河北张家口房地产市场调研报告_148P.ppt

张家口房地产调研报告2011 本报告委托伟业 思源 亚豪三方调研人员进行数据采集 本报告对张家口市四区共33个项目进行抽样调研 并根据调研数据进行汇总 归纳 整理 分析 生成此调研报告 一 城市介绍 1 历史发展 张家口 历史悠久 文化底蕴深厚 胡锦涛2004年1月21日至张家口调研时 城市介绍 地理位置 张家口地处华北平原 蒙古高原交界之地 京 晋 冀 蒙四省 市 区 交界处 西临云岗石窟和北岳恒山 北接内蒙古草原 东与北京相邻 是北京的西部屏障 是沟通中原与北疆 连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带 全市地势西北高 东南低 阴山山脉横贯中部 将全市分为坝上坝下两个地貌浑然不同的自然区域 城市介绍 行政区划 全市面积2964 4平方公里 张家口市下辖4个区 13个县 2个管理区 1个高新技术开发区 其中4个辖区分别为 桥东区 桥西区 宣化区 下花园区 13个县分别为 康保县 沽源县 尚义县 张北县 崇礼县 赤城县 怀安县 万全县 宣化县 阳原县 蔚县 涿鹿县 怀来县 2个管理区分别为 察北管理区 塞北管理区 1个高新技术开发区是指高新区 全市全市户籍总人口450 29万人 其中农业人口319 23万人 非农业人口130 55万人 市区人口98 68万 城市介绍 历史发展 春秋时北为匈奴与东胡居住地 南部分属燕国 代国 秦时南部改属代郡 上谷郡 汉时分属乌桓 匈奴 鲜卑 隋时东为涿郡 西属雁门郡 唐时多属河北道妫州 新州 少属河东道蔚州 北宋时为武州 蔚州 奉圣州 归化州 儒州 妫州地 南宋时皆属辽 元属中书省上都路宣德府 西北部置兴和路 治今张北 明为延庆州 保安州 云州 蔚州及万全都指挥使司十二卫 所地 清时北属口北三厅 多伦诺尔厅 独石口厅 张家口厅 南属宣化府 治今宣化 民国时期地图 清末张家口 城市介绍 历史发展 张家口历史文化悠久 在这里留下的200万年前人类与自然抗争的历史痕迹所衍生出的泥河湾文化 开创了东方人类从这里走向文明的先河 5000年前 中华民族的人文三祖黄帝 炎帝 蚩尤共同生息战斗在张家口的涿鹿大地 逐步形成并最终确立了中华文明 和谐 统一 团结 的核心价值 1551年 大境门外开设 马市 由官方以布釜之类易蒙古鞑靼马匹 皮张 1570年 鞑靼首领俺答臣服受封 张家口被辟为蒙汉 互市之所 涿鹿之战 泥河湾遗址 城市介绍 历史发展 1613年 张家口堡之侧筑来远堡 以张家口堡和来远堡为基础 张家口逐渐发展成为蒙汉民族贸易交往的中心 1676年 清军击垮葛尔丹 打通了通往漠北的商道 立大境门为蒙古与本部贸易的场所 1884年 英 美 法等过商人纷纷到张家口收购皮张和羊毛 张家口逐渐成为陆路大商埠 百货之所灌输 商旅之所归途 年进出口平均银高达15000万两 成了誉满中外的 皮都 1909年10月2日由詹天佑设计中国第一条自主建设的铁路通车 民国时期 孙中山专程视察京张铁路 对张家口进行视察 商业街 孙中山视察京张铁路 城市介绍 历史发展 1954年新中国第一个水库在张家口官厅建成 毛泽东主席亲笔题词 庆祝官厅水库工程胜利完成 并亲临视察 周恩来 朱德等同志先后视察了官厅水库 1995年5月9日 国务院国批准张家口正式对外开放 由于张家口一直为军事重镇 对张家口开放发展而言 这一政策的获得具有里程碑的意义 此时中国的改革开放已经过了十五年的历史 2007年投资近千亿的 三年大变样 计划开始实施 建设 京冀晋蒙交界区域中心城市 全力推进张家口 城市大变样 经济大发展 品位大提升 环境大改善 素质大提高 2010年张家口城市发展有了质的飞跃 