房地产评估典型案例分析和操作实务ppt课件.ppt

2014年10月10日 房地产估价典型案例分析和操作实务 不同类型房地产估价 不同类型房地产估价 按照房地产用途 可分为如下类型 1 居住房地产 包括普遍住宅 高档公寓和别墅等 2 商业房地产 包括商业店铺 百货商场 购物中心 超级市场 批发市场等 不同类型房地产估价 3 办公房地产 包括商务办公楼 专业写字楼 行政办公楼等 4 旅馆房地产 包括宾馆 饭店 酒店 度假村 旅店 招待所等 不同类型房地产估价 5 餐饮房地产 包括酒楼 美食城 餐馆 快餐店等 6 娱乐房地产 包括游乐场 娱乐城 康乐中心 俱乐部 夜总会 影剧院 高尔夫球场等 7 工业房地产 包括厂房 仓库等 不同类型房地产估价 8 农业房地产 包括农地 农场 林场 牧场 果园 种子库 拖拉机站 饲养牲畜用房等 9 特殊用途房地产 包括车站 机场 码头 医院 学校 博物馆 教堂 寺庙 墓地等 10 综合房地产 是指具有上述两种以上 含两种 用途的房地产 居住房地产估价 居住房地产估价一方面 具有较强的相似性 可比性另一方面 不同类型住房价格内涵差异明显由于住房政策阶段性 导向性差异的原因 存在着 商品房 房改房 经济适用住房 廉租住房集资房等 居住房地产估价 1 商品房主要评估方法 比较法 收益法技术思路 难点商品房具有完全产权 即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权 类似房地产 租赁案例真实性收益法主要用于出租型公寓等居住房地产 居住房地产估价 2 房改房主要评估方法市场法 成本法技术思路 难点房改房 经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时 还应分析是否包含土地价格 如果是划拨性质的 还应扣除出让金 利用市场法估价时 先估算估价对象的市场价值 再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益 利用成本法估价时 应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格 居住房地产估价 3 经济适用房主要评估方法市场法技术思路 难点房改房 经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时 还应分析是否包含土地价格 如果是划拨性质的 还应扣除出让金 只拥有地上建筑物的所有权 不拥有或部分拥有土地使用权 其土地使用权既有划拨的 也有出让的 求商品房价格 扣除土地收益金或出让金 居住房地产估价 4 廉租房主要评估方法成本法技术思路 难点廉租住房只拥有建筑物的使用权 不能抵押 转让 居住房地产估价 5 平房主要评估方法成本法技术思路 难点地价 楼面地价采用比较法求取 居住房地产估价 6 独栋私房主要评估方法成本法 市场法技术思路 难点地价 楼面地价采用比较法求取 居住房地产估价 7 自建商住综合楼主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点类似房屋成交案例 居住房地产估价 8 老旧建筑主要评估方法成本法技术思路 难点地价的求取 居住房地产估价 9 住改非主要评估方法收益法技术思路 难点合法原则 最佳利用原则 法律上 技术上 经济上 居住房地产估价 10 房 地用途不一致主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点一般按房屋用途评估最常见的有权证不齐 权证所有 使用 权必名称与委托人现名称不符 权证上的法定用途和规划面积与实际不符 出让合同的建筑面积与规划批准不符 已全部或部分设定抵押权 并未到期 有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明 不可抵押的人防面积不清 房产证房产登记表上的违章临时建筑 居住房地产估价 11 房有证 地无证主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点报告中特别说明无土地证 估价假设前提说明房屋使用多年却无所有权证 分割出的抵押物不合理 缺少独立性 等 这时应及时将意见反馈给银行和委托人 提出和商议合法的解决办法 但是 如果缺少土地或房屋的权证 在建工程没有或缺少合法建设批件 在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明 承诺函 房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证 属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的 应促其解决 解决不了的只能不评 居住房地产估价 12 划拨地住宅主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点求商品房价格 扣除土地收益金或土地出让金土地的估价 包括房地产其中的划拨地和集体土地 不确定性也较大 尤其是偏远地带的土地 空置闲置土地 乡镇村企业集体建设用地 评估时应准确把握地价的构成和地价水平 防止高估 居住房地产估价 13 集资建房主要评估方法成本法技术思路 难点产权权属问题 土地性质问题 居住房地产估价 14 集体土地上住宅主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点求商品房价格 扣除土地收益金或土地出让金乡 镇 村企业房地产以乡 镇 村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物 进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途 在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异 估价方法可选用成本法 收益法或市场法 居住房地产估价 15 地大房小主要评估方法市场法 成本法技术思路 难点空坪的确认地价的容积率界定 居住房地产估价 16 二手房交易抵押评估主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点过户前的产权资料 