崔梦颖-浅析潍坊地区房地产销售面临的困~

浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 潍坊科技学院本科潍坊科技学院本科 毕业设计 论文 毕业设计 论文 院 系 工商管理学院 专 业 市场营销 论文题目浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 学 号 201116100103 姓 名 崔梦颖 起讫日期 工作地点 指导教师姓名 张建玲 协助教师姓名 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 中文摘要中文摘要 由于我国经济政策的不断变化导致我国的房地产行业出现了亘古未有的变化 城市化不断 加快 房地产企业扮演着越来越重要的角色 众所周知的是 只有成功的销售产品 企业才能 获得更大收益 并在严酷而又激烈的竞争中求得生存和发展 但是 近几年来 中国的房地产 行业在快速发展的同时 房地产市场也出现了许多问题 销售过程中出现的一系列问题是致使 滥用资源 利润分配不均匀的主要原因 房地产销售本来是一件相当奥秘的事情 说它大吧 它其实和市场上卖白菜的没什么本质上的区别 说它大吧 它的成交金额则达到几十万甚至几 百万 有的人要用几十年甚至一辈子的青春去为它买单 因此 对房地产企业来说房地产销售 环节是尤其重要的 房地产销售环节是整个楼盘营销计划和营销策略的重要环节 完善房地产 销售策略是企业本身的需求 也是面对来自房地产市场的危机和挑衅的需求 这项课题的分析 研究对普通民众来说意义重大 真正的站在消费者的角度考虑在房地产销售交易市场上出现的 一系列困顿和难题 目前 我国房地产行业现在正面临的一个重大矛盾就是房地产的开发商 经营者和消费者 之间的利益冲突 当然 如果相互对抗的利益发生正面冲突的时候 相关政策及法律法规的制 约给房地产销售交易市场起着表率作用 所以 要规范房地产各经营者的销售行为 不断健全 各种销售模式以及整顿房地产中介机构的相关制度 找出出现这些矛盾冲突 引发市场秩序混 乱的原因 针对这些问题建立相应的解决办法 从而规范房地产的市场秩序 使房地产销售交 易市场能够健康平稳的发展 关键词 房地产销售 房地产预售 销售中介 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 Abstract Real estate industry is a very important part of national economy the level of its development has become an important symbol of national economic modernization In recent years the rapid development of China s real estate industry is great but also has a degree of confusion and disorder The harm of those disorders in the real estate market can not be underestimated Because it will not only interfere with the normal healthy development of real estate economy more so that ordinary people suffer economic loss Firstly the development of the real estate industry was popular in recent years And then the three sides such as the process of real estate sales transactions real estate sales model and the real