____年7月厦门房地产项目市场分析研究月报_31页_百合田.ppt

百合田7月份市场分析报告 厦门市场 2011年 2011版 房地产营销策划大全 移动硬盘版 策划人士必备资料库 货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755 83513598QQ 69031789 2 目录 一 厦门楼市总况二 重点楼盘跟踪三 市场重点研究四 楼市资讯动态 3 一 厦门楼市总况 4 一 厦门市场情况 1 厦门市场存量情况 1 农历新年以后 厦门楼市市场存量一直走高 到达七月份更是创新高 2 截至今年7月 厦门商品住宅存量分别为270 18万 按照统计周期内 1年 月均去化速度 商品住宅存量需12 19个月完全消化 厦门商品住宅月均去化22 16万 5 2 厦门房地产成交面积走势 一 厦门市场情况 从今年3月份开始 住宅市场份额明显增加 特别是7月份更创农历新年后的新高 这主要受传统风俗影响 为避开民间鬼节 开发商扎堆开盘 迎来了新盘推售的高峰期 岛内高档住宅持续高调出售 岛外刚需楼盘力争上游 抢做市场的领跑者 在住宅成交大增之下 非住宅不增反降 主要是因为缺乏较大型的非住宅项目入市销售 商品房成交持续高温 住宅仍是主力 6 3 厦门市场住宅供销走势 一 厦门市场情况 七月 各大开发商们纷纷扎堆开盘或加推 刚需盘紧俏 高性价比项目热销 住宅 写字楼的供应所占比例较大 厦门7月住宅共成交2505套 成为2011年以来的厦门楼市月成交新高点 刺激7月高成交的主要因素 加息的反效果 窗口期的逃生本能 大盘放量与价格策略 刺激观望购房者入市 为了避开八月传统的农历 鬼节 开发商为规避高库存等风险会加速推盘 而购房者则赶在限购令 限贷令强化之前出手购房 买卖双方的这种强烈交易愿望现象 并将转化为厦门楼市成交佳绩 故预计未来成交量可能还会继续放大 7 4 厦门市场住宅年累计供销情况 一 厦门市场情况 厦门市场商品住宅年累计供销比 2011年1月起 商品住宅年累计供销比均大于1 市场处于供大于求状态 上半年 年累计供销比呈上涨走势 从2011年1月 6月分区商品住宅一年的累计供销销售情况看 全市商品住宅年累计供应量大于年累计销售量128 79万平方米 岛内年累计供应量大于年累计销售量70 99万平方米 除海沧区外 岛内外各区的商品住宅供应量均大于销售量 注 7月份数据未统计进去 8 上半年厦门商品住宅成交产品结构分析 80 90平米刚需户型和120 144平米改善性需求依然是厦门楼市成交的首要户型 上半年厦门商品住宅份价格段市场分析 均价每平方米大于15000元的商品住宅最好卖 反映高端产品市场接受度依然较高 表 2011年上半年厦门市商品住宅产品供销情况 7月份数据未统计进去 5 厦门市场产品结构分析 一 厦门市场情况 9 6 7月份厦门市场量价走势 量价双升 一 厦门楼市总况 7 1 31日 厦门住宅共成交2505套 环比上月上涨45 75 同比10年7月则上涨380 09 日均成交81套 高于前7个月的均值57套 本月签约面积约31 02万平方米 本月成交量为 厦八条 颁布以来厦门住宅市场月成交量新高点 市场成交量受市场供应量影响显著 房价继续维持高位 7月份 厦门住宅市场成交均价为11324元 环比微涨1 21 整体仍处高位震荡 7月岛内高端盘较密集开盘 对成交均价有一定拉升作用 成交量攀升 新政施行已过半年 市场对其已有所适应 其影响力已渐行渐远 本月随供给量的 井喷式 增长 市场成交量也有所攀升 集美区更是以成交636套跃居榜首位置 10 量价齐跌 6 1思明区量价走势 一 厦门楼市总况 近期思明区的量价走势呈现 量升价跌 态势 从7月份住宅市场的总体成交情况来看 成交面积方面 7月全区成交6 15万平米 环比下跌8 35 同比上涨333 10 成交均价方面 6月全区成交均价14681元 平米 环比下跌29 65 同比上漲1 34 而从7月份的思明区的成交情况来看 近期量价齐跌 的态势主要是受到了区域内高端楼盘推货量减少影响 本月主要以去化前期余货为主 11 价跌量涨 6 2湖里区量价走势 一 厦门楼市总况 