内进行装饰装修的建筑活动 是业主为了更好地享受 生活而进行对自己房屋的一种美化 是个人意志的一种表现 业主是小区的主 体 物业管理是指业主通过选聘 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约 定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区 域内的环境卫生和秩序的统一 在完成物业管理的前期交接 验收后 下一步 就进入业主对其房屋进行装修的时期 这一时期通常是大规模集中装修 在装 修期间 业主会与物业公司会发生许多矛盾和纠纷 主要是业主的违规装修 与小区物业公共利益相违背 由于违规装修会对环境卫生 安全 保卫 公共 绿化 道路养护等公共区域产生危害和侵占 如果这一阶段物业公司管理不到 位或失控 将会给以后的物业管理带来极大的困难和被动 因此小区业主大规 模集中的装修是物业公司管理的一个非常时期 这个时期管理通常有三个特点 1 重点 重点 因为装修要牵涉到物业管理方方面面工作 具体是说会影响到小 区的治安 消防 环境清洁 绿化 影响到业主邻里的关系 也影响到一个设 施 设备以及小区的外观整洁 可谓是牵一发动全身 如果物业公司把装修管 理工作妥善地进行 有一个圆满的结局 那么对于下步的物业管理工作无疑是 奠定良好的基础 2 难点 难点 难在业主在对他的室内装修是一种个人的意志的表现 是一种没有边界 甚至是一种自由化 他希望他的装修不受约束 那么对于物业管理企业来说 是要维护体现公共意志 要对小区安全 环境卫生 外观统一进行管理 难在 物业管理公司要把业主的个人意志融合到公共意志中 这是很难的 更难的是 业主不同程度的有违规的表现 那么作为物业管理公司 没有政府赋予的对违 规装修的业主的处罚权 3 辛苦点 辛苦点 小区大规模集中式装修 装修管理人员的工作量大 工作时间长 事情琐 碎 繁杂 管理人员要操很多心 是非常辛苦的 这对物业管理工作提出了严 峻的考验 物业公司要重视这 3 个特点 根据这三个特点制定妥善的管理措施和方法 及时处理出现的问题 争取业主的配合 才能做好装修的管理 二 二 要善于抓住主要矛盾 要善于抓住主要矛盾 1 是业主与管理公司之间的矛盾 因为业主是主体 管理公司是管理主体 这是一种直接的矛盾 2 是业主与业主之间的矛盾 如果装修影响到房屋主体结构 房屋漏水 将 侵占其他业主利益 3 是业主与装修公司之间的矛盾 主要是施工进度 质量等方面的问题 4 是管理公司与装修公司之间的矛盾 主要是装修人员进小区装修受到的活 动限制 5 是管理公司与开发商之间的矛盾 前期物业接管验收所遗留的问题 在这 5 类矛盾中 业主与物业管理公司的矛盾是最为突出的 是主要矛盾 抓住这类矛盾 就可以很好地控制住其他矛盾 三 要会抓矛盾的主要方面和处理方法 三 要会抓矛盾的主要方面和处理方法 在抓好主要矛盾的同时 业主的违规装修是矛盾的主要方面 物业管理公 司要妥善的处理 方可有效制止 具体的违规装修的表现和处理办法见表 1 序号装修人违规装修的表现行为危害物业管理公司的处理办法 1 业主未经原设计单位或者具有相应资质等 级的设计单位提出设计方案 擅自变动建 筑主体和承重结构 2 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接 阳台的砖 混凝土墙体 会产生房屋受力不均 增加 承重墙的荷载 造成安全隐 患 危害房屋的安全使用 3损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 造成能源浪费 4 私自搭建建筑物 构筑物 5 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 侵占公共用地 影响小区整 体规划 影响小区的统一性 6 拆改供暖管道 煤气 电气线路设施 影响整体供给 拆改煤气 电气管道和线路造成安全隐 1 发现后立即制止 告知业主可能产生 的危害和后果 2 扣押施工装修证 待其整改恢复原样 后再装修 3 按签订的装修协议扣减抵押的费用 4 贴出告示 警示其他违规装修业主 5 若业主不配合 我行我素 