改革开放前 三年大变样 小结 张家口市一个典型的北方城市 四季明显 气候干燥 有利于房地产的施工建设 张家口市是一座历史古城 山河壮美 历史悠久 民风古朴 文化传承源远流长 可以探寻古老的中华文明在这里孕育发祥的足迹 绵延起伏的长城古堡 也会使我们联想到这里曾经 大漠孤烟 下的不羁豪情 散落在张家口大地上丰富的历史文化遗存构成一部敞开的历史画卷 为我们揭示出远古至今的沧桑变迁 这为张家口的旅游产业发展奠定了基础 2 经济发展 张家口经济步入发展 快车道 城市介绍 经济发展 2010年张家口全市生产总值966 12亿元较去年增长14 1 其中第一产业151 38亿元 增长15 0 第二产业416 45亿元增长15 7 第三产业398 30亿元增长12 2 人均生产总值22770元增长13 6 从张家口的产业结构来看 第三产业所占比例相对较大 说明其服务业与旅游业相对较高 三大产业均是稳步增加 第二产业增加相对较高 工业化进程加快 第三产业稳步增长 以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点 城市介绍 经济发展 2010年 全市规模以上工业总产值 工业增加值分别突破800亿元和300亿元 分别达到878亿元和302亿元 增幅分别达29 88 和16 1 2010年 五大工业主导产业均保持了较快增长 装备制造业产销两旺 累计完成增加值39 7亿元 同比增长26 17 新型能源产业随着风电产业的加快推进 今年装机容量达到374万千瓦 同时张 宣两大热电产能发挥和全市供热普遍推开 电力热力产业再上新台阶 新型能源实现增加值50 2亿元 同比增长23 4 矿产品精深加工业和食品加工业平稳增长 累计完成增加值135 3亿元和62 3亿元 同比分别增长13 24 和10 24 电子信息产业随着国内外市场的强势回升 全市单晶硅产量达到763吨 增幅实现翻番 电子信息产业完成工业增加值4 8亿元 同比大增53 26 总体上看张家口工业生产实现较快增长 经济实力明显增强 主要产业均呈两位数增长 产业结构明显提升 城市介绍 经济发展 生产性投资比重逐步提高 农业支柱产业进一步壮大 奶业成为新的经济增长点 初步形成了畜牧 蔬菜 果品三大农业主导产业 工业以能源 钢铁等六大主导产业主导行业拉动作用明显 信息产业 风电产业快速发展 民营经济逐步壮大服务业加快发展 以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮点 社区服务 房地产 物流 保险等新兴服务业比重提高 连锁店 超市等新型商贸经营方式得到推广 城市介绍 经济发展 2010年城市居民人均可支配收入达到14649元 五年年均增长11 电脑 汽车等反映消费结构升级的商品开始进入百姓家庭 居民住房条件进一步改善 城市介绍 经济发展 从数据上看房地产开发投资仍呈现快速增长态势 但增速回落 近年来在张家口市城市化进程不断加快的大趋势下 房地产投资保持了快速发展态势 一至七月份 房地产投资增速位居全省第四 总量位居全省第六 高于承德 沧州 秦皇岛等市 一至八月份 张家口市房地产开发企业累计完成投资140 75亿元 同比增长36 7 增速较上月下降12 2个百分点 但仍较建设项目投资快10 7个百分点 投资额占固定资产投资的24 3 较上年同期提高1 5个百分点 截止到2011年八月底 张家口市固定资产投资累计完成578 89亿元 同比增长28 5 较上月提高1个百分点 八月份当月完成投资134 22亿元 占前八个月投资总量的23 2 从投资构成上看 城乡建设项目投资437 84亿元 同比增长26 0 房地产开发投资140 