房地产发展周期解读ppt课件.pptx

1 房地产发展周期解读 易居中国华南事业部策划经理崔楠2013 01 10 2 报告定位 普及 宏观房地产市场发展 的常识 预期效果 分享房地产市场发展阶段的判断方法 作者心态 个人观点 不尽成熟 欢迎结束后交流 听众心态 知识体系不同 各取所需 关于此次分享 视角 宏观层面非执行层面深度 常识范畴非技术研讨态度 个人观点非砖家叫兽 3 核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析 分享思路 4 核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析 分享思路 5 无法回避的房地产周期 时间 价格 趋势 定价中枢的变化方向 形成向上或向下的变化即为趋势 周期 围绕趋势线的上下波动即为周期 趋势变化的核心因素 房地产需求的基本面 人口总量 人口结构及家庭裂变速度 周期变化的相关因素 收入波动 利率和金融杠杆等 政策 可以放大或收缩周期 但难以长期改变趋势 6 无法左右的趋势 住宅房地产需求 是由人口总量 年龄结构及家庭裂变速度决定的 商业房地产需求 是由产业结构变迁过程中 第一 第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的 数据来源 国家统计局 数据来源 联合国人口署 趋势一旦确定 往往存在持久性 不易改变 日本人口结构示意图 无法回避的周期 根据现实经验 房地产周期性波动往往10年内会经历一个复苏 繁荣 衰退与萧条的周期轮换 从代表国家的数据来看 繁荣上行周期通常持续22个季度 衰退下行周期通常持续18个季度 7 数据来源 OECE数据库 8 房地产周期的三大特征 1 在衰退周期中 房地产投资对于衰退的负面冲击异常明显 与正常周期经济贡献数据相反 2 周期来临时 房地产投资最早变化 3 汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似 但通常晚一个季度 数据来源 参考文献 9 核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析 分享思路 10 日本房地产市场的周期性演变历史 第一阶段 战后至20世纪70年代中期 政府力量主导的公营住宅建设时期 日本房地产市场的制度重建时期 第二阶段 70年代中期至80年代中期 日本经济高速增长时期 日本房地产市场的平稳发展期 第三阶段 80年代中期至90年代初 日本面临日元 升值萧条 日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀 第四阶段 90年代初至本世纪初 政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂 进入所谓 失落的十年 11 第一次泡沫 宏观经济背景 1955年 1967年 83695超越战前水平 日本GDP增速示意图单位 亿日元 447305超越德国当年GDP 重大经济举措 1 优先发展重化工业和出口替代 1960年重化学工业比率与发达国家相比相当低 1970年该指标最高 2 城市化进程迅速推进 1947年 1965年 仅18年间 日本城市化率由33 1 提高到68 1 70年代初达到75 a 8 96 a 4 56 73年 石油危机时期宏观经济的转变 1 物价攀升 原材料价格急剧上涨 引发通胀 2 贸易恶化 此前4年贸易顺差 变为3年逆差 3 经济增长放缓 GDP增速仅为60年代一半 经济走出高速增长阶段 12 第一次泡沫 形成 根本原因 土地供给的潜力不足是促成底价与房价上涨最原始的推动力 重要原因 刚性需求与投机需求并存 1945 50 1970 74两次婴儿潮 高通胀 企业低盈利 投资土地 房产 诱发原因 住宅贷款方式的转变释放了居民对房地产市场的需求 宽松的金融政策 货币 财政 推动泡沫扩张 货币超发 政策诱导闲置资金流入土地市场 1972年6月 内阁提出 日本列岛改造论 指定 发展特区 1985 1990 1995 2000 2005 日本人口密度对比 人 平方公里 0 100 150 200 250 300 350 400 日本 中国 全球 美国 13 第一次泡沫 破灭 目的 为了控制物价飞涨和土地价格飙升 措施 1973年1月至1975年3月 实施严格的紧缩货币政策 包括 分别5次提高银行存款准备金率和再贴现率 并且限制资金流入商社及不动产领域 结果 住宅贷款增幅急剧下跌 不动产贷款自1973年之后开始平稳的增长 至70年代后期 六大都市的土地价格逐渐恢复理性 第一次泡沫的形成与破灭更像是一次短暂的周期性波动 