金桥租赁型办公楼市场简介

青浦漕俞路项目市场简报 金桥板块及吴中路 宋园路沿线区域 租赁型办公楼市场简介 二二 OO 八年十一月八年十一月 2 目目 录录 金桥篇金桥篇 3 3 1 1 板块界定板块界定 3 3 2 2 板块办公市场分析板块办公市场分析 3 3 2 12 1 板块市场分布板块市场分布 3 3 2 22 2 板块市场个案研究板块市场个案研究 4 4 一 基础指标面 一 基础指标面 4 4 二 市场表现力面 二 市场表现力面 4 4 三 客群面 三 客群面 5 5 2 32 3 市场特征总结市场特征总结 5 5 吴中路 宋园路篇吴中路 宋园路篇 5 5 1 1 沿线区域办公市场分布沿线区域办公市场分布 6 6 2 2 沿线主要个案研究沿线主要个案研究 6 6 一 基础指标面 一 基础指标面 7 7 二 市场表现力面 二 市场表现力面 7 7 三 客群面 三 客群面 8 8 3 3 市场特征总结市场特征总结 8 8 3 金桥篇金桥篇 1 板块界定板块界定 金桥板块 指以杨高中路以南 龙东大道以北的中环区域 指以杨高中路以南 龙东大道以北的中环区域 106 板块划分 板块划分 2 板块办公市场分析板块办公市场分析 2 1 板块市场分布板块市场分布 分布图显示 板块区域内办公楼分布呈现出密度不高 聚集性强的特点 区域项目主要集 中于金桥路 新金桥路以及金藏路沿线 其中以新金桥大厦 银东大厦 民航大厦为板块内地 标型办公楼 2 2 板块市场个案研究板块市场个案研究 目前板块内具有代表性的租赁型办公楼项目有 6 个 分别是 民航大厦 新金桥大厦 方正大厦 建银大厦 银东大厦和银桥大厦 银东大厦 银桥大厦 民航大厦 新金桥大厦 建银大厦 方正大厦 金台大厦 办公楼集中区域办公楼集中区域 金桥办公楼分布图 部分 4 项目名称地址 总建面 标准层 面积 约 物业 品质 开盘 时间 出租率 租金 元 天 物业管理费 元 月 浦东民航大厦新金桥路 18 号 590001400 商办楼 99 年 90 2 5 3 2 22 新金桥大厦新金桥 28 号 485001000 5A 07 年 90 2 8 3 22 方正大厦新金桥路 1122 号 250001200 待定05 年 84 2 2 3 18 建银大厦浙桥路 289 260001000 商务04 年 80 1 4 1 6 银东大厦新金桥 58 号 520001183 5A 98 年 85 2 2 5 22 银桥大厦金新路 58 号 485891200 标准04 年 65 2 315 一 基础指标面 一 基础指标面 a 从物业规模来看 各项目体量基本在 20000 50000 之间 整体规模不算太大 b 从标准层面积来看 各项目标准层面积在 1000 1400 多数项目可以分割组合 在提高产品功能性的同时 也增加了客户的选择性 c 从物业品质来看 有标准写字楼 商务楼 5A 写字楼等类型 差异化的物业档次满 足了不同层次的客户需求 二 市场表现力面 二 市场表现力面 a 从租金来看 项目租金主要分布于 2 2 5 元 天 和2 5 3 元 天 两个区间段 物业品质 交通动线 商业配套设施完善程度等因素是造成租金差距的主要因素 而 一些知名企业的入驻更是拉动了板块租金的上涨 b 从出租率来看 板块内项目几乎都保有比较高的出租率 基本在 80 以上 较高的出 租率主要得益于板块内有强大的产业需求 c 从物管费来看 板块内多数项目物业管理费在 15 22 元 月 之间 d 从开盘时间来看 物业运营时间的长短 很大程度上影响着物业当前的租金水平 三 客群面 三 客群面 5 项目名称入驻企业类型 浦东民航大厦23 25 层为上海机场集团 有大量外企公司和国内知名企业如小鸭电器等 新金桥大厦海尔 夏普电子 柯达 飞利浦等国际知名企业整层包租 建银大厦以电子 通讯 贸易 物流 机械公司居多 少量建筑公司 银东大厦6F 以上由贝尔 阿尔卡特两大公司全部租用 其余楼层有小部分被外资企业租下 银桥大厦以中小型商务 物流 贸易公司为主 少量房地产咨询公司 医药设备公司 从入驻企业类型来看 入驻企业主要以知名国内外企业 尤以电子 科技等 为主 辅以各类中小型商务 物流 贸易 咨询类企业组成 知名企业的入驻不仅提高了租金水 平 也提升了板块价值 2 3 