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房地产金融 讲义 2003 授课教师 联系电话 电子邮箱 选用教材 谢经荣 殷红 王玉玫编著 房地产金融 主要参考书 李艳红 房地产金融 广东经济出版社 2000 3 第一章绪论 第一节房地产金融的重要性第二节房地产金融的发展第三节房地产金融的概念和内容 第一节房地产金融的重要性 房地产业的特点房地产业的重要性房地产金融的作用房地产业与金融业的关系 一 房地产业的特点 房地产业是由房地产的开发 经营 销售 服务等多种部门构成的庞大的产业群 是国民经济的重要组成 一般认为在产业层次上 主要属于第三产业 事实上也包括了建筑 装修等第二产业的成分 有时又包括第一产业的内容 如园林等 房地产业是综合性非常突出的产业群 其主要特点包括如下几个方面 1 房地产业投资大 借款多 周期长 现代房地产业特别是城市房地产业 一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大 任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取 合股 的形式 或采用一定的财务杠杆手段来开发经营 借款是普遍和 标准 的行业行为 而且借款额都非常大 建设 经营和资金的回收周期特别长 2 房地产受区域市场影响较大 房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性 个体差异极大 总是单件产品 只能满足个别城市的市场需求 具有十分突出的区域性 深受地方因素影响和制约 使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂 一般认为不具可比性 同时 房地产一般也不具有普通商品的替代性 3 房地产具有投资和消费的双重性 房地产是人类创造的重要物质财富 既可以作为生活资料被广泛使用 也是人类各种经济活动的重要条件 是生产工具 是产业活动的依托 因此 房地产具有投资和消费双重特征 4 房地产受国家政策与城市规划影响 房地产业作为当今社会国民经济的重要组成 对生产 消费和社会经济的各个环节都有重大影响 各国 各地都极其重视其发展 国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明 同时 由于房地产主要集中在城市 城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约 房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划 只有遵照城市规划的要求调整自己的行为 才能立于不败之地 规避风险 提高效益 二 房地产业的重要性 随着世界范围的城市化的不断发展 房地产在人类社会中地位和作用越来越重要 其影响也越来越广泛 全面 深刻和巨大 1 城市房地产是城市存在和发展的物质基础 现代城市被称为 石屎森林 房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提 没有建筑物 没有房地产就没有现代城市 也就不可能产生越来越多的集聚人群 不可能有城市里的丰富多彩人生 Nothouse notlive 2 房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源 Nothouse notlive 对家庭 对个人同样是十分对应的 资料表明 在发达国家 房地产是人们的重要财富 特别是家庭的重要财富 在发展中国家 虽然房地产的价值可能较低 但无疑也是人们的重要财富 是家庭的重要财富 由于房地产的影响面非常广泛 涉及的经济环节复杂多样 使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源 房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支 特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强 3 房地产业的带动性十分突出 房地产业虽然是发展较晚 在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强 但其重要作用是毫无疑义的 因为它具有十分突出的带动性 是国民经济中乘数效应非常明显的组成 经验表明 房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明 甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标 三 房地产金融的作用 由于房地产的特点和重要作用 决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连 必然要依托金融业才能健康发展 房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱 1 房地产金融是房地产业发展的保障 房地产的生产和消费都是大额交易 技术上需要金融服务的大力支持 没有金融就不可能有房地产业的大发展 更加重要的是 房地产的生产和消费都需要大量融资 金融业的融资服务是房地产发展的保障 像所有的大额交易一样 资金成为房地产业的 血液 房地产金融是房地产业的重要依赖 2 房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段 房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段 可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率 保证金率等 来有效控制房地产市场的供给和需求 从而实现房地产业的良性发展 优化资源配置 提高城市和地区的综合竞争力 3 房地产金融是引导房地产消费 促进住房制度改革的有效途径 房地产金融是引导房地产消费 促进住房制度改革的有效途径 通过利率优惠 税收优惠 住房公积金 鼓励居民自购住房等措施 一方面可以满足人民群众的住房消费需求 另一方面又可以推进社会经济的全面发展 有利于实现全面小康 四 房地产业与金融业的关系 按照现代经济理论 金融业是符号经济的代表 房地产业属于实体经济 但二者的关系非常密切 相互作用 相互联系 相互依赖特别突出 1 房地产业越发达 与银行业的关系就越密切 依赖性越强 正如随着实体经济规模越来越大 符号经济 象征经济 对所有的实体经济的作用越来越重要一样 随着房地产业的发展 房地产业的规模越来越大 其与金融业的联系也必定越来越密切 对金融业的依赖性也越来越强 2 房地产业与银行业相互促进 同时 