estate sales agency problems were analyzed and there still are many problems on their corresponding countermeasures So we should take some measures to promote the standardized operation of real estate sales activity Key Words Real estate sales process real estate sales agency real estate sales activity 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 目录 中文摘要 1 Abstract 2 1 引言 1 1 1 国内外研究现状 1 1 2 选题的目的及意义 2 2 潍坊地区房地产行业发展概况分析 2 2 1 潍坊经济平稳较快发展 2 2 2 房地产市场供求两旺 2 2 3 潍坊房地产市场成交量及市场价格情况 3 2 4 一线开发商进驻 3 3 潍坊地区房地产销售存在的问题及原因分析 3 3 1 潍坊地区房地产销售存在的问题 3 3 2 房地产销售存在问题的原因分析 5 4 寿光诺城地产销售现状分析 6 4 1 寿光诺城地产简介 6 4 2 寿光诺诚地产现状及存在的问题 6 5 完善潍坊地区房地产销售对策 7 5 1 充分发挥政府的行政监管作用 7 5 2 加强房地产相关法律法规知识的宣传 8 5 3 完善销售过程中保护消费者权益的相关法规 8 5 4 预售登记制度的完善普及 8 5 5 加强房地产中介机构的自我约束能力 9 6 潍坊地区房地产发展形势与展望 9 7 结论 9 参考文献 10 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 致谢 11 1 引言 1 1 国内外研究现状 1 1 1 市场和经济因素方面 根据统计的全球数据分析 在 2010 年的时候 中国香港 中国大陆 新加坡以及澳大利亚 成为了国际房地产市场的四大房地产市场 仔细研究分析澳洲房价成长史 澳大利亚的房屋价格从 20 世纪 60 年代开始到现在一直是 呈现稳定上升的趋势 特别是进入 2008 年来 相关刺激性财政政策的出台使得澳大利亚加入了 很多外来移民 复苏了澳大利亚大部分商品经济 并且其经济越来越繁荣 从而出现了澳大利 亚就业的不断增长等因素 而后澳洲的房地产出现了楼房短缺需求过度的局面 到 2010 年底 全国上下出现了房屋严重供不应求的局面 通过房地产市场之间的对比 我们很容易看出中国的房地产市场和澳洲的房地产有着较大 差异 对我国房地产市场影响很大的是非市场因素 而房地产市场上的供给与需求之间的关系 则是影响澳洲房地产的价格因素 宏观房地产市场的数据形成的房地产价格上下波动体系 现 如今国内围绕房地产市场进行调改控制 主要针对的是房地产价格的上涨和下调 经过分析 我国国内的一线大城市的房地产价格在未来几年内都将出现在下降的行列当中 1 1 2 人口增长 需求因素方面 澳洲房地产投资专家对澳洲本地的房地产成交数量统计分析后 发现在 2010 年的时候澳洲 各大城市的房价均提高了 20 整个澳洲房地产市场呈不断上升趋势 澳洲利用自身优于其他地区的福利政策 相对完整地教育体制以及优良的气候环境和海外 的人力 物力 财力等独具特殊的优越条件吸引着大量的海外移民 从而加速了澳洲经济的持 续发展 由于大量海外人口的涌进 使得澳洲人口增长率持续上升 目前首先要解决的问题就变成 了安家 也就意味着对房子的需求量也越来越大 导致房价也不断上涨 随着人口的不断增加 人们对楼房的需求量也越来越大 促使房价增长过快 澳洲房地产市场一片生机盎然 1 1 3 房屋审批和建造 供给方面 因为澳洲人口的飞速增长而且开发商建楼和政府审批的速度远跟不上人口增长的速度 所 以这种需求过剩的局面支撑澳洲房地产价格不断上涨 供不应求的房地产市场不仅导致房价持续上涨 