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中桥机构 中桥地产培训 目录页CONTENTSPAGE 02房地产法律法规 032014年房地产政策 01法律基础知识 法律基础知识 法律的基本分类 民事法律民事责任调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范 行政法律行政责任关于行政权利的授予 行使以及对行政权力进行监督和对其后果予以补救的法律规范 刑事法律刑事责任一切关于犯罪 刑事责任和刑罚的法律规范 经济法国家干预 调控市场经济 民事主体 自然人 年龄 理智 1 完全民事行为能力十八周岁以上的公民十六周岁以上不满十八周岁的公民 以自己的劳动收入为主要生活来源的 2 限制民事行为能力十周岁以上的未成年人不能完全辨认自己行为的精神病人 3 无民事行为能力不满十周岁的未成年人不能辨认自己行为的精神病人法人其他组织 合同公证 合同鉴证 合同见证的区别 几种合同类型 1 买卖合同出卖人转移标的物的所有权于买受人 买受人支付价款的合同 2 借款合同借款人向贷款人借款 到期返还借款并支付利息的合同 3 租赁合同出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 4 居间合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务 委托人支付报酬的合同 合同的相关知识 合同公证指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性 合法性的活动合同鉴证工商行政管理机关审查合同的真实性 合法性的一种监督管理制度 法律制度 登记备案 签订 商品房买卖合同 及 商品房预售合同 后需在房地产交易中心登记备案 即为所称之鉴证 合同见证合同双方当事人以外的第三方 目前多为律师 对合同的真实性 合法性进行审查的活动 一般证明作用 合同的效力 1 合同的成立 2 合同的生效 成立的合同具有法律的拘束力 合同成立不等于合同生效 3 可变更可撤销合同 1年内申请 重大误解显失公平欺诈 胁迫 乘人之危 不损害国家利益 4 无效合同欺诈 胁迫 损害国家利益恶意串通 损害国家 集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益违反法律 行政法规的强制性规定 合同责任法律问题 违约责任缔约过失责任争议的解决方式诉讼 仲裁定金 订金 押金 保证金 违约金 定金罚则 给付定金的一方不履行约定的债务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的债务的 应当双倍返还定金 诉讼时效 1 普通诉讼时效 2年2 特别诉讼时效 1年 身体受到伤害要求赔偿的 出售质量不合格的商品未声明的 延付或拒付租金的 寄存财物被丢失或损毁的 4年 国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3 权利的最长保护期限 20年 房地产法律法规 一 商品房预售的法律规定与司法实践 1 商品房预售的条件 1 申请人已取得房地产开发资质证书 营业执照 2 已交付全部地价款 取得土地使用权证书 3 持有 建设工程规划许可证 和 建设工程施工许可证 4 已确定施工进度和竣工交付使用时间 5 三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程 四层以上的商品房项目 有地下室工程的 已完成基础和首层结构工程 无地下室工程的 已完成基础和四层结构工程 6 已在商业银行设立商品房预售款专用帐户 签订预售款监管协议 7 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权 8 法律 法规规定的其他条件 一 商品房预售的法律规定与司法实践 2 商品房预售合同登记备案的法律效力开发企业应当自签约之日起30日内 向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续 登记备案不是商品房预售合同生效的条件 一 商品房预售的法律规定与司法实践 3 商品房预售后规划 设计变更的争议处理预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计 对预售的商品房项目的结构型式 户型 使用功能 使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时 应当征得相关的预购人同意 预购人不同意变更 经双方协商达不成补偿协议的 可以索取已交付的商品房预售款本息 并可以依照合同约定追偿预售人的违约金 合同没有约定违约金的 可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金 一 商品房预售的法律规定与司法实践 4 商品房认购书的相关法律问题 1 理论上应当属于预约合同 2 司法实践中 其法律意义在于约束认购双方在约定时间内对买卖合同的内容进行诚信谈判 如因一方原因未能订立商品房买卖合同 适用定金罚 则 如因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 二 商品房现售的法律分析 1 商品房现售的法律条件 1 企业开发资质等级证书和营业执照 2 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 3 土地使用权证书或合法土地文件 4 旧城改造项目的 拆迁安置已经落实的依据 5 竣工验收证明 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已落实 二 商品房现售的法律分析 