中国房地产商业项目市场调研方法与应用研究.ppt

2020 3 29 福建蔚蓝房产投资顾问有限公司2011 2 商业地产市场调研方法与应用 Page2 前言 市场调查是商用物业开发 经营策划的基础性工作 没有调查就没有发言权 此言乃真理 商业地产策划所需要的商业 商圈 商用物业调查 与住宅 写字楼物业市调或纯商业经营相比 调查的区域更弹性 更集中 内容更广泛 程度更深入 相应难度会更大一些 因此有必要就此问题作专题探讨 与大家交流共享 并就教于大方之家 Page3 市场调研内容 第一部分 商业地产基础知识 第二部分 商业地产市场调研 第三部分 商业地产市调案例 Page4 Part1 商业地产基础知识 Page5 商业地产含义 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场 酒店 写字楼 商务公寓等 一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式 都叫商业地产 商业地产是包括购物中心 商业街 SHOPPINGMALL 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业房地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 Page6 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售 或只销售部分的面积 靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时 主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型 投资回报率较高的一种投资工具 买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去 将社区的物业管理做好 就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去 而且还要将后期的经营 推广作为第一等大事来对待 Page7 商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面 商业地产开发的三种行为 Page8 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 Page9 贯穿商业地产全过程的三种行为 Page10 商业地产的四个元素 Page11 商业地产的发展 商业地产发展条件 商业地产发展特点及趋势 Page12 发展阶段 原始形态 现代商业 广义商业 商业发展曲线 1100美元 2000美元 传统商业 8000以上美元 4400美元 欧美参考的主要判断元素为人均GDP 城市家庭汽车拥有量和公共交通条件在国外人均GDP3000 4000美元时 家庭汽车拥有率15 20 商业地产发展 ShoppingMall为例 才开始进入发展阶段 人均GDP10000美元 家庭汽车拥有率60 才是成熟发展阶段 商业地产的市场发展条件 欧美 人均GDP Page13 亚洲及国内 含香港 新加坡等 主要判断元素为人均GDP 城市家庭汽车拥有量 公共交通条件 人口密度 消费总量等 商业地产主要分为两类 一是都市型商业地产 其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元 二是郊区型商业地产 其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元 公路发展极为充分 城市家庭汽车拥有率达10 15 亚洲及国内 Page14 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展趋势及特点 商业地产的发展特点与趋势 Page15 商业地产分类 市场形式分类 物业用途分类 建筑特征分类 Page16 商业地产的分类 Page17 商业地产的分类 续 Page18 商业地产基本术语 商圈 业态 业种 Page19 在商业地产市中常用到如下基本术语 名词 需要有共同的界定 1 区位 板块 商圈 商业中心 地段 节点 地标区位 指为某种经济 政治 社会活动所占据的场所 在某一城市 地区 中所处的空间位置 板块 一般指住宅小区相对集中开发的城市区域 沿交通干线居多 如五四北板块 市中心板块 江滨板块 大学城板块等 商圈 指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群 以其所处的最远距离为半径 划定的一系列圆形或方形区域 商业地产基本名词术语 Page20 