同时本地人买房偿还房贷的能力也严重下 降 因此导致大多数群众买不起房子从而选择租房子住 所以这种局面又促使澳洲的房屋外租 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 1 市场得到了突飞猛进的发展 从而促使澳洲的房地产市场出现了这种高房价 高租金的现象 而目前我国国内则出现的是高房价 低租金现象 两者形成了鲜明的对比 1 2 选题的目的及意义 由于我国经济政策的不断变化导致我国的房地产行业出现了亘古未有的变化 城市化不断 加快 房地产企业扮演着越来越重要的角色 众所周知的是 只有成功的销售产品企业才能获 得更大收益 并在严酷而又激烈的竞争中求得生存和发展 但是 近几年来 房地产市场也开 始混乱 无序 销售过程中出现的一系列问题成为了致使滥用资源 利润分配不均匀的主要原 因 房地产销售本来是一件相当奥秘的事情 说它大吧 它其实和市场上卖白菜的没什么本质 上的区别 说它大吧 它的成交金额则达到几十万甚至几百万 有的人要用几十年甚至一辈子 的青春去为它买单 因此 对房地产企业来说房地产销售环节是尤其重要的 房地产销售环节 是整个楼盘营销计划和营销策略的重要环节 完善房地产销售策略是企业本身的需求 也是面 对来自房地产市场的危机和挑衅的需求 这项课题的分析研究对普通民众来说意义重大 真正 的站在消费者的角度考虑在房地产销售交易市场上出现的一系列困顿和难题 2 潍坊地区房地产行业发展概况分析 目前 潍坊市房地产开发企业将近六百家 意味着潍坊市房地产市场竞争越来越激烈 从 以下四个方面来描述一下潍坊市房地产行业的现状 2 1 潍坊经济平稳较快发展 目前到 2011 年为止潍坊市生产总值大约为 3541 85 亿元 跟去年的生产总值相比增长了 11 人均生产总值跟去年相比增长了 9 6 人均生产总值达到了 38833 元 第三产业增加值 较大 房地产行业的增长速度最快 据不完全统计潍坊市的常住人口达到了 908 62 万人 每年 的年增长率达到了 0 7 然而潍坊市城镇居民的人均消费水平大约为 15169 6 元 相比去年的 人均消费水平来说增长率达到了 9 8 城市化进程的加快 居民收入的提高和居民消费需求的 增长 对房地产开发需求的增长具有决定性的意义 2 2 房地产市场供求两旺 从消费者对房地产市场的各个要求方面分析 潍坊市房地产市场目前存在着四个不得不买 房的需求即刚性需求 一是由于农村人口不断地向城镇转移 这种发展速度给潍坊市带来了大 批量的买房需求 二是改造和更新老城市又有了大量的住房需求 第三是由于经济的不断发展 潍坊房地产市场以增加改善消费者需求的房源来获得市场需求 第四是潍坊市中等收入者占多 数 收入相对稳定 针对这种相对稳定的收入就出现了许多的投资需求 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 2 2 3 潍坊房地产市场成交量及市场价格情况 经统计潍坊房地产上半年居民住宅成交数量约 14000 套 成交的楼房面积大致为 1500000 平方米 但是依据上半年潍坊市六大区的整体房价来看 六区的房地产价格整体出现稍微下降 的趋势 平均下降了 0 76 所以 总体来看 上半年潍坊市整体的房价上下起伏不大 从房 价的总体水平来分析潍坊各大市区房价 奎文区房价大约为一个平方 5100 左右 高新区房价大 约为一个平方 5000 潍城区的房价总体来看不是很高 并且持续出现下降趋势 经济开发区的 房价发展趋势比较平稳 出现稳定增长的趋势 坊子区和寒亭区上半年的房价稍微有点上涨趋 势 2 4 一线开发商进驻 济南 青岛 东营 淄博等地区的房价都比潍坊高 从而引起了国家一线开发商的注意 吸引了他们的投资 正式进驻潍坊 整个潍坊的房地产行业被开发商打造的高端产品和比较先 进的营销理念引领更加持续健康的发展 潍坊整体的房价和楼房的销量均在潍坊房地产历史上 出现了前所未有的变化 房价增长态势愈来愈明显 阳光 100 中央华府 泰华城等高端产品 的出现导致市场竞争出现了旗鼓相当低的局面 房地产行业目前和以后竞争的主要重心就是产 