房地产项目的实施ppt课件.ppt

第六章房地产项目实施 房地产开发与经营 内容提要 房地产项目实施是房地产策划的付诸行动 是房地产开发与经营的核心 房地产项目实施主要包括 工程勘察工程招投标合同管理计划管理施工组织与监理竣工验收 一 工程勘察 房地产项目的勘察 是指根据房地产项目的要求 查明 分析 评价项目场地的地质地理环境特征和岩土工程条件 编制项目工程勘察文件的活动 工程勘察的主要程序一般包括 选址勘察 初步勘察和详细勘察 根据建设用地的不同要求及工程地质条件的复杂程度依次深入进行 工程勘察的主要内容是地形测量 工程地质勘察 地表水 地下水勘察 气象勘察 建设工程勘察设计管理条例建设工程勘察设计市场管理规定 建设工程勘察设计管理条例总则资质资格管理发包与承包编制与实施监督管理罚则附则 第四条从事建设工程勘察 设计活动 应当坚持先勘察 后设计 再施工的原则 第二十五条编制建设工程勘察 设计文件 应当以下列规定为依据 项目批准文件 二 城市规划 三 工程建设强制性标准 四 国家规定的建设工程勘察 设计深度要求 铁路 交通 水利等专业建设工程 还应当以专业规划的要求为依据 建设工程勘察设计市场管理规定总则勘察设计业务的委托勘察设计业务的承接合同监督管理罚则附则 二 房地产项目招标投标 房地产项目招标投标概述房地产项目招标分类 房地产项目招投标概述 概念法规分类方式程序管理 房地产项目招标概念 房地产项目招标是指房地产企业将项目勘察 设计 施工 监理 设备材料的供货等活动的内容和要求以文件形式标明 招引承包单位来竞争 从中选择理想承包单位并与之达成协议的活动和过程 房地产项目招标法规 招标投标法建筑工程设计招标投标管理办法工程建设项目招标范围和规模标准规定等等 招投标法第一章总则第二章招标第三章投标第四章开标 评标和中标第五章法律责任第六章附则 招标投标的分类 房地产开发项目的招标 投标 按其主体所处的地位 可分为 单一直线式 它是指在招标文件中 规定一个投标主体为中标单位 即总承包单位 招标主体只同总承包单位发生直接关系 多元联合式 它是指在招标文件中可以由两个以上投标主体联合起来组成多一个中标单位 即联合承包单位 多元直接式 它是指在招标文件中规定可以由两个以上投标主体分别与招标主体签订承包合同 即各个投标主体分别为独立承包单位 招标投标的分类 从招标与投标客体所包含的内容来看 房地产开发项目招标与投标又可分 全过程发包 即投标方承包内容是整个房地产开发项目的全过程 又称为 交钥匙招标 或 一揽子承包 建设单项或多项工作发包 即在招标文件中规定 投标主体的承包内容是整个房地产开发项目的某一项或几项工作 如可行性研究 勘察设计 建筑安装工程施工等 其中 建筑安装过程施工的发包更为广泛 它还可以分为三个小类 即包工包料 包工与部分包料 包工不包料 房地产开发项目招标与投标方式 招投标方式一般可以分为 公开竞争型招标 即招标单位通过报刊 广播 电视等新闻媒介公开发布招标通告 公开邀请承包商参与竞投 凡有承包意向的承包商均可参加 选择型招标 招标单位根据信息情报或咨询公司的推荐 向经过预先选择的少数几个承包商发出邀请 要求他们参加某项工程的招标竞争 协商型招标 又称谈判招投标 协商型招标与投标又称议标 它是一般项目常用的方式 具体做法是由开发单位或代理人直接个个承包商进行比较选择 然后通过协邀请商的办法 选择承包单位 签订承包合同 混合型招标 这是指一个房地产开发项目的招标与投标采用两种上述方法 其基本做法是将招标工作分先后两个阶段进行 房地产项目招标程序 1 招标备案2 编制招标文件并备案3 发布招标公告或发出投标邀请书4 发出招标文件5 组织投标人进行答疑6 投标7 编制标底8 组成评标委员会9 开标 评标与定标10 发出中标通知书并签订合同 上海的招投标管理 上海招投标流程上海招投标条件上海招投标备案 备案 根据 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国招标投标法 相关规定 建设项目须向建设行政主管部门提交申请以核发招标 投标备案证 这一过程需要提交的文件有 立项批文 建设工程规划许可证 施工图设计审查备案书 监理合同原件 项目资本金缴纳凭证 农民工工资保障金缴纳凭证 房地产项目招标分类 房地产项目勘察招标房地产项目设计招标房地产项目施工招标房地产项目监理招标 三 房地产项目工程合同管理 房地产项目工程合同概述房地产项目工程合同分类 房地产项目工程合同概述 法规合同法建筑安装工程承包合同条例内容当事人的名称或者姓名和住所 标的 数量 质量 价款或者报酬 履行期限 地点和方式 违约责任 解决争议的方法 房地产项目工程合同分类 房地产项目工程勘察合同房地产项目工程设计合同房地产项目工程监理合同房地产工程施工合同 四 房地产项目计划 内容总计划和年度计划开发计划和经营计划指标体系实物货币 五 房地产项目施工组织与监理 房地产项目的施工组织房地产项目工程监理房地产项目施工许可证 