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第四章投资性房地产 目录 第一节什么是投资性房地产 第二节如何确认和初始计量 第三节怎样进行后续计量 第四节转换和处置的处理 什么是投资性房地产 part1 从表面上了解投资性房地产 定义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 定义与特征 从具体了解投资性房地产 特征 经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权区别于作为生产经营 固定资产 和用于销售的房地产 开发产品 哪些属于投资性房地产范围 企业出租给本企业职工居住的房屋 企业拥有并自行经营的旅馆 饭店 企业自用的办公楼 生产车间和厂房等 例题 2015年中级职称 下列各项中 应作为投资性房地产核算的有 A 已出租的土地使用权B 以经营租赁方式租入再转租的建筑物C 持有并准备增值后转让的土地使用权D 出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 答案 AC 例题 2013年中级职称 企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的 应该将土地使用权确认为投资性房地产 如何确认和初始计量 part2 来源分类外购型自行建造型 确认和初始计量 模式分类成本模式公允价值模式 成本 购买价款 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出成本模式 借 投资性房地产贷 银行存款等公允价值模式 应当在 投资性房地产 科目下设置 成本 和 公允价值变动 两个明细科目 借 投资性房地产 成本贷 银行存款 外购投资性房地产 成本 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成 包括土地开发费 建筑安装成本 应予以资本化的借款费用 支付的其他费用和分摊的间接费用等 自行建造投资性房地产 成本模式 借 投资性房地产贷 在建工程 开发产品公允价值模式 应当在 投资性房地产 科目下设置 成本 和 公允价值变动 两个明细科目 借 投资性房地产 成本贷 在建工程 开发产品 后续支出 进入装修或扩建时借 投资性房地产 在建 在建工程 投资性房地产累计折旧 累计折旧 贷 投资性房地产 固定资产 资本化归集借 投资性房地产 在建 在建工程 贷 银行存款 应付账款完成后借 投资性房地产 固定资产 贷 投资性房地产 在建 在建工程 成本模式下资本化后续支出 进入装修或扩建时借 投资性房地产 在建贷 投资性房地产 成本投资性房地产 公允价值变动资本化归集借 投资性房地产 在建贷 银行存款 应付账款完成后借 投资性房地产 成本贷 投资性房地产 在建 公允价值模式下资本化后续支出 费用化的后续支出 借 其他业务成本贷 银行存款 怎样进行后续计量 part3 后续计量 按期计提折旧或摊销借 其他业务成本贷 投资性房地产累计折旧 摊销 取得租金借 银行存款贷 其它业务收入有减值迹象 发生减值时借 资产减值损失贷 投资性房地产减值准备 成本模式的后续计量 例题 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量 自20 1年1月1日起 甲公司将一项投资性房地产出租给某单位 租期为4年 每年收取租金650万元 该投资性房地产原价为12000万元 预计使用年限为40年 预计净残值为零 至20 1年1月1日已使用10年 累计折旧3000万元 20 1年12月31日 甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时 发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元 假定不考虑相关税费 该投资性房地产对甲公司20 1年利润总额的影响金额为 万元 A 250B 350C 450D 650 答案 B 解析 20 1年计提折旧 12000 3000 40 10 300 万元 20 1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值 12000 3000 300 8700 万元 因可收回金额为8800万元 所以不需计提减值准备 该投资性房地产对甲公司20 1年利润总额的影响金额 650 300 350 万元 公允价值 账面价值资产升值借 投资性房地产 公允价值变动贷 公允价值变动损益公允价值 账面价值资产贬值借 公允价值变动损益贷 投资性房地产 公允价值变动取得租金借 银行存款贷 其他业务收入 公允价值模式下的后续计量 例题 甲企业于2015年12月31日购买一座建筑物 于2016年1月1日开始用于出租 该建筑物的成本为1420万元 用银行存款支付 建筑物预计使用年限为50年 预计净残值为20万元 甲企业将该建筑物划分为投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量 年租金为200万元 于每年年末支付 2016年12月31日 该建筑物的公允价值为1400万元 该项投资性房地产对甲企业2016年度营业利润的影响金额为 万元 A 180B 200C 20D 140 答案 A 例题 关于投资性房地产的后续计量 下列说法中正确的有 A 采用公允价值模式进行后续计量的 不对投资性房地产计提折旧或摊销B 采用公允价值模式进行后续计量的 应对投资性房地产计提折旧或摊销C 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式D 已采用成本模式计量的投资性房地产 不得从成本模式转为公允价值模式 投资性房地产后续计量模式的变更 成本模式 公允价值模式 会计政策变更 不得转换 成本模式转换为公允价值模式的账务处理 借 投资性房地产 成本 变更日公允价值 投资性房地产累计折旧 摊销 