品的质量和营销理念 同时 像万达那样的开发商的进入促使潍坊房地产行业更好更快的发展 3 潍坊地区房地产销售存在的问题及原因分析 3 1 潍坊地区房地产销售存在的问题 3 1 1 房地产销售过程中的纠纷和不规范行为 在当今社会对于普通的人来说买一栋房子要花费自己半辈子甚至一辈子的积蓄 因此对于 我们大部分人来说买一套房子是一件相当大的事情 故而会在选择的时候慎之又慎 所以 买 房子必然会考虑相当多的问题 那就意味着众多的问题会出现在我们房地产销售中 故此 我 们要把在房地产销售中最常见的问题进行分析 希望通过我们的努力能够对房地产销售中经常 存在的问题有一个更全面更深入的了解 1 现如今 定金纠纷现象普遍存在 现在很多房地产开发商跟消费者签订合同之前 首先 需要签一份认购书 而且在签订这个合同时消费者必须向房地产经营者交付定金 但是如果在 规定的时间里消费者不能签订房屋买卖合同 消费者之前交的定金就不能退回 当消费者由于 种种原因无法与开发商意见一致时 可能就会导致开发商和消费者不能顺利签合同 这个时候 想拿回定金就不可能了 从而消费者的权益就受到了侵害 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 3 2 在房地产交易过程中还存在一个普遍的问题那就是价格欺诈行为 也就是说 在房屋销 售交易过程中经常出现高出市场房价的行为 故意抬高房屋价格的行为 为掩盖房屋质量故意 抬价的行为等 这些违法行为在往年甚至今天的房地产销售交易过程中都普遍存在 3 当今社会房地产销售中策略不规范行为也是极其普遍的 最近几年来 随着经济的快速 发展 房地产行业也出现不断上升的趋势 致使房价也在随之上涨 但是伴随着房价上涨的还 有很多消费者上当受骗的事发生 所以 房地产开发商 经营者与消费者之间的矛盾也日趋增 加 另有 一些存心不良开发商为了更多的利益 利用多种手段设置各式各样的 变化万千的 房屋销售陷阱 使得消费者防不胜防 那么下面就说几个房地产开发商 经营者常用的销售手 段 1 一些房地产开发商 经营者以及房地产中介大力宣传虚假广告 虚假信息 向消费者呈 现许多不真实的产品亮点 2 房地产销售人员在消费者第一次买房毫无经验而且对周边环境都不清楚的情况下 对消 费者一顿滥炸狂轰 促使其签订合同 3 用尽各种手段促使消费者交上定金 但是当消费者因为各种原因不买房时 就坚决不退 定金 3 1 2 房地产销售模式中存在的缺失漏洞 房地产预售现象的出现帮助消费者解决了一次性拿出巨大房款的难题和开发商资金短缺问 题 但是 房屋预售合同中的矛盾 房屋预售制度监管不力 给银行带去的危机现象也在不断 上升 1 房地产预售合同中的纠纷现象 从目前的实际情况分析 房屋预售中的合同冲突可能是由价格因素 延迟交房 房屋质量 问题以及预售房屋的转让等 其中最容易出现的原因就是价格问题和延迟交房问题 房屋预售的合同期限较长 从预售的房屋开始建设到完工交房必然要经过很长的一段时间 时间过长就会导致房地产的市场行情有所变化 房价的上涨或下跌就造成纠纷 2 房屋预售资金监管不到位 政府在房屋预售方面的监管知识相对弱势 在建筑工程和银行融资方面政府专业知识还是 很淡薄 政府管理的范围过大如果政府管理的过多容易跟钱打交道 可能会导致腐败现象的发 生 或许在钱的趋势下 监管很可能成为走过场 3 预售制度给银行带来高风险 站在银行的角度分析 房屋预售很有可能会带给银行巨大的金融危机 开发商很有可能为 获得资金将已出售的房屋进行抵押或者一房两卖 一旦携款逃跑就会给银行带来高风险 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 4 3 1 3 房地产销售中介机构存在的弊端 在房地产行业中房地产中介扮的是很重要的角色 房地产中介作为一个新行业 正在蓬勃 发展 相比房地产行业中的其他组成部分 房地产中介最明显的特点就是流动性 灵活性和服 务性 虽然房地产行业发展至今已比较成熟 但在专业性方面还不够完善 比如服务企业的整 体素质 经营规模以及一些不良竞争等问题都有待于规范 