房地产的发展也推进了金融业的改革和发展 使其产品越来越多样化 服务也越来越个性化 房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多 金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强 二者的相互作用 相互促进成为实体经济与符号经济相互作用 相互促进的有力证明 3 房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行 当然 房地产业的不良发展 对金融业的影响也是非常重大的 市场过热 造成投资饥渴症 需求过度 房地产价格猛涨 形成地产泡沫 增加银行风险 市场过冷 则造成需求减少 成交减少 价格下跌 形成实质性通缩 使银行业务量大大减少 利润下降 同样也会大量提高风险水平 实践证明 在房地产业的景气周期中 受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业 第二节房地产金融的发展 金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代 但房地产金融业的发展历史并不长 它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的 而房地产业是城市化的产物 其历史与工业化同时 国外房地产金融的发展我国房地产金融的发展及存在问题 一 国外房地产金融的发展 一般认为 世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段 分述如下 建筑业协会土地开发银行公积金制度 1 建筑业协会BuildingSociety 建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态 起源于英国 其实质是 互助 和 集资建房 将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金 由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员 建筑业协会最初是地方性组织 其运转运作流程如图1 1 后来逐渐发展成为全国性组织 变成具有银行储蓄 贷款功能的金融机构 其运作流程也发生了一定的变化 见图1 2 建筑业协会的运转运作流程 早期 本地购房者 协会 房屋 协会会员 资金流动 分配权益 建筑业协会的运转运作流程 后期 全国储蓄户 协会 房屋 购房者 储蓄 购地建房 抵押贷款 购房 住宅合作社的规范定义 建筑业协会在一些国家又称为 住宅合作社 200多年来世界各国广泛发展 成为房地产融资的重要方式 它有一个普遍的规范定义 住宅合作社是一种互相帮助 共同建房的非营利性团体 属集体合作性质 它是以建房资金融通及储蓄 建设和管理一体化解决住房问题的合作社 2 土地开发银行LandDevelopmentBank 与建筑业协会不同的是 土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务 起源于欧洲大陆 其发展经历了三个阶段 早期阶段 1769 1849 土地开发银行的核心是土地 最重要的主体是地主 政府强制地主加入 同时出资并参与管理 监督 地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营 服务于一定地区的民众 其运作流程如图1 3 地主 合作社 社团 入社 贷款 划款 购房 中期阶段 1850 1873 1850年开始 土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制 并发展了抵押土地证券化 经营更进一步市场化 但还是主要为本地居民服务 其运作流程如图1 4 地主 合作社 投资人 土地抵押 抵押贷款 证券发行 购买证券 后期阶段 1874 1874年后 中央银行的成立和功能的充分发挥 使得土地开发银行的融资范围可以扩大 地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构 开发规模和周期都有了长足的发展 其运作流程如图1 5 地主 区域土地银行 中央土地银行 投资者 抵押 贷款 抵押 贷款 证券 资金 小结 土地开发银行在土地证券化 抵押贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础 也是房地产市场化 金融市场化发展的重要基础 3 公积金制度 公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度 它始于1955年 是包含医疗 退休和住房等各种社会保障功能的制度安排 也是强制性的社会制度 新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位 管理也非常严格 专业 是覆盖面极为广泛的社会保障制度 既为政府提供了便利的资金 也极大地保障了所有雇员的利益 对解决住房问题更是成就卓著 成为争相效仿的榜样 公积金的特点是 普遍 强制 集中 专业 二 我国房地产金融的发展及存在问题 我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情 特别是最近几年发展更加日新月异 我国房地产金融发展的几个阶段成熟的房地产金融市场的主要标志我国房地产金融市场存在的主要问题 1 我国房地产金融发展的几个阶段 建国以来 我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段 住房建设资金管理阶段1978年以前 我国实行的是非常正规的计划经济 国家的基本政策是高积累低消费 先生产后生活 住房基本上属于被遗忘的事情 住房分配实行福利住房制度 单位分房是诸多福利中的一种 住房建设投入极其有限 导致住房非常紧张和短缺 房改金融阶段 市场化房地产金融阶段 房改金融阶段 1978年后我国开始进行住房制度改革 经历了前期探索 租金改革 筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段 前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以 全价卖房 为特征的改革 但由于当时人民群众自身资金非常有限 全价卖房根本就卖不了 不是没人想买 而是都买不起 同时 企业单位和国家 地方政府都不堪重负 改革成效非常不满意 租金改革阶段 上世纪80年代中期试行 提租 改革 企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足 成效也差强人意 但最终促成了住房制度的全面改革 