2 商品房销售的法律限制不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房 不得转让的房产 依法限制产权转移的权属不清的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋其他 二 商品房现售的法律分析 3 商品房销售时出现面积误差的处理有约定的 从约定 没有约定或约定不明确的 按下列原则处理 1 误差比绝对值在3 以内 含3 按照合同约定的价格据实结算 买受人请求解除合同的 不予支持 2 误差比绝对值超出3 买受人请求解除合同 返还已付购房款及利息的 应予支持 买受人同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人承担 所有权归买受人 房屋实际面积小于合同约定面积的 面积误差比在3 以内 含3 部分房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 三 预购商品房再转让 期房买卖 2005年4月30日 七部委出台 关于做好稳定住房价格工作的意见 规定 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 在预售商品房竣工交付 预购人取得房屋所有权证之前 房地产主管部门不得为其办理转让等手续 房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的 房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续 实行实名制购房 推行商品房预销售合同网上即时备案 防范私下交易行为 四 商品房买卖的贷款法律分析 1 商业贷款贷款额为八成以下应提供房产作为抵押 2 住房公积金贷款的条件 贷款额 期限和限制 1 条件 住房公积金缴存者 且连续缴存半年以上 账户最少有半年正常汇缴的余额 别墅 联排别墅 单家独户式住宅及超过20年楼龄的不适用 2 贷款最高限额 35万 人90万 多人共同购买一套7 5万 车位 四 商品房买卖的贷款法律分析 月还本付息额度不超过申请人收入 按申请人缴存公积金时申报的工资基数 的50 3 首期付款比例 不低于所购住房需交全部价款20 二套房贷的首付款不低于成交价的50 4 贷款期限 预售房贷款不超过30年 现房 自建房贷款不超过20年可延长到法定退休年龄 男 60岁 女 55岁 后5年 利率 3 33 5年以下 3 87 5年以上 四 商品房买卖的贷款法律分析 5 提取个人住房公积金的条件 a 购买 建造 翻建 大修自住住房的 b 偿还本人 含配偶 购买自住住房贷款本息的 c 租住住房租金超出家庭月收入30 的 d 户口迁离本市或出境定居的 e 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 f 享受最低生活保障的 g 本市户口下岗失业人员 男满45岁 女满40的 h 离休 退休的 i 死亡或被宣告死亡的 四 商品房买卖的贷款法律分析 3 贷款合同与商品房买卖合同的关系有关联 但从法律的角度上来讲是两个相互独立的合同 商品房买卖合同买受人和出卖人 开发商 借款合同贷款人 买受人 和借款人 银行 五 商品房的交付使用及其质量保证 1 商品房的交付要求一般都在买卖合同中进行约定 有约定的按约定执行 按期将符合交付使用条件的房交付给购房人 向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据 向购房人提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 通知购房人办理入住手续并配合购房人查验 接收房屋 五 商品房的交付使用及其质量保证 2 交付时应提供的文件 一表三书 竣工验收备案表 商品住宅质量保证书 商品住宅使用说明书 商品住宅交楼书 五 商品房的交付使用及其质量保证 3 逾期交付的法律后果有约定的 按约定 无约定的 则 a 经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未交楼的 买受人可以要求解除合同 三个月 一年内 b 按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金 五 商品房的交付使用及其质量保证 4 商品房的保修期限从房屋交付之日起计算 保修期限 1 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 50年 2 屋面防水3年 3 墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道渗漏1年 4 墙面 顶棚抹灰层脱落1年 5 地面空鼓开裂 大面积起砂1年 6 门窗翘裂 五金件损坏1年 7 管道堵塞2个月 8 供热 供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 9 卫生洁具1年 10 灯具 电器开关6个月 五 商品房的交付使用及其质量保证 5 交付的商品房存在暇疵的解决方法 1 质量暇疵拒绝接受或解除合同 经核验主体结构质量不合格的 有权退房 2 权利暇疵 指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利 若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的 买受人可以拒绝接受房屋 更进一步买受人可请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 五 商品房的交付使用及其质量保证 6 商品房销售意外风险责任承担交付作为分界线 交付使用前毁损 