2 业态 业种业态 指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态 特征是 怎么变 目前中国有10多种零售业态 日本20多种 美国40多种 业种 指面向顾客某类用途的商店营业种类 特征是 卖什么 目前国内零售消费市场可细分上百个业种 国外发达国家更多 难以胜数 应用 策划商业地产 必须熟悉业态业种分类及其特征 典型商户等基本功 市调必须分业态业种进行表格 问卷 访谈设计 查清所需类别基本状况进行比较分析 传统和新兴业种 也逐渐采用不同业态模式经营 如 建材 IT 文仪 药品 图书等业种 零售商业外的业种 也流行采用零售业态经营模式 如 美食街 咖啡店 量贩式KTV 超市等 商业地产基本名词术语 续 Page21 人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文 公共配套 商业规模 商业地产基本名词术语 商圈分析 根据ICSC对商圈的定义 指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩展 吸引顾客的辐射范围 商圈区域界限是由一些因素决定 包括中心本身的性质 可进入性 自然障碍 有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制 主圈 65 顾客来自主要商圈 小型商店的核心商圈在0 8公里之内 顾客步行来店在10分钟以内 大型商场的核心商圈在5公里以内 无论使用何种交通工具来店 不超过20分钟次圈 25 顾客来自次要商圈 小型商店的次要商圈在1 5公里之内 顾客步行来店在20分钟以内 大型商场的次要商圈在8公里以内 无论使用何种交通工具来店 平均不超过40分钟边圈 10 顾客来自边缘商圈 一般来说 小型商店的边缘商圈在1 5公里以外 顾客步行来店在20分钟以上 大型商场的边缘商圈在8公里以外 无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上 影响商圈大小因素 Page22 发展阶段 市场表现 经营模式 标志节点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区 交通汇聚点出现少量 低档次商业 商业快速发展 经营档次 结构发生飞跃 散铺向集中 规模化商业形式演变 规模化商业 大型购物形态商业中心浮出市场 城市发展较为落后 市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善 集中市场 步行街出现 由街铺 步行街向集中商业发展 新商业出现 大型商业机构进入 商业水平稳步上升 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化 经营和销售同时存在 商铺市场化 销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段 持有出租为主 营业收入 租金收入 营业收入 租金收入 销售收入 销售收入 租金收入 销售收入 租金收入 百货等购物 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 市中心区域 专业市场 赢利模式 百货为主 专业市场 餐饮 休闲 休闲 娱乐 经营业态 市中心核心商圈首先成型 逐步出现潜力商圈 并形成新兴商圈 商业地产基本名词术语 商圈形成与发展 Page23 RF 某市可支撑商业面积 C RE IRS 40 1600 4000 16万 例1 IRS 商圈饱和指数 三 四线城市一般标准为1000 4000元 也可参考商业设施单位年营业额 假设某市的商业设施营业额为2000 6000元 取接近中值的4000元 C 潜在客户 40万人 按照城镇人口计算 市区人口占全市人口115万的35 115 35 40万 RE 年平均购物额 2010元 年 人 0 8 1600元 年 人 按照平均社会消费品零售总额的80 计算 例2 假设在商圈内有10万个家庭 每周在食品中支出25元人民币 共有15个店铺在商国内 共有144000平方米销售面积 则该商圈的饱和指数为 IRS C RE RF 100000 25 144000 17 36111 商圈饱和这一指数数字越大 则意味着该商圈内的饱和度越低 该数字越小 则意味着该商圈内的饱和度越高 在不同的高圈中 应选择零售饱和指数较高的商圈开店 商业地产基本名词术语 商圈应用 IRS 商圈饱和指数 C 潜在客户 RE 人均零售支出 RF 商业面积 Page24 商业地产基本名词术语 业态基础 Page25 食杂店 TraditionalGroceryStore 以烟 酒 饮料 