使房地产金融进入到住房建设 分配 消费的各个环节 这个时期房地产金融主要以房改金融为特点 一是信贷规模迅猛扩张 二是通过政策性金融措施推进房改的深化 三是建立了房地产金融机构 初步产生了房地产金融产品 为房地产金融的全面市场化创造了条件 市场化房地产金融阶段 90年代以后 房地产市场化逐渐成形 房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长 使我国的房地产金融进入了市场化阶段 但与真正的市场化的房地产金融比较 我国的房地产金融现状还有很大差距 还有许多工作要做 2 成熟的房地产金融市场的主要标志 一般认为 成熟的房地产金融市场需要满足如下条件 或者说成熟的房地产市场具有如下特征 完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理 完善的法律体系 房地产经营虽然是以房地产本身作为实体 但实质上它又是一种权益经济 房地产交易实质上是权益性交易 即房地产所包含的权益的交换 所有交易都应得到严格的法律保护 因此 完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证 没有一定的法律安排 就不可能很好地保护市场参与者的权益 也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展 完善的市场结构 完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化 分散化 市场产品的多样化 标准化 个性化 市场风险的可预见化 分散化 特别是要有不同的经营者 要有大量的买者和卖者 离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场 丰富的市场产品 丰富的产品是市场结构完善的体现 成熟的房地产金融市场必定是以按揭 mortgage 为中心的多产品 多服务市场 融资渠道 形式都非常多样 市场细化也比较明显 不同风险爱好者都能够得到相应的满足 大规模的交易 成熟的房地产金融市场 其交易数量也应该是规模巨大 足以支撑市场逐利者的交易行为 虽然因各种因素的作用 在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大 但在一个较长时期里 成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额 商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在20 以上 高效的市场效率 成熟的房地产金融市场的运行非常高效 对资源的优化配置 对风险的分散和预防 对国民经济的促进等 都表现出相当的效率 而且可以作为国民经济景气周期的指标性先导信号 为决策者提供宏观调控的重要依据 严格的风险管理 成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和规避制度 市场交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷 都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施 非周期性的系统性风险较难形成 3 我国房地产金融市场存在的主要问题 对比成熟的房地产金融市场的特点 可以看出 目前我国的房地产金融市场是极为不规范 不成熟 存在许多急需改进的地方 概括来讲有如下几个方面 房地产金融市场的资金来源单一 目前 我国房地产融资主要还是银行融资 房地产金融市场的资金来源单一 除住房公积金外 就是银行吸纳的各种储蓄存款 债券 保险基金 按揭证券等还只停留在讨论探索阶段 资金来源单一 必然造成风险单一 非常容易形成非周期性系统性风险 房地产贷款品种可选择性差 我国的房地产贷款品种单一 主要是担保贷款 包括质押 世界通行的标志性产品 按揭贷款在我国才刚刚开始 市场发展态势虽然很好 但规模还不大 法律体系的支撑还有待改善 按揭的差异性安排还需要不断的发展和完善 贷款品种数量太少 市场需求者的选择极其有限 表明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段 房地产金融市场的法律体系不完善 正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样 我国的房地产 金融 物权 产权等整体法律体系建设还非常初步 法律对房地产金融的保障还不够有力 全面 还有许多规则需要建立完善 房地产和资金的安全性 流动性等等都需要全面和严格保护 各种市场行为还需要明确的规范指引 房地产金融市场发育滞后 市场发育滞后的表现是 产品少 服务水平低 创新性不强 市场参与者数量少 风险和经营意识差 市场的地区分割明显而层次分化不突出 既满足不了房地产开发经营的需要 也满足不了房地产消费者的需求 更满足不了资金供给者的要求 又制约了市场经营者的利润创造 银行的经营机制需要改革 房地产金融最基本和主要的经营主体是各种类型的商业银行 但目前我国银行业发展水平低 银行数量少 垄断现象比较突出 竞争极不充分 经营能力不强 抗风险能力极其有限 其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧 管理落后 需要全面改革 才能应对市场变化 形成核心竞争力 创造更多效益 房地产金融风险意识有待提高 近些年 我国房地产金融市场虽然有了一定发展 市场参与者越来越多 但普遍存在风险意识不强的问题 容易形成跟风 过度炒作等高风险行为 市场主体的诚信水平也参差不齐 大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性 小结 总之 由于我国房地产金融的发展刚刚起步 市场不成熟是必然的 存在各种问题也是可以理解的 第三节房地产金融的概念和内容 一 房地产金融的概念二 房地产金融的主要内容三 本课程的设想和安排 一 房地产金融的概念 我们知道 金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通 简单来讲 房地产金融就是与房地产紧密联系的金融活动 但其概念需要严格的定义 1 广义概念房地产金融的广义概念是 指利用各种可能的方法 工具为房地产业各相关部门筹集 融通 清算资金 提供相应服务的所有金融活动 2 狭义概念房地产金融的狭义概念是 金融服务于房地产业的行为 3 本课程的概念为了使课程内容涵盖既广 又中心突出 我们这里所讲的房地产金融是指不包含清算部分的广义房地产金融 特别是与房地产经营有关的金融行为 二 房地产金融的主要内容 房地产金融的内容可以根据不同的目的来划分 如根据服务对象和市场主体 