出预估报告 特别说明正式报告 过户后的产权资料 居住房地产估价 17 别墅主要评估方法市场法技术思路 难点类似地产 联排 独栋等住宅用地 一级类 中的城镇住宅用地 二级类 别墅用地参照商服用地 居住房地产估价 18 超建部分住宅主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点1 委托书 明确估价目的 房屋产权权属的确认2 求商品房价格 扣除应补缴的土地出让金 居住房地产估价 19 占用他人土地多建部分主要评估方法成本法技术思路 难点委托书 明确估价目的 房屋产权权属的确认 居住房地产估价 20 整幢或数幢商品房在涉及商品住宅征收 商品房预售定价业务时 常常会遇到商品房的整体估价 即整幢或数幢商品房估价 成交个案很少 交易实例的选择范围很小 甚至可能找不到合适的可比实例 采用从个体到整体 即 选择某一基准层的某套住宅作为待估对象 选取与待估对象类似的成交实例 利用市场法修正测算出该套住宅的价格 然后采用类比法 经过楼层 朝向 景观 建筑面积 户型等修正 得出各层 各幢商品住宅的价格 居住房地产估价 21 在建工程房地产主要评估方法成本法 假设开发法技术思路 难点在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成 因此体现在其建筑物实体形态不完全 不具备有关部门组织进行竣工验收的条件 以及不能马上实现其设计用途等 在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押 对在建工程作为抵押物进行评估时 要全面掌握估价对象状况 注意实际施工进度和相应可实现的权益 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明 承诺函 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额 此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值 不含拖欠价款 估价方法可选用成本法和假设开发法 居住房地产估价 在建工程不是房地产成品 建成使用获得收益尚需时日 这期间不确定因素很多 是否能顺利完工 是否能获得房屋所有权证 未来市场及营销如何等均不确定 在建工程难以准确确定形象进度 土建安装设备的实际进度 工程款支付状况 能否实现相应的全部利润 所以评估应预测谨慎 足额考虑后续期间的成本 费用 利息 利润 准确估价现状成本 居住房地产估价 22 期房主要评估方法市场法 假设开发法技术思路 难点对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑 对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予考虑 如 收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑 一般采用净收益不变的公式计算 报酬率取值要根据风险程度合理选取 商业房地产估价 1 一面临路为第二楼 一面为临街一楼主要评估方法收益法技术思路 难点参照一楼 商业房地产估价 2 住改商主要评估方法收益法技术思路 难点合法性或是对将要转变用途的房地产进行估价时 也会用到成本法作为辅助方法 商业房地产估价 3 大型商铺主要评估方法收益法技术思路 难点经过市场调查 该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺 整层分割交易 的交易价格平均低8 15 估价人员结合估价经验 综合考虑取整层交易修正系数为15 据此估算得出估价对象的价格 商业房地产估价 4 房为商业用途 地为住宅用途主要评估方法收益法技术思路 难点商业房地产的转售转租比较频繁 特别是小型商铺更是如此 因此较易获比较实例 所以在商业房地产估价时 市场法也可以是一种常用方法 商业房地产估价 5 进深较长层高较高主要评估方法市场法 收益法技术思路 难点交易案例的选择和修正系数的确定是市场法评估商业房地产的重要环节 由于影响商业房地产价格的因素很多 因此对估价对象及交易案例的现场查勘显得非常重要 必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落 临街状况 经营业态和内容 建筑及内部格局 楼层 面积 装修 交易方式等因素 商业房地产估价 6 带租约的商铺主要评估方法收益法技术思路 难点采用收益法估价关键是求取租金收益 应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益 租金收益的测算要区分是否存在租约限制 有租约限制的 评估出租人权益价值时 已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入 未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金 但如果合同租金明显高于或低于市场租金的 应关注租赁合同的真实性 解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响 商业房地产估价 7 旧楼商铺与新楼盘商铺主要评估方法收益法 市场法技术思路 难点新楼盘销售价格超预期 溢价出售新楼盘的品质 物管 配套 前坪退让 层高建筑质量 环境 心理预期 空间布局等参照周边类似房地产评估 商业房地产估价 8 临路状况主要评估方法收益法技术思路 难点多面临街的沿街角商铺比一边临街的商铺价值高 但要注意的是 位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地 对于其经营也是不利的 因为这样将影响购物人流的出入 商业房地产估价 9 前后台阶高度主要评估方法收益法技术思路 难点受环境 人气 风水等影响 与道路齐平临衔的商铺比略有凹入的商铺价值大不同 商业房地产估价 10 产权式返租商铺主要评估方法收益法技术思路 难点当前许多商业物业的销售采取了售后回租的形式 这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高 具体高多少 取决于售后回租的条件 即回报率与回报年限 