2016年物业工程部工作计划

1 / 462016 年物业工程部工作计划2016 年物业工程部工作计划1、2016 年物业工程部工作计划新的一年，为实现公司长远发展，现结合公司和我部门的实际情况，我们工程部 20XX 年工作的重点，着力于工程部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合物业服务中心完成各项维修任务，特拟定工作计划如下：一、人员安排按照运作模式及岗位管理的要求，工程部的人员维持目前的的人数，保证水电系统的运行。为保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，夜间实行听班制度。二、工作计划加强工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。2 / 46本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和商家之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展。从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。3 / 46针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作目标细化。三、做好能源控制管理能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是：提高所有员工的节能意识。制定必要的规章制度。采取必要的技术措施，比如进行市场广告和路灯的照明设施设备的改造，根据季节及时调节开关灯的时间，将能耗降到最低；将楼道的灯改造为节能型灯具控制开关改造为触摸延时开关。在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。每月定时抄水电表并进行汇总,做好节能降耗的工作。4 / 462、2016 年物业工程部工作计划一、保证了业主房间内的维修，包括服务意识、及时率、合格率等事宜。通过客户服务部电话、入户等方式对业主的回访，基本满意率接近于 100%。二、保证了公共区域设施设备的完好率，在供水、供电、供气等方面未发生大范围的投诉，即使在夏季用电的高峰期，也未发生任何事故，但也发现了一些问题：1、电梯运行方面存在着不足，一方面原设计是以住宅为主，而我小区僻邻中关村的特殊地带，住户以小的公司为主，客流量较大，运送货物的现象较普遍，即便是满负荷运行，也难以达到业主的要求，为此工程部按照物业公司总办的要求给发展商呈文，要求电梯由单行改并联，几经周折，终于在 12 月 21 日完成电梯两两并联工作，大大缓解了业主等候电梯时间过长现象。2、原来电梯的维保公司是发展商于去年 8 月份签定的，服务意识较差，电梯时常出现故障，处理问题的及时率不够，虽然多次要求维保公司提高服务意识，有一些改观，电梯故障减少，但服务质量不高，主动服务意识较差，最后合5 / 46同到期时，果断的更改了维保单位，即提高了服务质量，且在价位上也有所降低。3、在供暖方面，虽然没有发生大的投诉，但在年初，2#楼2201 房间的暖气经常有不热的现象。这是系统存在不合理现象所造成，针对此问题，工程部积极想办法，通过与发展商工程部协商，于 11 月 15 日供暖之前在 2#楼最高点处的消防水箱间增加了一个膨胀水箱，大大缓解了不热现象，但是在效果上不是特别理想，后又协调发展商工程部和锅炉房负责人于 12 月 15 日更换补水泵，彻底解决了 2#楼2201 房间暖气不热及管道噪音问题4、在 5 月份，锅炉房的热水温控阀出现故障，时常发生户内热水温度过高现象，发生了几户软管破裂事情，为了让锅炉房更换温控阀，多次找到其负责人，于 6 月初解决。5、因为我们是接管小区后的第一个雨季，对屋面防水状况并不十分清楚，虽然在雨季到来之季，按照常规办法，对整个屋面进行了全方位的检修，但是在雨季到来之时，仍然发生了屋面漏雨事情，几次联系维保单位并同时给发展6 / 46商工程部呈文说明情况，终于在 10 月底由维保单位全面处理完成。6、污水排放方面，原发展商签定的化粪池清掏合同的单位服务质量还可以，但是价位较高，在今年 8 月份原合同到期时重新进行了合同的评定，与新的一家公司签定了清掏合同，在服务质量上与以前相同情况下，在价格上较原来降低了一万元。7、生活冷水系统，自楼宇完成之后，一直未办理生活用水许可证，不能向业主明示我小区的生活饮用水水质合格，为办理“生活用水许可证”从 3 月份开始着手操作，直到11 月份才彻底完成，这此期间增加了紫外线消毒器四台。