灭失的风险由出卖方承担 交付使用后毁损 灭失的风险由买受方承担 注 因购房人自身原因 致使商品房未能按期交付的 在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担 商品房毁损 灭失的风险责任也由购房人承担 六 商品房的专项维修基金 1 缴纳标准 2008年2月1日 含当日 后取得预售许可证的商品房首次缴存住宅专项维修资金的按以下比例 60元 90元 平方米成交总额的3 六 商品房的专项维修基金 2 专项维修基金的使用属业主所有 用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修 更新和改造 保修期内物业的维修 由建设单位承担 人为原因造成的房屋共用部位 共用设施设备损坏 维修费用由责任人承担 不得使用专项维修资金 共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循 谁受益 谁负责 的原则 物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用 并经业主大会授权业主委员会同意后 方可使用 七 商品房买卖转移登记和权证办理 1 未经登记不得对抗第三人和不发生所有权转移受法律保护的力度非常之弱 容易出现出卖人再次将房屋卖出或别的可能 第9条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 第14条不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 七 商品房买卖转移登记和权证办理 2 商品房买卖中发生或应交纳的税费一手 房产证 1 契税 买方 3 1 5 普通住宅 2 合同印花税 0 05 买卖双方均各自承担 目前暂免征 3 印花税 5元 本 买方 七 商品房买卖转移登记和权证办理 4 房屋所有权登记费 80元 套 住宅 550元 套 非住宅 买方承担 5 交易手续费 卖方 3元 平方米 买方 3元 平方米 住宅免收 6 房地产权证 10元 本 一人免收 每增一人加收10元 7 房地产产权证明费 90平米以下30元90 150平方50元150 800平米100元800平米以上200元 七 商品房买卖转移登记和权证办理 二手 1 契税 买方 3 1 5 普通住宅 2 合同印花税 买方 0 05 暂免 卖方 0 05 暂免 3 印花税 5元 本 买方 4 交易手续费 买方 3元 平方米卖方 3元 平方米 七 商品房买卖转移登记和权证办理 二手 5 房地产权证 10元 本 一人免收 每增一人加收10元 6 房屋所有权登记费 80元 套 住宅 550元 套 非住宅 买方承担 7 房地产产权证明费 90平米以下30元90 150平方50元150 800平米100元800平米以上200元 七 商品房买卖转移登记和权证办理 卖方需承担的几项 1 土地增值税 房价x3 非普通住宅 2 个人 单位 所得税 据实征收 转让收入全额 购置或受让原价 x20 核定征收 房价x3 特别说明 自用住宅满5年免征个人所得税 七 商品房买卖转移登记和权证办理 3 营业税及附加 个人转让 税率 营业税 房价x5 城市建设税 营业税x7 镇区 南区5 教育费附加 营业税x3 堤围费 房价x0 1 普通住宅 转让收入 上手发票价 x5 购买未满5年 免征 购买超过5年 非普通住宅 转让收入x5 购买未满5年 转让收入 上手发票价 x5 购买超过5年 契税完税凭证原件 七 商品房买卖转移登记和权证办理 赠与 1 房屋所有权登记费 2 合同印花税 交易手续费 房地产产权证明费 印花税 房地产权证3 契税 房产价值的3 受赠人承担4 个人所得税 房产价值扣减合理费用后的20 受赠人承担 七 商品房买卖转移登记和权证办理 赠与 以下三种情形免征个人所得税 房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶 父母 子女 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女 兄弟姐妹 或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 或房屋产权所有人死亡 依法取得房屋产权的法定继承人 遗嘱继承人或者受遗赠人 5 营业税及附加免征 上述第4点中 三种情形及离婚财产分割暂免征营业税及附加 全额征收 将不动产无偿赠予给上述情形除外的个人及单位 视同销售征收营业税及附加 七 商品房买卖转移登记和权证办理 4 房地产权证的办理时限a 商品房买卖合同有约定的 按约定的期限b 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 自房屋交付使用之日起90日c 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立之日起90日否则 开发商承担违约责任 房地产交易登记所公示的办证时限 递件后15个工作日 有预售抵押转现楼抵押的18个工作日 八 开发商违约需双倍赔偿的情形 合同订立前 故意隐瞒所售房屋已抵押的事实 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 合同订立后 开发商又将房屋出卖给第三人 开发商又将房屋抵押给第三人 2014年房地产相关政策 国务院总理李克强在答记者问时明确表示 对于合理的自住需求也要有相应的政策支持包括增加普通商品房供应 对房地产市场则是要因城因地分类进行调控抑制投机投资性需求重在建立长效机制促进房地产市场平稳健康发展 至此2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定 2014房地产调控最新政策 分类调控因地制宜 