1 房地产中介行业的销售人员道德素质水平不高 虽然房地产中介行业得到了持续发展但是与此同时也存在着很多问题 现在首当其冲要解 决的问题就是由于自身道德问题而引发的危机 由于客户与房地产中介之间的这种委托代理关 系 所以产生道德危机无可厚非 特别是在我国房地产中介行业相关的很多法律法规还不健全 的条件下 工作人员职业素质不够 导致我国的这种道德危机非常严重 为了赚钱 许多房地产中介违反规定经营 向外宣传虚假广告信息 欺骗消费者 利用各 种有利条件 以最低的价格从卖家手中买入 最后再以高价从自己手中卖给其他客户 赚取的 就是这种高差价 或者时不时的收取一些合同规定以外的费用 由于大部分消费者在房地产这 方面的专业性知识不熟悉 法律意识淡薄就拟定一些不合理的合同 试图钻法律的漏洞 2 房地产中介机构管理制度不规范 房地产中介机构的相关管理制度存在不足 主要就是因为很多都没有证件证不全就擅自经 营 尚未审批就私自开始从事房地产中介的相关业务 收费的项目格外多格外乱 不按合同上 的正常规定来 没有明确的制度限制 更有甚者房地产中介没有固定的办公场所 没有固定的 工作人员 企业内部也没有钱 3 2 房地产销售存在问题的原因分析 针对生活正出现的房地产销售过程中的种种纠纷分析 总结出来了以下几点原因 3 2 1 相关的法律法规不够完善 操作性不够强 目前现有的相关法律不够健全 房地产涉及到的各个方面并没有全在相关法律法规的约束 中 针对某些问题法律政策的处理一点都不严密 这使大多数消费者处于不利地位 当然想要 健全法律不是轻轻松松就立马完成的 需要很多时间慢慢完善 所以 就使得很多房地产中介 利用尚不健全的法规钻了漏洞 在合同中想法设法求得利益 3 2 2 行政管理缺位 有法不依或监管乏力 对于商品房这种特殊的商品来说 涉及的方面很广 在行政方面它的管理是不可或缺的 但是在实施过程中 行政管理严重缺位 行政效率严重低下 监管不力 3 2 3 开发商缺乏自律 违法违规操作 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 5 开发商和消费者并非出于平等地位 两者相比较来说 开发商比消费者实力强大 而消费 者出于弱势地位 开发商为了盈利 不惜一切手段 无视法律的存在 知法犯法 与消费者之 间产生矛盾纠纷 3 2 4 房地产交易双方信息不对称 随着房地产经济政策的不断变化 商品房在房地产市场中甚至消费者的生活中占有越来越 重要的部分 但是 消费者关于房地产方面的信息 专业知识 法律知识 交易合同等方面处 于严重弱势地位 在买房子方面缺乏经验 对有关房地产方面的信息了解不全面 法律意识淡 薄 所以 他们根本无法看懂那些漏洞 3 2 5 政府管制不力 为了使房地产行业能健康稳定的发展 市场秩序能够正常 消费者权益能够得到保护 潍 坊市政府就应该健全法律法规政策 加强监管力度 但是许多政府为了自己管辖范围的经济快 速发展忽视了房地产销售过程中的管制 使得很多房地产开发商 房地产中介结构更加为所欲 为 4 寿光诺城地产简介及销售现状分析 4 1 寿光诺城地产简介 寿光诺诚地产在 2011 年 1 月 7 日那天成立了 它涉及的方面很广 不仅有房地产开发还有 房屋装饰 物业等 至今一直在稳定的发展 并且采取了专业化的模式进行管理 诺诚地产旗 下有济南博友地产以及潍坊博雅物业管理公司等 房地产开发是集团发展的主营业务 自 2002 年起至今 集团成功开发了 7 个大中型房地产 开发项目 如 青州的 凤凰山庄 寿光市中区的 圣和苑 寿光首席温泉洋房 北大 领世 郡 寿光汽车站东临的 圣和 苏州园 等 另外还有 寿光汽车站对面的 英伦公馆 和汽车 站西临的 海德公馆 也即将完工 4 2 寿光诺诚地产现状及存在的问题 如今国家各种宏观调控政策已经出现 因此寿光的房地产市场的发展趋势有所好转 从 2014年至今 央行降息 降低公积金贷款等政策的不断发布 使得整个房地产市场在短期内有 回暖的迹象 但同时也面临着激烈的竞争 除诺城集团以外 还有中南世纪城 中阳 盛泰嘉 园 杭州嘉园和新城明珠等较大的开发商 