三、物业公司为了全面提高工作质量，在物业管理上更进一步，提高全体员工的思想意识和服务质量，在年底之前完成 ISO9001 质量体系认证工作。我们工程部服从公司的安排，3 月份开始接受培训，编写各类文件，制作各种质量记录表格，按时完成了两次内审，和一次外审的评定。但在审核工作中，发现了许多方面的不足，包括质量记录不全，记录不详、不清，文件领会深度不够等问题。这些7 / 46问题的发现说明了我们在工作上与先进的管理理念存在着一定的差距，需要在以后的工作上中吸取教训，总结经验，用先进的管理方法和规范的行为标准要求自己，带动全体工程部的员工更好地完成本职工作。四、今年任务最重的一项工作内容就是接管 XX 大厦项目。物业公司接管新的楼盘，任务最重的部门有可能要属工程部，因为工程部在楼宇建设期间就需要介入，在工程上提出自己的见解与看法，主要目的一是有利于物业接手之后的管理工作，二是在功能使用上发现不足，提出整改措施。在楼宇完工之后，工程部以业主的观点进行工程的验收。之后是业主在收楼中发现的问题协调发展商和施工单位进行整改。这方面对于精装房屋尤为重要，在这方面物业工程部做了以下几个方面的工作：1、在楼宇完工之前，提出了我们的建议，主要包括：机械立体车库增大设计，楼内水、电竖井钥匙改成通用，地下室增加门禁系统，消防烟感系统的改造等等，发展商基本上采纳了我们的建议。2、在楼宇完工之后，我们根据工程进度，分类、分系统的8 / 46进行了接管验收；3、由于公寓为精品房屋，XX 大厦又属于综合性建筑，所以在验收中涉及的专业项目比较多。我在实际工作中的经验和知识不太全面。所以，在验收和督促整改方面存在着许多的不足。比如：有部分验收记录不是特别的完整，造成物业公司在工作的某些方面比较被动。另外，了解的建筑规范性的东西不全，虽然提出了自己的观点，但又找不到准确的依据，使得在与发展商工程部的配合上不是十分的理想；再有在监督施工方的后期维保中，下属人员未能引起足够的重视，造成工作比较被动，这些方面都反映了自己在能力上和经验上的欠缺，是值得今后好好总结的。当然，通过综合楼宇的验收，也大大的丰富了自己的知识，懂得了工作管理上的侧重点，提高了自己的管理能力，明白了过去曾未明白的道理。3、2016 年物业工程部工作计划公共设备设施维修保养及管理1、加大对施工单位的协调力度，争取在 2 月底完成对西区9 / 46柴油发电机故障的维修。2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程部人员进行水泵监控系统操作培训。5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。6、理清施工单位对 L4 区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。10 / 468、建立详尽的设备台账、设备清单。9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。营销工作的配合积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。户内维修服务1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到两手抓，两手都要硬 。结合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排 1 名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范11 / 46围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力；3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。制度建设1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理 ISO 程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规章制度。2、应用 ISO 文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。