房地产项目尽职调查报告范本

1 丰泽园项目丰泽园项目 尽职调查报告目录尽职调查报告目录 第一章 项目区域 1 第二章 区域市场分析 3 第三章 项目公司介绍 3 第四章 项目介绍 4 第五章 公司财务状况 5 第六章 融资条件 6 第七章 风险分析 7 第八章 调查结论 8 2 声明声明 本尽职调查报告是由独立完成 真实反应了新泰置本尽职调查报告是由独立完成 真实反应了新泰置 业业 2014 年年 11 月月 30 日以前的生产经营情况 我们对本报日以前的生产经营情况 我们对本报 告的内容的真实性 准确性和完整性负责 告的内容的真实性 准确性和完整性负责 3 丰泽园项目丰泽园项目 尽职调查报告尽职调查报告 第一章第一章 项目区域项目区域 一 漯河市一 漯河市 漯河市位于河南省中南部 启于北魏 盛于明清 因淮河的两大支 流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇 曾以商贸和水陆交通发达而享誉 中原 在明朝永乐年间已是 江淮百货萃 此处星辰罗 的商品集散中 心 素有 水旱码头 之称 今天的漯河 更是四通八达 是国家二类交通枢纽城市 石武高铁 京广铁路 京港澳高速 107 国道贯穿南北 漯宝 丰 铁路 漯阜 阳 铁路 宁洛高速横跨东西 距郑州新郑国际机场不足一小时车程 安信快速通道 郑漯城际铁路纳入规划 区位优势更加突出 4 漯河市面积 2617 平方公里 人口 260 万 下辖源汇区 郾城区 召 陵区 西城区 舞阳县 临颍县 漯河风光秀丽景色宜人 先后摘取国 家园林城市 全国绿化模范城市 国家森林城市 中国特色魅力城市 中国人居环境范例奖等桂冠 漯河以食品工业发展的卓著成效 培育出了以双汇集团为代表的食 品名星企业 是享誉四方的食品名城 全国食品安全信用体系和保证体 系建设双试点市 全国首家农业标准化综合示范市 全省食品工业基地 市 全省无公害食品基地示范市 2 西城区西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区 相当与郑东新区 东起 107 国道 西至大楼魏东 南起澧河 北至沙河 割区面积为 25 平 方公里 总体定位 立足中原 辐射中部 享誉国际的 21 世纪商务休闲 都市区 创新服务示范区 低碳生态宜居区以及多元文化特色区 将西 城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区 体现生态文明的示范区和 展现城市文化的魅力区 集商务休闲 行政文化 对外交通 生态居住 滨水活动等多功能于一体的城市副中心 规划结构为两带环抱 两环绕 城 两轴连城 三心辉城 四区成城 水绿交融规划居住用地面积为 416 43 公顷 包含二类居住用地 商住用地和中小学 幼儿园用地 占 建设用地面积的 40 23 其他为商业用地和公共配套施用地 5 以下是西城区鸟瞰图 第二章第二章 区域市场分析区域市场分析 尽职调查期间 我们走访了漯河市住房保障和房屋管理局 调阅了 漯河市 2011 年至 2014 年前三季度的房地产市场统计分析 现就调阅的 资料对我们重点关注的问题进行分析 1 1 房地产开发投资完成情况 房地产开发投资完成情况 年份完成投资 亿元 201139 7 201243 67 201344 32 2014 前 3 季度 43 21 6 可见 全市房地产开发投资完成指标连年增长 2014 年将超越 2013 年继续呈上升趋势 二 房地产项目建设情况 二 房地产项目建设情况 年份新开工面积 万平米 累计竣工面积 万平米 2011208 7133 9 2012223 44138 49 2013223 9286 63 2014 前 3 季度 119 5776 03 完成投资 亿元 37 38 39 40 41 42 43 44 45 2011201220132014前3季度 完成投资 亿元 7 受房地产开发周期影响 商品房峻工面积 2013 年以来有所下降 但总体供给依然充沛 2 2 商品房预销售情况 商品房预销售情况 四 商品房价格 四 商品房价格 时间平均郾城区源汇区召陵区开发区 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2011 2012 2013 2014前3季度 预售项目数 预售面积万 实际销售面积万 2011 2012 2013 2014前3季度 新开工面积 累计竣工面积0 50 100 150 200 250 新开工面积 累计竣工面积 8 201125382950290022002100 201231733839332728342693 201334814103356032702989 2014 前三季度 35714236377831703100 由上图可见 源汇区 西城区 商品房预售价格在整个漯河市处于 较高的位置 这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系 