75亿元 同比增长36 7 城市介绍 经济发展 社会消费品零售总额增长快速 2010年 张家口市社会消费品零售总额实现146 14亿元 比上年增长12 1 其中 餐饮业实现零售额23 03亿元 比上年增长15 9 目前 餐饮业是张家口市消费增长的热点 增幅居各行业之首 城市介绍 经济发展 储蓄额的不断增加 说明了人民收入的增长 同时也反映了该城市投资渠道单一 截至2010年末 全市金融机构存款余额1300 29亿元 比上年末增长14 8 城乡居民储蓄存款848 15亿元 比上年末增长17 1 小结 工业生产运行平稳 工业经济效益继续保持良好增势 固定资产投资平稳较快发展 房地产板块增幅明显 消费品市场活跃 经济的稳定增长保证了当地社会的稳定性 逐渐提高了自身的消费能力 但投资渠道较为单一 3 未来规划 国家十二五规划 打造首都经济圈 城市介绍 未来规划 国家十二五规划纲要指出 推进京津冀 长江三角洲 珠江三角洲地区区域经济一体化发展 打造首都经济圈 摘自 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 第44页 这是国家发展规划中首次写进 打造首都经济圈 标志着这已是国家层面的发展战略 应该加强协调合作 全力做好落实 2011年5月在中国 廊坊国际经济贸易洽谈会上 由河北省提出的环首都绿色经济圈总体规划正式出炉 重点发展张家口 承德 保定 廊坊四市 力图以新兴产业为主导 建设高层次人才创业园区 科技成果孵化园区 新兴产业示范园区 现代物流园区 并要建设养老 健身 休闲度假 观光旅游 有机蔬菜 宜居生活基地 城市介绍 未来规划 全面承接北京产业转移 推进环首都绿色经济圈建设 核心是搞好产业规划 为此 总体规划在七大新兴产业领域谋划了一批基地 旨在通过吸纳承接北京产业转移 加快高端产业聚集 促进区域内产业融合提升 根据环首都绿色经济圈总体规划中的产业布局 将包含三大高端装备制造业基地 三大新能源汽车基地 四大电子信息产业基地 六大新材料基地 九大新能源基地和九大生物工程基地 绿色经济圈中的东南部平原地区以承接首都人口疏散 高端产业配套和专业性生产服务业发展为主 西北部山地区域 以对接首都休闲商务 高端消费 高端旅游和特色林果农牧产品等特色产业发展为主 4市的中心城区 以承接北京的现代制造业转移和积极发展生产性服务业为主 城市介绍 未来规划 环首都经济圈建设目标在2015年 主要经济指标比2010年翻两番 地区生产总值由2010年的1196亿元达到4784亿元 年均增长31 以上 全部财政收入由2010年的200亿元达到800亿元 年均增长32 城区总人口由2010年的165万人达到300万人 年均增长12 7 城镇化率由2010年的33 上升到60 年均增长5 4个百分点 2020年 主要经济指标比2015年再翻一番 地区生产总值达到9568亿元 全部财政收入达到1600亿元 城区总人口达到400万人 城镇化率达到70 城市介绍 未来规划 北京城铁向河北延伸1100公里的规划 已上报国务院 未来五年 京沈 京张 京包 京唐等城际高速铁路将加快建设 拉近北京与津冀及周边省市区的距离 实现京津冀快速交通联络 随着张家口至大同 张家口至呼和浩特 张家口至北京的城际铁路的开通 未来张家口将成为连接 煤都 山西大同沟通中原与北疆 连接东部 京津冀经济区 和 环渤海湾经济区 与中西部资源产区的重要枢纽 及核心城市 张家口 十二五 规划 城市介绍 未来规划 旅游服务业 新型能源业 食品加工业 装备制造业 现代物流业 电子信息业 矿产品精深加工业 张家口十二五规划发展4 3产业重点项目 4 指张家口拥有比较优势和符合低碳经济的四大支柱产业 