房产网站策划方案

产频道策划方案 - 1 - 第一部份：房产网站行业分析 一、国际房产网站行业分析 1、全球房产网站发展现状 从第一家与 房地产相关的互联网公司 立开始，以美国为代表的全球房产网站服务，每隔 3的时间，都会实现一次质的飞跃。地图搜索和全面而真实有效的信息是各种形式的房产网站服务的服务核心，前者主要通过与 合作来实现，而后者则多与经纪人二手房源信息系统 作。美国 80%的购房者求助互联网寻找理想住房， 72%的房地产公司通过互联网的方式进行房屋销售。 英国的大部分房产网站 都以交易服务为主。新兴的估价网站 势，它在英国的大受欢迎证明了 房产领域的价值。 在中国香港，公屋体系一直是解决低收入户居住问题的有效手段。香港房屋委员会网 产频道策划方案 - 2 - 站，集合了公屋介绍、申请、进度查询等功能，除此之外， 易服务为主的网站， 介网站以及资讯类的网站 香港也很盛行。 2、 全球房产网站发展模式 经纪人数量庞大、二手房交易量比例高、市场成熟是美国房产网站的三大特点。房地产网站的服务模式，则 与网站的房地产信息来源有着密不可分的联系，按照网站房源信息的发布者和接收者的不同，以美国为代表的全球房产网站服务网站主要可以分为以下面五种模式： 除了 虎等兴起过房产门户热之外，美国房产网站服务均以电子商务形式出现，而且相对成熟。借助于地图搜索技术和 统，美国的房产网站服务均包括了提供地图搜索和精准的房源信息两项功能在内。美国主流的房产网站服务企业纷纷通过独具特色的交易服务工具，来为房产经纪人和个人消费者提供特色的房产交易服务。目前，美国比较大的房产网站共有 14 家左右，其中几家上市公司的 市场价值在几亿元到几十亿元不等，它们所提供的交易服务的工具则主要包括 答和找邻居），交易量和价格分析 等。 二、国内房产网站行业分 析 1、 传统房地产营销模式 传统房地产营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。发展商发布信息，是主观的意愿。至于有多少人看到了和看到了又能从中领会到发展商想表达的内容，发展商一般很难预计，通常依靠所谓的经验来判断，具有很大的盲目性。而且每次的信息发布，发展商很难得到客户的及时反馈，并根据反馈的信息及时作出广告或者销售上的调整。 产频道策划方案 - 3 - 2、网络房地产营销模 式 与传统的房地产营销方式不同，房地产网站营销最大的特点就是传播范围广泛、与消费者之间的交互作用强、受众数量可准确统计、实时、灵活、感官性强、低成本等特点，发展空间巨大。结合在线地图、视频技术等新技术的成熟运用， 房产营销 平台应运而生 。 中国的房产网站服务正呈现出多元化发展的格局。与传统的房产网站模式相比，交易服务和电子商务模式由于其自身所具有的信息维度广、实用性强、用户体验感高等特点，更能满足房地产这个特定领域的用户需求。市场交易的重心将会向二手房 /租房市场发生偏移，而当二 手房 /租房成为主流的房地产交易之后，网上房产交易和电子商务模式的优势将会更加显著。 三、 中国房产网站服务现状 1、 房产网站行业发展历程 由于互联网发展和普及的相对迟滞，中国的房地产网站服务出现的时间比美国晚了约7 年。中国的房地产网站服务起于 1998 年，在短短 10 年的时间内，已经出现了百花齐放的局面。尤其是在近两年，很多房地产网站服务企业都开始了新一轮的盈利模式探索，电子商务模式、房产交易模式、网站中介模式、 式以及更细分的社区领域都有涉足，各种商业模式层出不穷、各种更垂直和细分的应用得到了集中涌 现，力图为用户提供更为方便和快捷的应用工具，成为未来房地产发展的方向。 2、 主要模式和特点分析 中国房产网络服务起于 1998 年，最早是以行业门户的模式出现的， 2000 年中国各类大小房产网站数量最多，此后，由于中国互联网泡沫的影响而数量锐减。 2003 年以后，随着中国互联网经济的复苏，房产网络服务的数量有所回升，在经历了将近 7 年的发展后， 产频道策划方案 - 4 - 不论是从房产网站的总数量，还是从房产网站服务模式的多元化程度来看，中国的房产网络服务已经进入一个成熟发展的阶段。 