报告模本(抵押小报告2010.1.5)

武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 WUHAN HUAHAN REAL ESTATE EVALUATION CONSULTATON LTD 房地产抵押估价报告 Real estate mortgage evaluation report 项 目 名 称 江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室 房地产抵押价值评估 委 托 方 付炳辉 估 价 方 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 贷 款 银 行 中国民生银行武汉分行 估 价 人 员 黄志宏 注册号 4220070034 张子强 注册号 4220040011 估 价 日 期 二 一 年一月四日 至二 一 年一月六日 报 告 编 号 武华评 20102010 字第 0124301243 号 目 录 一 致委托估价方函 二 估价师声明 三 估价的假设和限制条件 四 风险提示和变现能力分析 五 估价结果报告 一 委托方 二 估价方 三 估价对象 四 估价目的 五 估价时点 六 价值定义 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 十三 报告应用的有效期 六 附 件 房地产抵押估价报告 第 1 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 一 致委托估价方函 付炳辉 根据委托 我公司对位于江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室房地 产抵押价格进行评估 评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评 估房地产抵押价值 贷贷款款银银行 行 中国民生中国民生银银行武行武汉汉分行分行 估价时点为二 一 年一 月四日 在接受评估委托后 我公司组织相关专业人员于二 一 年一月四日对估 价对象进行了现场查勘以及我们认为必要的其他评估程序 根据委托方提供的 房屋所有权证 证号 武房权证市字第 200202495 号 国有土地使用证 证号 岸国用 私 2002 字第 1845 号 估价对象为江岸区罗 家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室房地产 建筑面积为 58 71 平方米 分摊土地 面积为 7 64 平方米 土地使用权类型为出让 房屋规划用途为住宅 实际用途为 住宅 本公司估价人员根据委托估价方提出的估价目的 遵循估价原则 按照估价 程序 选用适宜的估价方法 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对估 价对象房地产在估价时点的客观合理价格进行了估算和判定 我们本着独立 客 观 公正 合法 谨慎的原则 确定估价对象房地产于二 一 年一月四日 完整权 利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为 建筑面建筑面积积 58 71 平方米平方米 单单 价 价 4300 元元 平方米平方米 总总 价 价 25 25 万元 大写人民万元 大写人民币币贰贰拾伍万拾伍万贰贰仟伍佰仟伍佰圆圆整 整 本估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹年 当房地产市场价格 或房地产政策法规发生重大变化和调整时 该有效期应相应调减 估价对象的具体状况和有关说明详见 房地产估价结果报告 和 估价的假设 条件和限制条件 房地产抵押估价报告 第 2 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 特此函告 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 法人代表 贾莉 二 一 年一月六日 房地产抵押估价报告 第 3 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 二 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结 论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个人 利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见 和结论 撰写本估价报告 5 本估价报告中的估价人员黄志宏对估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本报告提供重要专业帮助 7 如委托方以隐瞒 欺骗等不正当手段 致使评估人员在报告书中选用了错 误的数据 相应责任由委托方承担 中国注册房地产估价师 二 一 年一月六日 房地产抵押估价报告 第 4 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 三 估价的假设和限制条件 一 估价的假设条件 1 本次估价根据估价目的的限制 假设估价对象处于公开的市场条件下进 行 