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店面接待答客问 分类 一 租赁1 现在租金怎么样 2 这儿有便宜点的房子吗 3 有没有装修好一点的房子 4 这小区有房子吗 5 你们这里有没有马上能看的房子 我比较着急 6 我们看好房子后是跟你们签合同 还是直接跟业主签 7 你们这怎么收费 8 能做房屋托管吗 二 置换 业主 1 现在是卖好 还是租好 2 现在客户量怎么样 我有点着急卖 3 这小区房子现在卖多少钱呢 4 我现在卖房后还能再买吗 5 卖房要交什么费用吗 6 客户要是贷款买我房子 我什么时候能拿到钱呀 7 我的产权证还没有下来呢 现在能卖吗 如果能卖的话 怎么交易呢 三 置换 客户 1 现在外地人能买房吗 2 现在房价怎么样 3 我是外地户口 现在名下有一套房 请问我还能再买吗 4 你们能不能帮做1年社保 5 现在还能避税吗 6 现在买合适吗 要不我再等等 7 这小区房子现在多少钱呀 8 办理过户手续怎么收费呀 我已经有看好的房子了 就想找你们办手续 具体解答 租赁 现在租金怎么样 附近有便宜点的房子吗 用引导性问题让客户做选择题 答 A您指的是几居呢 是一居 二居 还是三居呢 例如客户指定是一居B这附近一居分为开间和标准一室一厅的 您指的是开间还是一室一厅呢 例如客户指定是开间C这附近的开间租金大约在1800 2200元之间 房东会根据装修条件和家具家电等的配置情况报价不等 您是要一般装修的呢 还是要精装修家具家电全齐的呢 例如客户指定是精装修家具家电全齐的D现在长城国际有一套是53平 中等装修 家具家电全齐 业主现在报价1900元 还有一套是63平 精装修 家具家电全是新 业主报价2100元 您现在要是方便的话 可以看房子 我们这有钥匙 例如客户表示现在方便 可以马上去看房子E先生 女士 方便的话给我们留个电话吧 您的电话号码是13几的 我给您打过去吧 这个是我的电话号 我叫XXX 顺势递一张名片给客户 方便我们以后联系 具体解答 租赁 有没有装修好一点的房子 客户特别指定房子装修标准 切记带看前一定要亲自去看过房子 答 A您指的装修好一点是什么样的标准呢 例如客户指定自己特别看重房子装修 一定要干净等等B明白了 现在大部分出租的房子一般以出租为主的话 很难达到你的要求标准 但是正好我这刚上一套从来没有租过的房子 业主是结婚时用的婚房 装修特别好 里面的家具家电也全是新的 我刚才亲自去看过房子 我相信你一定能看上 业主的报价是XXX元 月 例如客户表示业主报价高 有些接受不了C这只是业主的报价 我带您先去看看房子 另外我这还有两套跟您的要求差不多的也能一起看 看好房子后 我再帮您去跟业主商量一下 必竟业主也不指望租金挣钱 就是想找一个好租户能够帮他们好好爱惜房子 您说是吧 切记利用BAC法则带户 例如客户表示可以看房D先生 女士 方便的话给我们留个电话吧 您的电话号码是13几的 我给您打过去吧 这个是我的电话号 我叫XXX 顺势递一张名片给客户 方便我们以后联系 具体解答 租赁 这小区有房子吗 你们这里有没有马上能看的房子 我比较着急 答 A您想要几居的房子呢 例如客户指定两居B您是几个人住呢 例如客户明确是几个人住C您对房子有什么特别的要求吗 客户有指定要求 要特别注意 例如有客户就要两个卫生间的 或是要残疾人通道等经纪人一定要事前多空看房子 不要为了带看而看房 而是因为有了房子才留下了客户 亲自看过后讲房子跟没看过讲房子真实感反差很大 让客户感觉对他负责任 D没有主动表示急用房子的客户要主动问 您大概是什么时间要用房子呢 根据客户的具体用房时间来确定需求急迫度 进而确定经纪人下一步动作 例如 客户要是急用 就马上推荐房源 能带看就第一时间带看 客户要是不是马上用房 最好也要带客户转一圈 看一套房子 为的是跟客户拉近距离 加深对经纪人的印象和好感 E先生 女士 方便的话给我们留个电话吧 您的电话号码是13几的 我给您打过去吧 这个是我的电话号 我叫XXX 顺势递一张名片给客户 方便我们以后联系 具体解答 租赁 我们看好房子后是跟你们签合同 还是直接跟业主签 你们这怎么收费 答 A您看好房子后到我们店面直接跟业主签合同 合同我们联德房产提供 签合同的时候 双方要记得带身份证原件 业主还要带产权证原件 并且我们联德要留租赁双方的身份证复印件备档 