2015年天津房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义考试题

20152015 年天津房地产估价师年天津房地产估价师 理论与方法理论与方法 假设开发法的含义考试 假设开发法的含义考试 题题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 资本化率的公式为 A B C D E 工业用地的监测点评估价格 2 房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示 排列正确的是 计算不 确定性因素变动时 评价指标的相应变动值 确定不确定因素可能的变动范 围 通过评价指标的变动情况 找出较为敏感的不确定性因素 作出进一步 的分析 确定用于不确定分析的经济评价指标 A B C D 3 某类房地产平均售价 2003 年 1 月初为 4500 元 m2 2003 年 12 月初为 4000 元 m2 则其价格的逐月变动率为 A 1 07 B 0 98 C 1 14 D 1 04 4 现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格 选取的可比实例成交价格为 2500 元 m2 成交日期为 2004 年 1 月末 该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1 2004 年 6 月末至 2004 年 10 月平均每月比上月价 格上涨 20 元 m2 该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为 元 m2 A 2648 B 2688 C 2708 D 2734 5 下列关于房地产市场划分的说法 不正确的是 A 二级市场是指土地转让 新建商品房租售市场 B 三级市场是指存量房地产交易市场 C 按照增量存量的方式 将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D 按照增量存量的方式 房屋市场划分为一级房屋市场 二级房屋市场和三 级房屋市场 E 借款合同 6 房地产估价机构管理办法 规定 一级房地产估价机构资质中 有名以上 专职注册房地产估价师 A 3 B 5 C 8 D 15 E 执行层的组织协调 7 实质上是一种市场法 是市场法的派生方法 其理论依据与市场法相同 是房地产价格形成的替代原理 A 路线价法 B 基准地价修正法 C 临街深度法 D 四三二一法则 8 职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金 免予征收 A 营业税 B 个人所得税 C 增值税 D 契税 9 某房地产在正常情况下 每年可获得有效毛收入 30 万元 运营费用需要 10 万元 资本 化率为 10 该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权 的 在估价时点剩余的使 用权年限为 40 年 则该宗房地产的收益价格为万 元 A 180 B 196 C 200 D 300 E 工业用地的监测点评估价格 10 同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖 变卖抵押财产所得的价款 说 法不正确的是 A 抵押权已登记的 顺序不同的 按照债权比例清偿 B 抵押权已登记的 顺序相同的 按照债权比例清偿 C 抵押权已登记的先于未登记的受偿 D 抵押权未登记的 按照债权比例清偿 E 执行层的组织协调 11 以下不属于长期趋势法的是 A 数学曲线拟合法 B 指数调查法 C 平均发展速度法 D 移动平均法 E 工业用地的监测点评估价格 12 房地产市场按市场交易形式细分时 新建成的房地产产品交易不包括 子 市场 A 租赁 B 销售 C 保险 D 抵押 13 房地产的投资风险中 物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的 风险是指 A 资本价值风险 B 未来运营费用风险 C 时间风险 D 持有期风险 E 借款合同 14 证券是一种 A 真实资本 B 虚拟资本 C 实际资本 D 能执行资本的职能 E 执行层的组织协调 15 下列关于住房置业担保的政策表述中 正确的是 A 设立担保公司应有不少于 2000 万元人民币的实有资本 B 设立担保公司 应当向工商行政管理部门申请设立登记 领取营业执照后 再报城市房地产行政主管部门审核 并最后经城市人民政府批准 C 担保公司的实有资本以政府预算资助 资产划拨以及房地产骨干企业认股 为主 D 担保公司担保贷款余额的总额 不得超过其实有资本的 20 倍 超过 20 倍 