休闲食品和粮油为主 独立传统的无明显品牌形象的零售业态 便利店 ConvenienceStore 以自选销售为主 销售应急性的食品 日用生活用品和提供商品性服务 满足顾客便利性需求为要目的的零售业态 折扣店 DiscountStore 是店铺装修简单 提供有限服务 商品价格低廉的一种小型超市业态 拥有不到2000个品种 经营一定数量的自有品牌商品 超市 Supermarket 是开架售货 集中收款 满足社区消费者日常生活需要的零售业态 根据商品结构的不同 可以分为食品超市和综合超市 大型超市 Hypermarket 实际营业面积6000平米以上 满足顾客一次性购齐的零售业态 根据商品结构 可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市 仓储式会员店 WarehouseClub 以会员制为基础 实行储销一体 批零兼营 以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态 批发和零售业态 商业地产基本名词术语 业态 实体店 Page26 商业地产基本名词术语 业态 实体店续 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 百货店 DepartmentStore 在一个建筑物内 经营若干大类商品 实行统一管理 分区销售 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 SpecialtyStore 以专门经营某一大类商品为主的零售业态 如办公用品专业店 玩具专业店 家电专业店 药品专业店 服饰店等 ExclusiveShop 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态 HomeCenter 以专门销售建材 装饰 家居用品为主的零售业态 ShoppingCenter ShoppingMall 是多种零售店铺 服务设施集中在企业有计划地开发 运营的一个建筑物内或一个区域内 向消费者提供综合性服务的商业集合 FactoryOutletsCenter 由生产商直接设立或委托独立经营者设立 专门经营本企业品牌商品 并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态 批发和零售业态 Page27 批发和零售业态 邮购 网上商店 自动售货亭 购物中心 电视购物 TelevisionShopping 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道 并取得定单的业态 MailOrder 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道 并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态 ShopOnNetwork 通过互联网进行买卖活动的零售业态 VendingMachine 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态 Tele Shopping 主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态 说明 在实际项目市场调研中 所接触的全部是有实体店的商业 下面仅对实体店零售业态特点进行分析 商业地产基本名词术语 业态 无实体店 Page28 业态辐射范围及需求面积 商业地产基本名词术语 业态辐射范围 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储式会员店 食杂店 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 百货店 5万 10万 100 500 1000 5千 0 社区购物中心 市区购物中心 城郊购物中心 1万 2万 6千 8千 300 面积需求 辐射半径 10千米 20千米 40千米 1千米 2千米 4千米 6千米 0 Page29 商业地产基本名词术语 业态特征 Page30 商业地产基本名词术语 业态特征 续 Page31 某区域商业业态 按照业态的分类标准 实体店商业业态共15类 而区域商业业态总共仅七类种类不丰富 在所有的业态中 零售业 服务业和餐饮业所占的比例分别为48 35 和17 没有文体休闲娱乐业态 在零售业中 家居建材和专业店所占比例较高 商业地产基本名词术语 业态 案例 Page32 专业店业种细分 总共有14种不同的专业店业种 其中医药类的数量最多 但是其优势地位也并不明显 店铺数量只有一个的业种总共达到了9个 