截止 到 2009 年，中国的房产网站达到 1000 家左右，其市场 价值约为 10 个亿，从服务模式上来看，这些房产网站大概可以分为以下几类： 房地产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比 其它领域都大，房地产产品 的不可移动性、差异性 (每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向 等 不同的使用价值及价格 )，决定了它是非均质商品。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购 房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。 四、房产网站发展趋势及投资热点 1、 房产网站发展趋势 产网站前景乐观 随着经济的高速发展以及城市化进程的加快，消费市场的住房需求仍十分可观。自2000 年至今，房地产企业的年度固定投资数量以及成交的商品房面积持续增长，增长率一 产频道策划方案 - 5 - 直保持在 20%间，说明了房地产行业距离整体供求平衡的拐点仍有一定距离，作为连接房地产企业、房产经纪公司、个人 用户三大市场主体的房产网络服务行业，因为网络自身的低成本、跨时间和区域传播的特点而对房地产行业的市场营销具有独特的价值，在整体市场利好的情况中仍然可以期望更好的发展前景。 品和服务趋向多元化 消费者针对住房的投资和消费已开始更加理性化，在这种情况下，满足消费者对房产市场的认知需要，为消费者的理性消费提供更好靠的信息资讯和感官体验，会成为房地产网站吸引用户的基本条件之一。一些新的服务模式，如理财方面，与地图结合的买房、租房，多角度视频看房等各种房产衍生服务也会在争夺粘性用户的市场竞争中应运而生。 产交易服务模式 目前房地产网站的绝大部分收入都来自于广告收入。由于目前房地产网站还很难向网民收费，因此，就需要在吸引开放商的目光，获得更多的广告和推广订单来盈利，这种模式，在一定程度上限制了房地产网站的盈利空间。实际上在美国，另一种盈利模式 交易服务的模式早已风行，交易服务和电子商务模式在满足房地产这个特定领域的用户和客户需求方面，有着不同寻常的价值，它将在价值创造、提高效率方面有着更为广阔的前景，尤其是当二手房交易即将成为房产交易的主流的时候，房产交易服务将是主流的商业模式。 合行业产 业链 作为连接房地产企业、经纪公司以及个人消费者三大房地产市场主体的房地产网站，从自身所具有网络技术优势和媒体传播优势上来说，房产网站都有条件在整个房地产行业发挥更大的作用。房产网站可以在建立行业规范，整合行业产业链，提高效率方面大有所为。 雅虎口碑就通过线上收集房源信息、审查房源信息来整合整个产业链，解决很多房产经纪公司在线下收集房源信息的困难，提高了整个产业链的效率；而家和网则以提供视频做为过滤虚假房源的一道屏障，并推出视频看房的口号，为消费者买房看房节省了时间和经济成本。 产频道策划方案 - 6 - 2、 房产网站投资热点 国房产网站获得投资情况 产网站投资价值 在美国，即使在次贷危机的情况下，仍有一些以房产信息查询服务、房产视频观看服务以及房地产估计服务为代表的美国房产交易服务模式已经获得了资本市场的认可。 资总额就分别高达 8700 万美金和 3370 万美金。这些网站的成功融资，除了得益于美国二手房市场的紧俏环境和先进的互联网技术之外，也与它们从用户体验出发设计产品功能，开拓新的盈利模式的作法是分不开的。 最近，中国网站排名网发布了首次关于网站流量分析报告，报告通 过网站流量贡献率、网站流量依赖率、网站流量黏着率等 13 项流量统计分析算法，对 12 大类热门网络服务中的 120 家网站的流量作了综合分析，推出一个全新的中国网站流量评估标准。其中房产类网站依赖率最高。 所谓网站的依赖率，是指分析在一段时间（ 30 天）内网站总访问量中，通过外部网站的超级链接直接给某网站带来访问量所占的比例。 也就是说通过“其他地方”转入一个网站的比率。这个指标上，可以清晰地看到房产类网站与房地产行业目前越炒越火的现状之间紧密的联系。