施工组织 含义 房地产企业 建筑企业的施工组织 房地产企业的施工组织形式 自管 托管 混合 施工许可证的获取 条件程序法规建筑工程施工许可管理办法上海施工许可证办理流程及条件等 工程监理 概念工程监理是对工程进行监督和管理的一种科学方法体系 房地产项目的工程监理是依照法律 行政法规及有关的技术标准 设计文件和建筑工程承包合同 对承包单位在施工质量 建设工期和资金使用等方面 代表房地产企业实施监督 以确保开发项目在合理的工期内以合理的代价和合格的质量完成建设 规定建设工程监理范围和规模标准规定内容建设工程监理规范 工程监理的主要内容 1 工程进度监理2 工程质量监理3 工程合同监理建设工程监理规范 1 工程进度监理 工程进度监理包括对项目建设周期进行具体的论证 编制项目总进度计划 编制阶段详细进度计划 监督阶段详细进度汁划的执行 施工现场的调研与分析 项目总进度计划的内容包括设计 采购 施工等有关工作在内的综合进度计划 衡量一个项目总进度计划的指标是以投资完成额为指标的 就是把各项工程完成量按照顶算折合成以货币形式表示的投资 以货币作为统一的计量单位 将各种不同的工程如基础工程 结构工程 装修工程加总 再与原来的预算作对比 以此考察建设总进度完成得如何 2 工程质量监理 工程质量监理是监理单位受建设单位或业主的委托 以合同中规定的质量目标或以国家的标准 规范为目标所进行的监督和管理活动 工程实施阶段质量监理的主要内容为 1 委托方与监理方要按照有关规定签订质量监理合同 规定监理目标及监理事项 按合同要求提供建设项目的最终产品 2 质量控制 在施工过程中要及时发现施工工艺是否满足设计要求和合同规定 对所选用的建筑材料和设备的质量评价 整个过程中的工作质量水平的评估 3 质量保证 对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度 与国家有关规定 技术标准进行比较 看是否符合要求 3 工程合同监理 工程项目监理方在合同监理中的作用是根据委托方的意图 代甲方准备招标文件 代理招标 评标 决标 并同中标单位商签工程求包合同 工程合同监理的主要任务是监督合同的实施执行 对合同执行中的情况和问题进行了解并及时解决 在合同执行监理过程中 监理方与合同有关方的联系均为法律行为 因此 必须采用书面形式 可以采用信件方式 也可以采用 指示 形式 如现在履行的工地指示 即监理方根据现场工程需要 通知施工单位增加或改变二作内容 改变施工程序和向施工单位提供图纸 资料 以及费用的处理意见等 现场指示 应编号 由驻工地监理工程师签字 六 房地产项目竣工验收 房地产项目竣工验收的程序房地产项目竣工验收的条件房地产项目竣工验收的依据房地产项目竣工验收的标准房地产项目竣工验收的内容房地产项目竣工验收报告其他备案 程序 1 准备竣工验收申请表等2 组织现场验收3 进行竣工结算4 整理和移交竣工资料5 办理交工手续6 办理竣工验收备案法规 条件 1 完成工程设计和合同约定的各项内容 2 施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查 3 对于委托监理的工程项目 监理单位对工程进行了质量评估 4 勘察 设计单位对勘察 设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查 并提出质量检查报告 5 有完整的技术档案和施工管理资料 6 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 7 开发企业已按合同约定支付工程款 8 有施工单位签署的工程质量保修书 9 有城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求出具的认可文件 10 有公安消防 环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 11 建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕 依据 1 批准的设计文件 施工图纸及说明书 2 双方签订的施工合同 3 设备技术说明书 4 设计变更通知书 5 施工验收规范及质量验收标准 6 其他有关竣工验收的文件和规定 标准 1 单位工程质量竣工验收的合格标准 2 单项工程达到使用条件或满足要求 3 建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求 内容 1 工程资料 1 工程技术资料 2 工程经济资料2 建筑安装工程 报告 工程竣工验收报告主要包括工程概况 建设单位执行基本建设程序情况 对工程勘察 设计 施工 监理等方面的评价 工程竣工验收时间 程序 内容和组织形式 工程竣工验收意见等内容 工程竣工验收报告还应附有其他文件 样本 其他 商品住宅的住宅质量保证书住宅使用说明书 建设工程项目竣工