要做大做强 旅游服务业 新型能源业 食品加工业 装备制造业 3 指张家口有潜在优势三大产业 要积极培育 现代物流业 电子信息业 矿产品精深加工业 城市介绍 未来规划 张家口十二五规划加快创业创新平台建设 加快创业服务平台建设建设具有滚动孵化功能的中小企业创业辅导基地 为创业者提供创业场地和各类服务 降低创业成本 提高创业成功率 市级中小企业发展专项资金重点支持中小企业创业辅导基地和产业集群公共服务平台建设 支持科技创新认真落实财政扶持 税收优惠政策 鼓励引导民营企业加大研发投入 开发新技术 新产品 新工艺 民营企业在技术认定 技术创新资金和工业设计奖励安排等方面 与国有企业享受同等待遇 对国家级和省级创新型企业 由当地政府予以奖励 并优先安排科技项目 积极发展技术交易市场 促进民营企业科技成果转化 小结 首都经济圈规划 使张家口的经济增长面临新的机遇 同时也可以带动内需 其房产增值的可能性及潜力很大 环首都绿色经济圈总体规划 以新兴产业为主导 建设高层次人才创业园区 科技成果孵化园区 新兴产业示范园区 有极大的利好 4 3的产业布局与本案内入园企业性质相吻合 张家口十二五规划明确了对孵化器及人才的优惠政策 对科技园项目在政策方面有很强的支持 二 房地产市场介绍 房地产市场介绍 发展及现状 房地产市场介绍 发展及现状 1995年张家口正式对外开放 土地与房产大部分规集体所有 处于男职工分房阶段 1998年 2003年张家口开始实行单位集资建房 福利房 2004年张家口第一个商品房小区惠安苑开始发售均价在1000元 平米 此时张家口均为6 7层多层住宅 2005年张家口商品房小区开始增加但不成规模 主要购买人群是无单位人员购买 购房意识上还停留在福利房与集资房的概念上 2006年张家口商品房小区开始具有规模化 但房价仍维持在2000元 平米以下 高层板楼出现 房地产市场介绍 发展及现状 2007年河北省三年大变样计划开始实施 张家口进入到大拆大建的阶段 商品房随之激增 售价一举超越2000元 平米 至07年底房屋均价已达到2610元 平米 同时张家口最具代表性的小区容辰庄园开始发售均价为2800元 平米 市场刚需明显 2008年大批商品房小区开盘发售将桥东楼盘均价推至近3000元 平米 桥西区楼盘均价2800元 平米 高新区楼盘均价在2700元 平米 同时大批商业项目开盘商铺均价达到8000元 平米 写字楼项目受到关注 市场刚需明显2009年 全市房屋均价达到3450元 平米 商铺均价达到13000元 写字楼市场开始热卖 均价与住宅持平 外区县客户增多 2010年随着调控政策的出台 张家口房地产市场进行了新一轮的上涨 全市房屋均价达到4000元 平米 商铺均价达到15000元 写字楼市均价超越住宅达到4500元 同时出现了怀来及怀安的别墅项目 房地产市场介绍 地价及楼面价 目前张家口土地市场住宅用的桥东区地价在250万 亩 桥西区地价在220万 亩 高新区在180万 亩 商业用地桥东区在220万 亩 桥西为190万 亩高新区在140万 亩工业用地地价在20 23万 亩目前除工业用地外张家口建筑容积率普遍在2 2 2 6之间楼面均价桥东区在1200元 桥西为1100元 高新区为900元 小结 相对于2000年 张家口居民的人均住房面积指标上实现1 7倍的增长 且房屋质量及配套设施也得到了根本性的改变 市区居民住房状况有了明显的改善 2009年 城市居民人均住房建筑面积26 3平方米 比2000年的15 4平方米增长170 78 房地产市场理性 健康 调控重压被需求化解 未来将持续稳定增长型发展土地价格也在相较与去年增长近15 未来由于张家口土地的稀缺地价将进一步走高 