房产类网站的平均流量依赖率最高，比率为 说明房产类网 站 流量是通过超级链接以及从外部网站直接带来的。这表明了两点，一是有大量的网站存在与房产类网站相关的链接，二是大量的用户在通过各种手段搜索房产类信息。 可见越多越多的人希望从网络得到更多关于房产类的信息和服务。目前房产类网站也呈百花齐放的形式。网站的发展从传统门户类网站发展为垂直型网站，从 展成为 最终是慢慢的将目标群体分类进行更加个性化的服务，从单项的传输信息转化为让更多的用户参与加入信息的共享和创造，用户即是使用者又是制造者。 中国互联网拥有 网民，其中有购 房、租房需求的群体相当可观，由于目前中国房产网络服务才刚刚走上成熟发展的阶段，所以在网络技术的应用、产品服务种类，网站盈利模式等方面仍有很长的路要走。中国的房产网站应以提高行业的效率为目标，深挖用户需求，提供多元化的产品和服务模式等方面进行努力。 产频道策划方案 - 7 - 第二部份：房产频道项目分 析 一、 网站定位 一个房地产网站的发展，到底什么特色的服务和功能会吸引用户？在如今的海量信息时代，我们并不是找不到信息，而是对于我们想要的信息要花很多时间来搜索，整理，消化。如果有一家网站让我们不用花太多时间来搜索整理消化这些我们所需要的信 息，是否就是这个网站成功的第一步呢？ 比如， 一个人要找房子， 也许要通过好几个网站去搜寻房源，至少以前很多人是如此操作的，从好几个相关的房产网站里面去寻找比较适合自己的房子，然而还不一定能找到。 经常关注房产信息的人应该知道，如今的房产类的网站提供了大量的资讯信息，还有房源，当然还有房产商的楼盘广告等等。而我们真正关心的是什么，有人说是房价。不错，我们最关心的还是房价，房价对于每个卖房者来说是买房中很重要的一个因素，而又有什么网站能提供这方面的信息给我们呢？ 美国有这一类房产网站问世，自己估算美国的房价比如 们要做的特色是目前其他房产类网站没有专业涉及的就是房屋估价，不仅可以得知这个房子所在小区的一个均价，而且还可以对房屋进行网上免费的估价。你只要输入相关的房屋信息就可以估算出这套房子的房价，还可以看到关于这个小区的一些房价走势信息等。 产频道依托哈报集团，以及具有综合性新闻和信息发布资质的哈尔滨新闻网，在品牌推广方面具有巨大的优势，尽快成为有影响力的主流房产交易平台。建立房产交易服务平台，同城网购，团购平台、中介联盟、客户跟踪、虚拟家园和社区等体系。 1、 房产交易服务平台 当前，生活信息是地方门户网站中最核心的内容，它和老百姓的生活最息息相关，将会是网站流量最大的一部分，所以在网站的发展之中一定要作为重中之重去对待。房产交易服务平台是生活信息类服务最重要的内容之一，在运营初期可以与房屋中介合作，免费发布房屋中介信息，建立自由房产经纪人管理平台，发布房源信息，建立经纪人网络店铺。在网站内容和人气方面起到迅速提高。网站建设运营要注重：功能实用，个性服务，信息真实，用户实名，社区互动。 目标客户：以房产商，房产中介，经纪人为主。同时包括城市的白领，个体私营 业主 ，自由职业者，政府雇员、大学教师、学生等；主要针对的客户 为年轻一族。 提供服务：以信息服务为基础，结合在线地图和视频技术，给用户提供房源（新房，租房，二手房）交易，房产经纪，房产新闻，房产社区等服务，最终实现线上及线下相结合的服务模式，以小区档案为切入点，最终实现房产交易服务的电子商务。 产频道策划方案 - 8 - 2、 同城网购及打折卡 同城购物相对于普通的网上购物来说有着非常多的优势，所以更容易被网民所接受，能成为网站重要的收益来源之一。 与房产相关的购物种类包括：装修公司，装饰材料，家具，家用电器等。与本地的商家进行销售合作，将他们的商品发布到网站，由网站统一接受订单，商家负责货源和售后服务，网站赚取差额利润。同时建立评价机制，对商铺和服务进行评价，实现口碑营销效应。 和商家合作做促销活动，发送优惠券、促销单等。与合作商家签约，发行打折联名卡，建立会员机制，购物可以打折并积分。积分可以做礼品兑换等活动。 3、 团购平台 线下活动是地方网站发展中不可缺的组成部分，也是潜在的巨大盈利点。