近期湖里区的量价走势呈现 量价双动 近期价跌量涨 态势 成交面积方面 7月全区成交7 94万平米 环比上涨267 59 同比上涨343 58 成交均价方面 6月全区成交均价14714元 平米 环比下跌22 48 同比上涨12 52 本月 量升 主要受区域内各项目集中推盘影响 区域内世茂湖滨首府 新景国际外滩均是本月销售板前十甲 价跌 则主要受近期所推新盘楼盘多为110 150 改善型中高端产品影响 其主要以创意户型 良好景观资源做为自身卖点 12 价跌量涨 6 3集美区量价走势 一 厦门楼市总况 近期集美区的量价走势呈现 量价稳定波动 态势 从7月份住宅市场的总体成交情况来看 成交面积方面 7月全区成交6 74万平米 环比上涨22 32 同比上涨1504 76 成交均价方面 6月全区成交均价8973元 平米 环比下跌7 07 同比上涨6 13 而从7月份的集美区的成交情况来看 量价小幅波动 主要受到万科 金域华府等刚需项目集中放量影响 且销售情况良好 从而带动了区域市场量价的稳定 13 价稳量涨 6 4海沧区量价走势 一 厦门楼市总况 近期海沧区的量价走势呈现 量升价稳 态势 成交面积方面 7月全区成交3 95万平米 环比上涨343 82 同比上涨441 10 成交均价方面 6月全区成交均价9015元 平米 环比下跌3 14 同比下跌5 08 海沧作为 厦门副中心 区域内市政配套设施发展较迅速 区域内豪宅规模也随之有所扩大 海沧有望发展成为继岛内后豪宅项目首选区域 本月绿苑新城以销售163套的傲人成绩拔得销售板头甲 成为带动区域 量升 主力 14 价跌量稳 6 5同安区量价走势 一 厦门楼市总况 近期同安区的量价走势呈 量稳价跌 之势 成交面积方面 7月全区成交3 85万平米 环比上涨6 93 同比上涨166 21 成交均价方面 6月全区成交均价6048元 平米 环比下跌12 32 同比下跌0 40 近期 量稳 主要因区域内刚需产品供应稳定影响 区域市场均价的微跌则主要受各盘选择低价入市 快速走量的销售策略影响 区域去化主力禹州 环东国际楼王起价仅6298元 15 近期翔安区的量价走势呈 量升价稳 之势 成交面积方面 7月全区成交2 62万平米 环比上涨44 75 同比上涨303 08 成交均价方面 6月全区成交均价7980元 平米 环比下跌1 76 同比上涨1 37 联合 博学园项目的集中放量并实现快速去化是本月翔安区实现 量升价稳 的主要因素 其在开盘当日即实现售罄 均价9700元 这也说明80 90 的刚需产品依旧是翔安市场最为热销的产品 量升价稳 6 6翔安区量价走势 一 厦门楼市总况 16 一 厦门楼市总况 7 7月份厦门各区成交情况 17 8 7月份厦门楼盘成交TOP10 岛内楼盘继续放量 高端楼盘销售延续上月崛起势头整体而言 排名前十楼盘销售套数占全市销售总套数的47 12 左右 岛外板块则主要集中在集美区 湖里区则是岛内板块主战场 岛内高端盘市场占有率继续回升 本月销售榜前三甲楼盘均为岛外板块刚需户型楼盘 随着配套设施的不断完善 岛外板块俨然已成为厦门市场刚需客户购房的首选区域 一 厦门楼市总况 18 9 7月份厦门楼市总结 1 7月 厦门市住宅成交量为2505套 环比上涨45 75 同比上380 09 2 7月 日均成交81套 高于今年前7个月的日均成交量 57套 3 7月 厦门商品住宅成交均价11324元 环比微涨1 21 1 80 90平米刚需户型和120 144平米改善性需求依然是厦门楼市成交的首要户型 2 均价每平方米大于15000元的商品住宅最好卖 反映高端产品市场接受度依然较高 量价走势 产品结构 供求分析 区域分析 1 厦门市场处于供大于求态势 2 商品房成交持续高温 住宅仍是主力 3 年累计供销比呈上涨走势 除海沧区以全市各区均处于供大于求状态 4 市场存量持续走高 完全消化需1年 1 岛内外成交量比例约为1 1 2 2 各区年累计供销比 思明区最大 海沧区最小 0 93 其余均超过1 3 集美区成交量跃居全市各区住宅成交量之首 湖里区紧随其后 4 岛内高端楼盘持续放量 岛外成为刚性客户购房首选区域 在严厉的限购政策下 