B关于房屋的具体交接事项 我们联德可以协助业主和租户去房子里查水电气表等相关数字 业主和租户在租赁合同上签字确认 C因为我们联德在交易过程中提供的是信息服务 所以我们在签租赁合同当天收取租户相当于一个月的租金50 作为服务费 具体解答 租赁 能做房屋托管吗 答 A您的房子是这个小区的吗 几居呢 B您是出于什么原因想做房屋托管业务呢 C你了解房屋托管的细节吗 要不我给您讲解一下吧 您可以参考一下我们的意见再决定 房屋托管简单的说就是您把房子委托给房地产公司 您是和房产公司签委托合同 然后公司再把房子租给租户 租户是跟房地产公司签承租合同 但是这个过程当中还是有一些细节您是有必要考虑清楚的 1 房屋托管业务是需要您给房地产公司留45天 60天的空置期 在空置期内无论房屋是否租出去 都不会向您支付房租的 简单的说也算是房产公司的一部分利润吧 2 如果房屋托管以后 至于房子里面住什么人都是房产公司说了算 您作为房主就不好把握了 3 房屋具体和租户成交的租金由房地产公司决定 一般情况下 房地产公司跟您签委托合同的价格都会稍微低于市场价格 然后再加一些价格租出去 这也是利润 4 房屋承租期间的屋内家具家电等配套设施的维修还是责任明确的 基本房地产公司不会承担什么责任的 比如电视坏了 会找师傅鉴定维修 如果是不小心掉地上摔坏的就是租户承担 如果是里面电路坏了 就是由房主承担 您要是遇上负责任的经纪人还好 会帮您处理这些事 但是遇上经纪人不在职了 那个公司又没有交接好管理事宜 到时候麻烦的就是您了 您跑过来又不方便 那可怎么办呢 必竟房子是您的 5 以我们过往的经验 现在房产公司把房子租给合租的情况特别多 这样能加大他们利润 但是这样会毁坏您的房子的 您租房子也不是指望挣钱的 对吧 主要是找一个好租户能好好爱惜您的房子是最重要的 最好是我们直接给您带客户 你对客户方直接把关 但是如果你如果每一次来开门不方便 也可以把钥匙委托到我们公司 房里的东西我们可以详细登记到我们公司盖公章的钥匙托管协议上 如果有合适的客户看上房子了 您直接带产权证和身份证过来签合同就可以了 现在的租赁市场这么好 我想没有几天就帮您把房子租出去了 也用不着给房产公司那么长的空置期 您说是吧 具体解答 置换 业主 现在是卖好 还是租好 现在客户量怎么样 我有点着急卖 这小区房子现在卖多少钱呢 答 A现在交易量比前段时间还是少了很多 但是也还有成交 主要是看业主出于什么原因卖房了 要是不着急出售的 改成出租也行 因为每年的3 4月份开始租赁市场都很好 能租个好价钱 您是出于哪方面考虑的呢 例如业主表示想用钱或是对市场预期不好等情况想考虑出售 B您的房子是多大面积的 我们前两天刚卖了一套跟您家一样户型的 精装修 业主送了全套的家具家电给客户 是XXX钱成交的 讲真实成交案例 业主询价适用 业主一定会觉得我们报的成交案例价格低 C现在能够出来看房的客户很少 周一到周五根本就更没有人出来看房子了 因为限购的原因 已经有一大部分的客户买不了了 反而现在卖房的业主特别多 有很多房子可看 所有客户都很挑剔 业主的价格报高了 客户就不去看房子 那您就一点成交的机会都没有了 现在能成交的房子的报价基本都是可成交的市场价 可能跟您的心理预期差很多 但是就这样才能成交 D您现在要真考虑卖的话 我建议您先把价格降下来 我们再帮您做一些重点推广 比如 我们每周会有房源聚焦 我们帮您把房子聚焦并组织集中带看 再加上我们做的端口推广和人字板开发等动作 相信我们链家会帮您尽快把房子卖出去的 业主急售可用 E您的房子在我们链家登记过吗 是几号楼的 我帮您登记一下吧 您的信息登记到我们公司的内部办公系统后 一定会有链家经纪人给你打电话问一些问题的 您要是不愿意接到很多电话的话 您就可以让他们找我 就说我对您的房子特别了解 我帮您给他们解答 顺势递一张名片 我叫XXX 您再有什么想咨询的 可以随时给我打电话 具体解答 置换 业主 我现在卖房后还能再买吗 答 A您是北京户口还是外地户口 如果您是北京户口 在您名下没有住房或有一套住房的情况下还可以再买一套 如果您名下已经有两套住房了 那就不能再买了 除非您把两套中的一套先卖掉就可以再买 如果您是外地户口 能提供连续5年的社保或纳税 并且在您名下没有住房的情况下 您是可以买一套的 如果现在您名下有一套住房 只要先卖掉了就可以再买一套 外地房产不计 具体解答 