规范管理1、用物业管理 ISO 程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高2016 年工程部工作总结 2016 年工作计划 在 2016 年的12 / 46工作中，首先感谢地产公司、物业公司领导的大力支持和指导。在 2016 年工作中，在人员长期流失的情况下，工程部严格执行物业管理制度，保证了各项日常维修服务的工作，保证了 2#-3#入伙业主的维修工作及整体设施设备的正常运行，保证了各项工作按计划顺利的完成。展望 2016 年，努力使工作再上一个新台阶。现将 2016 年工作总结如下：一、2016 年工程部人员及工作范围介绍：在 2016 年工作中，我物业工程部上半年编制由 8 人减编到5 人，管理的范围有一期增加二期共 6 栋,其中：3 栋住宅，两栋写字楼，一栋公寓，还有地下车库。二、2016 年工程部工作内容、日常管理1、每天对二期入伙业主提出的问题进行维修跟中，设备设施维护，越冬防寒处理，对临时发生的冻害进行维护处理，对长期没有出售的和没有办理入住的空置房进行防寒维护13 / 46处理。对存在的问题及时提出整改方案，确保工程部每天的工作顺利完成。2、为了塑造物业公司的形象，对员工的仪容仪表进行检查，严格按照公司要求的标准执行。3、监督落实员工每天对交楼所有设备设施、二次供水水泵房、消防泵站、配电室及网络机房柴油发电机组等是否按照公司标准进行检查。4、落实员工对一、二期空置房进行地热吹水处理减少冻害的发生。5、落实员工每天对地下室设备巡查一次，确保地下室内照明及配电系统正常运行。6、每天安排员工巡查一期和二期设备防寒巡查，并做好相关详细记录，随时发现问题随时上报解决。7、每天巡查设施设备运行的状况。8、检查每天工程报修单的处理情况，发现不能处理的事情14 / 46及时解决。9、检查员工对一、二期的二次装修巡查情况，发现问题及时解决。 、计划管理1、每月对仓库的工具及耗材进行盘点，并对所需申购的材料进行统计，根据材料耗损的情况分析损坏原因并讨论出解决的办法并实施，更好的节约成本。2、严格按照年度保养计划监督工落实设备保养，保养计划。3、每周召开一次工程例会，解决工程中的相关问题，安排下周的计划工作。、培训管理 1、 配电房巡查内容和高低压倒闸操作培训；2、 柴油发电机组切换保养培训 ；3、消防系统培训：火灾急救培训 ， 消防设施操作培训， 火灾报警系统设备操作培训 ， 火灾急救+消防系统设15 / 46备操作培训 ；4、 弱电系统培训 ；通过这些培训，每位员工提升了自己的个人能力和专业素养，达到了可单独熟练操作工程设备的目的。、考核管理 1、试用期考核：每位员工的试用期为 1 个月，每个月包括周考核和月考核，对达不到公司要求的员工，延长其试用期直到合格为止。2、培训考核：每月均培训考核，对考核达不到培训要求的员工继续培训，直到达标为止。3、月度考核：月度考核不仅包括以上考核，还包含员工本月的出勤率、礼仪礼貌、工作能力、沟通能力等全方面的考核，以此让员工更加了解自己的优势和劣势，在下个月的工作中扬长避短，表现更加优秀；、团队合作1、配合营销部完成多次活动，确保水，电，设备正常。16 / 462、配合安保部的消防演习活动。4、配合营销部，网络和电话的维修。5、配合客服报修问题进行维修。 三、工作业绩1、为了确保 6#楼排水管不被冻裂，不影响 6#办公楼业主正常使用，我部门自己购买了保温棉对整个给排水管做好保温工作，为公司节约了外请人员的费用。2、3#由于天气寒冷维护不到造成住在下水冻结 3#1606 至3#1303 总管网冻暴，楼上脏水楼道下一层满屋都是脏水，水流不止。我部门接到消息立马组织维修工进行维修，最终在严寒中完成了抢修的艰巨任务，未造成更大经济损失。3、通过物业工程部的认真查找工作对五号楼银行的长时间地热不热问题得到了解决。 4、冬季温度低小区突然停电柴油机突然启动，由于温度过低，柴油凝固，柴油过滤网燃烧空产生真空状态，不能启动，我们进行了防寒风度，又把油管加伴热带加热处理，我们又进行了发电机组进行了维修处里能达到了停电能正常使用状态。17 / 465、对整体换热站出水回管阀门进行全面检查，供热平均调整减少了业主投诉率。6、对六号楼冻害进行了一周的防寒维护处理。7、对五号楼没入住商铺进行防寒处理。8、在十二月份进行了 1、2、3、4、5、6 楼的公共区域照明灯源进行更换维修，现已购进 400 个灯源全部用上，目前还缺少 400 个灯源，140 个灯体。四、 部门存在的问题及分析1、礼仪礼貌行为较差，工作散漫，工程部员工的通病是重技术，轻服务。在工作中的行为举止比较随便，我相信在我们的培训和正确的引导下员工会认识到礼仪礼节的重要性。