的 应当追加实有资本 16 小区建设项目全部竣工后 开发建设单位应当向城市人民政府 提出住宅 小区竣工综合验收申请报告 并附相应文件资料 A 建设行政主管部门 B 房地产主管部门 C 建设行政主管部门和房地产主管部门 D 房地产主管部门和土地管理部门 17 下列关于商品房销售的表述中 正确的是 A 商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3 B 按何种面积计价 就按何种面积登记发证 C 按套内建筑面积计价的 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共 有建筑面积 D 商品房买卖合同对面积误差无约定的 应据实计算房价款 18 在房地产定价方法中 名牌策略属于 A 成本加成定价法 B 目标定价法 C 认知价值定价法 D 领导定价法 19 开发完成后的房地产适宜销售的 其价值适用评估 A 假设开发法 B 剩余法 C 市场法 D 成本法 E 工业用地的监测点评估价格 20 对以房地产买卖为目的的房地产估价时 当租约租金与市场租金有差异且 租期较长时 租约租金与市场租金差异的影响 A 应考虑 B 不考虑 C 无所谓 D 不大 21 某商场先向甲银行贷款 30 万元 后用房屋向乙银行抵押贷款 80 万元 并 到当地房地产管理部门办理了登记 抵押期届满时 商场无力清偿贷款 拍卖 房屋所得 100 万元应由 A 两家银行按债权比例受偿 B 两家银行均等受偿 C 甲银行优先全额受偿 D 乙银行优先全额受偿 22 已知一年期国债利率为 3 31 贷款利率为 5 43 投资风险补偿为 2 23 管理负担补偿为 1 32 缺乏流动性补偿为 1 42 所得税抵扣的好处 为 0 5 则报酬率为 A 7 78 B 8 28 C 13 21 D 14 21 23 房屋征收实施过程中 征收 不予补偿 A 产权不明确的房屋 B 超过批准期限的临时建筑 C 合法建筑 D 未售的公有住房 24 下列股东权利中 属于自益权的是 A 出席股东大会的权利 股票过户的权利 表决权 B 股票过户的权利 股息红利分配的请求权 C 表决权 查询公司经营状况的请求权 出席股东大会的权利 D 股票过户的权利 表决权 查询公司经营状況的请求权 E 执行层的组织协调 25 某建筑物已建成 10 年 预计尚可使用 40 年 残值率为 4 该建筑物的 成新率为 A 75 B 79 C 81 D 84 E 工业用地的监测点评估价格 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价 这类房地产 主要包括等 A 图书馆 B 钢铁厂 C 空置的写字楼 D 单纯的建筑物 E 加油站 2 零售商业物业租金采用净租方式时 形式一般有几种 A 租户交纳固定的租金 B 租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D 租户按比例分摊与物业有关的保险费 E 所有的经营费用包括与物业有关的税项 保险费 公共设施设备使用费 物业维护维修费 公用面积维护费 物业管理费等都由租户直接支付 而业主 一般只负责建筑物结构部分的维修费用 3 海洋污染的范围主要是沿海水域的污染 主要是由造成的 A 海洋生物排放的废物 B 航行沿海的船舶排出的废油 C 油轮触礁而漏散的原油 D 临海工厂排放的废水 E 沿海居民抛弃的垃圾 4 在进行房地产状况修正时 应注意可比实例的房地产状况是 的房地产状况 A 估价时点 B 搜集该可比实例时 C 进行房地产状况修正时 D 成交价格所反映 5 从理论上讲 标准临街深度是街道对地价影响的转折点 由此接近街道的方 向 地价受街道的影响而 远离街道的方向 地价 A 基本不变 逐渐降低 B 基本不变 逐渐升高 C 逐渐升高 基本不变 D 逐渐降低 基本不变 6 下列宏观经济政策中 有利于扩大总需求 增加国民收入的财政政策是 A 增加税收 B 降低存款准备金率 C 增加政府支出 D 减少转移支付 7 下列 等是影响房地产制度的政策因素 A 税收政策 B 人口素质 C 经济发展状况 D 特殊政策 E 有关规划和计划 8 下列关于房地产经纪人执业资格考试 表述错误的是 A 房地产经纪人执业资格考试 原则上每年举行 1 次 B 房地产经纪人执业资格考试 原则上每两年举行 1 次 C 考试时间定于每年的第二季度 D 考试时间定于每年的第三季度 E 考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理 9 评估某宗房开发用地 2006 年 10 月 16 日的价值 要将在未来发生的支出和 收入都折算到 2006 年 10 月 16 日 如果预测该宗土地 2009 年 10 月 15 日开发 