由于新增供应同比大为增加 以至于成交总量勉强同比保持可观局面 但在众多的新推盘量下 难以掩盖不少新盘销售率走低的事实 一 厦门市场情况 19 三 重点楼盘研究 20 二 重点楼盘跟踪 中骏 天峰 泉天下 联发 杏林湾一号 21 1 中骏 天峰 海沧区 自2010年11月7日以来 已完成销售面积27987 2平方米 167套 存量面积为34023 64平方米 160套 去化率51 07 套数 月均去化率为5 67 据现场市调情况显示 因 新政 影响 其销售已遇瓶颈 总价抗性显现 为求走量 其对某些楼层户型做了些许 差价 策略 均价17000 18000元 一次性付款可享9 6折优惠 内部可享9 2折 其 以价换量 意图明显 二 重点楼盘跟踪 推售至今已半年有余 但去化率依旧仅21 21 月均去化率3 54 总价抗性明显 22 2 联发 杏林湾一号 集美区 本月共销售82套 总销售面积为9716 74平方米 均价12 000元 延续了开盘以来的热销劲头 占本月厦门市销售榜第九名 自4月份正式开盘至今 共完成销售面积59684 72平方米 492套 存量面积为36566 86平方米 227套 销售率为68 43 月均去化率为17 11 1 3 楼均近售罄 当前所剩房源主要为110 左右的三房 二 重点楼盘跟踪 23 3 泉天下 同安区 项目至上市以来 整体去化情况较一般 共推房源212套 当前已售102 为1期销售 二期还未开盘 去化率为48 11 目前均价12000元 其以温泉养生作为自身最大卖点 产品规划主要针对岛内第二居所需求客户及当地拥有较强购买力的改善性需求客户 刻意规避了大户型 高总价的产品 但因地段较差这一 先天不足 很大程度上影响了项目的去化速度 总价最低150万元 套起 二 重点楼盘跟踪 24 四 市场重点研究 25 1 重点楼盘研究 三 市场重点研究 招商 海德公园 核心优势一 滨海西大道临海第一排 超高建筑 集美地标性建筑 核心优势二 70000m2英国皇家园林 原味欧式生活美学 核心优势三 入读优质教育名校 厦门稀缺学府 附带三个红印户口 核心优势四 新古典建筑主义精髓 富有生命力的水岸美宅 核心优势五 稀缺户型 100 211m2海景美居 190 230m2海湾墅区院 26 2 重点楼盘研究 三 市场重点研究 推出招商 海德公园与大师同行系列活动 7月24日 招商 海德公园将正式签约当代著名雕塑大师闵一鸣 在其社区成立 闵一鸣雕塑创意空间教室 当前项目还处蓄客期 样板房 样板园林虽还未正式推出 但其创意性营销活动频出 值得借鉴 7月30日举行星巴克DIY冰咖啡品鉴活动 同时还可网上报名参与看房车活动 招商 海德公园 创意性营销频出 迅速提高项目知名度 同时通过对营销活动内容 细节的把握 贯彻项目豪门品质于始终 从而快速形成项目的市场认可度 27 四 楼市资讯动态 28 四 楼市资讯动态 1 本月新开盘项目 29 四 楼市资讯动态 2 本月热销楼盘营销活动 总结 本月开盘项目集中在集美区 推货量较前月有明显回升 岛外平价楼盘对于推动厦门楼市整体销量上升及稳定整体均价起到至关重要的作用 特别是万科金域华府在本月的集中放量 充分体现了厦门楼市整体走向平价 刚需户型的趋势 同时 房企为规避风险 加紧推盘的意图明显 30 7月居民消费价格 CPI 同比上涨6 5 创下37个月以来新高 7月7日 央行实行紧缩货币政策以来的第五次加息 年内第三次加息 金融机构一年期存贷款基准利率上调0 25个百分点 百万贷款额计算 每月增加的月供为149 63元 第二套房增加的月供为168 86元 7月15日 二三线限购城市或超100个福建6城 泉州 漳州 莆田 永安 南平 邵武 属于新限购行列 7月15日 厦门二手房交易税费按评估价征收在海沧开始试行 全市将于2012年7月1日起全面推行 1 营业税及附加 购买不足5年的住房全额征收营业税 5 5 超过5年 含5年 的非普通住房 按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 超过5年 含5年 的普通住房免征营业税 2 个人购买普通住房 且该住房属于家庭惟一住房的 按1 5