2、主动承担责任及处理事情的灵活度薄弱：在工作中，没有积极解决困难的态度，遇事就容易找借口，不能开拓思维独立思考解决问题。18 / 462016 年工程部年度工作计划一、2016 年工程部工作计划、2016 年工程部的工作目标1、在不断地巡查和维保中确保设备的正常运行。2、跟进 2016 年遗留的工程问题，提出有效的措施进行整改。 3、严格按照年度培训计划进行培训，尤其是新员工入职培训。4、建立设施设备保养计划，严格按照计划执行。9、做好二次装修的资料审核和巡查工作，确保装修安全施工。10、做好外包设施设备维保单位的选定和签订合同。11、所有房屋资料的整理和档案建立。19 / 4612、配合营销和各部门的工作完成13、做好业户工程维修的有偿和无常服务。14、建立设备档案和做好设备资料存档工作。15、加强员工业务技能培训。16、加强员工物业服务理念，懂得工程部工作内容，知道怎样对设备设施维护维修。17、加强培修维修工对设备设施巡查保养观念。二、工程部的困难和解决办法1、经过对附近小区各个项目的走访，发现我公司工程部员工的工资偏低，人员少，希望可以得到高层领导的支持，从而提高我工程部员工的生活质量。2、 地下车库靠 2#楼柴油发电机房部分照明点送不上电，严20 / 46重影响了业户车库的使用，请集团协调相关部门解决3、 小区单元门，围栏门禁锁希望尽快解决。4、 希望物业公司领导能够把各个部门的管理责任调动起来，管理好业主的过去生活习惯，把单元门地库通道门使用管理好给物业财产减少损失，减少维修成本。 希望在新的一年里我们能更好的为业主服务，给业主创造一个值得信赖的物业公司。工程维修部 华汇物业工程部 2016 年工作要求及培训计划2016 年对物业工程部提出了更高的要求又对后期介入提出了更高标准。为积极配合小区物业管理完成各项服务指标任务。现结合工程部的实际情况，着力于维修保养各项工作的落实，并在原来部门工作的基础上，不断提高服务质量，为服务中心的收费做到后勤保障工作。特拟定工作计划如下：21 / 46一 安全管理1，设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一,预防为主”的方针;必须坚持设备维修保养过程的系统管理方式;必须坚持不断更新改造;提新安全技术水平，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。2，明确安全操作责任，形成完善的安全维修管理制度。3、严格执行操作安全规程，实现安全管理规范化、制度化。4、加强外来装饰公司安全监管，严格装饰单位安全准入条件。二 工作计划1、加强工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期的开展服务对象、文明礼貌、多能技术的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。22 / 462、完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和业主之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展；从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。3、加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责住宅区的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时实监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。4、4、开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。维修员工培训计划表23 / 465、针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作流程分细化。三 做好能源控制管理能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是： 1、提高所有员工的节能意识 2、制定必要的规章制度 3、采取必要的技术措施，比如将办公用电和大门岗用电分离除原来路灯和电梯用电，进行地下停车场的照明设施设备的改造，将停车场能耗降到最低；将楼道的灯改造为节能型灯具；将楼道内的照明控制开关改造为触摸延时开关。 