应立即上 报政府部门 予以制止 6 加强宣传 教育广大业主按协议装修 设立举报电话 发动小区人员积极举报 违规装修的业主 7 做一些通情达里的业主工作 通过他 患 7 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生 间 厨房间 会造成房屋的漏雨 们去影响违规装修的业主 上述的处理办法可归结为说服手段 管理手段 经济手段 行政手段 关 系手段 这五种手段有时侯是互为交叉使用的 效果不错 如果物业公司能熟 练 合理地使用这些手段 对解决违规装修现象将有很大的帮助 四 四 要加强对管理人员的思想教育和业务培训 使之能适应非常时期的 要加强对管理人员的思想教育和业务培训 使之能适应非常时期的 工作 工作 物业管理企业应当加强对管理人员的思想道德教育和业务技能培训 提高 其在装修管理和监督中能及时发现问题和苗头的能力 以便及时采取措施 制 止当时的违规行为 为此 培训应做到使员工具备以下能力 1 管理人员要了解掌握房屋建筑结构的基本知识 这是他做好本职工作的基 本技术要求和技能 2 必须要对法律 法规十分熟悉 明确相关责任人员的职责范围 做到知法 守法 做到依法处理违规装修 3 要对装修管理的程序十分清楚 同时要了解装修过程中的违章通病 4 应当具备比较丰富的监管经验 5 应当具备与装修人员 业主沟通的基本技巧 6 教育管理人员保持冷静的头脑 不怕困难 吃苦耐劳 树立连续作战的精 神 高强度 高节奏的完成装修管理任务 五 注意各项管理细节 制订严密的装修合同和严格审核业主的装修方案 五 注意各项管理细节 制订严密的装修合同和严格审核业主的装修方案 把好过程控制 把好过程控制 物业公司要对装修期间的工作统筹安排 明确各级人员责任 制定完善的 监控和预防措施 严格考核管理人员是否履行职责 签定与装修业主的管理合 同 严格审核业主的装修工程的实施内容 建立装修业主的管理档案 1 合同要求如下 1 委托人和被委托人的姓名或者单位名称 住所地址 联系电话 2 住宅室内装饰装修的房屋间数 建筑面积 装饰装修的项目 方式 规格 质量要求以及质量验收方式 3 装饰装修工程的开工 竣工时间 4 装饰装修工程保修的内容 期限 5 装饰装修工程价格 计价和支付方式 时间 6 合同变更和解除的条件 7 违约责任及解决纠纷的途径 8 合同的生效时间 2 装修工程的实施内容要求有如下内容 1 装饰装修工程的实施期限 2 允许施工的时间 3 废弃物的清运与处置 4 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求 5 禁止行为和注意事项 6 管理服务费用 7 违约责任 3 管理档案包括如下内容 1 业主的姓名 年龄 性别 文化程度 工作单位 职业等基本信息 2 每次监督检查的记录 违反装修情况记录 整改记录 3 业主办理的各种协议 申请 反映的情况的记录 4 在现场装修过程中要注意的事项如下在现场装修过程中要注意的事项如下 1 装修单位要指定一名防火安全责任人 负责现场的施工的消防安全 2 业主装修的装饰材料符合防火要求 3 根据施工现场的面积大小 现场要配备灭火器 4 在整个施工过程中要严禁使用煤气 5 在装修施工中 用电 动火施工焊接是一个重要管理内容 必须符合政 府的有关规定和程序 临时动火应提前向物业公司申报 并填写申报表 经管 理部门审核批准后才能施工 6 装修时间也要明确 一般装修时间为上午 8 00 12 00 下午 2 00 6 00 个别情况可延长到 8 00 休息日原则上允许施工 但不得发出 有噪音和散发刺激性气味的作业 重大节假日如元旦 春节 五一 国庆一般 不允许施工 7 物业公司可以事先找好或告知业主那里有防治白蚁单位 为业主装修做 好防白蚁的处理做好服务 六 结束语 六 结束语 物业公司的装修管理是一项综合性的管理 综合的管理需要动员全体员工 努力和广大业主的配合才能做好 只要物业公司本着对广大业主负责的态度 禀着 以人为本 的理念 真心为广大业主着想 维护业主的公共利益 相信 广大业主还是会理解和支持物业公司的管理工作 也会得到社会各方面的大力 支持 只要物业公司深入调查