原成本模式下已计提的折旧或摊销 投资性房地产减值准备 成本模式下计提的减值准备 贷 投资性房地产 原价 利润分配 未分配利润 差额 或借记 盈余公积 差额 或借记 如果考虑所得税的影响 借 盈余公积利润分配 未分配利润贷 递延所得税负债 例题 2016年1月1日 甲公司将一项投资性房地产从成本模式转为公允价值模式计量 该投资性房地产的原价为40000万元 已计提折旧10000万元 未计提减值准备 2016年1月1日 其公允价值为50000万元 甲公司按净利润的10 计提盈余公积 适用的所得税税率为25 则转换日影响2016年度资产负债表中的 未分配利润 项目的年初金额为 万元 A 20000B 30000C 18000D 13500 答案 D 解析 转换日影响2016年资产负债表中期初 未分配利润 项目的金额 50000 40000 10000 1 25 90 13500 转换和处置的处理 part4 一 房地产的转换 一 房地产的转换形式及转换日 投资性房地产 非投资性房地产 二 成本模式下的转换处理 转入账面余额借 固定资产 无形资产贷 投资性房地产 转入折旧及摊销借 投资性房地产累计折旧 摊销 贷 累计折旧 累计摊销 转入减值准备借 投资性房地产减值准备贷 固定资产减值准备 无形资产减值准备 成本模式下投资性房地产转换为自用房地产 例题 某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量 2015年1月1日 该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产 固定资产 该投资性房地产的账面原价为2000万元 已计提折旧为300万元 已计提的减值准备为100万元 该投资性房地产在转换日的公允价值为1800万元 转换日固定资产的账面价值为 万元 A 1800B 1600C 2000D 1900 借 开发产品投资性房地产的账面价值投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷 投资性房地产 成本模式下投资性房地产转换为存货 转入账面余额借 投资性房地产贷 固定资产 无形资产 转入折旧及摊销借 累计折旧 累计摊销贷 投资性房地产累计折旧 摊销 转入减值准备借 固定资产减值准备 无形资产减值准备贷 投资性房地产减值准备 成本模式下自用房地产转换为投资性房地产 例题 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量 自2016年1月1日起 甲公司将一栋办公楼租给某单位 租赁期为4年 每年收取租金650万元 该办公楼账面原价为12000万元 预计使用年限40年 预计净残值为零 至2016年1月1日已使用10年 已计提累计折旧3000万元 2016年12月31日 甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时 发现该投资性房地产的可收回金额为8000万元 假定不考虑相关税费等因素的影响 该投资性房地产对甲公司2016年利润总额的影响金额为 万元 A 250B 350C 450D 350 答案 D 解析 2016年计提折旧 12000 3000 40 10 3002016年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值 12000 3000 300 8700计提减值准备 8700 8000 700对利润总额的影响金额 650 300 700 350 借 投资性房地产开发产品的账面价值存货跌价准备贷 开发产品 成本模式下存货转换为投资性房地产 三 公允价值模式下的转换 转入账面余额借 固定资产 无形资产贷 投资性房地产 成本 转入公允价值变动借或贷 投资性房地产 公允价值变动 转入差额借或贷 公允价值变动损益 公允价值 账面价值公允价值 账面价值 1 公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 转入账面价值借 开发产品贷 投资性房地产 成本 转入公允价值变动借或贷 投资性房地产 公允价值变动 转入差额借或贷 公允价值变动损益 公允价值 账面价值公允价值 账面价值 2 公允价值模式下投资性房地产转换为存货 转入账面余额借 投资性房地产 成本累计摊销 累计折旧无形资产减值准备 固定资产减值准备 公允价值变动损益 公允价值账面价值 3 自用房地产转换为投资性房地产 例题 甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项 2013年12月31日购入一栋办公楼 实际取得成本为3000万元 该办公楼预计使用年限为20年 预计净残值为零 采用年限平均法计提折旧 因公司迁址 2016年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议 该协议约定 甲公司将上述办公楼租赁给乙公司 租赁期开始日为协议签订日 租期2年 年租金150万元 每半年支付一次 租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 2016年12月31日 该办公楼的公允价值为2200万元 下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中 正确的是 A 出租办公楼应于2016年计提折旧150万元B 出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元C 出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产D 出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 答案 B 解析 2016年应计提的折旧 3000 20 6 12 75 万元 选项A错误 办公楼出租前的账面价值 3000 3000 20 2 5 2625 万元 