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济阳市场调研与地块考察报告 目录 城市宏观概况土地概况市场概况 城市概况 济阳县城距离济南30公里 仅20分钟车程即可达到济南 是济南北部的重要承载地和新兴工业区 具有良好的地理位置优势 尤其是近几年 随着济南 北跨 战略的规划推进 济阳在经济发展及城市建设方面均有了明显提高 区域价值潜力较大 济南提出的 携河发展 及申报济南黄河新区也为济阳带来了前所未有的发展机遇 济阳县共有人口56万人 其中县城人口12万 济阳街道8万人 济北街道4万人 经济发展水平 济阳 济北开发区 形成了 台湾工业园 韩国工业园 华侨工业园 电子信息产业园 一区四园的发展格局 旺旺集团 上好佳食品 界龙电子 安达刹车片 帝华电梯 元首针织等大企业纷纷落户济北开发区 截至目前 进区企业已达380余家 其中外商投资企业63家 高新技术企业41家 世界500强企业3家 济北开发区是省级经济开发区 创建于1995年 于2003年升格为省级经济开发区 目前正往国家级经济开发区迈进 济北开发区在全省140个省级开发区综合排名中列第17位 2010年 同时获得 山东省最佳投资园区 低碳经济示范园区 等称号 经济发展水平 城市规划 2016年发布的 济阳县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 草案 中提到 未来5年济阳将建设成为与济南高度融合 一体发展的全市区域性经济中心重要增长极 区域性物流中心重要板块 济南卫星城 泉城生态后花园 到2030年 济阳县将全面融入济南 济阳依托济南 定位为 次中心城市 泉城生态后花园以及济南北部新型工业基地 城市规划 济阳县城总体布局以现有城区为基础 按照 向西 向南 发展战略 发展西部开发区 建立南部新区 形成 一轴 两带 两园 四区 的布局结构 济阳城区空间未来主要向南向西拓展 向南到黄河大街建设滨河片区 完善生活配套设施 合理利用现有的生态资源 打造建设成为体现济阳现代化形象的城市新区 济阳县城向西到大寺河建设澄波湖片区 将依托良好的生态景观资源 打造生态宜居的滨水片区 房地产发展概况 以省道239为界 以东为济阳老城区 以西为济北新城区 济阳城市建设及房地产发展重心在济北新城区 楼盘绝大部分分布在济北新城 新城区以正安路 开元大街 银河路 新元大街为发展主轴 形成城市建设新格局 2006 2011 2011 2015 2016 201 起步阶段 发展阶段 跨越阶段 年度供应40 50万 成交20 30万 多层产品为主 腾祺 三发 华鑫等本土小开发商 2000元时代到3000元时代 3000元时代到4000元时代 年度供应100万 成交30 50万 高层产品为主 帝华 祥生 石样等外来中大型开发商 4000元时代到5000元时代 年度供应100万 以上 成交50万 以上 产品类型多元化 力高 银丰等大型实力开发商有意进入济阳市场 房地产发展概况 小结 地块位置 位于济阳以南环境 交通尚可 适宜居住 项目位于济阳县正南处 北侧河沟 东侧毗邻省道 西侧通往G220高速由项目沿省道南行或西行 直通济南市区地块整体较为规则 无高低落差 地上含有未拆迁建筑 北临滨河带 本地块 G220高速 澄波湖风景区 S248省道 滨河带 地块 体育用品公司 未拆迁 纺织工厂 未拆迁 地块四至 紧邻省道人民医院周边配套仍待开发 地块现状 地块相对平整无地势高差存在待拆迁厂房 地块环境 离尘不离城 更适宜居住 工厂区 工厂区 4公里 3公里 相对老城区较多集中的工厂区 地块本身的位置距污染源较远 项目北靠澄波湖景地带 相对老城区的污染和人口密集 地块更适合居住 风景区 地块周边 10分钟生活圈 满足休闲 学校 医疗等生活配套 地块距老城区2公里左右 方便到达汽车站 医院 济阳政府 济阳公园 济阳广场直线距离距黄河大桥5公里 机场13公里 零点高速27公里 通达济南市区 小结 本案 帝华城 禧福凤凰城 