____年上半年房地产市场形势分析及未来展望.ppt

1 2010年上半年房地产市场形势分析及未来展望 中国指数研究院中国房地产指数系统 2 上半年市场形势分析未来走势展望 目录 3 1 土地市场 上半年住宅用地供应量同比增长100 2010年上半年 全国 100个城市合计 下同 累计供应住宅用地2亿平方米 同比增长100 图 2010年上半年住宅用地月度供应量 数据来源 CREIS中指数据 4 1 土地市场 5 6月成交量持续下行 与同期推出量比值持续下降 流拍率有所上升 2010年上半年 全国住宅用地共成交1 44亿平方米 同比增长85 从单月数据来看 4 6月成交量逐月下降 其中6月成交量为1385万平方米 环比下降28 同比下降37 是今年以来首次同比下降 3 6月 住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0 9持续下降至0 4 由于土地市场热度明显下降 6月部分城市出现流拍流标现象 图 2010年上半年住宅用地月度成交量 数据来源 CREIS中指数据 图 2010年上半年100个城市住宅用地成交面积与推出面积比值 5 上半年 全国住宅用地楼面地价为1863元 平方米 较2009年下半年下降9 今年以来住宅地价较为平稳 6月由于上海 广州 杭州等城市多幅优质地块的成交 楼面地价小幅回升 但仍然维持在1600 2000元 平方米之间 低于2009年下半年的水平 图 2009年1月 2010年6月全国住宅用地楼面均价 数据来源 CREIS中指数据 1 土地市场 上半年平均地价较2009年下半年下降9 6 随着土地市场热度的明显下降 除部分热点地块外 主要城市4 6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低 据统计 2010年上半年的地王普遍出现在4月新政前 如总价前十位地块仅一宗出现在新政后 4月27日富力在天津摘得的地块 单价前十位地块除福州四幅综合地块外 均在新政前成交 溢价率前十位地块有7块在新政前成交 1 土地市场 重点城市溢价水平普遍走低 高价地难觅踪影 表 2010年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜 数据来源 CREIS中指数据 表 2010年上半年重点城市住宅用地溢价率 7 2 新房成交 上半年累计成交量普遍低于去年 北京和上海降幅接近50 表 2010年上半年重点城市成交情况 2010年上半年 13个城市中 除武汉和青岛分别增长10 3 和9 6 外 其余主要城市住宅成交面积同比皆出现下降 其中深圳 杭州 苏州降幅超过50 北京 上海降幅接近50 天津 成都和广州的降幅在20 30 之间 重庆降幅低于20 8 2 新房成交 新政出台后的5 6月 主要城市成交量较3 4月显著下降 新政 出台后 重点城市5 6月住宅成交量较3 4月大幅下降 海口 三亚和温州降幅位居前三 均超过70 共有杭州 苏州等7个城市超过60 北京 上海 天津等9个城市降幅在40 60 之间 重点城市中 成交量降幅在15 以内的只有青岛 包头和哈尔滨 跌幅分别为12 9 7 6 和1 5 青岛由于5月底购房契税优惠到期 在到期前成交量急剧增长 使得5月成交量维持在较高水平 而哈尔滨由于6月销售量的强势反弹使得降幅仅为1 5 在30个城市中最小 图 重点城市5 6月成交面积较3 4月降幅 数据来源 CREIS中指数据 9 2 新房成交 一线城市降幅超过二线城市 从一二线城市住宅市场表现来看 一线城市 北上广深 5 6月的成交量同比降幅超过70 二线城市 南京 成都等 降幅分别为46 和51 表明一线城市受新政的影响更大 数据来源 CREIS中指数据 10 2 新房成交 房价越高城市 成交量降幅越大 图 重点城市6月房价及成交量跌幅 数据来源 CREIS中指数据 对重点城市楼市价格及成交量价格进行相关分析 发现主要城市价格的成交量跌幅和当地价格密切相关 即房价越高的城市 受新政的影响越大 成交量下跌幅度越大 价格超过15000元的城市成交量跌幅均大于40 而成交量跌幅较小的城市价格均为5000元左右 房价跌幅较小的城市有包头 哈尔滨 银川 青岛等 跌幅较大的城市有海口 三亚 温州 厦门 苏州等城市 11 2 新房成交 高端住宅降幅大于整体市场 以北京市为例 2010年以来 随着整体市场快速回暖 北京高端住宅成交比重大幅提升 1 4月30000元以上住宅累计成交3725套 同比增幅高达11 7倍 