三 区域房地产项目情况 区域房地产项目情况 张家口城区南北长 东西短 由一条贯穿南北的清水河将城区分为东西两部分 因此 城区分为桥东区和桥西区 桥西区作为市政府所在 发展较早 现在是老城区改造的重点 桥东区占据张家口城区较大的面积 同时拥有进出张家口主要干道张宣公路 随着城市改造的发展 有着很好的发展前景 2004年市政府决定将城南部纬一路至纬三路之间作为高新技术开发区 自此将张家口市划为三个区域 高新区作为新兴区域是张家口近年来房地产市场做活跃的区域 区域项目情况 张家口房地产市场情况调研共采样调研33个项目 其中 住宅楼盘29个 商业写字楼楼盘7个 区域项目情况 住宅项目 区域项目情况 桥东区 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 区域项目情况 桥东区住宅调研 通过上表我们可以看出桥东区楼盘项目体量主要在20万 30万平米之间 30万平米以上的社区逐渐开始增多 在桥东百万平米社区的出现将带动整个区域房地产快速发展 从销售周期上看一般项目均维持在15 18个月的销售周期内 充分说明市场消化能力旺盛 小结 桥东区项目较多 且价位也是张家口市房价较高区域 该区域的项目供应主要集中在陵园路区域和红旗楼区域 供应体量以20万平米左右的项目为主 10万平米左右的项目为辅 体量较大的是38万平米的上东红郡和25万平米的龙山水郡 在陵园路区域和东山附近 多层较为常见 多层均价大约在3800元 平米 高层均价约3700元 平米 红旗楼区域主要为高层供应 该区域城市配套完善 繁华度较高 均价大约在4400 4500元 平米 整个桥东区户型面积配比因各项目定位不同 面积划分差别较大 但各项目的主力户型仍以70 120平米的南北通透的2 3居室为主 各楼盘都配有底商 均价为14000元 平米 小区配套车库较少 多为露天车位 随着河北永兴房地产开发的维多利亚广场的建设开盘桥东房价将被进一步推高 区域项目情况 桥西区 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 区域项目情况 桥西区住宅调研 通过上表我们可以看出桥西区楼盘项目体量主要在20万 30万平米之间 30万平米以上的社区逐渐开始增多 但区域内还未出现大体量楼盘 从销售周期上看一般项目均维持在15 18个月的销售周期内 充分说明市场消化能力旺盛 小结 桥西区作为旧城改造的重点 多层为主高层为辅的项目形态 由于是老城区 商业卖点胜于桥东区 区域供应主要集中在西坝岗沿路的赐山大街和祭风台大街 规模以10 20万平米的项目为主 目前多层价格集中在4100元 平米左右 高层均价约在4000元 平米左右 供应均衡 户型设置具体价格差异主要由项目的品质和区位等因素决定 该区域内住宅项目的期房 现房仍以70 90平米的经济型2 3居和90 100平米的舒适2 3居室为主 70平米以下和110平米以上的户型 因市场需求和购买力等问题决定该类户型配置较少 各楼盘均配有底商均价在12000元左右 随着天元名品的进入桥西区域内商铺价格将进一步增长 区域项目情况 高新区 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 区域项目情况 高新区住宅调研 通过上表我们可以看出高新区楼盘项目体量主要在20万 30万平米之间 30万平米以上的社区逐渐开始增多 区域内已经出现2个近百万平米的大盘 充分说明了该区域为张家口房地产最为活跃的区域 也是未来发展空间最大的区域 从销售周期上看一般项目均维持在15 18个月的销售周期内 充分说明市场消化能力旺盛 小结 近两年来 随着城市改造不断成熟 