名仕城 闻韶佳苑 龙域天城 祥生中央华府 四建金海花园 澄波湖壹号 金湖国际 大明胜景 银都花园 济阳楼盘分布 沿省道底商 祥生中央华府 祥生中央华府 三期城市之星A B组团 沿省道底商 祥生中央华府 113 115 125 139 祥生中央华府 项目于13年开发 14年开始销售 每年销售一期房源 16年主要销售二期剩余房源和3期城市之星90 140 无证房源 目前已销售450余套 自限购之后对项目销售影响较大 目前均价5000元 较去年涨幅600元 中央华府是济阳的销冠项目 月均去化80余套 其中60 客户来源与济阳周边乡镇 40 客户来源于济北工业园员工和老城区居民 在售商业为全部为内街一层底商 共计38套 总面80 200 均价8000元 车位7万元左右 个 大明胜景 大明胜景 大明胜景 113 127 136 大明胜景 项目于14年开发 地理位置优越 西邻澄波湖公园 东临县医院 交通便利 项目共6栋高层 1 2 已交房 3 5 还剩30余套顶层和155 大户型房源 6 7 尚未计划推出 120 左右三室去化速度较快 客户主要来源70 为济阳周边乡镇刚需型客户 整盘均价4900元 较去年涨500元 月均去化60余套 沿省道底商 龙域天城 沿省道底商 龙域天城 沿省道底商 龙域天城 122 108 95 108 龙域天城 银座旁 新老城交汇的核心区域 在售三期10 11 15 16 剩余100余套房源 月均成交67套 均价4900元 较去年涨幅600元 客户50 来源于乡镇 其余大部分来源于工业园员工和老城居民 住宅目前已完成3亿任务 主推售公寓价位在5500元 二期底商加推 现在认筹交5万享8万元优惠活动 均价8000元 沿省道底商 澄波湖壹号 沿省道底商 澄波湖壹号 澄波湖壹号90 澄波湖壹号118 29 澄波湖壹号 项目于12年10月份入市 一期已交房 目前主要在售二期少量 三期18 25层高层约300套房源 另外三期还有近千套房源未推售 价格5000元 三期于2018年下半年交付 较去年涨幅500元 月均成交50套 项目口碑较好 主要客户群在乡镇及周边工业园 目前推售车位7 9万元 个 商业沿银河路 一拖二 总面170 300 一层80 150 价格区间在7500 9000元 沿省道底商 金湖国际 沿省道底商 金湖国际 沿省道底商 金湖国际 金湖国际106 金湖国际135 本案134 金湖国际 目前整盘剩余20余套大户型或顶层房源 项目还有5栋楼尚未开发 月均成交35套主要客户来源乡镇 现成交均价4900元 较去年涨幅500元 目前工程集中在沿银河路商业配套 主要营销推广为报广 线下拓客 沿省道底商 闻韶佳苑二期 沿省道底商 闻韶佳苑二期 15 13 14 沿省道底商 闻韶佳苑二期 闻韶佳苑126 58 闻韶佳苑107 闻韶佳苑110 闻韶佳苑 项目东侧是济北公园 全民健身广场和济北小学 新城的核心地段 在售14 16 18 剩余100余套房源 22 未推出 均价5500元 较去年涨幅300元 月均去化40套左右 客户60 来自于老城改善居民 沿省道底商 帝华城 沿省道底商 帝华城 帝华城122 帝华城143 帝华城118 帝华城 项目于10年开始 规划四期开发 二期共23栋小高层 目前推出8栋 现在剩余房源100套左右 均价4700元 较去年涨500元 月均去化100余套 客户主要来源于济阳周边乡镇和开发区企业 项目配套齐全 小学幼儿园18年开学 银都花园 银都花园 沿省道底商 银都花园 银都花园109 银都花园101 银都花园项 目1 2 3 4 楼现房在售 基本售罄 其中1 2 为25层高层住宅 3 4 为11层小高层 银都花园目前才推售车库 8 5万元 个 在售商业中包含一层沿街底商 10套左右 面积 开间 进深不规整 名仕城 1 2 3 4 5 6 名仕城 名仕城 城区核心地段的智能科技社区 项目1 2 3 4 5 6 6栋小高层共计235套 3月份入市 目前在售剩余房源约70余套 110 190 改善型住宅 均价58