具有可恢复性 这是与下一次泡沫的根本不同 14 第二次泡沫 宏观经济背景 1 1975年开始 日本城市化接近尾声 达到76 地价上涨的动力开始弱化 2 日本宏观经济进入 稳定增长 阶段 1955 1972 1990 两个18年 日本经济实际年均增长率从接近10 到4 3 3 日本房地产泡沫期间 日本的金融政策改革分为1985 88年宽松的金融政策和1989 91年的紧缩金融政策两个阶段 数据来源 日本年鉴 15 第二次泡沫 形成 1 扩张性的货币政策和财政政策为房地产投资提供了资金支持 2 宽松的金融环境为泡沫滋生提供了制度条件 金融自由化 3 金融加速器 定义 由信贷市场的条件变化所引起的对初始冲击的放大效应 机制推波助澜 4 政策制定者错误研判 导致紧缩政策的延误 80年代CPI2 5 急升的资产价格 16 第二次泡沫 破灭 1 直接原因 土地市场的供需 短期内发生逆转 2 深层次原因 需求增长空间有限 无法消化大量供给 城市化率 人口结构 17 两次泡沫 两个结果 1 90年最高峰时 日本地价约为美国地价总额的4倍多 房地产价值全球股市值2倍 2 商业地价上涨传导至住宅用地 3 价格波动剧烈 持续时间长 2007年底 六大城市土地价格仅91年高点的27 7 绝对价格仅1982年水平 价格下跌持续56个季度 91年一季度至05年一季度 两次房地产泡沫后期调整的时间和深度差异巨大 其原因在于两者所处的经济发展阶段及引发房价上升的需求结构的不同 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2004 1985 2005 2006 2007 2008 2002 71 00 70 00 69 00 68 00 67 00 66 00 65 00 64 00 63 00 62 00 人口结构拐点 日本 人口红利 示意图 69 78 18 前事不忘后事之师 日本 启示 日本经济 失落的十年 不全因为房地产泡沫破裂 政治 经济结构因素不容忽视 关注经济基本面 明确发展阶段 研判趋势 因素 GDP增速 城市化率 人口总量 人口结构 家庭裂变速度 关注金融政策 明确调控意图 研判周期 因素 利率 存款准备金率 货币发行量 房地产投资增速 银行信贷增速 判断泡沫的方法 19 核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析 分享思路 20 1978 1991 1999 2007 2010 第一阶段 中国房地产市场萌芽阶段 中国房地产发展 简史 21 重点发展重工业 还不存在完全意义上的房地产市场 新中国成立战争摧残一穷二白 1979 1980 1986 1988 1958 从1958年开始 房地产收归国有 中国房地产从此消失 1991 中国房地产发展 简史 22 1979年开始经济体制改革 1980年4月邓小平提出 出售公房 调整租金 提倡个人建房买房 的设想 拉开了住房制度改革的序幕 1991 中国房地产发展 简史 23 1986年1月 国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 住房制度改革正式启动 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可以依法转让 中国房地产发展 简史 24 新中国土地拍卖 第一槌 1987年12月 中国房地产发展 简史 25 创下三天一层楼的 深圳速度 的深圳国贸大厦 最早一批被改革开放之风洗礼的城市 南国土壤 八十年代中期的广州 深圳等 中国房地产发展 简史 26 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意义上走上了市场化的发展之路 供求关系不合理虚假繁荣 可以说 海南房地产泡沫破裂之后 中国的房地产才在阵痛中 1989年以 海南 房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至 中国房地产发展 简史 27 海南 地产泡沫 王石 潘石屹 冯仑 中国房地产发展 简史 28 探索阶段 炒作与调整 1978 1991 1999 2007 2010 第二阶段 中国房地产发展 简史 29 1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮 炒作最严重区域 北海 大亚湾 海南等地 中国房地产发展 简史 30 炒作期 繁荣 调整期 萧条 负增长 亚洲金融危机 中国房地产发展 简史 31 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁荣 