物业管理第七章.ppt

第 章物业管理投标 一 基本概念 物业管理的投标 物业管理投标 是对物业管理招标的响应 是指符合招标条件的物业管理企业 根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准 编制投标文件 参与投标竞争的行为 物业管理投标人是响应招标 参加物业管理投标竞争的法人或者其他组织 二 物业管理投标的主体 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司 以下简称投标人 1 专业管理公司通常是指具备一定资质 能承接物业管理专项服务的专业化企业 如电梯 安装 维修 专业公司 楼宇设备专业公司 清洁卫生专业公司 园林绿化专业公司等 2 就整体的物业管理服务项目而言 投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司 但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况 参与投标的不仅有物业管理企业 也有相应的专业管理公司 三 参加物业管理投标的条件 1 法律法规规定的要求根据相关法律 法规的要求 参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业 物业管理企业在国内参与投标业务的 必须取得 企业法人营业执照 和政府行政主管部门颁发的 物业管理企业资质证书 具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号 物业管理企业资质管理办法 的相关规定 2 招标方规定的要求在物业管理招标投标中 招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质 一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩 并对投标人在资金 管理和技术实力 投标人的商业信誉 派驻项目的负责人 管理团队的条件 物业管理服务内容和服务标准 投标书的制作 技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求 四 物业管理投标的组织机构 由于物业管理的投标工作是一项十分复杂的活动 需要物业管理企业内部的信息在短时间进行快速的交流和积累 因此物业管理项目的投标工作 通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动 投标的的组织机构 开发部 财务部 工程部 开发部 是物业管理投标工作的核心 它负责确定目标 选择物业 进行投标 参加市场竞争 财务部 负责财务 计划 经济核算和各类收费活动 该部门的主管一般都是总会计师 具有资深的项目财务评价能力 工程部 负责各种物业管理工程的预算 负责房屋 设备及公共设施的管理 维修 保养和工程技术方面的咨询与研究工作 五 物业管理投标的程序 1 获取招标信息2 项目评估与风险防范3 登记并取得招标文件4 准备投标文件5 送交投标文件6 接受招标方的资格审查7 参加开标 现场答辩和评标8 签约并执行合同 物业管理投标的策略 一 物业管理服务的重点及难点 招标物业项目管理服务的重点及难点 也是业主最关心的焦点 若分析准确 对策得当 就能成为彰显投标人能力与水平的投标方案 投标人要根据物业性质 类型以及业主的构成 服务需求确定物业管理服务的重点及难点 其目的是有针对性地提出相应的措施 一般而言 商用类型的写字楼物业 综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理方面 工业区物业在消防 污染控制及货物 人员的出入管理有特殊的服务需求 政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象 内部特约服务 会议接待及庆典服务 安全及保密管理等方面 居住类型的物业重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面 公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常工作 对紧急事件的预防与处理 包括恶性犯罪事件 重大事故 自然灾害等 二 物业管理投标策略的类型 攻势策略这是一种主动进攻性策略 运用这一策略的物业管理公司其投标报价一般是高于平均水平的 而且在谈判中强调突出自己的雄厚实力和优势 守势策略这是一种与攻势策略相比显得保守些的策略 运用该策略的物业管理公司通常是尽可能地突出自己的自身特殊优势 避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突 低成本策略这是指投标公司在制定标价时 尽可能地压低报价以争取中标的策略 采用这种策的投标公司既可以是实力雄厚的大公司 也可以是刚刚开始打入市场的小公司 但是投标公司运用这一策略要注意报价确定不应过低 甚至低于成本 更不能为了压低成本而降低服务质量 差异策略这是指投标的物业管理公司根据招标物业的性质 和自己公司的特点 在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思 颇具创意 与其他竞争对手形成差异 以获得胜利的策略 三 物业管理投标报价的策略 投标前期 提出问题 引起注意 投标中期 灵活谈判 创造机会 投标后期 把握主动 有进有退 物业管理方案的制订 一 制订物业管理方案的一般程序 物业管理企业在确定参与招标活动后 应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上 制订切实可行的物业管理方案 制订物业管理方案的一般程序为 1 组织经营 管理 技术 财务人员参与物业管理方案的制订 2 对招标物业项目的基本情况进行分析 收集相关信息及资料 3 根据招标文件规定的需求内容进行分工 协作 4 确定组织架构和人员配置 5 根据物业资料及设施设备技术参数 组织架构及人员配置 市场信息 管理经验等情况详细测算物业管理成本 6 根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案 7 测算物业管理服务费用 合同总价和单价 8 对拟订的物业管理方案进行审核 校对 调整 9 排版 印制 装帧 二 制订物业管理方案的要求 1 物业管理方案的内容 格式 投标报价必须响应并符合招标文件 包括答疑文件 中对物业管理服务需求的规定 不能有缺项或漏项 2 方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订 整体方案必须是在调研 评估的基础上制订 方案的内容必须符合国家及地方法律 法规的规定 3 方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的 包括各项服务承诺 工作目标及计划 具体项目的实施方案等 4 制订物业管理服务费用价格必须合理 具体实施内容应该在满足招标方 或业主 需求的基础上制订设计科学 运行经济的方案 如对于实行酬金制的物业管理项目 投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案 实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案 三 制订物业管理方案的要点及方法 一 物业管理方案的基本内容物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思 管理方式与运作程序 组织架构与人员配置 管理制度的制订 档案的建立与管理 早期介入及前期物业管理服务内容 常规物业管理服务综述 费用测算与成本控制 管理指标与管理措施 物资装备与工作计划等 上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面 1 关键性内容 1 项目的整体设想与构思 包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定 2 组织架构与人员的配置 3 费用测算与成本控制 4 管理方式 运作程序及管理措施 以上是体现物业管理企业管理理念 管理优势和企业综合竞争实力的关键内容 因此 在物业管理方案的制订过程中 需要认真研究招标文件 深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求 运用科学 合理的方法编制切实可行的实施方案 2 实质性内容 1 管理制度的制订 2 档案的建立与管理 3 人员培训及管理 4 早期介入及前期物业管理服务内容 5 常规物业管理服务综述 6 管理指标 7 物资装备 8 工作计划 以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应 也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案 在制订方案时要结合物业的实际情况 在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上 综合反映企业的管理服务水平和管理特色 并注意不能缺失或遗漏 包括细节或单个项目的阐述 二 制订物业管理方案的要点