完成后的房价为 3000 万元 折现率为 12 则需将这 3000 万元折现到 2006 年 10 月 16 日 即在 2006 年 10 月 16 日的房价实际为 万元 A 2526 B 2241 C 2135 D 2985 10 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库 其产权 A 属于房地产开发企业 B 属于业主共有 C 属于物业服务企业 D 归属由当事人通过出售 附赠或出租等方式约定 E 执行层的组织协调 11 某居住区住宅用地面积 17 8h 建有 42 栋住宅 分别为 6 栋 24 层的住 宅每栋基底面积和建筑面积分别为 900 21600 16 栋 13 层的住宅 每栋 基底面积和建筑面积分别为 1080 14040 20 栋 8 层的住宅 每栋基底面 积和建筑面积分别为 1080 8640 则该居住区住宅平均层数为层 A 7 9 B 11 9 C 12 1 D 19 0 E 执行层的组织协调 12 根据 房产测量规范 下列项目中计算一半建筑面积的是 A 无顶盖的室外楼梯 B 无柱的雨篷 C 无顶盖的阳台 D 房屋之间无上盖的架空通廊 E 执行层的组织协调 13 征收集体土地应遵守的原则包括 A 珍惜耕地 合理利用和保护土地的原则 B 保证国家建设用地的原则 C 妥善安置被征地单位和农民的原则 D 有偿使用土地的原则 E 依法征地的原则 14 某宗房地产的正常成交价格为 4000 元 m2 买方应缴纳的税费为正常成交 价格的 5 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7 则卖方实际得到的价格 为 元 m2 A 3800 B 3520 C 3700 D 3720 15 当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度 出现了空置率上升 物 业价格和租金下降的情况是指 A 房地产泡沫 B 房地产市场中的过度开发 C 房地产适度经营 D 房地产过剩 16 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以 2002 年 1 月 1 日为 100 其中有 一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元 m2 对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为 元 m2 A 2121 B 2200 C 1819 D 2242 17 对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计 则 A 全部参加考试人员为总体单位 B 全部参加考试人员为统计总体 C 你作为考生是总体单位 D 你作为考生是个体 E 你的年龄是一个品质标志 18 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时 往往采用 A 挑战定价法 B 领导定价法 C 目标定价法 D 随行就市定价法 E 借款合同 19 国办发 2006 26 号文件规定 享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件 有 A 住宅小区绿地率在 30 以下 B 住宅小区建筑容积率在 1 0 以上 C 单套建筑面积在 120m2 以下 D 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1 2 倍以下 E 人均居住建筑面积在 25m2 以下 20 勘察设计和前期工程费主要包括 以及 三通一平 等土地开发工程费支 出 A 城市基础设施建设费 B 拆迁管理费 C 可行性研究费 D 水文地质勘探费 E 规划 设计费 21 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元 年租金收入为 600 万元 则 该单位应缴纳的年房产税数额为 A 42 0 万元 B 50 4 万元 C 60 0 万元 D 72 07 万元 22 在其他条件不变的前提下 建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储 或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向 下面描述正确的为 A 居民区的房地产增值 工业用地房地产贬值 B 居民区的房地产增值 工业用地房地产增值 C 居民区的房地产贬值 工业用地房地产增值 D 居民区的房地产贬值 工业用地房地产贬值 23 美国某家庭 2005 年购买住房时申请了一笔 20 万美元的贷款 贷