通俗一点 讲 漯河的西城区相当于郑州的郑东新区 其发展后劲很强 通过以上图表分析可见 漯河市房地产市场整体平稳 但 2013 年是 一个拐点 受经济周期和开发周期影响产销量有所下降 下降多少 但价格一路攀升 上升多少 整体业态呈良性发展态势 以上图 表依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整 理完成 补充资料第 1 页 第三章第三章 公司介绍公司介绍 一 公司股权及历史沿革一 公司股权及历史沿革 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2011201220132014前三季度 平均 郾城区 源汇区 召陵区 开发区 9 公司管理人 公司管理人 1 董事长 2 总经理 以上资料为新泰置业公司提供 第四章第四章 项目介绍项目介绍 一 项目基本情况 一 项目基本情况 1 项目名称 10 2 项目位置 3 项目规划 项目鸟瞰图 项目规划图项目规划图 4 周边在建楼盘形态分析 我们走访了周边市场 对同业态价格进行了调研 西城区为规划中 的商业中心 区域内地商业与住宅按 4 6 进行配比 目前西城区在建的 楼盘有五个 其中拆迁安置房三个分别为 5 西城区及周边在售楼盘列表分析 11 通过以上环节的调查整理 部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管 理局调阅的统计资料 补充资料第 5 页 用图示表示出来 二 项目优势分析二 项目优势分析 1 区位优势 2 交通优势 3 配套优势 4 产品优势 三 项目进展及其开发计划 三 项目进展及其开发计划 1 手续方面 2 工程方面 3 销售方面 以下是我们对新泰置业和成本和利润测算 开发成本 万元 序号项目已支付尚需支付预计总支付 1 2 3 4 5 6 12 开发费用 万元 序号项目已支付尚需支付预计总支付 1 2 3 4 销售利润 万元 序号项目金额 万元 1 销售收入 总成本费用 2 1 开发成本 2 2 2 开发费用 3 利润总额 4 所得税 5 税后利润 第五章 公司财务状况第五章 公司财务状况 我们对 2014 年 11 月 30 日资产负债表 利润表 现金流量表各项目 进行了查证分析 补充资料第 10 页 1 货币资金期 2 预付账款 3 其他应收款 4 存货 13 前期工程费 建筑安装成本 公共配套设施 以上成本合计万元 5 长期投资 6 固定资产 7 短期借款 债权人借款金额月利率期限担保方式 附征信查询报告 借款合同 8 预收账款 9 其他应付款 债权人借款金额备注 10 应交税费 11 我们关注到新泰置业的实收资本的变化 并查证了相关明细账 和验资报告 12 未分配利润 13 公司财务结构简述 2014 年 11 月 30 日 资产 来源 14 存货 开发成本 股权 其他应收款销售收入 存款股东借入 税金社会融资 银行借款 开发费用 据以上分析可见 新泰置业公司股东实际净投入为万元 其余部分 为外部借款 14 未发现机构借款 未发现其他社会借款 公司未对外提供担保 没有作为被告的诉讼事件 因新泰置业公司是真正的股份企业 所在在管理上能做到财务管理 健全 会计核算清析 分工协作并相与监督 在核查财务资料的过程中 没有回避 等待现象 能做到账表 账账 账证 账物相照 会计资料 真实可信 第六章第六章 融资条件融资条件 一 融资额度 二 融资期限 三 投资回报 年收益率 四 资金用途 项目开发与经营 15 五 还款来源 来源项目已发生 2015 统计 一季度二季度三季度四季度 来源合计 支出项目 一季度二季度三季度四季度 土地成本 前期工程费 建安工程费 配套建设费 开发期间杂费 管理费用 营销推广费用 财务费用 销售税费 合计 关联企业借出 银行还贷 融资利息支付 融资本金偿还 资金余额 2016 年计划销售收入亿元 第一季度计划实现元 届时可实现投资 本金和收益的全部收回 16 六 融资模式 私募股加债 七 保证方式 1 股权控制 组成私募基金 100 控股新泰置业 2 销售备案 3 股东连带担保 4 监督项目运营管理 对项目公司控股并完成相应变更手续后 我 们将设置新的公司治理结构 实现对公司运营管理的有效监督 并及时 采取必要的应急手段 防范可能出现的风险 八 盈利测算 第七章第七章 风险分析风险分析 本项目投资的风险主要来自以下几个方面 一 国家的房地产政策方面 目前国家对房地产行业的政策由政府严格调控变为完全由市场调整 17 资源配置 房产税等政策呼之欲出 相关政策的出台会对市场产生较大 影响 二 市场经营方面 各知名房企借助品牌张长大举进入三四线城市房地产市场 区域性 房企面临较大的市场竞争压力 加之 2013 年以来全国经济进入下行轨道 购买力下降 房产市场销售下滑 对中小房企会形成冲击 三 备案注销方面 因为我们并不是真正购房