第三章零售商业物业管理ppt课件.ppt

第三章零售商业物业管理 第一节零售商业概述 一 零售商业的含义在商品流通市场上 零售是指商品市场流通的终端 它包括所有向最终消费者直接销售商品和服务 以供其作为个人及非商业性用途的活动 国家标准 零售业态分类 将零售业分为食杂店 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储会员店 百货店 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 电视购物 邮购 网上商店 自动售货亭 电话购物等17种业态 二 零售商业的发展 一 世界零售商业的历史演变第一次革命 百货商店的出现第二次革命 连锁商店的产生第三次革命 超级市场第四次革命 无店铺销售 二 中国零售商业的发展 三 零售商业的类型与特点 一 商业街 二 百货商店 三 专营商店 四 超级市场 五 特大超市 六 仓储超级市场 七 便利商店 八 购物中心 四 零售商业管理的要求 一 树立商场的良好形象 二 确保商场的安全性 三 确保顾客消费的便利性 四 确保设备 设施的可靠性 第二节零售商业物业的基本管理 一 环境卫生及绿化管理 一 环境卫生管理的内容清洁卫生与绿化美化 二 环境卫生管理的方法1 要求清洁公司制定工作计划和工作标准并提供给物业管理部2 物业管理部制定具体标准并监督实施 二 安全保卫管理1 一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置2 运用电视监控系统对商场进行全方位 多角度的监视3 重点人为危机 包括炸弹威胁 火灾 抢劫 入室行劫和人身攻击等 三 设施设备管理1 主要是防止商场停电并保证中央空调 自动扶梯的正常使用 2 重视设施设备的日常养护与维修 四 广告管理1 市场内部广告设计2 橱窗展示宣传3 策划和组织各项商业推广宣传活动五 装修管理1 认真审批装修设计方案2 建立周全 详细 便于操作的管理制度3 专人负责对工程实行严格的监督4 选定资质高 信誉好的工程承包商来进行装修5 对装修现场进行监督管理 六 租赁管理商场出租两种主要形式 租金投标议租金 第三节购物中心及其管理 一 购物中心的概念及物业特点 一 购物中心的概念购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体 作为一个整体进行开发和管理 通常包括一个或多个大的核心商店 并有众多小商店环绕其中 有庞大的停车场设施 其位置靠近马路 顾客购物来去便利 二 购物中心的建筑特征1 商业空间步行化2 商业空间室内化3 公共空间社会化 二 购物中心的起源与发展演变 一 购物中心的发展演变1 早期探索阶段2 20世纪50年代成型阶段3 20世纪60年代勃兴阶段4 20世纪70年代成熟阶段5 20世纪80年代多样化阶段 二 中国购物中心的发展呈现多元化的发展格局 三 购物中心的基本功能与本质特征 一 购物中心的基本功能1 售卖功能2 生活 社区 功能 二 购物中心的本质特征1 有计划的商品经营组合2 统一管理3 分散经营 三 购物中心物业服务的对象及其侧重点1 发展商 业主或代理人 1 注重塑造形象 2 保证租约正常履行 3 延长建筑物和设备设施的使用寿命2 零售商 租户 1 尽可能提高商铺使用率 2 注重购物中心的工作环境和商业气氛 3 重视自己的品牌价值和保持自己独特的风格 4 关心物流的畅通和货品的安全3 消费者提供贴心的个性化服务 四 购物中心的管理 一 阶段性管理1 开业前期的管理 1 进行经济决算 2 招商和承租户选择 3 承租户租金的确定2 开业阶段管理 1 做好营销宣传 2 做好开业组织 3 做到开业率高 4 做好开业的现场环境管理 3 经营阶段的管理 1 承租商的优化管理 2 促销推广活动 3 服务管理 4 日常的物业管理 二 日常管理1 广场管理2 外观管理3 营业大厅管理4 货物运输管理5 设备设施管理 三 购物中心的管理模式1 开发商自行管理2 国外的管理机构参与合作管理3 专业的物业管理公司进行市场管理4 主要承租者进行经营同时开展管理 五 承租客商的选配 一 制定承租政策1 承租户的分类和地位2 尊重承租户的要求3 确定承租户的组成和可获得性 二 承租户在购物中心的位置和分布1 首先确定核心承租户的位置2 重视集聚布置类型3 注意适当的分散布置 第四节商场物业的经营管理 一 商场物业经营管理的目标1 实现利润2 树立信誉3 为了发展 二 商场物业的招商管理 一 商业物业招商的特点1 目标客户主次分明2 租金 租期差异大3 招商时间长4 招商难度大 二 招商的基本原则与渠道1 招商的基本原则 1 按业态和业种规划原则 2 按市场定位物色品牌对象的原则 3 按赢利模式确定经营模式的原则 4 主力店先行的原则 三 商场租金的管理 一 影响商场租金的因素1 决定因素 1 投资成本是决定商场租金高低的重要因素 2 已有商场租金高低也是决定新商场租金的主要因素 3 市场同类型的商场供求状况也决定租金的高低 2 影响因素 1 商场地理位置 2 商场经营内容 3 租户类型 4 出租策略 二 商场租金方案的制定1 分析市场上同类商场有关情况 进行市场定位2 确定不同情况下的商场出租率和租金水平3 确定基本租金 三 租金收取方案的制定1 制定宽紧结合的租金收取策略2 选择合理收租时间及灵活办法3 采取一定的奖励措施 第五节其它典型零售商业物业的服务与经营 一 大型百货商店的物业服务 一 从百货商店到购物中心转化的趋势朝多功能方向发展 二 百货商店的物业服务与经营模式的转变从集中管理和经营到管理者与经营者分离 三 百货商店的物业服务1 要实现类似购物中心的管理模式2 租赁模式与管理 二 商业街物业的物业服务与经营管理 一 商业街的定义与特点1 功能全2 品种多3 分工细4 环境美5 服务优 二 商业街的分类1 中央商业街2 地区商业街3 特色商业街 三 商业街的物业服务与经营1 进行恰当的定位2 物业服务与经营模式要不断创新3 业态 业种组合要合理4 商业街的物业服务 1 建筑物与装修的维护 2 商业街区配套设施 设备的维护