没有考虑其他特殊因素对估价结果的影响 2 估价对象产权清晰 手续齐全 可在公开市场上自由转让 3 市场供应关系 市场结构保持稳定 未发生重大变化或实质性改变 4 本报告估价结果没有考虑估价对象及其产权人已承担的债务或债务对其 价值的影响 5 本次估价对象的建筑面积和分摊土地面积分别来源于委托人提供的 房 屋所有权证 和 国有土地使用证 上注明的面积 经过实地目测大体相当 但房 地产估价师未进行专业测量 本报告以此为估价的前提条件 6 我们曾于二 一 年一月四日进行实地查勘 并进行了现场拍照 照片附后 但我们并未对估价对象做建筑物基础 房屋结构上的测量和实验 因此无法确认 该物业是否存在结构性损坏 本次估价假设其无建筑物基础 房屋结构等方面的 重大质量问题 7 因委托人原因 估价人员未能查看 房屋所有权证 和 国有土地使用证 等产权证件原件 且房地产估价师未能到有关部门对权属证明材料及其记载的内 容进行核实 本次评估以委托方提供的估价对象 房屋所有权证 和 国有土地使 用证 等法律文件 权属证明及相关资料真实有效为前提 其合法性和真实性由 委托人负责 8 本次估价对象由委托方有关人员现场指认 若与实际不符 应重新进行评 估 9 本报告中估价对象建成年代 根据估价对象实体状况及估价人员现场询 房地产抵押估价报告 第 5 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 问结果综合确定 仅供参考 估价对象实际建成年份以房产 土地等管理部门相 关等级资料为准 10 本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值 等 于假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先 受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时 法律规定优先于本 次抵押贷款受偿的款额 包括发包人拖欠承包人的建筑工程款 已抵押担保的债 权数额 以及其他法定优先受偿款 至估价时点 估价人员未发现估价对象存在 优先受偿款 11 委托方提供的评估资料和有关参数属实 二 估价的限制条件 1 本报告评估目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地 产抵押价值 不适用于其它任何目的 2 本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况 假设和限制条件下的结 论 如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化 估价结果应做相应调整或 失效 3 本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与 公允的反映 没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力 和其他不可抗力对房地产价值的影响 4 本次估价报告书未经估价机构同意 不得向委托方及本次估价目的条件 下的报告使用者以外的任何单位和个人提供 报告的部分或全部内容不得发表于 任何公开媒体之上 5 委托方必须完整使用本报告 对仅使用报告中的部分内容或片面使用导 致的有关损失 估价机构不承担责任 6 本次估价对象由委托人有关人员现场指认 若与实际不符 应重新估价 房地产抵押估价报告 第 6 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 7 估价对象地段等级依据 武汉市市区 2007 年综合定级级别图 确定 8 本报告估价结果不包含估价对象房屋二次装修部分价值 9 我们申明 本估价报告书仅供房地产主管部门 委托方及贷款银行使用 本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任 10 根据委托方的评估目的 本报告为中国民生中国民生银银行武行武汉汉分行分行确定贷款额度 提供价值参考依据 11 本报告解释权最终归武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 本报告有效期壹年 即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相 差不可超过壹年 当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时 该有效期应相应调减 房地产抵押估价报告 第 7 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 四 风险提示和变现能力分析 一 估价报告使用风险提示 1 本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场 状况下的价格 因为时间的变化 估价对象的状况可能发生改变 房地产市场状 况也可能发生改变 估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价 对象的价格产生相应影响 2 本报告估价结果没有考虑快速变现 税费转嫁等特殊的交易方式 以及可 能发生的办理抵押登记 权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响 