可以划分为如下内容 1 开发性房地产金融服务 开发性房地产金融服务 是指为房地产的开发经营提供融资 筹资 结算等服务的金融活动 其服务对象是经营者 建设者 2 消费性房地产金融服务 消费性房地产金融服务 是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动 其服务对主要是消费者 房地产的购买者等 最基本的产品就是按揭和保险 3 市场化房地产金融服务 市场化房地产金融服务 是指围绕着房地产市场 为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动 其服务对象是形形色色的市场参与者 提供的产品是各式各样的标准化和差异化服务 但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的 是以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务 三 本课程的设想和安排 房地产金融 是房地产专业非常重要的专业课程 内容广泛 离日常生活距离较大 各种服务 产品 基本原理 计算等都不容易理解 相对其他基础课来讲是属于比较深的课程 为了减轻负担 学以致用 我们的讲授安排如下 有关安排 1 有关金融的基本知识即教材的第二章 内容较深 计划讲二个单位时间 8课时 2 消费性房地产金融消费性房地产金融是本教材的重点 包括第三章 第四章 第七章 和第八章的部分内容 既有银行业务又有保险业务 我们将花最多的时间来完成 大体一半左右吧 3 开发性房地产金融开发性房地产金融是房地产从业人员最需要学习的内容 我们也尽可能讲得细一些 包括第五章 第六章 大体用三周的时间来完成 4 市场化的房地产金融市场化的房地产金融是我们需要作一定了解的内容 包括第九章和第八章的部分内容 我们在大家认为有必要的时候讲得深入些 一般情况下我们就讲简单点 第二章房地产金融基本知识 引言 货币 信用 金融房地产金融中的资金流及资本来源影响房地产金融市场的社会经济因素利率 贴现率和现值资产收益率信贷 担保贷款和抵押贷款 引言 货币 信用 金融 什么是货币什么是信用什么是金融 一 什么是货币 所谓货币 就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品 现代货币有5项基本职能 价值尺度 流通手段 贮藏手段 支付手段 世界货币 而价值尺度和流通手段是其最基本的职能 二者的统一就是货币 现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物 纸币 因此 国家的权威是现代货币的重要基础 现代社会 货币是分层次的 如在我国 货币有4个层次 M0 现金M1 M0 企业 单位支票存款 基本建设存款M2 M1 储蓄存款 企业 单位定期存款 财政金库存款M3 M2 商业票据 短期融资债券其中M1是通常所说的狭义货币供应量 M2是广义货币供应量 二 什么是信用 信用是现代经济的重要基础 体现了权益与货币交换的一种关系 借款方将某种权益 若干时间后归还借款的承诺 给予贷款方 贷款方将一定的货币的使用权给予借款人 因此 信用体现了借贷和权益的双向运动 事实上 信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现 信用 图式 贷款人 借款人 资金 现金或支票 权益 三 什么是金融 金融是提供信用服务的专门领域 市场经济条件下 资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系 是通过金融市场和金融机构来确立的 在一个发达的信用经济体系中 中央银行 商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系 随着社会经济的发展 金融涉及的经济活动范围越来越广阔 金融服务的种类 所谓金融产品 越来越多 金融 所谓符号经济或象征经济 对实体经济 生产和消费 的影响越来越大 越来越密切 越来越不可捉摸 第一节房地产金融中的资金流及资本来源 房地产金融中的资本流资金来源中国房地产开发资金来源及其运作 一 房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展 房地产交易也由简单变得比较复杂 形成了有多种主体参与的交易体系和过程 特别是形成了复杂的资本流 现金与信贷的转移过程 如图2 1 在现代房地产交易中 资本流通包括了3个方面的参与者 A 资本的使用者 开发商 房屋预购者B 资本的供应者 家庭 银行 保险公司 政府C 服务中介组织 银行 经纪 信托公司 房地产金融中的资本流 商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者 投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本 债务 开发商家庭商业资本家土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 二 资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键 目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点 一般主要有如下来源 保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司 三 我国房地产开发资金来源及其运作 目前 我国金融业管制比较严格 筹资 融资都有相应的法规规管 但渠道在不断变化和扩大 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图2 2来作简单描述 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹 资本金 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 第二节影响房地产金融市场的社会经济因素 资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证 房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用 影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身 一 通货膨胀的变化 在市场经济条件下 所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程 而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程 