类似的这种案例可比性基础比较弱 一般不宜采用 如果一定要用 必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正 又如商业物业的租金 有的包含了管理费 水电费等 而有的则没有 而租赁价格中税费的负担 房屋的修缮责任的归属 租赁期限的长短 租金的支付方式及违约责任都对租赁价格有产生影响 所以要详细了解这些内容 商业房地产估价 11 不能独立使用的商铺主要评估方法收益法技术思路 难点同样的底层 价格相距最大的幅度接近几倍 因此 如果不仔细了解具体坐落位置 简单括其中临弄内小路的交易案例用于沿普通道路的估价对象进行比较 就会造成片价的失误 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢 某层 某单元或某套 综合房地产中某部分用途房地产等 对已建成或使用的部分 局部 房地产作为抵押物进行估价时 应注意到该部分 局部 房地产在整体房地产中的作用 它的相应权益 能否独立使用 是否可以独立变现 并注意到土地的分摊和公共配套设施 共用部分的合理享用问题 估价方法可选用市场法 收益法或成本法 商业房地产估价 12 影剧院主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 顾客人流量 场次 票价收入 摊位收入 成本 人员工资 水电费 维修维护成本 税费等 商业房地产估价 13 自用或空置商业用房主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商业房地产估价 14 受交通管制的大型市场主要评估方法收益法技术思路 难点一批发市场 就曾经由于市政府整顿附近的交通秩序 封住了大部分货物通道 导致商场价值大大下降 道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量 对于商业房地产言 集中的人流量固然重要 但也要看这些人群是否是有效的消费群体 商业房地产估价 15 地铁口的大型商场主要评估方法收益法技术思路 难点由于新建的地铁线路的一个出口就在商场内 虽然地铁直接给商场来了巨大的人流量 但这些拥挤的人群多是过客 反而影响了商场的正常购物环境 因此 公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业 商业房地产估价 16 不同楼层的商业地产价格通常情况下位于底层的商业用房的价值要高于其他楼层的商业用房一般来说 如没有电梯 首层商业用房与二层商业用房价格相差较大 二层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小 如根据一般的估价实践 未安装电梯的大型商业大厦二层的价格可能是底层价格的50 80 三层为底层的40 60 然而对于一些社区内的商铺 二层价格可能只有底层的35 50 可能相差50 65 二层与三层可能相差20 30 但如果有自动扶梯上下 首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小 商业房地产估价 17 出租型商业房地产出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报 这类商业房地产主要为临街中小型商铺 便利店 专卖店 专业市场 社区商铺等 出租型商业房地产主要采用收益法和市场比较法进行估价 租金收益的测算要区分是否存在租约限制因此对出租型商业房地产测算租金收益时 应了解待估对象是否存在合约的限制 此外 在求取净收益时 价值时点为现在的 应调查了解估价对象至少近三年的实际收入 费用等情况 利用估价对象的资料得出的收入 费用或净收益等数据 应与类似房地产在正常情况下的收入 费用或净收益等数据进行比较 若与正常客观的数据有差异 应进行分析并予以适当修正 商业房地产估价 18 商业运营型商业房地产商业运营型商业房地产主要靠经营获得收入 如百货店 超级市场 大型商场等 这类商业房地产主要采用收益法评估 在评估时可基于营业收入 营业费用测算净收益 即净收益为经营收入减去经营成本 经营费用 经营税金及附加 管理费用 财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额 但在实际操作中 如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理问题 目前尚元较好的量化方法 主要是基于估价师对商业及房地产市场的验判断 一般做法是根据类似可比案例修正估算出租赁收入来确定商业房的净收益 商业房地产估价 19 整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中 进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少 对整幢商业房地产估价时 首先应详细了解不同楼层的商业业态 经营方式 类型 收入水平差异等 其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素 最后根据不同楼层具体情况 交易实例收集的难易程度 潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法 一般可采用收益法 市场法 商业房地产估价 20 整层商业房地产评估一般可采用市场法或收益法进行 但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租 因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例 而仅有单个商铺的成交实例时 如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同 二者在市场价格形成过程中的分割布局 策划费用 销售代理费用 市场接受能力并不一致 但是二者毕竟是 全体 与 个体 的关系 对于某个具体的铺位价格而言 在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系 因此可通过细致的市场调查 确定这种数量关系 进而修正到整层商业房地产的价格 商业房地产估价 21 