没有 考虑国家宏观经济政策发生变化 市场供应关系变化 市场结构转变 遇有自然 力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响 也没有考虑估价对象将来可能承 担违约责任的事宜 以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响 当上述条件发生变化时 估价结果一般亦会发生变化 3 抵押期间可能产生的房地产信贷风险有 市场风险 房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素 其中 价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标 易受房地产行业经 济 泡沫 的影响 项目质量风险 项目的工程建设质量 选址 项目类型 物业配备等将会在长 时间影响项目质量 从而给银行带来相应的信贷风险 道德风险 指抵押贷款当事人各方之间在过程中所带来的风险 技术性风险 指在信贷业务过程中审贷 监控 财务 法律等环节的不完善而 可能导致的风险 经济风险 主要是房地产上游行业的风险传导 例如原材料价格的上涨将会 房地产抵押估价报告 第 8 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 加大房地产开发的经营成本 甚至推动房价的上涨 此外 国民经济总量的发展 和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场 政策性风险 主要指货币政策 财政政策 政府对房地产行业的产业政策等其 他相关政策的影响 4 委托方应该遵循谨慎原则 在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上 合理使用本报告评估值 5 由于房地产抵押贷款周期较长 房地产市场不断变化 委托方在抵押期内 应定期对估价对象抵押价值重新评估 在房地产市场出现明显波动时 也应该对 估价对象抵押价值重新评估 二 变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的条件下 将 抵押房地产转换为现金的可能性 包括抵押房地产的通用性 独立性或者可分割 转让性 变现的时间长短以及费用 税金的种类 数额和清偿顺序 估价对象的变 现能力分析如下 1 估价对象设计用途为住宅 实际用途为住宅 估价对象所处地理位置一般 交通状况一般 变现能力一般 2 变现费用 在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下 抵押权人可以依据法定程序将估 价对象房地产进行处置 拍卖 实现快速变现 如变现交易 其可能发生的税费如下 费用计费基础比率缴纳方式依据 拍卖佣 金 拍卖成交 价 拍卖成交价的 10 买卖双方各 半 中华人民共和国拍卖法 营业税 拍卖成交 价 5 8 自 2010 年 1 月 1 日起 个人将购买不足 5 年的非普通 住房对外销售的 全额征收营业 税 个人将购买超过 5 年 含 5 卖方缴纳 财政部 国家税务总局关于调整 个人住房转让营业税政策的通 知 财税 2009 157 号 房地产抵押估价报告 第 9 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 年 的非普通住房或者不足 5 年 的普通住房对外销售的 按照其 销售收入减去购买房屋的价款 后的差额征收营业税 个人将购 买超过 5 年 含 5 年 的普通住 房对外销售的 免征营业税 契税 拍卖成交 价 普通住宅 1 5 单位房产及非 住宅 别墅 4 七个中心城区 东湖高新技术开发区和武汉经 济技术开发区住宅面积大于 140 单价超过 7000 元 或 总价超过 100 万 其他远城区住 宅面积大于 140 单价超过 5700 元 或总价超过 80 万 3 买方 缴纳 省政府令第 190 号 财政部 国 家税务总局财税字 1999 210 号 印花税 拍卖 成交价 1 买卖双方各 半 财政部 88 财税字第 255 号 评估费 拍卖 成交价 依据标准收取 双方 协商 国家计委 建设部关于房地产中 介服务收费的通知 1995 年 7 月 17 日计价格第 971 号 所得税 拍卖 成交价 1 卖方 缴纳 市人民政府办公厅转发地税局 市房产局关于我市个人住房转 让所得征收个人所得税的意见 的通知 武政办 2006 169 号 综合服 务费 建筑面积 住宅 5 元 非住宅 11 元 双方 各半 鄂价房服 2002 77 号 工本费房屋套数 房产证 85 元 本 土地证 33 元 本 卖方武汉市房产管理局相关规定 测量费建筑面积2 4 元 买方武汉市房产管理局相关规定 土地收 益金 占地面积依据标准收取买方 武汉市房地产交易土地收益金 征收标准 3 处置房地产时 其变现的时间长短 费用 税金的种类 数额和清偿顺序与 处置方式和销售策略等因素有关 一般来说 以拍卖方式处置房地产时 变现时 间较短 但变现价格一般较低 变现成本较高 要支付拍卖佣金 营业税及部分手 续费 4 处置价格 拍卖底价 受快速变现的限制和不完全公开市场条件的影响 一 房地产抵押估价报告 第 10 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 