物业管理最新法律法规培训.ppt

自我介绍深圳市唯尚物业管理顾问咨询有限公司董事长深圳物业管理协会专业委员会委员深圳房地产和物业管理进修学院客座教授深圳物业管理研究所监事 住宅与房地产 专栏主持 中国物业管理 现代物业 特约撰稿人 物业管理最新法律法规 4 课前小品 法律本身不是什么好东西 只是因为人性的不完善 所以制定出来约束人的不良行为 当你按常规出牌时 你会发现法律是善良的 当你不按常规出牌时 你会发现法律是邪恶的 5 第一节物业管理主要法规介绍第二节 物业管理条例 第三节 物权法 第四节物业服务纠纷的司法解释 课程介绍 6 一 物业管理条例 中华人民共和国国务院令第504号 物业管理条例 2007修订 自2007年10月1日起施行 二 中华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令第62号 2007年3月16日 自2007年10月1日起施行 三 最高人民法院24日公布了 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 共19条 下称 19条 和 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 共13条 下称 13条 并将于2009年10月1日起施行 第一节物业管理主要法规介绍 7 四 住宅室内装饰装修管理办法 已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过 现予发布 自2002年5月1日起施行 五 房屋建筑工程质量保修办法 建设部第80号部令 2000年6月30日颁布并实施 六 物业服务企业资质管理办法 建设部第164号部令 2004年3月17日颁布 2007年10月30日修改 七 前期物业管理招标投标管理暂行办法 建设部 建住房 2003 130号 文件 2003年6月26日颁布 2003年9月1日起实施 第一节物业管理主要法规介绍 8 八 住宅专项维修资金管理办法 中华人民共和国建设部部令第165号 2007年12月4日颁布 2008年2月1日起施行 九 物业服务定价成本监审办法 国家发改委 建设部 发改价格 2007 2285号 2007年9月10日颁布 2007年10月1日施行 十 物业服务收费明码标价规定 国家改革发展委员会 建设部 发改价检 2004 1428号 文件 2004年7月19日颁布 2004年10月1日起施行 十一 物业服务收费管理办法 国家发展改革委员会 建设部 发改价格 2003 1864号 文件 2003年11月13日颁布 2004年1月1日起实施 第一节物业管理主要法规介绍 9 物业管理条例 1 2003年6月8日 经国务院第9次常务会议通过并公布 物业管理条例 中华人民共和国国务院令第379号 自2003年9月1日起施行 2 2007年8月26日 国务院做出关于修改 物业管理条例 的决定 详见中华人民共和国国务院令第504号 自2007年10月1日起施行 3 物业管理条例 共七章七十条 由总则 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用与维护 法律责任 附责共七部分组成 第二节物业管理条例 10 根据 中华人民共和国物权法 的有关规定 国务院决定对 物业管理条例 作如下修改 一 将第十条第一款修改为 同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 但是 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 删除第十条第二款 第二节物业管理条例 11 二 将第十一条修改为 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业 五 筹集和使用专项维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第二节物业管理条例 12 三 将第十二条修改为 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 但是 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第 五 项和第 六 项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积2 3以上的业主且占总人数2 3以上的业主同意 决定本条例第十一条规定的其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第二节物业管理条例 13 四 政府的撤销权 将第十九条第二款修改为 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 此外 根据 中华人民共和国物权法 的有关规定 将 物业管理企业 修改为 物业服务企业 将 业主公约 修改为 管理规约 将 业主临时公约 修改为 临时管理规约 并对个别条文的文字作了修改 提示 审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 第十二条 业主的撤销权 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由 依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的 应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使 第二节物业管理条例 14 解读1 明确开发商 物业服务企业各自职责条例规定 房地产开发项目在规划 设计 施工阶段应聘请前期物业管理企业 并明示双方的权利和义务 条例要求 住宅物业的建设单位 应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业 对于其他物业的建设单位 提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则 通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业 第二节物业管理条例 15 条例还规定 建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示 并予以说明 