出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产 租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产 选项C错误 应确认的其他综合收益 2800 2625 175 万元 选项B正确 出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入 选项D错误 借 投资性房地产 成本存货跌价准备 公允价值变动损益 公允价值账面价值 4 公允模式下存货转换为投资性房地产 例题 20 8年3月10日 甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业 租赁期开始日为20 8年4月15日 20 8年4月15日 该写字楼的账面余额45000万元 公允价值为47000万元 20 8年12月31日 该项投资性房地产的公允价值为48000万元 甲企业的账务处理如下 1 20 8年4月15日 借 投资性房地产 成本470000000贷 开发产品450000000其他综合收益20000000 2 20 8年12月31日 借 投资性房地产 公允价值变动10000000贷 公允价值变动损益10000000 二 处置的处理 借 银行存款贷 其他业务收入借 其他业务成本投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备贷 投资性房地产 成本模式 借 银行存款贷 其他业务收入借 其他业务成本贷 投资性房地产 成本 公允价值变动 或借记 公允价值模式 结转公允价值变动 借 公允价值变动损益贷 其他业务成本 或相反会计分录 结转原转换日的 其他综合收益 借 其他综合收益贷 其他业务成本 或相反会计分录 例题 甲为一家房地产开发企业 2007年3月10日 甲企业与乙企业签订了租赁协议 将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用 租赁期开始日为2007年4月15日 2007年4月15日 该写字楼的账面余额为45000万元 公允价值为47000万元 2007年12月31日 该项投资性房地产的公允价值为48000万元 2008年6月租赁期届满 企业收回该项投资性房地产 并以55000万元出售 出售款项已收讫 甲企业采用公允价值模式计量 不考虑相关税费 要求 编制上述投资性房地产相关的会计分录 1 2007年4月15日 存货转换为投资性房地产借 投资性房地产 成本47000贷 开发产品45000其他综合收益2000 2 2007年12月31日 公允价值变动 借 投资性房地产 公允价值变动1000贷 公允价值变动损益1000 3 2008年6月 出售投资性房地产借 银行存款55000贷 其他业务收入55000借 其他业务成本48000贷 投资性房地产 成本47000 公允价值变动1000借 公允价值变动损益1000贷 其他业务成本1000借 其他综合收益2000贷 其他业务成本2000 例题 2014年中级职称 2010年12月16日 甲公司与乙公司签订一项租赁协议 将一栋经营用写字楼出租给乙公司 租赁期为3年 租赁开始日为2011年1月1日 年租金为240万 于每年年初收取 相关资料如下 1 2010年12月31日 甲公司将该写字楼停止自用 准备出租给乙公司 拟采用成本模式进行后续计量 预计尚可使用46年 预计净残值为20万元 采用平均年限法计提折旧 不存在减值迹象 该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原值为1970万元 预计使用年限为50年 预计净残值为20万元 采用平均年限法提取折旧 2 2011年1月1日 预收当年租金240万元 款项已收存银行 甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入 并结转相关成本 3 2012年12月31日 甲公司考虑到所在城市有活跃的房地产市场 并且能够合理估计该写字楼的公允价值 为提供更相关的会计信息 将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允模式 当日 该写字楼的公允价值为2000万元 4 2013年12月31日 该写字楼的公允价值为2150万元 5 2014年1月1日 租赁合同到期 甲公司未解决资金周转困难 将该写字楼出售给丙企业 价款为2100万元 款项已经收存银行 甲公司按照净利润的10 提取法定盈余公积金 不考虑其他因素 要求 1 编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录 2 编制甲公司2011年1月1日收取租金 1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录 3 编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录 4 编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录 5 编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产的相关会计分录 2010年12月16日 甲公司与乙公司签订一项租赁协议 将一栋经营用写字楼出租给乙公司 租赁期为3年 租赁开始日为2011年1月1日 年租金为240万 于每年年初收取 1 2010年12月31日 甲公司将该写字楼停止自用 准备出租给乙公司 拟采用成本模式进行后续计量 预计尚可使用46年 预计净残值为20万元 采用平均年限法计提折旧 不存在减值迹象 该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原值为1970万元 预计使用年限为50年 预计净残值为20万元 采用平均年限法提取折旧 1 2010年12月31日写字楼转换为投资性房地产的会计分录 借