这几类业种竞争不会激烈 商业地产基本名词术语 业态 案例 Page33 服务业业种细分 汽车修配业类占的比例达到了49 1 近一半数量 而其他的一些配套服务如银行 邮局等数量较少 综合可以得出此区域的服务业发展水平较低 配套不完善 商业地产基本名词术语 业态 案例 Page34 商业地产基本名词术语 业态 案例 商业业种汇总回顾 Page35 Page36 为什么要做市场调研 要回答这个问题 我们需要首先了解客户 投资者 需要什么 他们关心什么 Page37 商业地产客户 投资者最关心什么 那么 物业是否能增值 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢 或者说什么才能保证物业能增值呢 Page38 背景环境 大的经济环境是否健康发展行业环境 商业地产行业是否是投资热点地块价值 地产项目所处地块是否在未来有发展同类市场经营状况 某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间项目规划 商铺规划设计是否合理 是否符合经营要求价格合理 销售价格是否与实际价值趋同 影响客户决断的因素 市场调研 科学 客观 充分的市场调查 是项目成功的关键因素之一 客户 不仅指投资客 更是针对经营者 因为他们才是更加专业 更加挑剔的客户 Page39 什么是商业地产市场调研 商业地产市场调研就是以商业地产为特定的商品对象 运用科学的方法 有目的 有计划 系统地收集商业地产市场方面的各种情报资料 通过对相关的市场信息进行系统的收集 整理 记录和分析 进而对商业地产市场进行研究与预测 为决策者们了解房地产市场的变动趋势 制定公司营业计划 拟订经营策略提供参考与建议 商业地产市场调研 概念 Page40 商业地产市场调研 特征 商业地产调研相对于其他的调研行为 具备一定的特殊性 主要体现在以下几点 1 内容广泛商业地产市场调研内容广范 既有宏观方面的房地产政策环境 法律环境等也有细分到一个案例的调研 同时也包括对投资者的需求调研 消费者的性别 年龄 文化程度等基本情况 态度或爱好之类的调研 2 针对性强商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同 实施调研需要具体问题具体分析 商业地产项目调研对地域性 时效性要求也很高 如销售率 出租率 价格等动态营销信息的调研 时间发生变化 动态营销信息也会发生改变 3 方法多样电话调研 实地调研 座谈会 Page41 商业地产市场调研与住宅市场调研的区别 商业地产项目所作的调研 是包括对商用物业本身的地段交通 商圈业态 市场供需以及竞争状况等各种开发环境所作出的调查 它与住宅项目的市调相比 调查的区域更弹性 更集中 内容更广泛 程度更深入 难度更大 Page42 商业地产市场调研分类 资料来源 调研对象 调研目的 工作任务 工作规模 Page43 按资料来源分类按资料来源分类 有文案调查和实地调查两种 文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析 是通过收集已有的资料 数据 调查报告 已发表的文章等有关的二手信息 加以整理和分析的一种市场调查方法 经常在探索性的研究阶段中使用 实地调查与文案调查不同 必须在制定详细的调查方案的基础上 由调查员直接地向被访者收集一手资料 再进行整理和分析 从而写出调查报告 按调研对象分类按市场调查的访问对象分类 有消费者调查和非消费者调查 消费者调查中 调查的对象是商业地产使用者 或者是可能购买 使用商品的潜在消费者 非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象 在商业地产调研中主要是指竞争项目 企业等主要包括商业地产市场环境调研 市场供求关系调研 市场客户需求的调研和市场营销活动调研四个方面的内容 Page44 按调研目的分类从调研的目的来看 市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研 应用性市场调研是为了更好地了解市场 搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性 基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解 按工作任务分类基础普查 专题研究调查 项目定位调查按工作规模分类全地段全面考察 典型代表调查 个案深入调查 按操作方法分类实地考察调查 问卷调查 访谈调查按考察形式分类系统分工考察 集中快速考察 自由漫游考察 Page45 按调研性质分类按市场调查的研究性质分析 有探索性研究 Exploratoryresearch 描述性研究 