该区域项目在市场上表现不错 通过上表 我们可以发现 该区域项目供应主要集中在滨河两岸 纬三路和张宣公路附近 项目规模以30万平米左右为主 由于区域优势也不乏百万大盘的涌现 如95万平米的凤凰国际城和百万平米的京润现代城 区域供应主要以高层 小高层供应为主 均价约在3800元 平米左右 多层均价约在4100元 平米左右 主力户型面积集中在70 90平米之间的2 3居 各楼盘均配有底商均价在10000元左右 卖点多以周边现有和将来规划的市政设施为依托进行宣传 项目自身优势较弱 区域项目情况 西山区 区域项目情况 西山产业区住宅调研 小结 该区域目前在售项目较少 目前仅有以三家为代表性项目 其中左庭右院和新锦园为在售项目 万和家苑当期销售工作已经结束 左庭右院为该区域内品质和规模较突出的项目 项目建筑形态多样 小区园林规划舒适靓丽 建筑密度低且定价较低 所以也吸引了很多关注的客群 该项目今年5月开盘 目前起价2280元 平米 新锦园和万和家苑主要以性价比高的多层普通住宅为主打产品 该区域户型仍以70 100平米的2 3居为主力户型 总结 通过对以上四个区域住宅项目的调查分析 可以得出 目前市区内的住宅产品供应仍以中低档产品为主 优质大盘实为罕见 整个市场中多层 小高层及高层的供应量基本持平 但在未来一段时间内高层和小高层将会占据市场主导 多层逐渐成为稀缺产品 在市区内 配套较为成熟 地域较为繁华的区域 开发的项目规模相对较小且小高 高层较为集中 在高新区的待开发区域中 以多层和小高层为主导 目前 据统计 市区内总体成交均价约为3800元 平米 主力产品的面积集中在70 100平米之间的2 3居室 总结 多层楼盘代表奥林新城 总结 小高层楼盘代表远大盛合苑 总结 超高层楼盘代表京润现代城 写字楼 张家口写字楼市场正在从沉寂的价值洼地向上攀升 尽管到现在张家口市写字楼仍处于发展的初级阶段 但其已经经理了几代产品的变迁 第一代写字楼形成干上个世纪末本世纪初 以平安大厦为典型代表 这一阶段产生的写字楼项目 其实是商住两用性质 均为中央通道 两侧房间式布局 房间都不大 但地理位置都较好 但其在硬件配套上较差 公共部分的装修也极为简陋 基本没有物业服务的概念 但由于低廉的租金价目前租金水平约 0 5元 平方米 天 仍受小企业的青睐 入住率基本保持在95 以上 此阶段写字楼基本不售或整售 区域项目情况 写字楼市场发展轨迹 张家口第二代写字楼形成于2005 2008年 以辽海国际 通泰写字城等项目为代表 此阶段张家口市写字楼市场初现 这一阶段入市的写字楼项目墓本配备了基本写字楼需要的硬件设施 如分体空调安装位 电讯 宽带等 同时开始关注写字楼的建筑设计 外立面的塑造 以及公共空间的装修 第二代写字楼由于在软硬件方面较第一代写字楼均有较大的提升 因此其租金价格也相应提高 目前第二代写字楼平均租金约在1元 平方米 天左右 物业费开始单独收取 通泰写字城的物业费达到了5 4元了月平米 基本可以保证一个写字楼的正常运营 此阶段写字楼开始散售 区域项目情况 写字楼市场发展轨迹 张家口第三代写字楼产生于2008年以后 第三代写字楼均按甲级写字楼标准或5A级建设 除硬件配套设施进一步提升以外 对于建筑细节 外立面 公共空间 物业管理等方面更加关注 期待塑造城市新的商务形象 典型项目是容辰庄园写字楼 目前张家口写字楼均价在4500元 平米 随着5A级写字楼的出现价格将会进一步攀升 租金将进一步上扬 区域项目情况 写字楼市场发展轨迹 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 区域项目情况 写字楼调研 通过上表我们可以看出高新区楼盘项目体量主要在10万 