4、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。 5、直接找厂家进购设备配件，统一购买备品备件，按设备保养周期进行保养。以便及时更换，确保设备发挥最佳节能作用，减少维修成本。四 预防性维修预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修计划，按照设备保养周期既定的时间、项目和流程实施预防性检修。2、日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现24 / 46的故障以报修单的形式采取维修措施。3、日常巡查：工程部各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。五 健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录。为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理，建立设备台账。对于本小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的收集跟进工作。六 设施设备维保工作：1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于 1 次。2、根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。3、根据实际需要，对各小区铁艺护栏，铁门和路灯杆除锈刷漆。25 / 464，根据实际需要，对各小区道路，花台，墙面进行翻新处理。我们工程部将通过开展以上工作，展现我们公司的服务形象，为业主提供更为优质贴心的服务，为我们物业公司今后的发展创造更好的条件。物业工程部 2016 年工作总结2016 年潍坊分公司工程维修工作主要围绕“计划，规范，完善，落实” 。等几个方面开展工作计划。主要根据 2016年的部门工作计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据园区工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人，具体完成工作如下： 一. 日常维修、公共区域设施设备维修维护管理2016 年度共计完成日常维修 6641 项，包括物业公司公区报修 2267 份，住户维修 1860 项，设备设施 2514 项。完成充水电卡 7262 次。抢修及应急处理 19 起，处理电梯困人救援 11 起，及时报修解决电梯故障 92 起。项目报修数 216份，完成 215 份，有一份未完成原因是：消防设施明细不全风机机房配电箱缺相，联系未更换。园区配电室设施故26 / 46障报修潍坊五洲电气安装公司维修 1 次，园区排水溢流及时汇报工程维修 19 次、督导二次供水厂家售后进行设施维修 3 次，设备电盘免费质保期延长半年到 2016 年底。 1、2016 年工程部对整个小区照明系统进行了能耗统计分析、成本分析，制定照明系统 LED 节能改造方案，报告上报公司审核。公共区域楼道节能灯更换频率较高，总照明灯具5320 只，更换 3wLED 节能灯 1950 只，声光控 LED 节能灯更换 80 个，声光控开关更换 28 个。延长灯具使用寿命，节约材料能耗 3200 元，电费年度节约 7020 元。园区拆除大功率临时灯具 10kw.加装 50wLED 射灯 6 盏。2、公共区域楼道 404 个设备管井清理卫生。风机百叶窗巡查统计跟踪处理 17 处，墙面、天顶、强弱电管井门、公共区域墙地砖损坏巡查统计，上报发函项目客服部跟踪处理673 处，墙面乳胶漆修补 138 处，联系电信公司维修更换 7.号楼 8 号楼天顶检修口 56 处，电梯厅门石材损坏跟踪修补 12处。3、与项目客服部对小区 18 号楼单体建筑设施的土建及装修进行质保期内的验收，进行问题汇总及整改落实 223项，完成质保金的审核工作。27 / 464、园区下半年进行品质提升亮化设施 6 处接管验收，5 号楼及 8 号楼 LED 大屏幕设备操作使用、维护培训。5.小区标示标牌维护维修 57 块、增补整改风机房及电梯机房 16 间地面刷新，地下室车场围栏设施加固及换新 110 米。6.与项目公司协助煤气公司对小区开通天然气进行验收，安装燃气报警器 6 处。7、商住通、岗亭、监控、工程电话内网安装，提高了小区办公效率。降低了物业通信费用成本，节省安装费用支出。8.