置换 业主 卖房要交什么费用吗 答 A按照国家相关规定 业主是需要交一部分费用的 个税 营业税 但是现在的大部分情况是买方把所有费用全出了 所以业主卖就得房屋成交净得价 也就是说什么费用都不用承担 B现阶段随着国家政策不断出台 客户在过户时交的费用不断在提高 而且提高的额度不是一般的客户群体能承受得了的 现在有很多客户能拿得起首付房款 却拿不起后期费用 C我们前两天有一个单子 由于政策调整后客户实在承受不起过高的税费 后来业主主动和客户协商 自己承担了一部分税费 最后成功过户 业主拿到钱后也把自己的事情解决了 真是一举两得 具体解答 置换 业主 客户要是贷款买我房子 我什么时候能拿到钱呀 答 A买方是商贷 那要等过完户下新本做完抵押出他项权利 银行才可以放款 从过户到您拿到全部房款的时间是15个工作日左右 1 业主的房子如果有贷款没结清的情况下 业主办理还款解押时间除外 还需要2个月左右的时间拿到全款 2 业主的房子没有贷款的情况下 从签约到拿到房款需要2个月时间 B买方是公积金贷款 见契税票放款时间是过完户5 7个工作日 见他项放款时间是过完户后的15个工作日 1 业主的房子如果有贷款没结清的情况下 业主办理还款解押时间除外 还需要2个月左右的时间拿到全款 2 业主的房子没有贷款的情况下 从签约到拿到房款需要2个月时间 C具体贷款流程见各店经理培训细则 具体解答 置换 业主 我的产权证还没有下来呢 现在能卖吗 如果能卖的话 怎么交易呢 答 A您是跟开发商签的一手房的买卖合同吗 购房合同和相关的手续及资料都齐全吗 必须得到业主的肯定回答 B如果您买一手房手续齐全的话 那么房子虽然没有下产权证 仍然是可以出售的 签约的所有合同和相关文本 我们公司都可以为您提供 有些合同文本是专门针对没有产权证的房子准备的 另外再多签署一份备忘录就可以了 备忘录是明示客户该房屋产权特殊性的 C在签合同当天您要带齐购房合同和相关的手续及资料 另外也要带着您个人及必要家庭成员的证件 我们公司要留复印件备用 以方便后期所有进行的手续 D因为您的房子没有下发产权证 那么签署合同后并不能马上办理后期的贷款和过户等手续 签合同当天买方先给您支付一定金额的购房定金 买卖双方也可以再进行协商支付部分首付房款和交房时间等事宜 只要买卖双方达成一致就可以 我们会配合买卖双方 E等产权证下发时 我们会按照交易流程提前通知买卖双方往下进行的 并且也会提前告知双方要在哪个环节准备哪些证件等 后期的流程我们链家地产的经纪人会全程陪同的 并且我们的交易中心的专员也是为大家服务的 您就放心吧 很安全的 具体解答 置换 客户 现在外地人能买房吗 我是外地户口 现在名下有一套房 请问我还能再买吗 答 首先要看您是否有购买资格 也就是要能提供连续5年的社保或纳税 如果提供不了 就真的买不了了 1 名下没有房产的 又能提供连续5年的社保或纳税 就可以在京买一套住房 2 名下已经有一套房产的 必须把名下的那套房产先卖掉才可以再买 并且同样要提供连续5年的社保或纳税 具体解答 置换 客户 现在房价怎么样 这小区房子现在多少钱呀 现在买合适吗 要不我再等等 答 A您指的是多大面积的呢 例如客户指定区间面积 B买卖房源的价格是根据社区 楼层 朝向 装修等情况不同报价不等 您有特别看好的小区或户型吗 不管客户说哪个小区或说哪个户型 马上讲一个成交案例 要学会用案例引导客户 让客户明白市场是这样的 也是引导客户心理预期的好方法 C房产的走势不能看当前 要用长远的眼光来看 通州从开始规划和建设新楼盘时开盘才2000元左右 那时还有人觉得不值呢 从2008年到今年的形势看 不管政府出台什么政策干预房价 房价的走势始终是在有涨有稳中涨起来的 但在这个过程中 有眼光的人就会抓住机会买房 其实现在正是买房的好时候 可以用最合适的价格买到最好的房子 对市场预期不太好 想再等等的客户适用 具体解答 置换 客户 你们能不能帮做5年社保 答 A我们只是房地产公司 帮您匹配合适的房源 但是前提是您要有购房资格 如果没有 我们也没有办法 5年的社保和纳税我们做不了 现在还能避税吗 答 A买房交税是国家的相关规定 我们也只能是按制度办事 如果赶上国家在某一阶段有优惠政策的话 是可以在国家政策允许下享受优惠的 如果没有优惠政策 就只能按交税当天的政策交纳税费 恶意的逃避税费是不可能的 具体解答 置换 客户 办理