华强商业金融中心“服务式公寓”悄然兴起背后.docx

华强商业金融中心“服务式公寓”悄然兴起的背后对于时下的通胀环境,郎咸平坚持“房产增值远胜黄金和股市.”然而,对于投资客来说，选择回报高又兼具投资前景的房产投资品更为实际得多。服务式公寓或许是一个很好的代表.2012年8月，在上海办公楼成交面积前十排行榜中，服务式公寓类型的产品占据了其中4席，位于嘉定的新城尚上城一天便卖出了180多套;2013年5月，全球财富论坛在成都开幕前夕，以卡塔尔航空为代表的10余家世界500强企业集中入住成都服务式公寓，直接推动成都喜达华庭、棕榈泉费尔蒙公寓售价猛超2万/;2014年，沈阳华强金融商业中心高端服务式公寓震撼面世，吸引大量国际国内投资者风闻出动投资客的嗅觉是最敏锐的，服务式公寓“逆天时代”来了? 华强商业金融中心营销会所火爆场景缘起：对生活的极致追求，服务式公寓从梦想照进现实服务式公寓最早始于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住。 私人酒店服务式公寓20世纪中叶，伴随着电力革命欧美国家的人们开始享有更多文化和教育的机会，家庭结构的松散使得人口流动性增强，对配有家具的公寓需求在这一段时间上升得特别明显。商旅生活的兴起、星级酒店式管理的引入，使得那些“主动流动”、“被动流动”甚至是“引致流动”的人们生活方式迈入了另一个梦想天地。从概念上说，服务式公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。 服务式公寓的温泉泳池(苏州新地)容易混淆的是酒店式公寓。服务式公寓与其不同的地方在于：1、酒店式公寓只租不售，要求投资者具有较强的资金能力，对外发售的服务式公寓则具有成本低、回笼资金快、回报率高的特点;2、服务式公寓更靠近于一般公寓，服务的硬件与软件水准均较高，中长期的租金成本相对于酒店式公寓成本低30-70%。通俗言之，可以在服务式公寓里享受室外游泳池、烧烤设施、公用洗衣房、健身房、物业管理公司举办的周末业主聚会等等，而这一切都是包括在房租内，不会额外收费的。透析：服务式公寓在国外的发展与国内的现状、未来经过1个多世纪的高速发展，服务式公寓在西方已经从一种体验式生活转变成必需式生活。以国际知名品牌奥克伍德为例，从1960年成立至今，其旗下已经有超过30000多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，合作客户不仅包括财富周刊全球1000强中85%以上企业，也包括了全球政府机构的雇员。 上海奥克伍德华庭服务式公寓内观经济全球化的进程加快，以及跨国公司的发展是服务式公寓催生的源动力。经常性的全球区域性流动，加上日益提高的公寓居住需求，使得服务式公寓发展势头十分迅猛。集高雅公寓与奢华酒店服务于一体的奥克伍德豪景，专门针对消费层次较高的国际游客，从宾客踏入新城的第一步开始，到离开的那一刻都提供贴心的服务。每个服务式公寓内备有名品家具、美味厨房、大理石浴室、奢华亚麻织品以及客人想要体验的一切设施和服务，而且成本相比于同档次的星级酒店要低得多，受到全球客人的广泛喜爱。国内服务式公寓兴旺于1996年前后，最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发.时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营，很多在兴建酒店项目的过程中会加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁、广州的远洋宾馆及其公寓等。目前，沈阳、武汉、重庆、成都等一线城市发展十分迅猛。以成都为例，服务式公寓需求量从2009年的1920套增加到2013年的3981套,增幅107.34%;2008年，香格里拉一套200的服务式公寓月租金报价高达70000元,溢价89.39%，一时四座皆惊。 成都香格里拉酒店服务式公寓据了解，由于服务式公寓产品多为40-70平方米的小户型，精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%80%，具有小面积、低总价、拎包入住等特点，客户可接受程度高，因此去化速度较快。