社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化 但一般而言 房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的 二者的关系非常复杂 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格 一般为指数指标 外 还有房屋空置率 空置房屋占房屋总量的比重 我国还有 房地产景气指数 二 银行利率的变化 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量 利率变化对房地产的影响一般是反方向作用 即银行利率下降 有利于房地产发展 银行利率上升 不利于房地产发展 三 所得税法的变化 在成熟的市场体系中 税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的 在市场经济国家 房地产投资是最重要的减税手段和避税工具 税法税率的变化必然对其产生突出影响 一般而言 在房地产交易方面减税 降低了交易成本 有利于活跃市场交易 有利于投资 有利于房地产发展 加税则加重了交易成本 不利于市场交易的增加 不利于投资 不利于房地产发展 四 货币汇率的变化 汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率 汇率变化的运行机制非常复杂 汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂 一般而言 汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中 汇率上升产生资本流出 使国内的房地产价格下降 汇率下降产生资本流入 使本国房地产价格上升 之所以会形成这样的规律 最主要的原因在于房地产是不动产 其流动性较差 变现比较困难 当资金流向发生变化时 价格的变化幅度会很大 造成的后果也令人难于接受 甚至 崩盘 五 日用品价格的变化 日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小 只有形成长期稳定的变化趋势时 特别是与消费结构的变化整合起来时 日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来 六 房地产证券和其他投资工具回报率的变化 当房地产成为投资工具时 其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素 流动性较差的特点 使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时 才会被更多的投资者选择 七 金融政策 国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施 必然对房地产发展形成重大影响 而房地产市场融资量巨大的特性 更进一步强化了金融政策的影响效应 使得房地产对金融政策的变动特别敏感 如银根的松紧 利率降升 货币供应的增减 贷款审查的宽严等 都对房地产的发展形成巨大影响 甚至有时会使房地产也成为所谓的 政策市 随着金融市场化的不断发展 国家对金融的管制逐渐放松 直接的政策影响也会逐步下降 但其间接作用 特别是心理影响 仍然是重要的 不可忽视的 八 社会福利制度 社会福利制度对房地产的影响是 福利条件越好 个人买房越不踊跃 人均拥有自主房屋的比率越低 福利条件越差 个人买房就越踊跃 在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高 我国福利制度的改革 正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一 第三节利率 贴现率和现值 金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易 资金使用的价格如何 是人们最关心的问题之一 利息对借款人来说就是资金占用的成本 而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益 利率就是资金占用的单位成本即价格 利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切 一 利率 1 名义利率和现值名义利率 名义利率也就是票面利率 即借贷双方在订立合同时共同约定的利率 从借出资金一方而言 利率反映了资金的时间价值 实际上利率就是到期收益率 例如 甲向乙借款100万 约定一年为期 到期一次性还本金100万并付利息10万 则在这个合同中的名义利率就是 利率i 利息 本金 10 年贴现率 由于资金具有时间价值 一笔资金若干时间之后的价值 购买力 与现在的价值 购买力 是不同的 二者的比值就是贴现率 现值 资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值 即时间为零时的价值量 2 利率集 所谓利率集就是名义利率的组成 即在名义利率中到底包含了哪些利率 从放款人的角度来说 也就是资金收益到底由哪些部分组成 而从借款人的角度 则是其借款成本到底包含哪些 所以 利率集事实上就是资金使用的成本来源 一般来讲包括 无风险短期实际利率 通涨溢价 期限溢价 差价 3 实际利率 定义实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率 是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平 即贷款人所取得的利息 或利润 减去通货膨胀后的利息率水平 物价指数校正90年代前期 我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率 即所谓的保值率就是通涨溢价 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平 通常需要较多的谈判 达成协议也需要双方较多的理性判断 4 利率的期限结构 贷款期限不同 利率水平当然就不同 这种因期限差异造成的利率差异 可以叫做期限结构溢价 期限结构的成因有以下解释 期限越长 贷款人失去的其他投资机会可能越多 为了弥补未来更高收益投资机会的损失 贷款人会提高长期贷款利率 借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金 愿意付出较高的成本 期限越长 贷款人承担的风险和心理压力越大 要求更高的利率水平是一种适当的补偿 期限越长 借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款 