调整期 萧条 1998年中国的福利分房制度终止 货币化分房方案正式启动 暴风雨来临前的沉寂期 中国房地产发展 简史 32 房地产快速发展阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第三阶段 中国房地产发展 简史 33 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市场回暖 宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期 中国房地产发展 简史 34 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2001年 投资投机狂潮开始出现 关键词 北京申奥成功温州炒房团9 11事件正式成为WTO成员 涨幅迅速 中国房地产发展 简史 35 温州炒房团 从2000年开始温州人开始在上海 杭州 苏州 厦门 北京 宁波 金华等地置业 温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量 而温州市区的人口不过100万多一点 在炒透本地楼市后 温州人开始大规模向外扩张 这就有了 温州购房团 火车炒房团 飞机炒房团 中国房地产发展 简史 36 2001年福布斯中国富豪榜中 开发商占28人 中国房地产发展 简史 37 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 全面恢复 2002年 土地市场规范化政策出台招拍挂 2003年关键词 地王别墅供地SARS 中国房地产发展 简史 38 2003年 地王现象出现 2003年3月 SARS爆发 短暂 寒冬 出现 2003年2月 国土资源部叫停别墅供地 低密度住宅成 抢手货 中国房地产发展 简史 39 2004年 房价大涨 2004年关键词 土地拍卖加息 9年来第一次加息 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移 中国房地产发展 简史 40 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣景象 2005年 走低回落短暂低迷期 2005年关键词 调控一季度房价上涨19 1 3 26国八条4 27新八条 调控文件密度加大 但房价一直坚挺 中国房地产发展 简史 41 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁荣景象 2006年 一个字 涨 2006年关键词 加息国六条金融业开放 中国房地产发展 简史 42 2006年4月27日 深圳市民邹涛发起 不买房 运动 中国房地产发展 简史 43 2006年12月中国金融业全面开放 外资 热钱涌入 2006年4月28日 再次加息抑制需求 2006年5月17日 国六条 中国房地产发展 简史 44 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2007年 疯狂地暴涨 2007年关键词 地王频出上市筹资宏观调控 中国房地产发展 简史 45 2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆 珠三角区域土地价格上涨迅猛 频频出现地价标王和抢地现象 土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大 并呈现加速提升趋势 但到年末 受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响 土地流标现象屡次上演 中国房地产发展 简史 46 2007年4月20日 碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富 中国房地产发展 简史 47 2007年上海汤臣天价11万 平米 2007年北京商品房预售均价首次突破万元 达12436 2元 平米 中国房地产发展 简史 48 2007年是疯狂的一年 房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演 各大房地产商竞相圈地和上市筹资 但到下半年 此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏 市场观望情绪浓厚 房价企稳 给予房地产开发商更沉重打击的是 资本市场的机会窗基本关闭 被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面 中国房地产发展 简史 