同层商业房地产不同铺面估价对于同层商业房地产多个铺面进行评估时 可先评估出一个铺面的价格 其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果 但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识 商业房地产估价 22 空置 烂尾商业房地产在实际中有多种原因导致商业房地产空置 有些并不是房地产本身的原因 在评估这类商业房地产时 结合估价对象的具体情况 对其进行最高最佳利用分析是十分必要的 而这也是这类房地产评估的难点之一 商务办公房地产评估 1 商住型写字楼主要评估方法收益法 市场法技术思路 难点写字楼 住宅分开评估市场法 案例收益法 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商务办公房地产评估 2 老式办公楼主要评估方法成本法 收益法技术思路 难点成本法 土地性质 用途界定 建筑物结构 成新 收益法 主要的工作是测算净租金和收益率 商务办公房地产评估 3 行政办公楼主要评估方法成本法技术思路 难点成本法 土地性质 用途界定 建筑物结构 成新 商务办公房地产评估 4 偏远地区办公楼主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商务办公房地产评估 5 住宅改办公楼主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商务办公房地产评估 6 公寓式办公楼主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商务办公房地产评估 7 有电梯与无电梯主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 商务办公房地产评估 8 商业用途办公楼主要评估方法收益法技术思路 难点主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 1 大型酒店主要评估方法收益法技术思路 难点星级酒店不同功能用房收益的测算星级酒店一般都具有多种功能 不同功能用房具有不同的经营方式 收益水平 因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况 收益能力分别估算其益 由于酒店的经营管理水平的高低 设施配套程度 酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值 都将固着于酒店这一特定房地产上 隐含在酒店房地产的价值之中 此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算 因此对酒店房地产利用收益法估价时 必须清楚估价对象范围及内涵 动产与不动产给酒店带来的收益区别 当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时 在净收益的计算中应考虑扣除商业利润 当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时 在净收益计算中除考虑扣除商业利润外 而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益 旅馆房地产估价 2 商务式宾馆 出租 自营 酒店类房地产具有一次性投资较大 经营风险相对较大及投资回收期较长的特点 其通用性 可分割转让性较差 因此市场整体转让成交的实例较少 而且其有经营收益 因此对酒店房地产进行估价时 一般选用收益法 要根据不同类型 档次 功能而区别对待 主要评估方法收益法 市场法主要用于客房价格 其他功能用房租金的估算 技术思路 难点自营的 主要的工作是测算净经营收入和收益率 测算客房数量 收费标准 易耗品经营成本 人员工资 水电等 出租的 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 3 旅游度假村主要评估方法收益法技术思路 难点自营的 主要的工作是测算净经营收入和收益率 测算客房数量 收费标准 易耗品经营成本 人员工资 水电等出租的 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 4 客栈要根据不同类型 档次 功能而区别对待 主要评估方法收益法技术思路 难点自营的 主要的工作是测算净经营收入和收益率 测算客房数量 收费标准 易耗品经营成本 人员工资 水电等出租的 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 5 招待所主要评估方法收益法技术思路 难点自营的 主要的工作是测算净经营收入和收益率 测算客房数量 收费标准 易耗品经营成本 人员工资 水电等出租的 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 6 旅社主要评估方法收益法技术思路 难点自营的 主要的工作是测算净经营收入和收益率 测算客房数量 收费标准 易耗品经营成本 人员工资 水电等出租的 主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 旅馆房地产估价 7 住宅改旅馆主要评估方法收益法技术思路 难点评估目的 产权依据 合法性 委托书是否扣除土地变性费用 或土地增值收益 旅馆房地产估价 8 工业厂房改旅馆主要评估方法收益法技术思路 难点评估目的 产权依据 合法性 委托书主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 是否扣除土地变性费用 或土地增值收益 餐饮房地产估价 休闲式饭庄大型饭店已停业的饭店出租的餐饮店主要评估方法收益法技术思路 难点自营型 测算经营收入 经营成本 税金 维修费用 商业利润出租型主要的工作是测算净租金和收益率 净租金的测算与出租型商业房地产类似 餐饮房地产估价 餐饮房地产的经营性特点 其收入既有房地产所贡献的 更有非房地产因素贡献的 因此利用收益法估价时 净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益 