肯德基百联奥特莱斯下沙店商圈调查分析报告

肯德基百联奥特莱斯下沙店商圈调查分析报告 一 背景一 背景 肯德基位于百联奥特莱斯广场东部 百联奥特莱斯广场 杭州 下沙 是上 海百联集团继上海青浦百联奥特莱斯广场后精心打造的第二家奥特莱斯广场 坐落于杭州绕城高速下沙出口处 2 公里 南靠钱塘江著名观潮区 西临下沙大 学城 距杭州市中心武林广场 25 公里 车程仅 30 分钟 广场地处沪杭高速 杭浦高速 杭州甬高速 杭州绕城高速网中央 占地面积近 13 万平方米 营业 面积 80000 平米 拥有 4500 个免费停车位 真品 真价 真情 是百联奥特莱斯广场的经营理念 广场整体建筑呈优美 典雅的欧式风情 并与优美自然生态景观相结合 精心打造轻松愉悦的购物环 境 目前广场拥有三百余家工厂直销和折扣商铺 四百多个国内外品牌 二 商圈的形态二 商圈的形态 商圈的特征 商业场所多 商圈规模大 人口密集 流动人口多 商圈大 流动人口多 热闹 各种商店林立 其消费习性为快速 流行 娱乐 冲动购 买及消费金额比较高等 消费特点 快速 流行 便利性 人口密集 消费额相对较高 周边商店的聚集状况 多功能聚集 1 有利于产生放大的聚集效应 2 能有效地扩大该地区的购物与服务商圈 三 商圈所覆盖的范围三 商圈所覆盖的范围 百联奥特莱斯广场坐落于杭州绕城高速下沙出口处 2 公里 南靠钱塘江著 名观潮区 西临下沙大学城 距杭州市中心武林广场 25 公里 车程仅 30 分钟 广场地处沪杭高速 杭浦高速 杭州甬高速 杭州绕城高速网中央 四 人口规模及特征四 人口规模及特征 一公里范围内常住人口 3 万人 流动人口 2 万人 二公里范围内常住人口 15 万人 流动人口 6 万人 三公里范围内常住人口 28 万人 流动人口 10 万人 流动人口密度大 辐射地区人口规模集中 年龄分布为各个年龄段均有 因为 百联奥特莱斯广场各种商品种类齐全 能够满足不同消费者的需求 五 周边交通情况五 周边交通情况 自驾车路线 自驾车路线 德胜路方向 德胜路 德胜东路 文海路口左转直行 2 公里即到 艮山路方向 艮山东路 下沙大道直行到二十三号路口 左转到文海 路 继续向北直行 4 公里即到 萧山方向 杭金衢高速 经下沙大桥至绕城高速 下沙收费站 文海路口左转直行 2 公里即到 省内其他地市行车路线 杭甬高速 杭金衢高速 沪杭高速 杭州绕 城高速 下沙收费站 文海路口左转直行 2 公里即到 车程时间 从杭州 武林广场 约 30 分钟车程 公交路线 杭州方向 公交路线 杭州方向 地铁转 385 乘地铁 1 号线至下沙文泽路站 D 出口出站转 385 路公交车直达本 广场 K868 下沙顾客可乘 K868 区间 K868 学院线 K868 专线 K868 旅游线在百联奥 特莱斯站下车到达本广场 B1 转 385 在学源街文海南路口站转乘 385 路公交车 公交路线 海宁方向 公交路线 海宁方向 T113 海宁客运中心 盐仓客运中心 乘 K80 K868 到百联奥特莱斯 T160 海宁客运中心 盐仓客运中心 乘 K80 K868 到百联奥特莱斯 K80 农贸市场 盐仓 百联奥特莱斯 百联奥特莱斯站 K868 长安镇 久锦街 四季青市场 百联奥特莱斯 文海北路北口 站 六 商业发展潜力六 商业发展潜力 商圈所辐射的地区 购买力比较强 还有继续扩大的空间 有发展潜力 商圈饱和指数 IRS C RE RF IRS 商业圈的零售饱和指数 C 商业圈内的潜在顾客数目 2000 人 RE 商圈内消费者人均零售支出 50 元 每人 RF 商圈内商店的营业面积 400 平方米 所以 IRS C RE RF 2000 50 400 250 七 消费群体的分析 一 消费群体的分析 一 消费群体的分析 消费者组成 学生及工薪阶层 消费群体的特点 1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例 3 其中女性消费者的比重大 二 客流量分析 二 客流量分析 1 整体 从长远发展来看 客流量将呈上升趋势 2 影响因素 交通的便利程度 地理位置的优越性 商业圈的繁荣度 品牌的 知名度 消费者个人偏好 收入水平 总的来说影响客流量大小的因素有 地理位置 交通条件 收入水平 个人偏 好 品牌知名度和忠诚度 八 优势 该商圈满足以下三点 该地方周围有很多居民 即消费者居住条件满足 该地方周边交通设施便利 即交通便利条件满足 附近有吸引人群的机构或设施 即人潮聚集条件满足 附附件件表表格格 竞竞争争者者分分析析表表 竞争店位置营业 面积 租金营业 时间 价位来客 数 日业绩经营特色强弱势及未来发 展情况 必胜客并排 40050002410020020000 披萨稳定 味千拉 面 并排 3505000245020010000 拉面稳定 避风塘并排 55050002410015015000 餐饮稳定 商商圈圈内内重重要要道道路路交交通通状状况况表表 项目路名德胜路艮山路文海北路文泽路 重要 普通 交通 重要性 不重要 交通