49 房地产行业全面调整阶段 1978 1991 1999 2007 2010 第四阶段 中国房地产发展 简史 50 2008 2010 2009 2008年 寒流下跌低谷 2008年关键词 土地市场降温中介倒闭上市 流产 销量萎缩降价促销持币待购 中国房地产发展 简史 51 2008年1月房市转淡 中天置业 长河地产 创辉租售等一批房地产中介倒闭 中国房地产发展 简史 52 2008年3月因认购不足恒大地产被迫放弃在港IPO计划是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件 中国房地产发展 简史 53 2008 2010 2009 2009年 需求重新释放楼市火爆 2009年关键词 救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济复苏投资客 中国房地产发展 简史 54 中国房地产发展 简史 大事记 87年12月深圳 新中国土地拍卖 第一槌 1988年4月 中华人民共和国宪法 规定 土地使用权可依法转让 1998年中国的福利分房制度终止 货币化分房方案正式启动 2002年 土地市场规范化政策出台招拍挂 2006年12月 中国金融业全面开放 2008年11月 中央4万亿经济刺激方案出台 55 中国房地产市场 发展阶段 与日本对比的似与非 宏观经济背景相似 房地产需求不同 似 与日本第二个十年相似 1966 75 GDP增长率9 左右 人均可支配收入2100美元左右 第二产业占比相似 日本41 中国48 经济驱动模式 即三驾马车中投资占比最大 货币面临升值压力 非 中国新建住房存量仍总量不足 户型不平衡 09年新建住房占存量房30 近年来 90 以上新建户型占比逐年提高 90 以下户型占比从77 下降到50 中国的住宅地产仍将主导未来城市化 商业地产主导 日本工业化 城市化 人口结构 56 中国房地产市场 泡沫 常用的五项指标 研判市场泡沫 指标一 房地产投资 固定资产投资 房地产投资增长率 GDP增长率 指标二 房价增长率 GDP增长率 商品房销售额 GDP 指标三 房价收入比 指标四 房屋租售比 投资回报率 指标五 信贷规模 GDP 数据很好找 算法很简单 关键是标准 57 中国房地产市场 泡沫 指标一 房地产投资 固定资产投资 房地产投资增长率 GDP增长率 房地产投资 固定资产投资 发达国家 正常范围 20 25 房地产投资增长率 GDP增长率 安全警戒线 2 中国 2000年起房地产投资额基本上年均增长20 30 且占固定投资总额15 20 的可控区间 局部大中城市2001 03年房地产投资增速比均超过2 极可能存在泡沫 58 中国房地产市场 泡沫 房价增长率 GDP增长率 该值越大 房地产泡沫程度越大 商品房销售额 GDP 考察该值是否平稳增长 指标二 房价增长率 GDP增长率 商品房销售额 GDP 中国 2000年起房地产投资额基本上年均增长20 30 且占固定投资总额15 20 的可控区间 局部大中城市2001 03年房地产投资增速比均超过2 极可能存在泡沫 59 中国房地产市场 泡沫 房价收入比 世界银行标准 3 6 国内研究机构 6 7 指标三 房价收入比 家庭可支配收入 中国 2012年3月6日 易居房产研究院数据 2011年 城镇居民房价收入比回落至7 50 排名前五位的深圳 杭州 北京 厦门 上海 2011年房价收入比分别达到15 60 14 10 12 94 12 48 12 40 分不同收入层次家庭数据 最高 中等偏上 中等偏下 低收入家庭分别为2 5 5 8 11 15 60 中国房地产市场 泡沫 房屋租售比 通常标准 1 200 1 250 相当于房价约为10到20年租金 即投资回报率5 10 警戒线 1 300 指标四 房屋租售比 投资回报率 中国 09年数据 北京 上海 深圳 杭州均超警戒线 分别为1 434 1 418 1 360 1 360 61 中国房地产市场 泡沫 M2 GDP 美国 60 欧盟 100 中国 180 08年后 中国银行贷款每年以8万亿元的速度递增 截至2011年末 占比高达123 4 数据来源 银监会主席助理阎庆民发言 指标五 信贷规模 GDP 62 中国房地产市场 趋势研判 需求因素 经济发展要求 人口结构刚需 城市化结果 需求决定趋势 各个 五年计划 中经济增长率预期目标与实际值之间的对比 人口结构刚需 人口红利尚存 根据规划未来10年人均居住面积达到35 08年数据为28 每年新增4 2亿 改善需求 城市化结果 09年46 6 与工业化水平及发达国家80 水平差距巨大 城镇建设用地占比0 33 含30 居住用地 同比日本两值 4 76 63 中国房地