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 第二节物业管理条例 16 解读2 公共设施用途不得随意改变条例规定 业主 物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途 条例规定 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位 应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 条例提出 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业管理企业 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 第二节物业管理条例 17 解读3 合同中明示服务内容 物业管理条例 进一步强化了合同的内容 规定服务内容 物业服务收费等都要在合同中明示 条例对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定 业主大会选聘物业管理企业之后 业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行明确约定 条例还规定 物业管理企业在承接物业时 应当办理物业验收手续 新旧物业管理企业之间要做好交接工作 第二节物业管理条例 18 解读4 六费 该由谁来收条例规定 物业服务收费应区别不同物业的性质和特点 由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法执行 考虑到普通住宅的物业服务费用涉及广大群众的切身利益 目前物业管理市场发育还不完善 物业管理作为一种商品 应遵循等价和有偿原则 在国家必要的指导和规范下 由业主和物业管理企业根据服务内容和标准协商约定 条例同时规定 物业管理区域内供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 第二节物业管理条例 19 解读5 拖欠物业费受制约条例规定 个别业主 搭车消费 拖欠物业服务费用的行为 将受到业主委员会和法律的监督 业主违反物业服务合同约定 逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可以向人民法院起诉 这一规定保障了物业管理企业的正常活动 也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则 第二节物业管理条例 20 1 物权法 编制过程 物权法 共 编 条 这部法律从酝酿到出台 共经历了14年 早在 年 立法部门就正式开始了物权法的起草工作 随后 这部法律草案历经中国九届全国人大常委会 十届全国人大及其常委会八次审议 创造了中国立法史上单部法律草案的审议次数之最 第三节物权法 21 中国全国人大常委会还通过向社会全文公布草案 举行座谈会 论证会等方式 广泛听取各方面的意见 并据此进行了多次修改 最终 中华人民共和国物权法 于2007年3月16日 在第十届全国人民代表大会第五次会议通过 中华人民共和国主席令第六十二号 自2007年10月1日起施行 第三节物权法 22 2 物权法的核心内容 物权法 第一次以国家法律的形式 明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护 具体 详尽地规定了财产共有 不动产相邻关系以及业主的建筑物区分所有权的法律准则 为预防和妥善解决家庭财产纠纷 邻里纠纷 住宅小区业主与物业服务公司之间以及业主之间的纠纷 提供了切实的法律依据 涉及物业服务主要条款 第六章业主的建筑物区分所有权 第70条至第83条 第三节物权法 23 3 物权法 加大了对公有财产的保护力度 物权法 第五十六条规定 国家所有的财产受法律保护 禁止任何单位和个人侵占 哄抢 私分 截留 破坏 针对国有企业财产流失的问题 物权法第五十七条规定 违反国有财产管理规定 在企业改制 合并分立 关联交易等过程中 低价转让 合谋私分 擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的 应当依法承担法律责任 第三节物权法 24 4 物权法 规定了业主对房屋专有部分 共有部分的权利及义务 物权法 第七十条规定 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 物权法 第七十一条规定 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 物权法 第七十二条规定 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 第三节物权法 25 解读1 专有及共有的概念1 专有部分的范围还包括整栋建筑物 特定空间及露台等 其中 特定空间是指无固定墙壁间隔 但是彼此间有明确界址 能够排他私用的空间范围 举例 如车位 摊位等 第三节物权法 26 2 共有部分除明确的建筑区划内的道路 绿地等 包括建筑物的基本结构部分 公共通行部分 公共设施设备部分和公共空间等 如外墙面 屋顶 通道等都属于共有部分 3 满足下列两个条件的应当认定为共有部分 不属于业主专有部分 不属于市政公用部分或者其他权利人所有 第三节物权法 27 解读2 权利与义务对等小区公共设施设备的维修 业主需承担义务 因此对暂未收取专项维修资金的住宅小区 涉及到大中修公共维修项目时 业主也应承担分摊维修费用的义务 第三节物权法 28 5 停车场问题物权法第七十四条规定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 提示 审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 第五条建设单位按照配置比例将车位 车库 以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关 应当首先满足业主的需要 的规定 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与房屋套数的比例 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位 第三节物权法 29 解读 如何理解首先满足业主的需要 