业内专家分析认为，一个城市拥有2000-3000人左右的外籍商务人口规模便具备发展高端服务式公寓的市场基础，如果超过这个数，市场潜在需求量将呈乘数效应倍增，未来发展潜力十分巨大。案例：国内服务式公寓的投资价值，手慢真抢不到市场是检验理论的最好标准。华来高斯数据显示，2012年北京朝阳公园的棕榈泉公寓、公园大道公寓、观湖国际公寓的服务式公寓租金水平分别在13-18、11-15、9-12美元/月，即使是位于丽都的阳光上东、三元桥的凤凰城、东直门的MOMA万国城旗下的服务式公寓，其租金水平也稳定在10美元/月，相比同区域其它公寓租金高出30%左右。 位于苏州新区CBD中心的苏州新地公寓2010年10月开盘，目前一房月租金约14000元、两房月租金约18000元、三房月租金约22000元，而同区域同档次的住宅平均月租金约在6000-7000元左右。以投资成本计算，苏州新地服务式公寓净回报率可达6%-8%，高于市场平均回报率1-2倍;而来自成都地铺的数据则显示，2012年成都酒店式服务公寓整体租金价格在每月30000元至50000元之间，投资回报率可达13.5%，超过商铺(4.80%)、住宅(3.60%)、写字楼(7.30%)、普通公寓(4.40%)，香格里拉服务式公寓、仁恒辉盛阁国际公寓、盛捷江畔服务公寓和丰德奥克伍德华庭公寓更是其中的佼佼者;即使是发展较市场需求滞后的沈阳，服务式公寓也遇到了前所未有的火爆状况，雅诗阁旗下盛捷公寓虽然是自持项目，1个约70的小单位可以达到租金万元/月，并且空置率为0。如此不难解释沈阳华强商业金融中心服务式公寓的火爆原因。 “手慢有手快无”用来形容国内服务式公寓的投资现状再恰当不过，然而，怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢?笔者总结认为，一看位置，是否具备可持续发展潜力;二看配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有;三看物业管理，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件;四看完整计划，每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有;五看推广，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础;六看整体经济的发展态势。来了：沈阳独有的国际顶级服务式公寓，你要错过吗?相比于北上广深，沈阳服务式公寓的供给远远落后于需求。目前，沈阳约有1万外籍商务人口规模，加上国内高端商务人士的需求，服务式公寓发展落后(数量不足、层次不高)的弊病逐渐凸显。在这样的市场环境下，基于对高端商务人士的尊重和关怀，华强金融商业中心应运而生。 高速发展中的沈阳华强商业金融中心是由华强集团斥资约150亿元重金打造的集超甲级写字楼、五星级酒店、体验式商业、服务式高端公寓、精品soho等多重业态于一身的超级城市综合体。项目傲领沈阳CAD辽宁省行政文化中心、CBD东北亚级商贸平台、CCD世界文化产业核三大中心的都市中轴位置，与沈阳心理地标彩电塔比肩毗邻，兼具沈阳珍贵的绿肺青年公园，三大地铁、六大商圈交汇，使得华强商业金融中心成为沈阳比肩纽约洛克菲勒中心、东京银座的城市地标性综合体项目。以地段论，华强商业金融中心未来升值潜力不言而喻。 华强金融商业中心区位图华强金融商业中心共规划有2#、3#、6#楼三栋服务式公寓(The King Condo)。其中2号楼半栋(竖向分割)以及6#楼计划引进如雅诗阁、莎玛等同档次的国际一线品牌运营商，以整体收购作为合作意向。2#楼另外半栋及3#楼作为面对市场客户的散售型服务式公寓。The King Condo具备完善的生活服务配套，包括会所配套、室内服务设施配套、社区综合配套等，以资产运营管理的方式为投资者提供最“无忧”的体验服务。 约113万超级城市综合体华强商业金融中心细节上面，The King Condo大堂面积200，局部挑高10m，设接待服务区、公共休息区、信报区等功能性区域，WIFI全面覆盖;电梯梯户比约1:2.5，梯速分高中低去2.5-4m/s;中央空调采暖、制冷，配