Descriptiveresearch 因果关系研究 Causalresearch 和预测性研究 Predictiveresearch 几种类型 三种研究方式的比较 Page46 商业地产市场调研内容 宏观环境调研 项目地段环境调研 项目商圈调研 Page47 整体而言 一个完整的商业地产市场调研 包括宏观环境调研 项目地段环境调研和项目商圈调研三大部分 Part1 宏观环境调研 Page48 Part2 项目地段环境调研 Page49 Part3 项目商圈调研 Page50 商业地产市场调研方法 文案调查法 现场踩盘法 现场问卷法 入户访谈法 Page51 Page52 地产策划常用的市场调研有哪几种形式 Page53 一 文案调查法 一 文案调查法文案调查法又称间接调查法 它是利用企业内部和外部现有的各种信息 情报资料 对调查内容进行分析研究的一种调查方法 1 优点 节省时间 节省费用 保密性强 实施容易2 缺点 适应性不高 缺乏准确性 时效性差 缺乏可得性 二 现场踩盘法 1 特点 易实施一张嘴 两条腿 体力和智力的最佳测试方法之一 日常数据收集惯用手法 Page54 踩盘需注意哪些细节 1 形象好树立良好的第一印象 男士 着装整洁 女士 化妆 清爽 整洁2 有信心取得对方信任的最关键因素3 着装 身份显示 男士 别拎公文包女士 别拎纸袋4 二不 二忌二不 不要太专业 不要留假电话二忌 忌贬低别人项目 忌同性接触5 先打电话后上门 进售楼处之前打电话咨询 告之要上门6 表现沉着机智 不要 眼观六路 你进去售楼处销售代表会自己跟上来的 不要多问 要看准时机再询问 7 自己制造机会 可以事先将自己的手机调到振动 再按响铃声 装做投资者 自会引起销售代表注意 而有人来为你服务 8 时间选择 跑住宅的时候 最好选择周六 周日上午10 30 11 00或下午3 00 5 00 因为这个时候去的更可能是诚意客户 并且这也是销售代表最忙的时候 他不会太仔细分辨你是否是跑盘的 2 跑盘实用小技巧 使用频率及重要性 Page55 特点 对调查人员数量要求较高任务设定 公司级 部门级 项目小组组建 调查计划书 问卷设计问卷收集整理统计结果撰写报告 使用频率及重要性 三 现场问卷法 街头 商城拦截式问卷调查是由经过培训的访问员在事先选定的地点 按照一定的程序和要求 选取调查对象 征得其同意后 在现场按照问卷进行简洁调查的一种方式 街头拦截问卷法优点 节省费用 时间 可以出示样品 便于监督等街头拦截问卷法缺点 选择的访问群体较随意 访问时间不能太长 Page56 问卷设计注意事项 一般来说 问卷最好不要超过4页 填写时间不超过30分钟 在设计问卷的项目之前 最好先列出所调查内容的理论框架 每项内容至少包括3 4个题目 在中间尽量避免使用开放式问题 尽量少用涉及个人隐私的项目 如果一定要触及敏感话题 一定要谨慎措词 在问卷的开头部分避免出现与调查目的无关的项目 问卷的编排思路应当清晰 合理 有关个人信息的部分应当放在最后填写 开放式问题最好出现在问卷末尾 尽量使调查问卷的外观显得很专业如果问卷中 有填写人不熟悉的问题类型或答题形式 最好给出一个答题范例 在问卷末尾 再次对填写人的合作表示感谢 如果要把问卷施测于大规模人群 最好在小范围先试用 发现问题 及时修改 Page57 访谈形式街访访谈会粗略对象精准对象深度访谈电话访谈邮件专访特点 形式灵活 结果真实 实用性高 对访谈人员要求高 使用频率及重要性 四 入户访谈法 入户访问优点 1 时间上相对比较充裕适合内容较复杂 题目较多的调查2 直接面对面 可同时出示样品 图片 包装等3 所获数据质量高4 能满足随机化抽样要求缺点 费用高 入户困难对调查人员的管理比较困难 Page58 五 网络调查法 网络调查法是指企业利用互联网进行有系统 有计划 有组织地收集 调查 记录 整理 分析与产品 劳务有关的市场信息的一种调查方法 目前 网络调查采用的方法主要有 E mail法 web站点法 Net meeting法 OICQ网络寻呼机法或在聊天室选择网民进行调查 在BBS电子公告牌上发布调查信息 或采取IRC网络实时交谈等方式 使用频率及重要性 1 网络调研信息收集的广泛性 2 网络调研信息的及时性和共享性 3 网络调研的便捷性和经济性 4 调研结果有较强的准确性 1 网络调查法的优势 Page59 2 网上调查的实施方式 1 站点法网 2 采用电子邮件 3 网上讨论法有BBS newsgroup 网络实时交谈 IRC 网络会议 Netmeeting 等方式 将分散在不同地域的被调查者通过互联网视讯会议功能虚拟地组织起来 在主持人的引导下进行讨论 4 搜索引擎法 5 网上观察法网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测 