5月以来 受宏观调控政策影响 高端住宅成交明显下滑 30000元以上住宅成交171套 同比减少25 9 环比下降90 5 下降幅度明显快于住宅市场 同期商品住宅成交套数环比下降58 5 而6月全市30000元以上住宅共成交163套 成交量持续下降 占整体比重从4月的超过20 下降到5 图 2009年至今北京30000元以上住宅成交套数及占比情况 数据来源 CREIS中指数据 12 3 二手房成交 上半年多数重点城市成交量同比显著下降 但除上海外降幅皆小于新房 6月 主要城市二手房成交量总体依旧呈下降态势 北京 广州 深圳 南京环比下降皆超过30 其中深圳降幅最大 达到44 2010年上半年 除广州同比增长38 北京小幅增长1 外 其余重点城市二手房成交套数皆下降 其中 上海下降57 南京和杭州下降30 左右 天津下降接近20 深圳小幅下降4 从二手房和新房成交对比来看 除上海外 今年上半年其他重点城市二手房降幅皆小于新房 其中 深圳二手房4 的降幅明显小于新房67 1 的降幅 图 2008年至今重点城市二手房成交量 套数 图 2010年上半年重点城市二手房成交套数同比增幅 数据来源 CREIS中指数据 13 3 二手房成交 多数城市二手房占当地住宅市场的比重继续提高 对当地住宅市场的影响继续扩大 2010年上半年 深圳 北京 广州 杭州 南京等多个重点城市二手房与新房成交套数的比值较2009年继续上升 其中 深圳的比值高达4 1 较上年上升1 8 北京和上海分别为2 4和1 7 较上年分别提高0 7和0 5 杭州为2 2 较上年提高0 5 天津和武汉二手房与新房成交量之比分别为0 8和0 4 与上年基本持平 图 2007年至今各城市二手房与新房成交套数比值 数据来源 CREIS中指数据 14 4 供求对比 新房批准上市量涨跌互现 销供比普遍低于2009年 且多个城市销供比已低于1 从批准上市量来看 2010年上半年 8个可比城市中有4个城市上市量高于去年同期 其中武汉交去年增长超过1倍 北京 重庆 成都较去年增长幅度在10 以内 上海 深圳 杭州低于去年 降幅接近30 从销供比来看 8个城市上半年销供比普遍低于去年 且有上海 武汉 杭州 成都 深圳5个城市低于1 仅北京 重庆略高于1 表明上半年市场消化速度大幅下降 重点城市2007年以来销供比 数据来源 CREIS中指数据 15 4 供求对比 新房可售面积小幅上升 出清周期普遍上升 截至6月底 8个重点城市住宅可售面积共计为4832万平方米 较上月小幅减少1 较2009年年底减少2 8 分城市来看 重庆可售面积分别较09年年底112万平方米 北京和广州分别减少了43万平方米和31万平方米 而武汉 上海较09年年底分别增加了124万平方米和93万平方米 出清周期方面 武汉和北京都超过10个月 杭州 南京和青岛则接近10个月 和09年年底相比 重点城市出清周期都有所上升 其中 杭州出清周期大幅上升6个月 北京和南京上升5个月 重庆和南京最少 只上升了1个月 重点城市2007年以来商品住宅可售面积 重点城市2007年以来出清周期 数据来源 CREIS中指数据 16 5 新房价格 5 6月各城市销售均价渐趋平稳 部分城市结构性下调 表 2006年至今部分城市新房成交均价 新政出台前的1 3月 各城市成交均价继续上行 但5 6月 各城市均价渐趋平稳 且由于高端楼盘占比下降或远郊区县项目占比升高等原因 部分城市成交均价略有下降 如北京 上海 广州 天津 重庆5月的销售均价环比下降10 15 不等 6月又有所回升 整体趋于平稳 数据来源 CREIS中指数据 17 5 新房价格 5 6月中房指数滞涨 部分城市下跌 表 主要城市住宅价格指数走势 4 5月 十大城市住宅价格指数渐趋平稳 环比涨幅从之前的普遍超过2 下滑到0 5 左右 6月 十大各城市价格指数涨跌互现 更有北京 上海 深圳等5个城市小幅下跌 新开盘项目低价入市和部分老项目扩大促销力度是主要原因 数据来源 CREIS中指数据 18 5 二手房价格 5 6月多数城市价格高位盘整 环比涨幅持续回落 6月 除深圳外 其他9个城市二手房价格指数依然上涨 但涨幅进一步回落 深圳指数下跌40个点 环比下跌1 35 在指数上涨的城市中 上海 杭州和武汉的涨幅较小 均在1 以内 北京 广州 天津 重庆 成都和苏州的指数涨幅在2 3 之间 表 主要城市二手房价格指数变化 数据来源 CREIS中指数据 19 7 消费者 观望情绪浓厚 调查数据显示 二季度超过60 的受访者认为房价将下跌 而在一季度不到30 