般会偏离公开市场价格 经调查武汉市同类情况房地产处置价格 与公开市场价 格相比 当市场行情较为正常时 快速变现价格一般为正常成交价格的 80 左右 当市场行情较较差时 快速变现价格一般为正常成交价格的 60 至 70 左右 极 端情况下 快速变现价格将会是正常成交价格的 50 以下 本报告按照正常情况 进行分析 确定处置价格为评估值的 80 则该宗房地产的处置总价为 25 25 80 20 2 万元 委托方如果对上述抵押物进行处置 涉及到的费用如下表 房地产处置交易费用 项目标准计费基数金额 评估费 差额累进成交价1010 综合服务费5 元 建筑面积294 土地收益金无用地面积0 契税1 5 成交价 3030 营业税5 8 成交价 0 交易费用 印花税0 1 成交价202 测量费 2 4 元 建筑面积79 产权证 85本85 土地证 33本33 小计 万元 0 52 注 该表格的税费为估价对象房地产在估价时点进行快速变现时的一般情况 如与处置房地产时的情况不一致 以处置时的实际情况以准 卖方拍卖佣金 成交价 5 1 01 万元 依据上述标准 处置估价对象要交纳的费用如下表 变现费用一览表 项目金额 万元 交易过户费用0 52 房地产抵押估价报告 第 11 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 拍卖佣金1 01 合计1 53 估价对象可变现价值 20 2 1 53 18 67 万元 房地产抵押估价报告 第 12 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 五 房地产估价结果报告 估价估价项项目名称目名称江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室 委托估价方委托估价方付炳辉 机构名称机构名称武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 机构地址机构地址江岸区洞庭街 139 号 法定代表人法定代表人贾莉 房地产 国家二级 鄂建房估证字第37 号 估价方估价方 资资格等格等级级 土地 省级 B200942016 审批人 注册房地产估价师 复核人 注册房地产估价师 主评人 注册房地产估价师 估价人估价人员员 估价目的估价目的 本次评估是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据 而评估房地产抵押价值 估价估价时时点点二 一 年一月四日 估价作估价作业业日期日期二 一 年一月四日至二 一 年一月六日 估价估价结结果果 单单价价 4300 元 平方米 总总价价 RMB25 25 万元 总总价大写价大写 人民币贰拾伍万贰仟伍佰圆整 房屋座落房屋座落 江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室 房屋所有房屋所有权证权证武房权证市字第 200202495 号 国国有有土土地地使使用用证证 岸国用 私 2002 字第 1845 号 房房地地产产所所有有权权人人 付炳辉 建筑面建筑面积积58 71 土土地地使使用用权权面面积积7 64 建筑建筑结结构构混合土土地地使使用用权权类类型型出让 估价估价对对象概况象概况 建成年份建成年份1996年使使用用权权终终止止日日期期2010年2月21日 房地产抵押估价报告 第 13 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 成新度成新度8 5 成楼楼 层层7 8 法定用途法定用途住宅现现 状状 用用 途途住宅 他他项权项权利状况利状况至估价时点 未见估价对象有他项权利 地段等地段等级级 估价对象地处武汉市城区六级地段 依据武 汉市市区 2007 年综合定级级别图确定 四至四至南邻黄埔大街 西邻建设大道 繁繁华华程度程度一般 交通便捷度交通便捷度 距离最近的公交站点约 100 米 交通较便利 环环境状况境状况无空气 噪音污染 环境状况较好 区域因素描述区域因素描述 公共配套公共配套设设施施周边有武汉科技馆等公共配套设施 地地势势状况状况较平坦临临街状况街状况不临街 物物业业外形外形点式住宅物物业业管理管理有 小区小区绿绿化化有层层高高普通层高 平面布置平面布置一室一厅朝向朝向朝南 通通风风采光采光较好门门窗窗开关灵活 照明装置照明装置基本完好水水卫设卫设施施基本完好 附属附属设设施施无 外外墙墙外墙为水刷石 主体承主体承载载能力能力 地基基础无损坏 无不均匀沉淀 承载墙承 载正常 个个别别因素因素 室内装修室内装修内墙刷白 地面铺设地砖 价价值值定定义义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值 等于 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估 价师知悉的法定优先受偿款 估价依据估价依据 中华人民共和国担保法 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产抵押估价报告 第 14 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 房地产估价规范 房地产抵押估价指导意见 