房地产工程管理ppt课件.ppt

房地产工程管理 各位领导 同事 大家好 很高兴今天在这里就 房地产工程管理 一些体会和心得和大家一同分享和交流 目录1 房地产工程管理管什么 2 从一个项目全程谈房地产工程管理3 房地产管理中的诚信问题4 如何成为合格的工程管理人员 一 房地产工程管理管什么 有人说 房地产工程管理不就是管管现场盖楼吗 有人说 房地产工程管理就是进度 质量 安全文明管理还有人说 房地产工程管理就是管管施工单位 监理单位 跑跑质监站 其实以上说法都没有错 但是都是不全面的说法 都还是停留在建筑工程管理思维模式里 房地产工程管理管什么 房地产工程管理是一个系统的复杂的管理过程 涉及的方面比较多 比较全 从一个项目的全过程看 它应该管的是 项目前期准备 工程进度管理 现场管理 质量安全文明管理 成本控制 招标采购管理 沟通协调管理 工程风险管理 工程竣工验收与交接 等 那么既然房地产工程管理涉及这么些方面 我们在做一个项目开始就必须从这些方面去考虑问题 去综合策划我们的工程管理 这样我们的工作才能事倍功半 才能取得较好的效果 二 从一个项目全程谈房地产工程管理 1 项目的工程前期准备围墙的建设 项目地块红线控制 七通一平施工现场的平面布置 场地分期开发意图 各期衔接利用 临时道路布置 甲方监理办公区 施工单位生活区 场地内土方位置 竖向垂直运输布置 临水电接口 临时变压器位置 样板间展示区的布置 案例 与政府间的沟通当地质监站 安监站要求 当地的地方标准 规范 环保 城管 消防 公安 供水 供电等沟通 与成本关系 案例天津津南质监站 2 工程进度管理工程进度计划管理核心理念 营销计划在工程中体现 案例栾城售楼部建设工程进度计划制定和评判房地产工程进度计划必须清楚房地产开发的整个流程 对营销 设计 施工的各阶段主要工作必须了解 计划评判 通盘考虑 符合本公司情况 符合当地市场规律 案例 工程进度计划执行落实中的几点体会房地产公司审批的进度计划必须与施工单位的计划相统一合同定完了 计划才有保证提前安排 各部门衔接好配合是完成计划关键案例抢工序的搭接时间案例新技术 新工艺提前了解熟悉施工工艺和施工要点案例技术支持案例工程人员对规范 图纸必须熟悉影响进度的 不是施工单位 往往是开发商自己案例 工程配套进度计划的实施几点体会 1 熟悉项目所在地配套设施办理流程2 必须要卡死主体外架拆除时间3 配套进度计划的实施必须是整体一盘棋去考虑 关键是配套队伍施工的先后顺序 相互之间的穿插施工 4 必须把配套施工队伍整合为一支统一调度的队伍 3 房地产工程管理质量管理房地产工程质量不仅仅是施工企业 工艺施工质量 更重要体现在业主使用功能上 房地产工程质量从以下几方面去管理 1 施工图纸质量体现在两个方面一是安全性 经济性 设计深度 就是图纸必须符合国家规范要求 保证安全 其次不能太保守 浪费 第三不能老是出变更 增加成本 延误工期 这道关就要从选择设计单位和图纸内审 会审把好 二使用功能质量 体现在洁具布置 插座的位置等 体现人性化设计案例2 工程主体质量施工队伍的选择上必须坚持 技术交底 样板引路 材料质量控制案例天山花园9 楼暖气阀门业主投诉关注的质量热点控制 3 环保 节能质量环保 节能已经成为时代的口号 并且通过天津交房的经验 在这两方面也将引起我们足够的重视 环保方面我们要加强材料环保认证检查 体现在建筑材料放射性 外加剂 线管 给 排水管材 内墙腻子等 节能方面主要体现在是否严格按照图纸执行 今后节能检测成为一个方向 也是一个卖点 4 现场管理人员必须有扎实专业知识 非常强的执行力 关键问题是责任心 执行力 4 成本控制成本控制理念控制在成本发成的阶段 那么房地产工程管理的成本控制两个阶段 设计阶段和施工阶段 设计阶段在含钢量是设计合同约定外主要是外立面材料的控制 保温材料的控制 他就要求我们能在保证外立面效果情况选择合理材料 案例施工阶段主要控制变更签证 严格控制总造价 案例 5 现场管理现场管理主要讲内业管理 这一项一直是我们薄弱环节 内业管理最好有专人来管理 内业管理的内容 甲方资料 技术图纸 图纸审查合格证复印件 图纸审查意见及回复 图纸变更及洽商 甲方分部工程评估报告 验收通知单 收发文管理 合同 甲方竣工评估报告 与监理往来资料 收发文管理 监理规划 监理实施细则 施工组织设计 施工方案 监理周报 监理月报 施工单位周计划 施工单位月计划 监理竣工评估报告等与施工单位往来资料 收发文管理 付款申请 洽商 施工单位周计划 施工单位月计划 施工组织设计 竣工资料等与分包单位往来资料 收发文管理 付款申请 材料合格证明等 第二点工程部人员 工程日志1 工程人员能清楚知道自己每天工作 也便于我们对工程人员的管理2 我们能够清楚掌握项目每天工程情况 6 工程竣工与交接工程竣工阶段房地产工程管理所需做的工作 1 房地产必须牵头整理竣工验收资料2 配合前期做好规划验收3 配合做好专项验收和综合验收 天津做好配套验收证明 4 与物业公司做好房屋实体的验收工作 房间尺寸 净高 套方 门窗渗漏 厨卫间防水等使用功能验收 7 房地产工程的风险管理随着我们国家法制的加强 人们法律意识也在加强 对于我们房地产工程管理更要引起足够重视 一 加强合同管理1 对于合作单位 人员资格审查合作单位资质是否具备相应资质资格 现场签字是否是有效人员的法人授权委托书 2 从合同条款上要不断根据新形势修改3 是否为有效合同 二 反索赔的意识1 日常对于合作单位往来资料的保存 有效资料 2 工程人员的工程日志的保存3 监理人员的监理日志的保存4 甲方 监理下发的整改通知保存 质量巡检资料保存5 必要的影像资料的保存三 民工工资管理的问题1 劳务合同必须审定资质和资格 条款中必须明确民工工资问题 2 劳务分包队伍拨付工程必须提供人员花名册 身份证复印件 3 要求总包队伍每月提供劳务人员花名册 身份证复印件 工程部人员定期落实 7 房地产工程管理中的诚信问题1 设计问题的及时回复2 工程款项的及时办理 包括手续及时办理和提前通知对方准备资料 3 及时按合同办理补充协议4 及时进行已完工程的验收