从而对放款人不利 这种损失需要借款人作出适当的补偿 期权溢价 5 利率和可贷资金 商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的 金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格 利率 因此 在平衡的金融市场中 一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系 可以通过图2 3来解释 利率与可贷资金数量关系 利率 可贷资金数量 0 I2 I1 F1 F2 D 资金需求曲线 S2 S1 资金供给曲线 6 利率同风险溢价 本论题是利率风险的概率解释 涉及到较多的数学知识 实践上对金融产品的设计意义较重大 此处从略 二 未来值 未来值就是存款经过一段时间后的价值 包括本金和利息 利息计算通常有两种方法 单利和复利 1 单利的计算 单利是指仅计算本金的生息或时间价值 例如 某笔贷款本金为100万 期限为2年 年利率为10 以单利计息 到期一次还本付息 则其计算如下 本金 100万 利息 100 10 2 20万 到期借款人应还本付息共120万 2 复利的计算 复利则是根据利息计算周期 将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息 例如 某笔贷款本金为100万 期限为2年 年利率为10 以复利计息 到期一次还本付息 则其计算如下 本金 100万 第一年的利息为100 10 10万 第二年的利息为 100 10 10 11万 到期应还本金为100万 付利息为21万 共还本付息121万 3 不同计息周期的复利计算 一般地 某笔贷款的年利率是i 本金是PV0 计息周期为每年计息一次 则其各年的未来值的计算公式为 FVn PV0 1 i n在现实生活中 贷款的计息周期经常可以有不同的安排 如年 半年 季度 月 日 即连续计息 等 其未来值的计算也有不同的公式 粗算模型 简化计算 若贷款的年利率为i 一年按m个周期计算复利 则n年后其未来值为 FVmn PV0 1 i m mn表2 3是不同复利计算周期下 同样数量的贷款未来值比较 不同复利周期同样数量 100元 的贷款未来值比较 精算模型 复杂计算 粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率 影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性 在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益 因此 实际上在安排还贷计划时 人们一般采用精算型式来计算 其最基本的思想是利率等效性 同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值 这样 在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率 公式为 1 ia 1 isa 2 1 iq 4 1 imo 12 1 id 360这里 i为年利率 isa为半年利率 iq为季度利率 imo为月利率 id为连续 日 利率 这些利率相互之间都是等效利率 三 未来收益的贴现 未来值是资金未来价值的计算 同样地 我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现 也就是将未来的收益价值转变为现在的价值 这种计算称为未来收益的贴现 其计算参数是贴现率 1 一年未来收益的贴现 一年期的未来收益的贴现公式为 PV0 FV1 1 i 这里i是贴现率 1 1 i 是贴现因子 事实上是现值的一年未来值的逆运算 2 多年未来收益的贴现 如果一笔收益是在第n年实现的 那么其贴现值的计算就是 PV0 FVn 1 i n如果不同年份都有不同的收益CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CFn 则这些收益的总的贴现值就是 PV0 CF1 1 i CF2 1 i 2 CF3 1 i 3 CF4 1 i 4 CF5 1 i 5 CFn 1 i n这里的贴现率仍然是i 1 1 i n或 1 i n为各年的贴现因子 3 通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具 通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小 我们就能进行简单的价值判断 从而得到某项投资是否合理的结论 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差 称为净现值 若净现值为正 就是未来收益的贴现大于初始投资额 这项投资是可行的 若净现值为负数 则可以断定该项投资无利可图 是不可行的 若净现值为零 说明该项投资在不考虑风险因素时 还是基本可行的 例子 在计算未来收益的贴现时 我们有个计算参数 贴现率 不同的贴现率对计算结果影响很大 因此 参数的选取在很大程度上决定了我们的判断 例如 有所房子第一年有1万元收益 第二年有2万元收益 第三年有2万元收益 第四年有2万元收益 第四年还可以按12万元卖出 而现在需要10万元买这所房子 问现在买下房子合不合算 在什么样的贴现率下才合算 这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上 未来收益的净现值是正数 计算过程是这样的 因为现值计算公式涉及到指数运算 求得贴现率的运算相对较复杂 我们不妨先假设几个贴现率水平来计算 如5 10 15 20 则计算结果如下 表2 4 表2 4不同贴现率水平下的贴现值比较 结论 计算结果表明 在贴现率为20 水平 该项投资仍然是合理的 由此可见 可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率 第四节资产收益率 资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一 而以房地产经营为最 考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异 在会计报表中 资产收益率有不同的概念和计算方法 一 资产收益率 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值 说明整个资产的收益水平 其计算公式为 资产收益率 净营业收益 资产价值 营业收益 经营费用 资产购买价格 二 权益收益率 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平 