20万平米之间 没有超过30万平米 充分说明了张家口写字楼市场正处于初级阶段 但随着宏观政策的影响及住宅土地的稀缺与价格的攀升 本地房地产开发商将写字楼及商业地产的开发放置前沿 由于张家口居民投资渠道单一未来商业写字楼商场将迎来一波极大地投资热潮 总结 从张家口市在运营的写字楼市场来看 目前中高档写字楼项目市场供应量最高 此类写字楼以投资型购买 企业自用购买成为此阶段写字楼市场的主要消化群体 随着本市经济的快速发展 写字楼的需求势必进一步扩大 尤其是部分中小企业的需求力有上升的趋势 项目都是以先出售后出租的形式推向市场 根据张家口市目前经济发展状况 以及前述写字楼市场现状 我们认为在未来一段时间内 张家口市写字楼市场将呈现高标准 准甲级 5A级写字楼陆续入市 三产的迅速发展将为张家口市写字楼市场带来较强需求 但现有写字楼客户也将面临办公空间的升级 高标准写字楼需求增加 未来写字楼项目仍然以散售为主 以40 200平方米为主力户型 多为投资型购买 大面积需求的客户呈缓慢上升趋势 商铺 总结 张家口现有繁华商业街主要集中在 解放大街 至善街 明德路 上 由于市政府在桥西 因此作为老城区的桥西区比桥东区的商业更发达 底商具有满足社区居民购物 服务 娱乐等综合性需求的功能 业态多样化 改变了商业的布局 社区商业中心内不仅有百货 超市 便利店 折扣店 蔬菜市场等 还有餐饮 美容美发店等休闲娱乐商店等综合性 多元化的商业业态 投资前景看好 催生了新的商机 底商的开发建设正在经从混乱无序到整体规划的变迁 由散 乱 差到集中合理的布局建设 带来了许多新的商机 总结 作为城市发展的新坐标 一些成规模的商业项目孕育而生 如 金鼑世纪城的6层综合商业 欣盛东苑的5层综合商业 容辰庄园的延街 尚峰国际 维多利亚广场 共性 占据了张家口主要的干路有着良好的发展前景 价格基本在10000 30000元之间张家口新建住宅都有配套底商 作为投资由于供不应求的关系 商铺的价格与项目位置关系不大 无明显价格差异 总体底商价格在10000 18000元之间从店铺的分割来看 综合商业多以商场反租及联营方式进行摊位的切割 而投资型底商多为地上一至二层的商业配地下室 开间面积多为50 120平米 且缺乏统一管理 工业项目 总结 张家口工业用地多为本地工厂使用 由于张家口正在进行市区内大中型企业向产业园区迁移的过程 工业土地市场开始活跃 大批工业制造厂房 物流仓库开始新建 但工业地产尚未形成 随着张家口土地供应紧张 一些中小企业很难获得土地将转而开始向工业区内工厂开始租赁 提供了很好的发展性 目前在同区域内已有新东亚房地产进入开发了IT数码城 但其主要目的是为下属投资企业建设厂房兼顾散售SOHO公寓为区域内工厂做配套 现其项目厂房部分已开工建设 总建筑面积约9万平米 其中厂房2栋为自用 综合楼一栋研发楼一栋 首层层高5 7米 二层以上3 5米 面积100 1500平米自由组合 售价为2800元 平米 目前无成交 作为张家口本地知名房地产开发商的首个工业项目 对本案有着深远的意义不仅可在其规划中借鉴同时也可在客户资源上进行交流 四 项目调研结果分析 1 土地及建安 土地供给 国有建设用地供应总量 2011年度本市中心城区 宣化区 下花园区 产业集聚区和察北 塞北管理区国有建设用地供应总量控制在1306 68公顷 其中新增建设用地914 90公顷 利用存量建设用地391 78公顷 国有建设用地供应结构 2011年度市本级国有建设用地供应总量中 商服用地85 14公顷 工矿仓储用地296 02公顷 住宅用地624 02公顷 其中保障性住房用地9 65公顷 各类棚户区改造用地168 44公顷 公租房用地4 