而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点 方法之一是通过商业利润进行剥离 商业利润包括平均商业利润和超额商业利润 即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时 两者之差为其获取的超额利润率 此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润 方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益 剥离非正常经营收入 餐饮房地产估价 商服用地住宿餐饮用地 包括宾馆 酒店 饭店 旅馆 招待所 度假村 餐厅 酒吧等用地 商务金融用地 包括写字楼 商业性办公场所 金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地 工业房地产估价 特殊厂房 特种行业 特种用途 主要评估方法成本法技术思路 难点地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告工业房地产估价涉及各类工业 各类工业有各自的行业特点 生产要求 即使生产同一产品的工业企业 由于工艺 流程的不同 对厂房 用地的要求也可能截然不同 因此进行工业房地产估价时 首先应该了解相应企业生产的一些基本知识 一是依据建设工程计价定额 结合工程图纸 材料价格 取费标准等测算 二是参照类似非标准厂房的工程造价 结合跨度 柱距 高度等修正 修正参数由经验得出 工业房地产估价 工业厂房中的大部分为非标准厂房 即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房 这类厂房的跨度 柱距 梁底标高 行车 轨顶标高 楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定 还有一些生产用房只有屋盖 没有围护 外墙 如铸造 锻压等热加工车间等 因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大因此对工业房地产估价时 应详细了解估价对象的建造标准与要求 以便准确确定建筑安装工程造价 工业房地产估价 工业房地产一般采用成本法估价 在利用成本法估价时 往往是将土地 地上建筑物进行分别估价 然后再将两部分价格合并处理 土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法 地上建筑物采用重置成本法 在地价评估时 应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的 对于有土地使用年期限制的 应考虑对地价进行年期修正 对建筑物的估价时 应根据建筑物的结构 用途 跨陪柱距 梁底标高 行车 轨顶标高 楼面荷载等因素 利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价 工业房地产估价 要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的安装与建筑物 厂房 的施工是同时进行的 例如 很多设备的基座就和厂房的基础连为一体 因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值 如果估价结果中既包含了厂房的价值 又包含了设备的价值 则应在估价报告中予以说明 工业房地产估价 标准厂房 可出租 或自用 主要评估方法成本法 收益法 比较法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路 如可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表收益法 比较法 租赁案例一些新兴工业国区 出口加工区 就有许多这类标准厂房可供租售案例 标准厂房一般有标准的柱距 层高 墙体与屋顶材料与结构配件等等 同类标准厂房的工程造价相差不会太大 工业房地产估价 仓库 自用或出租 主要评估方法成本法 收益法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告收益法 租赁案例如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益 则可以考虑采用收益法估价 但这种剥离通常有一定的难度 特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益 仓储用地 用于物资储备 中转及其相应附属设施用地 工业房地产估价 地大房小厂房主要评估方法成本法技术思路 难点空坪地的评估 规划设计条件房地合一 房地分开 工业房地产估价 在建工程主要评估方法成本法技术思路 难点土地证 用地许可 规划许可 施工 房屋测绘报告施工进度证明有无拖欠工程进度款 材料价款证明空坪地的评估 规划设计条件房地合一 房地分开 工业房地产估价 空置厂房主要评估方法成本法 收益法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告收益法 租赁案例 工业房地产估价 厂区内多用途 临街门面 办公 住宅 厂房 仓库 餐饮等 主要评估方法成本法 收益法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告收益法 租赁案例批发零售用地 商场 商店 超市 各类批发市场 加油站等及其附属的小型仓库 车间 工场等的用地 工业房地产估价 租赁土地厂房主要评估方法成本法 收益法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告收益法 租赁案例 工业房地产估价 房屋原是仓库 土地已转为住宅用地主要评估方法成本法技术思路 难点成本法 地价 比较法 基准地价法 建构筑物 施工合同 建安造价预算 结算书 造价审计报告收益法 租赁案例 特殊用途房地产估价 典型案例 加油站停车场机场码头博物馆教堂寺庙古建筑学校医院行政办公楼杂屋 特殊用途房地产估价 地下停车库一般而言 停车库价格评估可以采用市场法 收益法和成本法 停车库价格评估方法的选择 首先应该重点考虑其权属状况 判断其是否属于经营性房地产 其