在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益 自有资金 的收益水平 其数值为税前收益与自有资金的比值 即 权益收益率 税前收益 自有资金 净营业收入 年还款额 自有资金这里必须注意的是 权益收益率是逐年变化的 主要原因不是税前收入的变化 而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的 当他还清了贷款 房屋的全部权益就属于购房者了 这时 房屋的权益收益率与资产收益率就相同了 简单结论 由此可见 资产收益率的变化主要取决于资产 房地产 的收益水平变化 而权益收益率的变化既取决于资产 房地产 的收益水平 也取决于资产 房地产 中按揭购房者的权益比例 首次付款比重与已偿还贷款比重之和 三 有效收益率 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值 即房屋的处置价 之和的贴现值等于现值的贴现率 其严格的定义如下 若房屋未来价值的贴现值I1 1 IRR 1 I2 1 IRR 2 IN 1 IRR N IN 1 IRR N与房屋初始购买价相等 则称IRR为有效收益率 这里 IN为房屋第N年的收益 IN 为房屋的终值 有效收益率是购房者实际能取得的收益率 所有又称为内部收益率 当上式的年收益为税后收益时 则内部收益率就是税后内部收益率 第五节信贷 担保贷款和抵押贷款 信贷 担保贷款和抵押贷款是房地产金融最主要的基本业务内容 涉及的主体包括贷款者 商业银行 即资金的借出方 借款人 房地产开发商和购房者 即资金的借入方 第三方 担保人或保证人 即借款人的关系人 即为借款人提供偿还贷款保证的责任方 对贷款负有连带责任 一 信贷和担保贷款的定义与区别 1 信贷信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉 在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动 是借款人与银行之间发生的 纯信用 关系 2 担保贷款担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全 在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动 是借款人与银行之间发生的 泛信用 关系 在实践中 担保贷款有4种基本形式 担保贷款的4种基本形式 保证贷款 狭义的担保贷款 在借款人出现违约时 由第三人 担保方 提供保证和代偿的贷款方式 质押贷款 是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系 抵押贷款 抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系 是担保贷款的特殊方式之一 一般地 以完全权益的房屋作抵押的称为 抵押贷款 以非完全权益的房屋作抵押的称为 按揭贷款 mortgage 质押 或抵押 保证贷款 指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合 3 信贷与抵押贷款的关系 信贷与抵押贷款都是借贷关系 但二者有着重要的区别 信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证 抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证 抵押贷款的安全性要高于信贷 即信贷不容易 而抵押贷款较容易 房屋的不可移动性 价值稳定性使其抵押比例可以较高 从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段 二 抵押贷款 抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容 牵涉面广 需注意的细节多 贷款周期较长 管理比较复杂 1 抵押贷款的操作程序 抵押贷款的操作流程 见图2 5 抵押贷款合同的管理流程 见图2 6 抵押贷款的操作流程 抵押房屋实物认定 产权证书的验证 售房公司资质审定所有权验证产权证书同实物的核验所有权历史变化共有人 租赁人调查其他产权调查土地使用证 规划许可证 销售许可证 房屋价值评估 确定抵押价值 填写抵押房屋清单 签订抵押贷款合同 办理房屋抵押登记 合同终止 抵押物建设 抵押物使用 房屋产权登记 按约还款归还抵押房屋产权证 违约处置拍卖抵押物清偿 抵押贷款合同管理流程 选择借款合同格式 固定资产类 流动资产类 借款合同的书写审核 借款申请书 抵押合同 借款合同 审批资料 借款合同报审单 借款合同签章 借款人签章 担保人签章 经办行签章 借款人及抵押合同公证 借款合同抵押合同编号分发 借款合同变更 借款合同解除 借款合同终止 借款合同违约 抵押合同 借款合同保管 法院裁决 2 设定抵押的条件 可设定为抵押物的房地产包括 依法通过出让 转让方式获得的国有土地使用权 企业 公司 经济组织或个人所有的厂房 仓库 办公楼 商店 宾馆 自用住宅等建筑物 依法获得的房屋期权 依法有权处分的国有土地使用权 房屋和其他地上定着物 依法承包并经发包方同意抵押的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等地的土地使用权 3 不可设定抵押的房地产 权属有争议或不清的房地产 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产 列为文物保护的古建筑 有重要纪念意义的建筑物 被依法查封 扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产 未依法登记领取权属证书的房地产 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产 行政机构所有的房地产 政府所有 代管的房地产 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 但法律允许抵押的除外 划拨土地使用权 4 设定抵押贷款时应注意的事项 目前我国房地产的产权结构复杂 在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押 但需经其他共有人书面同意 出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押 但需尽告知义务 租赁合同继续生效 目前公房不可抵押 房改房的抵押 房改房 可以抵押 但抵押估价受到较大限制 不同类型的房改房 其评估价差异较大 新增添附物问题房地产抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖 但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿 5 抵押期限 房屋的抵押期限应与借款期限一致 抵押物的权益期限不能低于抵押期限 6 抵押权的物上请求权 贷款人对自己的抵押权有物上请求权 即当抵押物受到非法侵害时 抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护 物上请求权包括 停止侵害请求权 请求恢复原状或提供额外担保 消除危险请求权 排除妨碍请求权 损害赔偿请求权 7 拍卖抵押房屋的注意事项 当抵押人违约不按时偿还借款时 抵押权人可以依法进行处置 包括折价 拍卖和变卖等 其中拍卖是最常用的公开处置方式 是一个严格的法律过程 拍卖应办理的手续 拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式 由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程 实践中 抵押人 抵押权人 法院都可成为拍卖的委托方 抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物 拍卖一定要按法定程序公开进行 违反法律规定的拍卖是违法行为 其结果不仅不被承认 可能还会导致严重的法律责任 房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的清偿顺序是 A支付处分抵押房屋的费用 B扣除抵押房屋应承担的税款 C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金 D剩余金额返还抵押人 E若拍卖所得不足于支付前三项费用的 抵押权人可以向抵押人追偿 重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押 在实现抵押权时 按照登记的顺序来实现 因此 房地产抵押必须进行抵押登记 否则抵押权人的权利就有可能不受保护 房屋拍卖时的优先购买权 法律规定 在房屋被拍卖时 抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权 A已出租的抵押房屋的承租人 B共有房屋的其他共有人 C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人 D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位 8 期房抵押贷款的办理 期房是尚未竣工的预售房屋 其抵押应做二次登记 一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记 二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记 三 质押贷款 质押也称质权 质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利 设立质权的人为出质人 享有质权的人为质权人 1 质押的基本特征 质权人对质押财产享有占有权 质权人对质押物所生孳息享有收益权 质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 质权人享有妥善保管质押财产的义务 2 质押与抵押的异同 质押与抵押的共同点A都属于物权的担保方式 B都以取得所押财产的价值为目的 C质权或抵押权都因债权而存在 与债权不可分离 D都以所押财产的价值优先受偿 质押与抵押的区别 A质权人对质押财产享有占有权 质押在质物转移给债权人时生效 抵押不需转移抵押物 抵押需要登记 抵押自登记之日起生效 B质押中质物的孳息由质权人占有 抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取 C质押中 在债务人期满未履行其还本付息义务的 质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿 抵押中 抵押权人享有请求权 无权直接处置抵押物 D质押中质权人对质物有保管的义务 并对此承担相关的法律责任 3 质押的参与人及其权利与义务 质押的参与人质押的参与人包括 债权人 享有债权和质权者 债务人 对债权人应承担偿还债务的义务人 出质人 对债务人的债务以出质物提供担保者 可以是债务人自己 也可以是第三方 质物按其性质可分为动产质押和权利质押 法律对出质人有严格的资格规定 出质人与质权人的权利和义务法律上对出质人的权利与义务 质权人的权利与义务都有严格的规定 应得到相应的保证和执行 随着我国法律体系建设的逐步完善 具体的安排还会更加清晰 严格 4 质押物 我国的 担保法 对质押物做出了规定 但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券 5 权利质押合同 根据 担保法 第65条的规定 权利质押合同应包括如下内容 被担保的主债权的种类和数额 债务人履行债务的期限 质物的名称 数量 质量 状况 质押担保的范围 质物移交的时间 当事人认为应当约定的其他事项 补正 担保法 第64条规定 出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式 口头约定质押合同是无效的 6 权利质押的效力 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单 其标的范围的效力包括 凭证书 存款利息或债券利息 违约金和损害赔偿请求权及其他权利 同时 还应特别注意如下方面 优先受偿的效力 对出质人权利的限制 质权人占有权利证书的权利 质权人必须履行应尽的义务 权利质押权的消灭 四 保证贷款 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任 如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务 则由保证人代为履行或承担责任 保证债务履行的第三方为保证人 其债务被担保履行的债务人为被保证人 1 参与人及其关系 保证是为担保债权的实现而设立的 参与人包括债权人 债务人和第三方 保证人 他们的关系如下 债权人与主债务人的主债权债务关系 是保证关系成立和存在的前提 在三方关系中处于基础性和主导性地位 主债务人与保证人之间的委托保证合同关系 这是主债务人与第三方的内部关系 与债权人无直接关系 保证人与债权人的之间保证关系 保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同 确定对主债务的保证范围和保证