8公顷 限价商品房用地2 4公顷 中小套型普通商品房用地282 73公顷 其它普通商品房用地156 00公顷 公共管理与公共服务用地207 2公顷 土地供给 国有建设用地供应布局 2011年产业集聚区和管理区的土地供应量占全市土地供应总量的23 96 中心城区土地供应量占全市土地供应总量的45 5 相较与河北省其他地市 土地供给量较少 现阶段房地产市场供给 需求相对较旺盛 整体供给低于整体需求 全市商品房供给总量约为170万平方米 地价及建安成本分析 张家口土地价格近年来每年增幅都超过30 土地价格的上涨一方面说明张家口土地供应紧张 同时又进一步推高的房价 建安成本每年都有15 左右的增长 这种增长不仅代表的建筑市场用人用工 材料等费用的增长 同时加速了本地房价的上涨 就本案来讲 我们的土地价格 楼面价都不到各区域的十分之一 为本案在销售价格上调控有很大的空间 同时本案利润空间也是巨大的 2 项目体量及面积配比 项目体量及面积配比 项目体量及面积配比 项目体量及面积配比 项目体量及面积配比 项目体量及面积配比 在售项目 项目规模在7 100万平米之间 在区域上较为分散 多以高层及多层产品出现 产品形态较为单一 但20 30万平米以上社区已经成为主流 购房者开始将社区规模纳入选房标准之中 住宅类房地产的主力户型及面积主要集中在90 100平米的两居及100 150平米的三居 产品形态较为单一 高端产品缺乏 写字楼类房地产的主力户型在50 80之间 主要考虑投资总价可降低 商业类房地产主力户型及面积在90 300平米之间 供给量较大 3 开发商及设计单位 施工单位 开发商及设计单位 施工单位 张家口房地产开发商以本地房企居多 随着城市发展逐渐外来大型开发商进入张家口 对张家口本地开发商造成冲击 张家口楼盘设计规划单位多为张家口本土设计院或设计公司 导致张家口大多楼盘设计水平较低张家口房地产建筑市场在07年以前多为张家口一建 二建和阳原二建所垄断 由于施工速度及施工质量较差在没有政府背景强制要求下 现在大多数开发商选择外地施工队伍进行施工张家口市场购房客户 对开发商 设计单位 施工单位等没有特殊偏好 购房因素也较简单主要考虑楼盘的位置 价格及环境 4 销售团队分析 销售团队分析 张家口楼盘大多采用代理公司进行楼盘代理销售销售公司多为本地代理公司 外地代理公司在张家口市场上较少本地最大的销售代理公司为鑫业顾问 代理楼盘达到市场的40 随着大型开发商的进入 外地精英销售团队的进入必定带来销售代理公司新一轮的洗牌目前代理公司代理费用在总销售额的1 2 2 对与本案由于项目的超前性本地代理公司没有实操经验 5 推广手段及费用分析 推广手段及费用分析 张家口楼盘大多采用上述推广手段 媒体相对单一 推广费用约占总销金额的2 针对本案我们的推广方式可能需要增多 如政府渠道 孵化器内部推广 科技展会等 针对本项目的特殊性 特殊区域特殊园区所享受的优惠政策将是本项目区别同类项目 差异化竞争 占领市场的有力支持 6 售价分析 售价分析 售价分析 售价分析 售价分析 售价分析结 从以上数据来看张家口楼盘大多选择开盘前认筹期价格稍低 以便资金回笼 销售达到40 后调控销售价格提升 令前期业主不断感到升值 带动业主口碑传播 在有预售许可证的情况下上调5 左右开始销售 完成30 的销售 在楼盘封顶后加价15 销售 完成15 的销售尾盘追逐利益在大化 加价幅度在20 40 之间 7 目标客户群分析 目标客户群分析 张家口房地产的目标客户群主要来自 1 刚性需求步入婚龄的本市户口青年人 外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源 2 改善型