如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与专有部分的比例 将车位 车库以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的 应当认定其行为已符合 物权法 第74条第1款有关 应当首先满足业主的需要 的规定 第三节物权法 30 理由 规划确定的配置比例具有法定性和确定性 业主在购买专有部分的时候对此也是明知的 只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位 车库 就应当认为其需要已经得到了 首先满足 否则 将有可能出现特定业主对车位 车库提出过度主张 第三节物权法 31 6 阳光权问题 物权法 对公民维护 阳光权 做出规定 建造建筑物 不得违反国家有关工程建设标准 妨碍相邻建筑物的通风 采光和日照 提示 相邻权分一般相邻权和建筑物区分所有权的相邻权 阳光权属于一般相邻权 第三节物权法 32 解读1 开发建设环节开发商在规划设计时 应严格按照国家相关规定执行 如涉及到影响采光的楼栋间距 层高等因素 解读2 物业管理环节日常管理中 应及时发现 制止 上报各种违章搭建现象 杜绝因业主私搭乱建 装修时影响相邻住户采光而造成的投诉 第三节物权法 33 7 住改商 物权法 第七十七条规定 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 提示 审理建筑物区分所有权纠纷案件 司法解释第十条业主将住宅改变为经营性用房 未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意 有利害关系的业主请求排除妨害 消除危险 恢复原状或者赔偿损失的 人民法院应予支持 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的 人民法院不予支持 第十一条业主将住宅改变为经营性用房 本栋建筑物内的其他业主 应当认定为物权法第七十七条所称 有利害关系的业主 建筑区划内 本栋建筑物之外的业主 主张与自己有利害关系的 应证明其房屋价值 生活质量受到或者可能受到不利影响 第三节物权法 34 解读1 如何理解 有利害关系业主 业主将住宅改变为经营性用房 本栋建筑物内的其他业主 应当认定为 有利害关系的业主 建筑区划内 本栋建筑物之外的业主 主张与自己有利害关系的 应证明其房屋价值 生活质量受到或者可能受到不利影响 解读2 一票否决将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的 法院不予支持 第三节物权法 35 8 业主可以自由选择物业管理模式 物权法 第八十一条规定 业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人 业主有权依法更换 第三节物权法 36 解读 物业管理多元模式物业管理模式已由 物业管理条例 中规定的单一的物业管理企业管理模式 变为业主自行管理 委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局面 物业管理多元模式打破了我国原有的物业管理单一格局 使业主有了更多的选择自由 客观上推进了物业管理的市场化进程 加剧了物业管理市场竞争的广度和深度 第三节物权法 37 9 住宅使用期届满后还需交费吗 物权法 第一百四十九条规定 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 土地使用年限 根据 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 第三节物权法 38 解读1 确立权益居住者拥有自己的住房70年及更长时间的使用权 解读2 焦点问题自动续期是否收费 物权法 并没说明 第三节物权法 39 10 业主及业主大会的权利与义务 物权法 第七十六条规定 下列由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第三节物权法 40 提示 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 第三节物权法 41 11 业主及业主大会的处置权 物权法 第八十三条规定 业主应当遵守法律 法规以及管理规约 业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规以及管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 第三节物权法 42 解读 未享受服务就可以不交物业费吗 选聘物业服务企业是业主共同作出的决定 只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务 则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的 除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 法院不予支持 有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务 比如业主提出其因出国而未享受服务 或者无需接受相关物业服务 比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等 提出抗辩 第三节物权法 43 12 物企未获续聘有权收费吗 物业服务合同的权利义务终止后 业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域 移交物业服务用房和相关设施 人民法院应予支持 如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域 并以存在事实物业服务关系为由 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的 法院不予支持 第三节物权法 44 一 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释 2009 7号 2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过 中华人民共和国最高人民法院公告 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过 