认为房价将继续上涨的受访者从一季度的34 下降至11 在二季度 有意加紧购房的受访者比例仅为8 3 而在一季度为17 5 另外有意延迟购房者的比例相比一季度有所增加 超过了20 一 二季度购房者房价走势认知对比 数据来源 CREIS中指数据 20 6 开发企业 部分企业主动调整价格 5 6月销售均价下行 新政 实施以来 代表房企先后通过调整产品供应结构和实施优惠价格等策略促进项目销售 5月商品房销售均价皆出现下降 其中 中海地产销售均价环比下降超过3成 万科 保利 富力销售均价环比也均下降超过10 进入6月 万科和富力销售均价环比分别下降6 和8 其中万科是在5月下降超过10 以后的再次下降 绿城和保利因为结构性因素分别上涨29 2 和35 1 房价较高城市项目成交占比上升 图 2010年1 5月代表房企商品房销售价格变化情况 数据来源 CREIS中指数据 图 6月代表企业销售均价及其增长率 21 6 开发企业 除世茂和富力外 万科等代表企业上半年销售额同比增长 从2010年上半年企业销售业绩看 多数企业销售额同比保持增长 具体来看 万科实现销售额368亿元 同比增长19 5 成为目前唯一一家上半年销售额过300亿元的企业 碧桂园 龙湖销售额同比分别增长50 和31 保利 绿城分别小幅增长3 和4 世茂和富力分别下降14 和2 从销售面积来看 万科 世茂 富力分别同比下降8 31 和22 保利和碧桂园分别增长6 和26 值得注意的是 万科6月实现销售额87 7亿元 是企业历史最高单月水平 环比增长71 6 积极按市场需求定价 加大中小户型比例是万科5 6月跑赢大势的重要原因 万科5 6月销售均价相比新政出台前下降约15 5月份万科在14个重点城市市场占有率为6 8 较09年全年的3 5 大幅提高 6月前三周的市场占有率更是进一步提升至8 2 2010年上半年 万科90平方米以下和144平方米以下户型占比分别从上年的57 和86 提高到59 和89 图 2010年上半年代表房企销售额和销售面积及其同比变化 22 6 开发企业 银行和公开资本市场融资难度加大 企业资金压力日益明显 2010年上半年 随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓 开发企业资金来源增速持续放缓 资金来源发生结构变化 国内贷款占比持续下降 自筹资金占比逐步上升 今年1 4月 开发企业获得的银行授信额度也大大降低 仅先后有北京金隅 恒盛地产 首创置业 云南城投几家房地产企业获得银行授信 且总金额合计不超过500亿元 新政 出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信 此外 截止到6月底 仅有中骏置业一家房地产企业于2月成功在港上市 太古地产宣布搁置原定5月14日进行的200亿港元IPO计划 国内A股本年未有房地产公司获批上市 图 2009年 2010年1 5月企业各类资金来源增速及占比 数据来源 CREIS中指数据 23 上半年市场形势分析未来走势展望 目录 24 1 下半年 从 量跌价滞 到 调价促量 先行性指标已有明显下降趋势 地价和二手房价 4 6月北京等热点城市土地市场降温显著 地王踪影难觅 多个城市二手房价出现松动 成交量超过新房 对周边新房将有显著影响 更多龙头企业主动灵活定价 上半年业绩完成情况不甚理想 富力 世茂 金地销售额分别同比下降2 14 37 3 保利仅增长3 中海1 5月仅增长8 8 多数企业上半年的计划完成率不足50 下半年更多企业可能会灵活定价以获取更高市场份额 抑制性政策短期内不会放松 消费者观望情绪不会立刻缓解 新国十条 出台至今不足三个月 中央政府正处于政策效果的观察期 放松政策的可能性不大 调查显示 消费者对政府宏观调控的信心有所增强 对房价下跌的预期较为显著 观望情绪浓厚 部分城市供求关系发生逆转 上半年部分城市新增上市量同比增长 但成交量普遍大幅同比下降 销供比降至1以下 下半年更多企业将加大推盘力度 新上市量可能上升 但三季度成交量反弹可能性不大 多个城市目前成交量已降至历史低位 出清周期上升 货币投放量渐趋平稳 尽管宏观经济的资金充裕性仍较高 但差别化信贷政策使得流入房地产业的资金量有限 25 1 下半年 从 量跌价滞 到 调价促量 从历史数据看量价走势 根据2007年 2008年的市场调整路径 在抑制性政策出台后约一到两个季度 销售面积开始显著下降 再过一到两个季度房价开始下跌 但此次新政力度大 措施严 房价过快上涨的势头已经得到遏制 