所谓团购就是将有意向购买同一产品的消费者组织起来进行集体购买 以达到省钱的目的，几乎任何商品或服务都可以团购。建站初期可以发布与房产紧密结合的、需求量大的生活用品团购活动信息，活动既可以自行组织，也可以建立平台引入第三方团购组织活动，并通过系统设置较高的报名人数营造人气。 4、 论坛社区 论坛社区也是网站中的一个核心部分，是网站凝聚人气的重要手段之一。在初期一定要合理做好规划，内容上可以从各大网站收集一些精华转发过来 (做到质量大于数量 )。通过装修房屋或购买。 建立展示相册，发布网友秀房屋或产品等功能 。 二、 网站结构 网站的栏目包括：租房，二手房，新房，地图找房，视频看房， 网上售楼处， 员服务，小区档案，网上房展会，中介诚信联盟，经纪人社区，交易课堂，我的小区，论坛 等 。详述如下： 1、 租房 为客户提供租房信息免费查看，房屋出租信息免费发布，每日提供大量出租房，合租房，短租房，个人租房等租房信息。 2、 二手房 为客户二手房信息免费发布，房屋出售信息免费查看，每日免费提供大量二手房交易信息，个人二手房，中介二手房买卖信息，房价走势，二手房评估，贷款等相关服务。 产频道策划方案 - 9 - 3、 新房 展示所有最新楼盘，热销楼盘，提供所有楼盘名称、地址、价格、销售电话、户型图、样板间、物业等信息服务，组织 购房团。 4、 地图找房 利用三维地图技术，实现通过地图来寻找租房、二手房，新房的信息 。 5、 视频看房 利用视频技术，实现网上看新房，二手房，租房等信息的展示。 6、 网上售楼处 利用三维地图技术，把房地产开发商的线上销楼部搬上网上，提供楼盘建筑模型展示，样板间展示和在线网上销楼系统。 7、 通过人工服务，帮助租房，买房者用户和经纪人及中介店搭建沟通桥梁，最终实行完成交易。 8、 小区档案 整合小区基本信息，包括：小区的基本环境，周边环境，让每一位用户真正做到足不出户，真正了解到房源及小区的真实性。 9、 网上房展会 传统发展首先是会造成大量的资源浪费，一个大型的展位可能需要几十万、上百万，三天的房展一结束，全部拆除，这不但是一种资源的浪费，也会造成不同程度的污染。相比传统房展会，网络房展是一个新生事物，可能人们接受这个概念，形成一定的认知还需要一些时间。但网络房展也有很多传统房展无法比拟的优越性。 10、 中介诚信联盟 整合从事房地产行业的中介机构，建立诚信机制，把房介中介传统的生意做到网上来，实现网上和网下相结合的模式。 11、 经纪人社区 为房产中介的经纪人和自由经纪人提供个人网站，通过运营个人网店来 提高业务量 。 产频道策划方案 - 10 - 12、 交易课堂 客户在交易过程中遇到问题进行提问，专业人士负责解答。整理在租房，买房过程中常见的问题进行分类，帮助客户解惑 。 13、 我的小区 主要针对目前城市居民的现状，同一幢楼或小区可能不认识。为他们搭建一个社区型的交流互动平台 。 14、 论坛 为网民提供一个交流互动的平台 。 三、 竞争对手分析 1、 口碑网 口碑网（ 前的收入主要来自对房产中介的收费，服务名称叫 E 房宝，其模式和诚信通会员的模式一样，提供一个摊位，发布房产出租和出售信息，享受排名靠前服务。但这个收费模 式也有一定问题，目前的市场环境下个人租房的绝大多数人还是会选择房东直接发布的信息，而不会轻易选择中介，根本原因还是为了节省中介费用。另外即使如果有需要找中介公司来租房或买房的人，包括租办公场地的，他们还是更习惯于去实体店面。 以口碑杭州出租房的数据来看，其中中介公司信息占总数的 91%，个人信息只占总数的 9%，原来口碑网租房能快速起来的重要原因就是因为这里有大量个人或房东发布的信息，不需要增加租房成本，但这样一来，情况势必会发生变化，因为还有太多可以免费发布房源信息的网站。房源在哪里，房客就在哪里。 口碑网主 要赢利点：广告费，会员费，全国加盟。 2、 安居客 安居客（ 要是针对中介公司发布房源服务的网站。易趣人做的房地产网站明显带有电子商务网站的特点：由于借鉴了电子商务网站的特点。网站流程清楚明晰、对房地产经纪人的信用评级系统非常好。