3 网络调研需注意的问题 1 了解市场需求 从顾客的角度来了解客户需求 2 制定网络调研提纲 调研提纲是调查者与被调查者两者结合的工具 调研项目也许会成为品牌和沟通工具 3 寻找竞争对手 利用各种方式搜集竞争对手信息 注意竞争对手的网络中值得借鉴的地方 并注意竞争对手是否已做过类似的市场调研 4 适当的激励措施 如提供样刊赠阅 积分优惠等 5 数量调研与质量调研相结合 Page60 六 电话访谈法 电话访问的抽样及随机拨号方法 1 是利用现成的电话黄页簿作为抽样框 借助随机的数字表 然后随机的选取号码进行拨打 或采用分类型 分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码 2 通过有关部门去获取调查对象的号码 2 计算机辅助电话访问 是将传统电话调查的问卷设计 调查实施管理 数据录入和统计等步骤计算机化的调查方法特点 速度快 减少访问误差 方便统计 1 传统电话访问 优点 速度快 成本低 易于控制 覆盖面广缺点 选择对象局限 不适合复杂的调查 容易被拒绝 Page61 七 邮寄调查法 邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷 让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式 优点 调查面广 调查费用最经济缺点 回收率低 回收时间长如何提高邮寄问卷的回收率是这种调查方式的关键点 提高邮寄调查回收率的方法 1 物质上的激励2 与促销活动结合在一起3 选择受访者所关心的话题4 采取固定样本组的方式 Page62 商业地产市场调研步骤 确定调研目标 调研方案设计 调研资料准备 Page63 商业地产市场调研 步骤 准备阶段 实施阶段 结果处理阶段 市场调研大致来说可分为三个阶段 七个步骤 1 准备阶段 它一般分为界定调研问题 设计调研方案 设计调研问卷或调研提纲三个部分 2 实施阶段 根据调研要求 采用多种形式 由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息 3 结果处理阶段 将收集的信息进行汇总 归纳 整理和分析 并将调研结果以书面的形式 调研报告表述出来 Page64 为什么要调研 需要什么信息 怎样得到这些信息 进行探索性调查与决策者探讨采访有关专家 为什么要进行调研 客户想知道什么 知道以后有什么用处 1 确定调研目标 Page65 2 设计调研方案 整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排 是整个调研项目的一个框架或蓝图调研目的与内容调查对象与范围调查方法与抽样质量控制与复核调查人员的安排时间与费用安排 Page66 3 调研资料准备 1 工作计划 Why What Where When Who How Money 5wlhlm 2 资料预热 有关调查城市区位 商圈 项目的书刊 报纸 网站等公开信息与内部资料 3 配齐工具 准备好考察表格 问卷 访谈提纲 公司资料 数码相机 摄像机等 4 考察线路 前往考察区域对象的交通工具 入口 行走方向 重要节点 出口等的预计 判断及分工安排 5 时间安排 市调时段的安排 平日 周末 节假日 白天 夜晚 考察时间长短的估算 考察项目 地段的时序安排等 Page67 4 调研计划实施 采用多种形式 由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息进行调研工作的质量监控查收和评价调研员的工作 5 调研数据分析 资料查收和数据校对信息编码录入数据 建立数据库查错和数据净化数据处理 制表作图统计分析 Page68 6 调研报告提交 调研报告是调研工作的最终产品书面报告报告摘要 主要发现 结论详细目录 各部分标题 页码报告正文 基本情况 主要发现 小结与建议报告附录 问卷 数据 图表口头报告 7 信息反馈 追踪调查前一段工作的成效调查结果的采纳情况 Page69 同安商业市场调查报告 外部市场 商圈结构及业态分析 总结与建议 Page70 1 1前言 魅力同安 同安别称 银城 是一座具有千年历史的文化古城 是厦门市最大的行政区 地处福建省东南沿海 位居厦门漳州泉州 金三角 中心地带 北与安溪 南安交界 西接长泰 东连翔安区 南面隔同安湾与湖里区相望 西南与集美区毗邻 是厦门海湾型城市的重要节点 同安自古商业发达 而且辐射能力极强 旅游资源丰富 是厦门市北部经济中心 集工业 商贸 旅游为一体的综合性城市组团 2003年 厦门政府为促进海峡西岸经济发展 加快城市化进程 将同安区划分为同安 翔安两区 两区划分后 同安区土地总面积657 59平方公里 下辖6个镇 2个街道办事处 常住人口3