这些开发商也在积极地开发楼盘寻找客户进行营销 中南集团在寿光已成功开发了中南世纪城 香堤雅苑等多个项目 在当地也具有一定的美誉度 寿光素有蔬菜之乡 近几年 经济发展速 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 6 度较快 人们的消费水平和生活质量都在不断地提升 老百姓的生活好了 就会追求更高的生 活品质 我们都知道 全国老龄化现象严重 刚性需求人数在不断地减少 根据对寿光市场的 调查分析 人们买房是因为买婚房 换新房或者给老人买房 还有一定的市场 但供不应求的 局面已经过去了 因此竞争更加的激烈 这种三四线城市的市场需求与一 二线城市有所不同 它的市场需求一般是当地居民 外来人口较少 当地老百姓购买也是为了自居 从整体来看 寿光房地产市场虽在慢慢的回暖但所面临的压力依旧很大 竞争激烈 但是 诺诚地产市场产品在很多方面存在不足 比如 大多以高层为主 相同的现象尤为严重 社区 的设计理念 不同功能的户型设计都不完善等 其次 在住宅房屋中高 中 低的产品比例不 平衡 而诺诚地产的市场是以中高档住宅为主 所以中小套型 中低价位房源所占的比重很小 很多楼房的平均价格偏高 超过低收人家庭的承受能力 而且贷款是诺诚开发商的建设资金的 主要来源 并且未来预期的收入是偿还贷款的主要来源 一旦房地产的市场发生什么变动或出 现其他不确定因素 都有可能造成开发企业无法偿还贷款 使银行的风险增大 而且根据相关 规定购买首套房的消费者首付最低可支付总房价的30 另外70 的房价就可以从银行贷款 如 果他们失去偿还住房贷款偿还的能力 则最终银行还是要承担巨大的风险 同时 诺诚地产也出现了房地产预售合同纠纷问题及房地产预售制度监管不力 损害消费 者权益等问题 寿光诺诚在房屋预售拟订的合同也出现和消费者的矛盾纠纷 通常会因为定金 问题而出现矛盾难以解决 有时候从售楼处经过就会看到很多客户把售楼处大门堵住的现象 有时还会出现那些预售的房屋客户都交定金很久依然没有动工的迹象 无形中给顾客造成不必 要的麻烦和损失 跟潍坊市区的房地产法律法规相比 寿光市这一县级市的相关法律法规更散 漫 不规范 某些政府工作人员为完成任务而忽视法律 对房地产开发商 房地产中介 房地 产包销商等监管不力 而且很多房地产的从业人员职业道德水平低劣 服务态度极差 致使部 分消费者对购房一事心有余悸 5 完善潍坊地区房地产销售对策 5 1 充分发挥政府的行政监管作用 其一 政府要建立一支市场监管队伍 要有足够的权威性 这些年来即便有很多市场监管 方面的法律法规 但是监管力度还是远远不够 最主要的原因就是分工不明确 没有把政府的 审批权和监管权分开 其二 健全市场监管权利的机构 组建严格执法的监管机构 建议组建相关市场监管职能 发挥相关监管部门的监督功能 提高监督房产市场的有效性 将房产市场统一管理 完善和健 全金融监管 不仅要对金融机构本身监管 更要监管其金融行为 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 7 其三 要从政府监管 社会监管以及房地产市场的自律三方面抓起 从实际情况来看 行 业协会对房地产市场的监管在相关法律中还是缺失的 所以要赋予各个行业协会一定的监管职 能或法律地位 总而言之 要加强法律方面的调整力度 要不断完善法律机制 不断加强执法力度 从房 地产市场秩序下手深层次的进行整改和规范 使市场秩序走向正规 工作越来越专业化 除此 之外 还要保持房地产市场管理运行体系的合理性 规范性 和高效性 5 2 加强房地产相关法律法规知识的宣传 目前房屋买卖是我国市场经济发展过程中形成的良好产物 同时他又支持者市场经济的发展 更是我国法律不动产买卖中的重要组成部分 因此必须要从法律上对其进行必要的认识和了解 通过法律来保护我们公民的合法权益 主要从三个方面开展房地产相关法律法规的宣传 第一 教育为主 处罚为辅作为市场监管的原则 加强市场监管 第二 借助媒体的帮助 在报纸 杂志 广播 电视上对相关的法律法规进行大力宣传 像广大消费者宣传表扬合法的房地产销售行为 