上海前滩滨江湖南广场项目策划报告ppt课件.ppt

上海前滩滨江湖南广场项目 3 基地分析 地块区位 本项目 1 6 7 8 4 5 2 3 徐汇滨江WS5 188S K 1地块 地处徐汇滨江区域沿江中心段 属徐汇滨江商务区西岸传媒港板块 中央商务区非中央商务区滨江新兴商务区 4 基地分析 规划指标 113 06m 114 49m 169 68m 192 79m N 规划指标 地块四至 东 龙腾大道 西 云谣路 北 规划七路 南 龙文路用地面积 约18 525m 用地性质 商办综合容积率 不大于3 4 B1F以上 建筑密度 平台以上不大于40 平台覆盖率 不小于75 建筑限高 不大于100米绿地率 不小于10 112m 5 基地分析 交通配套 绿地汇中心 距江200m 龙耀路 主干道 距地铁300m N 湘芒果项目地块城市道路轨道交通11号线轨道交通站点 龙腾大道 主干道 龙耀路站 云锦路站 黄浦江 6 基地分析 地块现状 梦工厂 N 滨江公共开放空间 上海水泥厂保留建筑1 百汇园 项目地块现状平整1 上海水泥厂保留建筑2 绿地中心一期 绿地汇中心 湘芒果项目地块城市道路轨道交通11号线轨道交通站点 项目地块现状平整2 绿地中心 7 基地分析 小结 资料来源 政府访谈 市场调研 黄浦江景无疑是项目最大的景观利好 项目AB两面将有很好的景观视野 需重点保证 项目地块价值面 A B D C 基地分析 梦工厂滨江景观商业 黄浦江 国盛 万达 梦工厂 SMG腾讯 景观绿地 8 湘芒果地块 C A B D 地块指标 注 B1建筑面积以基地建筑覆盖率40 标准估算 9 项目布局原则 10 新地面NEWGROUND 地面升起RISINGTHEGROUND 创造抬升的新地面平台Creationofarisingplatform 新网格是无车通行的NEWGROUNDFREEOFCARS 创造抬升的新地面平台Creationofarisingplatform 空中走廊和城市阶梯CornicheandUrbanStairs龙腾大道DragonAve 18 徐汇滨江板块 主要项目综述 保利徐汇滨江XH129B 02 129D 01地块南至瑞宁路 西至宛平南路 面积66530 m 容积率为2 5 系商住办用地 成交价 45亿元 12年上海总价地王 楼板价 27 055元 m 溢价率 42 9 绿地中心一期 入驻 办公面积 65 785m 面积区间 120 200m 成交均价 54 000元 m 销售报价 65 000元 m 租金报价 6 5元 m 天 绿地汇中心 2013 办公面积 60 000m MINI办公 40 70m 销售报价 5 6万元 m 绿地中心二期 2015 办公面积 70 000m 销售报价 65 000元 m 数据来源 第一太平戴维斯 市场研究及开发顾问部 19 徐汇滨江板块 梦工厂 1 2 1 2 3 8 5 6 7 梦中心位于徐汇滨江西岸传媒港内 集聚一系列剧场影院群落 文化创意产业 会展观光景点 餐饮商业设施等 该中心将于2016年诞生 梦工厂是中美经贸合作论坛的重要签署协议 CMC联合SMG SAIL与美国梦工厂动画公司在中国上海合资组建上海东方梦工厂影视技术有限公司 该公司由两大业务板块组成 一是影视产品及衍生产业 2017年后形成国际一流的电影动画企业 二是打造徐汇滨江的 梦中心 数据来源 第一太平戴维斯 市场研究及开发顾问部 20 徐汇滨江板块 梦工厂 2 2 开发定位 传媒文化创意产业和演艺文化消费体验 功能组成 围绕开发定位 将产业与消费有机结合 形成由研发 到体验 再至消费的一条龙文化服务 核心资源 利用梦工厂核心优势 将动画产业链中重要组成延伸至房地产各功能组团的设置 并明确其远期定位 中国目前最大的 同时与国际顶尖水准直接接轨的动画生产基地 技术研发高地和人才孵化汇聚之地 数据来源 第一太平戴维斯 市场研究及开发顾问部 21 核心资源挖掘 黄浦江一线江景 22 核心资源挖掘 上海中心城区核心徐汇区 23 核心资源挖掘 西岸传媒港 24 核心资源整合 黄浦江滨江的江景资源一直是近年上海炙手可热的景观资源 项目所在区域良好规划的滨江办公发展潜力巨大 徐汇滨江一线江景文化传媒主题CBD 黄浦江一线江景 上海城区核心徐汇区 徐汇区地处上海市中心核心区位 历史渊源悠久 人文底蕴深厚 商务和办公氛围浓厚 是上海市区发展城市 配套完善 定位高端的优质片区 西岸传媒港 上海目前唯一一个明确以媒体为核心概念打造的创意CBD 主题明确 已引入梦工厂 未来发展空间巨大 25 减少商业体量 梦工厂竞争 办公 文化设施 商业 梦工厂办公体量 122 000m2 梦工厂商业体量 56 000m2 文化设施体量 35 742m2 本案周边梦工厂商业体量近6万平米 接近本案的总体量 本案商业不可能与之竞争 因此建议仅设置5 000m2配套商业 保证整个项目办公业态的纯粹性 同时也可将梦工厂的商业作为本案办公环境的利好 COMMERCIAL RETAIL CULTURE 产品策略 作为上海新兴滨江区位的高品质商务项目 项目在现金流压力较小的前提下 可以考虑整体持有租赁 项目拥有一线江景资源 建筑排布上需充分考虑每栋建筑的观景视野 错落有致 塔楼与独栋总部并存 丰富产品线 也迎合多种客户的需求 租赁策略方面 塔楼作为标准办公整层出租 独栋总部由于其独有的尊贵感和私密感 建议整栋出租 27 物业配比关系 项目地标 形象展示 适合分层租赁 体量有限 限制条件多 后期养铺时间可能较长 非本案主要产品 建议交由政府承建经营降低成本 整体出租 提供一线江景独栋办公尊贵感 28 物业排布 视角高度分析 10m A B C D 地块与江边之