由于有成熟的技术、管理和营销队伍网站前期发展速度比较快，但由于对房地产再交易市场的特点没有深入的研究在以后的发展当中可能回遇到一些难以解决的瓶颈问题。 网站明显的是借鉴了美国的房地产评估网站 是安居客并没有将 来，可能是认为目前中国并没有翔实可靠的交易数据，但越是没有现成的数据，房东越需要了解自己房屋的价值。 产频道策划方案 - 11 - 3、 房老大 房老大 （ 定位 为 中国目前最先进的二手房交易电子商务网站，房老大最初定位于房地产垂直搜索引擎。其实做得不错。但又苦于没有好的盈利模式。先后尝试过多种模式，如新楼盘、房产视频等。现在房老大的定位：二手房交易电子商务网站。同样借鉴了 近和网易合作。但是网站架构不够 清晰，不过房老大上的房源确实是假房源少。中介公司还是比较喜欢用。 四 、 赢利模式分析 房地 产网站的服务对象是购房者和开发商，为广大购房者提供快速、便捷的网上信息和服务成为众多专业房地产网站明确的目标之一。但是，上过国内某些大牌房产网的网友往往都会有这样的感受，栏目繁杂查找困难，网站建设的 三次点击 原则在房地产网上似乎是苛求。目前，我国的房地产网站单纯地追求栏目大而全，忽视内容的更新和实用易用，令购房者和开发商感到不方便、不实用，降低了他们对房地产网站的忠诚度。 房地产网站技术含量相对于传统产业而言无疑是很高的，它的投入使用和正常运营需要占用大量的资金。然而，由于目前房地产网站还很难向购房者收 费，因此，就需要在努力为开发商提供服务的同时，更多地吸引开发商的重视，以获得其广告投入和收取其他服务费用。在这种考虑下，许多房地产网站往往疏于管理融资而更重视网站的名气炒作。 可以参考的赢利模式如下： 1、会员服务费 2、广告费 3、在线地图网站标注化广告产品 4、版面付费排名 5、交易佣金 五、 市场与销售 1、 市场计划 计划先在哈尔滨进行市场的开拓，容易开展业务，并且具有地缘关系优势。远期可以发展齐齐哈尔，大庆，牡丹江等省内其它城市，一个成功模式的复制，可以产 生连锁效应，同时也降低了成本。小一些的地市也可 以做加盟代理模式。 产频道策划方案 - 12 - 2、 销售策略 对于加入 网站 的会员，登记详细的 用户 信息。在服务上 实行 先进门后收费的办法，也就是在初期建设上，一方面专注网站的运行一方面提供针对用户提供个性化，有价值的信息服务吸引客户的进入，当 客户的数量达到一定的程度时，我们再开始收费。但是免费期不宜太长。 3、 渠道与伙伴 代理商 在开拓市场的过程中，如果设立直接的组织部门不合算的情况下，也 会考虑吸收代理商的加盟。有我们提供统一个企业形象策划和活动组织， 加盟商 接受我们的管理，接受我们的培训，上交管理费给我们，我们可以每年一次或者半年 一次对他们的市场开拓能力和进程进行考察。特别是市场不是很成熟的情况下，吸收代理商培育市场是一个很好的办法。 直接销售 直接的一个销售办法就是，我们可以按照传统的办法，把我们的服务制作成卡，通过售卡的方式来实行收费和身份的确认，这个卡体现了我们在互联网上提供服务的使用价值。 六、 市场推广 1、 传统营销 广告宣传 采取广告的方法，包括 海报，电台，报纸，杂志等媒体。当然我们会考虑投入的产出问题，但是主要的是，我们将充分的利用了市场的方式。要将网站向全社会广泛地推广，传统媒 体的作用不可忽视，充分利用 哈报集团的媒体优势进行有针对性的宣传 。 媒体报道 按照行业惯例，好的创意可以做到 事半功倍。网站的推广还有很多方法，可以结合实际情况自由想象发挥 。 传单宣传页 这个方法效果非常好，做到了“宣传到户” 。 另外可以找书报 杂志等 合作，在 出售的报纸或杂志里夹上 网站宣传页，这个的效应是非常好的而且投入也不多 。 产频道策划方案 - 13 - 中介商家合作 与房屋中介 等合作，将信息免费发布到网站上 (信息的联系方式肯定都要填这些商家的 )，也可在店铺前挂上“ 站合作伙伴”的标牌，最初的时候这些都是免费的，随着网站的壮大，这些 商家都有可能成为收费的对象！ 化活动推广 网站推广可以和楼盘的营销推广相结合，给消费者一些实质性的好处。很多时候，上网的人除了获取所需的信息外，还会想得到一些利益好处，如购物优惠、折扣等等。 助校园活动 可以赞助一些