城市房地产抵押管理办法 估价原估价原则则 合法原则 应以估价对象的合法使用 合法处分为前提 估价 最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前 提估价 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点 的客观合理价格或价值 谨慎原则 谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地 产抵押价值时必须持谨慎态度 估价方法估价方法 评估人员严格遵循房地产估价原则 进行实地勘察和对 邻近地区调查 并认真分析研究所掌握的资料 估价对象房 地产为商业服务用房 与估价对象结构 用途 装修相似的 交易案例较多 采用市场比较法对可比案例进行比较修正后 得出估价对象房地产的评估价格 市场比较法 是将估价对象与在估价时点近期有过交易 的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适 当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 房地产抵押估价报告 第 15 页 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 武汉市江岸区洞庭街 139 号 TEL 027 82836941 FAX 027 82835181 六 附 件 1 估价对象相关图片 2 估价对象位置图 3 国有土地使用证 复印件 4 房屋所有权证 复印件 5 房地产估价机构营业执照复印件 6 房地产估价机构资质证书复印件 7 估价师资格证书复印件 房地房地产产抵押抵押报报告告归归档档资资料料 武武华评华评 2010 字第 字第 01243 号号 委托估价方委托估价方 房屋所有权人付炳辉 受理估价方受理估价方 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 贷贷款款银银行行 中国民生银行武汉分行 估价估价项项目名称目名称 江岸区罗家庄长航宿舍12栋2单元7层1室房地产抵押贷款评估 估价目的估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 估价估价时时点点 二 一 年一月四日 房屋坐落江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室 房屋所有权证武房权证市字第 200202495 号 国有土地使用证岸国用 私 2002 字第 1845 号 建筑面积 58 71 土地使用权面积 7 64 法定用途住宅土地使用权取得方式出让 估价估价对对象象 实际用途住宅出让终止日期2010 年 2 月 21 日 价价值值定定义义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值 等于假定未设立法定优先受偿权 利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 地势状况较平坦临街状况不临街 物业外形点式住宅物业管理有 小区绿化有层高普通层高 平面布置一室一厅朝向朝南 通风采光较好门窗开关灵活 照明装置基本完好水卫设施基本完好 附属设施无 外墙外墙为水刷石 主体承载能力地基基础无损坏 无不均匀沉淀 承载墙承载正常 估估价价对对象象概概况况 室内装修内墙刷白 地面铺设地砖 估价估价结结果果 单价4300 元 总价25 25 万元 贰拾伍万贰仟伍佰元整 估价原估价原则则 合法原则 替代原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 谨慎原则 房地产估价委托书 武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司 兹有坐落在江岸区罗家庄长航宿舍 12 栋 2 单元 7 层 1 室的房地产 建筑面积 58 71 平 方米 占地面积 7 64 平方米 建成年份为 1996 年 该房地产属付炳辉所有 楼层 7 8 成 交额为 元 由于抵押的需要 委托贵公司为其在二 一 年一月四日的房地产价值进行评 估 现场勘察后 如委托方要求退件时 则收取 100 元工作费 委托方确定上述估价要素不变 保证提供真实 合法 有效的证件资料 如若有误 所 导致相关结果委托方承担全部责任 被委托方在约定的作业时间范围内向委托方出具房地产 价格评估报告书 委托方提供资料如下 1 房屋所有权证 2 房屋共有权 3 国有土地使用证 4 其他证件或资料 特此委托 委 托 人 联系电话 委托时间 年 月 日 午 武汉华汉房地产评估咨询有限公司武汉华汉房地产评估咨询有限公司 现场勘查作业表现场勘查作业表 档 案 号 01243 作业时间 二 一 年一月六日 估价范围 江岸区罗家庄长航宿舍 12栋2单元7层1室 房屋所有权证号 武房权证市字第200202495号 土地使用权证号 岸国用 私2002 字第1845号 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 估价时点 二 一 年一月四日 结构等级混合建筑年代1996 年地段等级六级 建筑面积58 71 平方米占地面积7 64 平方米所在楼层7 8 房 型一室一厅朝 向南