现予公布 自2009年10月1日起施行 第四节司法解释 45 背景和依据 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件 依法保护当事人的合法权益 根据 中华人民共和国物权法 等法律的规定 结合民事审判实践 制定本解释 第四节司法解释 46 1 业主身份的判定 登记生效 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人 应当认定为物权法第六章所称的业主 登记对抗 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定为物权法第六章所称的业主 第四节司法解释 47 2 专有部分的特征建筑区划内符合下列条件的房屋 以及车位 摊位等特定空间 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 一 具有构造上的独立性 能够明确区分 二 具有利用上的独立性 可以排他使用 三 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 注意 本条第一款所称房屋 包括整栋建筑物 第四节司法解释 48 3 共有部分的认定除法律 行政法规规定的共有部分外 建筑区划内的以下部分 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分 一 建筑物的基础 承重结构 外墙 屋顶等基本结构部分 通道 楼梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附属设施 设备 避难层 设备层或者设备间等结构部分 例举 二 其他不属于业主专有部分 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 推定 建筑区划内的土地 依法由业主共同享有建设用地使用权 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路 绿地占地除外 第四节司法解释 49 4 业主对公共部分的合理利用业主基于对住宅 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的 不应认定为侵权 但违反法律 法规 管理规约 损害他人合法权益的除外 第四节司法解释 50 5 物业建筑面积的认定物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积 可以按照下列方法认定 一 专有部分面积 按照不动产登记簿记载的面积计算 尚未进行物权登记的 暂按测绘机构的实测面积计算 尚未进行实测的 暂按房屋买卖合同记载的面积计算 二 建筑物总面积 按前项的统计总和计算 注意 建筑总面积等于 实测 合同 登记 第四节司法解释 51 6 业主人数的认定物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数 可以按照下列方法认定 一 业主人数 按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人计算 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算 二 总人数 按照前项的统计总和计算 注意 同一业主拥有同一小区的多套物业按一人计算 第四节司法解释 52 7 业主的五项知情权业主请求公布 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的 人民法院应予支持 一 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集 使用情况 二 管理规约 业主大会议事规则 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 三 物业服务合同 共有部分的使用和收益情况 四 建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库的处分情况 五 其他应当向业主公开的情况和资料 注意 其中第四项为新增部分 第四节司法解释 53 8 有关业主共有部分的禁止规定建设单位或者其他行为人擅自占用 处分业主共有部分 改变其使用功能或者进行经营性活动 权利人请求排除妨害 恢复原状 确认处分行为无效或者赔偿损失的 人民法院应予支持 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形 权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的 人民法院应予支持 行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任 第四节司法解释 54 9 损害他人合法权益的行为业主或者其他行为人违反法律 法规 国家相关强制性标准 管理规约 或者违反业主大会 业主委员会依法作出的决定 实施下列行为的 可以认定为 损害他人合法权益的行为 1 损害房屋承重结构 损害或者违章使用电力 燃气 消防设施 在建筑物内放置危险 放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用 2 违反规定破坏 改变建筑物外墙面的形状 颜色等损害建筑物外观 3 违反规定进行房屋装饰装修 4 违章加建 改建 侵占 挖掘公共通道 道路 场地或者其他共有部分 5 损害或者违章使用电力 燃气 消防设施6 在建筑物内放置危险 放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用7 任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声8 违反规定饲养动物8 拒付物业费 第四节司法解释 55 二 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释 2009 8号 2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过 中华人民共和国最高人民法院公告 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过 现予公布 自2009年10月1日起施行 第四节司法解释 56 背景