批评违法的销售行为 给消费者多增加一些专 业性的知识 少让开发商钻漏洞 第三 在社区的宣传栏上设计一个宣传窗口 到大街上分发一下宣传单页 到社区里开几次 宣传大会 像居民传授一些专业知识和法律法规 提高他们的法律意识 5 3 完善销售过程中保护消费者权益的相关法规 从目前的形势分析 在房地产销售过程中消费者明显的属于弱势群体 跟开发商相比消费 者地位很不平等 由于消费者在打算购买房子时自我保护方面的能力较弱 并且对于法律知道 的相对较少自我保护能力不强等特点 所以 在购买过程中自己的合法权益非常容易受到侵害 因此 保护欲购者合法权益最根本的途径是健全和完善有关的法律制度 当然 如若消费者不 谨慎购买再完善的法律制度也白搭 消费者要明确自己买房时应享有的权利 有安全权 知情权 自主选择权等多种权利 必 要的时候要懂得保护自己的权利 消费者买房时必须考虑的一个问题就是质量问题 因此 开 发商必须保证其开发的房屋是不可能危害消费者的安全权的 消费者在购房时要检查开发商是 否五证俱全 而且开发商要保证提供给消费者的信息都准确无误 不得弄虚作假 开发商也不 得干预消费者自主选择的权利 消费者有权进行挑选 如果房地产开发商存在不法行为 那么 开发商必须承担相应的违约责任向消费者赔偿一定的损失 5 4 预售登记制度的完善普及 据目前来看 预售制度适用于房产 土地等各类不动产的交易 但在目前来看我国不动产 交易中预告登记制度还不够完善 还普遍存在一些问题 为了防止房地产企业出现一套房子卖 浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策 以寿光诺诚地产为例 8 给多人等不法销售行为 因此 我们就要完善房地产企业的预售登记制度 有人认为 房地产 的这种预售制度致使房地产房价非正常上涨和商品质量下降 简单来说 预售制度使房地产开 发商的资金得到顺利周转 降低了开发商的成本 同时也给开发商提供了改错的机会 如果开 发商打造的房屋户型 房屋的结构及房屋周边配置都得不到消费者的青睐 以便于开发商更快 地调整 适应市场的需求 大大降低了开发商的风险 也就是说 预售制度对开发商来说是相 对有利的 而对消费者来说 大部分风险甚至全部都转移到了消费者的身上 受到伤害的通常 都是消费者 房屋预售作为一个比较新鲜的事物来说还处于萌芽时期 需要不断完善 政府在遵守房地 产市场经济制度的前提下预售制度会越来越健全 而完善的预售制度将推动房地产行业健康发 展 5 5 加强房地产中介机构的自我约束能力 在当今社会中从房地产的大形式来看 房地产中介企业缺乏自我约束能力是造成房地产中 介的企业违法违规操作的重要原因 房地产中介从业人员为了赚取利益不惜一切代价 不顾职 业操守 没有道德底线 没有诚信 其实这一切早晚都会受到别人的谴责 失去它的衣食父母 客户 我认为要想规范房地产中介的违法操作行为就要从房地产中介本身开始规范改革 就要 提高自身的自我约束力 培养房地产中介机构从业人员的职业操守 建立健全相关法规 完善 管理体系 这样才能逐步达到整个房地产销售中介行业全部改善提高的效果 又能完善房地产 行业规范制度的建设 6 潍坊地区房地产发展形势与展望 从今年的房地产市场来看 每个城市因为销售率 房价和政策的不同导致房地产形势在不 断变化 以潍坊为例 作为二 三线城市 它的房价几乎是山东省最低的 它的需求量相对一 线城市来讲较为平衡并没有出现供不应求的状况 但是由于高地价导致当地房价上涨压力越来 越大 房价将会出现随之上涨的可能 在未来几年 随着人均收入的不断增加以及人口的增多 房价也会有所变化 展望未来 对比现在 我国房产价格在不断变化 政府地价正在快速上涨 日益增长的供 不应求矛盾导致一线城市居民住宅价格上涨 然而多数像潍坊一样的二 三线城市的土地市场 价格相比较而言比较平稳 房屋供求关系也基本处于平衡状态 未来房地产价格的上涨空间有 限 经上述看来为刚刚跻身与二线城市的潍坊地区来说 房地产供求基本平衡 未来房价上涨 空间有限 而对于潍坊地区的其他县级市来说 将有很大的可能会出现供过于求 导致房价下 跌的现象 7 结