完成园区 8 号楼前及 7 号楼木栈道 320 平方米的清漆刷新，完成 3 号楼连廊瓷砖换新，9.采暖季完成 574 户管道过滤网反复清洗工作,关闭 8 号楼不供暖住户加装锁具 231 户，园区 2016 年度缴费住户较去年增加 219 户，项目取暖补贴费用节省 28 万元。二，园区设备运行规范管理，确保设备安全运行。28 / 461. 2016 年完成配电室地面刷新，配合物业公司进行设备房业主开放日工作。配电室管理：对高低压配电柜负荷开关进行检查及保养，专职强弱电责任人陈永刚定期组织培训，严格遵守安全用电操作规程；发电机每月进行维保一次。2.给排水管理，规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。1、水泵房管理：?更换检修漏水 2 次，主要对二期水表更换。?11 月 20 日 8 号楼高区区供水 100 主给水管节渗漏，在短时间内工程部和水电安装质保单位及时恢复供水，保证了小区业主的正常生活用水不受影响。2、排水部分：主要对地下室排水系统进行巡查检修，在雨季加强排水系统巡查力度，处理积水坑排水故障 27 次，管路止回阀换新弹簧检修 36 次，控制电路故障检修 10 次。确保了 9 月 10 日暴雨洪灾的正常排水，保全设备免受损失。管井清掏，疏通主排水管堵塞 11 处，联系项目更换管道 4处更换大理石箅子 18 张。对 3 号楼 2 单元主排水进行了改29 / 46造，加装检查井。完成 2 号楼主排水因装修堵塞疏通管道2 米，加装检查井。3.消防部分，2016 年及时联系消防安装公司电路故障报修处理：消防电路故障 10 个回路，2860 个点位，故障原因分析，8 号楼 2 层装修期导致终端设备误报警，同时受前期安装不规范影响，地下室消防设备安装整改 34 处。消防泵控制柜故障报修 3 次，CRT 故障检修 1 次。喷淋损坏 6 次，消火栓漏水报修处理 4 次。1 号楼屋面消防水箱进水浮球阀门漏水故障报修跟踪处理 1 次。5 月风机系统进行了半年保养检修维护，楼道风口故障报修处理 14 处。检修应急疏散指示牌更换 76 块。联系品质管理部更换应急疏散指示牌 23块。4.电梯管理，完善电梯电梯安全操作规程 、 电梯机房管理制度 、 电梯事故应急措施和救援预案 、 电梯运行巡查记录表 、 三角钥匙使用须知等相关管理制度并上墙。2016 年 1-12 月电梯故障报修 247 次，故障报修率上半年超高，主要原因是装修期间 3 号楼 7 号楼对电梯的损坏较大，主要故障频率较高的是电梯死机及线路板故障，自行停梯不能运行，电梯困人解救 11 次，定人定时对电梯机房、设备、环境照明进行清洁卫生保养维修维护。5 月对前30 / 46期基坑渗水损坏基坑配件进行统计发函项目公司工程部，确认有施工方承担维修费用 103740 元，已经联系维保公司更换完成。10 月上旬联系电梯维保公司进行电梯安全使用培训与管家及保洁秩序人员联合进行电梯困人紧急救援演练。5.监控设施管理：设备责任人每月对各栋层智能门锁进行检查，发现问题及时解决。门禁、道闸系统处理 32 次。安装可视对讲 58 户，处理安装线路故障 7 起，单元门锁维修6 次。岗亭内移 16 米，道闸系统内移跟踪协助完成。6.装修管理：潍坊分公司截止 2016 年 12 月 31 日共计办理装修审批 340 户，竣工验收 316 户.在装修巡查管理中实行责任人定户巡查管理，周巡查管理。巡查中发现违规装修 2 户，下发装修整改通知书 2 份。主要存在违规现象：违规开孔，违规改动煤气管线气表，违规墙体拆除。张贴温馨提示 3 次，主要对违规开孔、野蛮施工导致主排水管堵塞。规范装修管理，对于确实需要消防喷淋更改的业户，严格按照消防改装要求有资质公司进行申请审批。31 / 46三.工程部团队建设积极响应公司的培训体系，定期组织工程人员学习、参观及讨论，提升员工素质及服务意识，切实落实资质达标要求的培训 2016 年完成 17 次；督促员工熟练掌握物业管理常识，熟悉行业操作规范，掌握岗位操作规程，安全的使用或维修水，电，气设备设施。四.2016 年接管验收工作 对项目的消防设施，安防门禁设施，配电设施，房屋本体设施按照验收标准要求做好交接查验工作，及时汇总 1-8 号楼合格资料进行存档有计划进行保养。五.跟进外委外墙清洗管理工作组织询价、比价，寻找有资质合格的外墙清洗公司，严格按照公司流程确定合作的外墙清洗公司。 10 月底与外墙清洗公司签订安全施工合同，11 月份顺利组织开展外墙清洗工作，节约预算费用 6100 元。严格要求清洗公司遵循合同约定的安全施工措施执行，并32 / 46排专人全场跟进施工，做好现场防护巡查，防止发生安全隐患。