房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求 从全国市场来看房价涨幅不均衡的现象非常明显市场分化明显一 二线城市房价依旧稳中有升而三 四线城市成交趋于冷淡房价开始阴跌 中原地产市场研究总监张大伟认为市场已经出现了明显的四不均 需求不均衡 供应不均衡 库存不均衡 价格涨幅不均衡 一 二线城市相对集中了较多的资源而人口密集住宅需求旺盛新增供给和存量流转相对短缺所以在目前城市间经济发展不均衡依然存在的情况下分类调控因地制宜进行调控是很有必要的 2014房地产调控最新政策 分类调控因地制宜 此外建立房地产市场的长效机制也是房地产市场的迫切需求 至于 长效机制 的具体内涵张大伟认为房产税立法 不动产登记等都属于长效机制建立了长效机制将改变过去十年楼市依赖的暴利基础 房地产市场依然要抑制投机投资性需求 张大伟表示从最近的南京七条政策看后续可能会有其他城市跟进出台地方细则 2014年楼市的小阳春可能很难出现部分城市的调控细则可能会出现特别是类似南京这样房价上浮过快的城市出现的调整信号可能会加剧对市场的心理影响 2014房地产调控最新政策 分类调控因地制宜 城镇化绝不等于房地产化 但城镇化也离不开房地产业的支持 要进一步深化经济体制改革 推动城镇化的长期稳定发展 必须立即着手变革现有的房地产制度 鉴于房地产在国民经济所处的实际地位 其与金融 消费以及数十个关联产业密不可分的关系 建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置 其中 将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心 过去20年 我国货币超发 却没有造成恶性通胀 是因为大部分流动性被房地产市场吸纳 并表现为地价和房价近十年的高涨 这一幕未来20年绝不能再重复 只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来 其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本 否则 调整经济结构 转变发展方式几乎不可能取得成功 能发挥这种功效的 唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税 2014年房产税最新政策 是时候了 以大无畏的勇气和自我牺牲精神 坚决推动在全国全面征收累进税率的房产税 一 限购政策退出 代之以税收手段1 明确时间表 建议由国务院适时发布通知 决定以下事项 1 2013年12月31日以前 全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库 并建立本地的住房信息系统 2 2013年12月31日以前 全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网 不得以任何借口推延 3 2014年12月31日以前 全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网 不得以任何借口推延 2014年房产税最新政策 4 2014年1月1日起 全国所有城市 镇 的住宅限购政策停止执行 5 2014年1月1日起 在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产税 2015年1月1日起 建制镇房产是否征收房产税 由各地省级人民政府规定 国务院通知发布的时间点 距离2014年1月1日应相隔6个月 以为各地留出一定的准备时间 2014年房产税最新政策 2 坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化 建议由国务院发布通知 决定以下事项 1 购买除别墅以外的家庭首套住宅 贷款利率一律为基准利率的7折 首付两成 免收契税 并建议将该政策载入 基本住房保障条例 或 住房保障法 实现首套房优惠政策的长期化 法制化 2 购买第二套住宅 贷款利率不低于基准利率的110 首付五成以上 3 购买第三套及以上住宅 一律不予发放购房贷款 2014年房产税最新政策 3 对奢侈性住宅征收房产税 修改1986年颁布的 房产税暂行条例 改为 房产税条例 由国务院颁布实施 修改后的主要内容是 2014年1月1日起 对拥有两套住宅的家庭 人均建筑面积80平方米以上的部分 视为奢侈性住宅消费 每年按市场评估价征收1 3 的房产税 且没有减除额 家庭第三套住宅 不论面积大小 每年征收4 5 的房产税 且没有减除额 家庭第四套及以上住宅 不论面积大小 每年征收10 的房产税 且没有减除额 取消原 房产税暂行条例 有关个人住宅可按租金收入的12 缴交房产税的规定 所有商业房产 每年均按租金收入的12 缴交房产税 财政部 国家税务总局另有规定的除外 如对残疾人企业 高新技术企业可予减免房产税等 家庭仅有的一套自住住宅 免征房产税 以上有关1 3 的房产税税率 4 5 的房产税税率 具体标准由各地省级人民政府确定 2014年房产税最新政策 3 对奢侈性住宅征收房产税 修改1986年颁布的 房产税暂行条例 改为 房产税条例 由国务院颁布实施 修改后的主要内容是 2014年1月1日起 对拥有两套住宅的家庭 人均建筑面积80平方米以上的部分 视为奢侈性住宅消费 每年按市场评估价征收1 3 的房产税 且没有减除额 家庭第三套住宅 不论面积大小 每年征收4 5 的房产税 且没有减除额 家庭第四套及以上住宅 不论面积大小 每年征收10 的房产税 且没有减除额 取消原 房产税暂行条例 有关个人住宅可按租金收入的12 缴交房产税的规定 所有商业房产 每年均按租金收入的12 缴交房产税 财政部 国家税务总局另有规定的除外 如对残疾人企业 高新技术企业可予减免房产税等 家庭仅