板块市场特征总结板块市场特征总结 金桥板块租赁型办公市场呈现以下特征 板块内租赁型办公楼密度不高 项目集聚性高 物业主要集中于金桥路 新金桥路沿 线 板块内项目体量基本保持在 2 万 5 万 之间 标准层面积基本在 1000 以上 目前 板块内新增供应量不多 高品质的写字楼较少 板块内多数项目已接近满租状 态 出租率高 板块内有强大的产业支撑 市场需求力较强 目前 板块内 5A 或甲级办公楼租金多在 2 5 元 天 标准写字楼或其他商务楼租金 在 2 2 5 元 天之间 物业管理费集中在 15 22 元 月 6 吴中路 宋园路吴中路 宋园路篇篇 1 沿线区域办公市场分布沿线区域办公市场分布 沿线区域办公楼主要以吴中路为横轴 呈哑铃状分布 物业集中于吴中路与虹中路的 十字范围区域 宋园路附近少有纯正办公楼存在 只有零星的老式商住楼 沿线项目各自为 战 缺乏集聚性 2 沿线主要个案研究沿线主要个案研究 目前板块内具有代表性的租赁型办公楼项目有 8 个 分别是 兆丰环球大厦 新概念大厦 海螺大厦 吴中商务大厦 永腾大厦 炫润国际大厦 燎申国际大厦 虹桥富群大厦 项目名称地址 总建面 标准层 面积 约 物业 品质 开盘 时间 出租率 租金 元 天 物业 管理费 元 月 吴中商务大厦 炫润国际大厦 燎申国际大厦 新概念大厦 海螺大厦 兆丰环球大厦 永腾大厦 富群大厦 沿线区域办公楼分布图 办公楼布点区域办公楼布点区域 7 兆丰环球大厦中山西路 1800 号 586032093 甲级98 年 85 4 1 4 5 20 新概念大厦吴中路 39 号 20500788 5A 05 年90 2 9 3 6 18 海螺大厦中山西路 1277 号 100001500 商务楼06 年 55 2 918 吴中商务大厦吴中路 1099 号 270002500 商办 03 年80 2 2 2 7 6 永腾大厦吴中路 1065 号 220002000 商办04 年 90 2 2 5 8 炫润国际大厦吴中路 1100 号 200002000 乙级05 年 60 3 3 1 每两 年递增一次 9 燎申国际大厦吴中路 1068 号 150001600 乙级07 年 70 3 28 虹桥富群大厦合川路 3089 号 9000880 商务楼05 年 88 3 含物业 一 基础指标面 一 基础指标面 a 从物业规模来看 沿线区域办公楼体量基本在 10000 50000 区间段 b 从标准层面积来看 沿线办公楼标准层面积主要集中在 1500 2000 之间 有少 数物业标准层面积在 1000 以下 c 从物业品质来看 沿线办公楼主要以商务楼 乙级写字楼为主 辅以少量甲级写字楼 二 市场表现力面 二 市场表现力面 a 从租金来看 沿线办公物业租金主要围绕3元 天均线上下波动 部分物业租金已 达到 4 元 天以上 b 从出租率来看 沿线办公楼出租情况较为乐观 多数项目已达 80 以上 空置率 较低 c 从物业管理费来看 沿线办公楼物管费基本处于 6 10 元 月 和 15 20 元 月 两 个范围段 物业品质的高低以及物业管理的配套服务的好坏 是导致物管费差距的 关键因素之一 d 物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度 从物业运营 时间来看 沿线多数物业运营时间在三年以上 较长的运营时间 在提升租金水平 的同时也保证了较为稳定的出租率 8 三 客群面 三 客群面 项目名称入驻企业类型 新概念大厦软件 科技 网络 贸易类中大型企业 虹桥富群大厦物流 贸易类中小型企业 炫润国际大厦外资贸易 科技 咨询类中小型企业 燎申国际大厦软件 贸易 教育 咨询类中小型企业 吴中商务大厦教育 咨询 广告类小型企业 从入驻企业类型来看 入驻企业类型较为丰富 涵盖了贸易 科技 网络 咨询等类别 这些类型的公司租金承受能力较强 退租率相对较低 从入驻企业规模来看 以中小企业为主 部分物业有大型企业入驻 3 市场特征总结市场特征总结 沿线租赁型办公市场呈现以下特征 沿线办公楼呈哑铃状分布 吴中路 虹中路十字交叉区域成为各类型办公楼汇集之地 沿线多数办公楼体量在 10000 50000 之间 标准层面积在 1500 2000 之间 目前 沿线办公楼出租情况较为乐观 个别项目已接近满租状态 租金水平在 3