六.节能降耗工作按照阳光壹佰物业总司节能降耗要求，2016 工程 UTF 能源预算及节能降耗计划，进行园区地下车库及电梯机房节能工作，做好园区公共用水电节能措施，亮化灯具及时调整时控开关，每月进行水电能耗计量统计分析，避免跑冒滴漏。2016 年工程入户维修共收取元。全年为控制园区的用电量，施工方接电时全由物业工程部进行控制接电，并测量出用电功率、计划好时间，让施工方提前到物业财务交费，收取广告亮化费用 14000 元， 2016 年项目物业电费 1-12 月度，公区耗能度，含核算收取制冷及取暖运行电费度，自来水用水量 6-11 月项目公司与物业进行结算小业主用水35004 吨。. 对电梯机房夏季高温使用空调时间问题，夏季期间关闭 1至 8 号楼电梯机房内的所有空调，采购遮阳网覆盖机房，开启所有门窗，致使机房内夏季温度降低。节约用电 77 天33 / 46节省用电 21000 度。. 地下停车场照明系统改造，停车场灯管节能改造，拆除现有的灯架上的一根灯管 466 只，整个停车场节约能耗降至50%，全年节约 72000 元。(3）2016 年 11 月根据热力公司运行状况，8 号楼加装阀门锁具，促使业主缴费，2016 年取暖补贴费用较 14 年多交200 户，节省 28 万元。2016 年 10 月进行号楼公区用电线路改造，电费单价每度电节约元，2 个月节约元，预计 2016 年全年节约 119570 元。 完成.2#、3#配电室检修,各楼宇配电箱及线路检修，各楼顶及地下停车场配电箱加锁，配电间、配电箱贴标识，完成 1-8 号楼踏步梯楼道 LED 灯具换新工作节约耗材 1600 元，全年节省用电 8100 度。(6). 因为潍坊有亮化费用补助政策，所以和公司领导及时联系潍坊亮化办，申请亮化补助工作完成，并及时协调免费安装电费计量传输设备 3 套。节约设备费万元，根据潍坊亮化办政策进行亮化补贴申请后，亮34 / 46化费用每度补贴一半，预计每年补贴费用万元，根据政策需要 2016 年度支取。七.服务提升2016 年是物业公司标准服务年，我们进行园区设备开放日，由业主参观物业设施管理，了解物业费与设备的及时维修保养密不可分。2016 年下半年根据阳光壹佰物业公司品质提升计划，8 号楼大堂每个工作日 8:00-9:00 进行工程人员值守，保证每天电梯正常运行。园区亮化每天 18:00 进行巡视及时发现问题，进行维修和报修，保证园区亮化效果。11 月 14 日供暖以来潍坊分公司，对 574 户取暖住户开阀，跟进住户采暖过滤器清理工作，我们每户清洗过滤器多与管家及财务及时跟进物业代收费住户交费工作，对不暖和住户跟进维修，及时跟进处理业主暖气报修投诉到集团公司 1 件，积极联系热力公司配合做好第二年供暖设施安全运行，保证园区供暖正常。在 2016 年度里，团队建设薄弱，人员的业务技能相对较低，35 / 46流动性大，通过不断培训学习基本提高了这个团队的素质，圆满的完成了公司的各项工作任务。总之，在设备巡查管理方面虽取得了一定的成绩，但在供配电检修、多级开关控制线路的检修熟悉和消防系统检测等工作还不够完美。特别对外委质保维修维护单位、弱电系统、消防系统、电梯、给排水维修、水电质保单位维修维护巡查记录不够完善彻底，有待加强。以上就是我部 2016 年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评。2016 年工作计划2016 年物业年度工作计划一、指导思想与工作目标xx 年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和 xx 年工作要点 ，物业服务中心 xx 年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为36 / 46本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。二、基本工作思路今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。三、具体实施办法进一步加强内部管理和制度建设1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，37 / 46建立规范化的工作质量标准，逐步向 ISO9000 质量标准体系接轨。2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员