预计整个下半年特别是第三季度 新国十条 及相关政策仍将继续对购房者有较大影响 东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷 由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50 预计2010年全国销售面积将低于去年 26 1 下半年 供应 土地推出量继续维持高位 但开发企业投资信心将受到显著影响 拿地和开发步伐放缓 多重政策叠加影响企业投资信心 多数企业拿地积极性下降 给龙头企业低价优化土地储备提供机遇 除 新国十条 外 相关部门也出台了相关措施 如住建部的 完善预售资金监管机制 国土部提出的 土地首付款不得低于50 加强闲置土地处理 将加大企业的资金压力 开发企业的投资信心将受到显著影响 预计下半年 全国房地产开发投资 拿地 新开工等指标将难以维持在2010年1 5月的高位 增速放缓将是大概率事件 出现绝对水平同比或环比下降的可能性也很大 土地市场的热度将维持在较低水平 对于销售状况较好 资金实力强的龙头企业来讲 这将是低价优化土地储备的重大机遇 下半年住宅用地供应力度进一步加大上半年全国土地推出量同比增长1倍 但从主要城市来看 计划完成率普遍低于40 北京 深圳甚至仅为20 左右 历史数据表明 土地供应往往集中在下半年特别是第四季度 随着18 5万公顷的土地供应计划逐步落实 下半年住宅用地供应力度将进一步加大 表 重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率 27 2 中长期展望 保障性住房建设力度持续加大 今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分 2009年底 中央政府提出到2012年解决1540万户的住房困难问题 2008年底提出的计划是2009 2011年解决747万户 新计划的完成期限延长了一年 但任务量提高了近一倍 新国十条 要求2010年确保完成建设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280万套的工作任务 而2009年中国商品住房的销售套数和竣工套数分别约为850万套和700万套 国土资源部数据显示 2010年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应量分别达2 44万公顷和3 66万公顷 合计占总供应量比重达33 同时 中央政府建立了考核问责机制 把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩 并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处 预计未来一段时间内保障性住房建设计划落实的可能性较大 但调动开发企业等相关各方积极性的难度也不容忽视 预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30 若以套数计算可能接近40 成为未来住宅供应的重要组成部分 根据 房地产业中长期发展动态模型 测算 如保障性住房占市场总体供应的比例超过20 将对商品住房市场产生比较明显的影响 房地产开发企业应密切关注住房市场的变化并积极参与保障性住房建设 28 2 保障性住房建设 多个城市先后公布大规模保障性住房建设计划 北京占比达50 天津占比超过20 注 定向安置用房 包括重点工程建设拆迁 旧城历史文化保护区人口疏解 棚户区改造 城中村整治拆迁居民等 29 3 未来十年甚至更长时间 房地产业仍有广阔发展空间 从目前中国经济所处的特殊阶段和房地产与宏观经济的密切关系来看 未来十年房地产业仍有广阔发展空间 其健康发展对未来宏观经济至关重要 未来十年甚至更长的时间 预计每年新增城镇人口在1000万人以上 加之多数城镇家庭目前的人均居住面积较低 中国住房的供给处于绝对短缺 新增城镇人口的基本住房需求和原有人口的改善性需求将为中国房地产市场提供源源不断的需求 另一方面 尽管过去30年中国经济快速发展 但目前仍属发展中国家 资本存量仍大幅低于发达国家 未来十年甚至更长的时间 投资仍是中国经济发展的重要推动力 对房地产业而言 一方面 房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分 是过去和未来经济发展的重要推动力 另一方面 我国住房建设以房地产开发企业参与为主 住房建设规