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第九章房地产抵押与担保代理 第一节房地产抵押概述一 房地产抵押的概念与特征房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式 向抵押权人提供债务履行担保的行为 特征 1 是从属于主债权的担保物权2 抵押人的主体须合格 房地产须合法3 抵押人不转移对房地产的占有方式4 债务人到期不清偿债务时 抵押权人有权依法行使抵押权 变现受偿5 也是一种融资手段 二 房地产抵押的种类从不动产的形态来区分 1 预购商品房贷款抵押 按揭2 在建工程抵押3 现有产权房抵押贷款4 以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押 商品房销售中的抵押贷款 1 公积金贷款 2007 3 18后4 32 5年以上为4 77 现为4 05 4 59 2 商业贷款 2007 3 18后下限5 74 6 04 上限6 75 7 11 2008 10 27后下调为0 7倍3 组合贷款还款方法 1 等额本息还款2 等额本金还款 三 房地产抵押的一般规定 第二节房地产抵押合同与抵押登记一 房地产抵押合同借款合同为主合同 抵押合同为从合同二 房地产抵押登记在抵押合同签订后30日内 进行抵押登记未办理抵押登记的 抵押权人不能对抗第三人 对抵押物不具有优先受偿权 三 抵押房地产的占用与管理抵押后的房地产转让时应当告知抵押权人和受让人维护抵押房地产的安全完好 五 抵押房地产的处分处分方式 拍卖 折价 变卖处分所得分配 抵押权优先于一般债权同一房地产设定两个抵押权的 以抵押登记的先后顺序受偿 个人住房循环授信 是指居民以其所购住房作为最高额度抵押 向银行申请一个循环授信额度 在不超过授信期限和可用额度范围内 居民可以向银行多次申请个人贷款 第三节住房置业担保 住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下 为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保的行为 设立担保公司应具备的下列条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有自己固定的服务场所 3 有不少于1000万元人民币的实有资本 4 有一定数量的周转房 5 有适应工作需要的专业管理人员 6 有符合 公司法 和相关法律法规规定的其他条件 申请住房置业担保 应当具备下列条件 一 具有完全民事行为能力 二 有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件 三 收入来源稳定 无不良信用记录 且有偿还贷款本息的能力 四 已订立合法有效的住房购销合同 五 已足额交纳购房首付款 六 符合贷款人和担保公司规定的其他条件 住房置业担保方式1 连带担保2 全程一般担保3 阶段性连带担保重庆住房置业担保有限公司
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