第11章-物业管理经费与财务管理最新.ppt

第十一章物业管理经费与财务管理 物业管理经费来源物业服务费构成及测算维修资金的筹集 使用与管理 第一节物业管理经费来源 定期收取物业管理费指物业服务企业按照物业服务合同的约定 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序 向业主收取的费用 物业公用部位 共用设施设备专项维修资金物业服务企业开展多种经营的收入和利润政府多方面扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助 第二节物业服务费的构成 1 收费原则合理公开费用与服务水平相适应竞争双方协商政府监督 第二节物业服务费的构成 2 定价形式政府指导价指由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定的价格 市场调节价指由经营者自主制定 通过市场竞争形成的价格 第二节物业服务费的构成 3 计费方式包干制指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用 盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式 包括 物业服务成本 法定税费和物业服务企业利润 酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付物业服务企业 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或不足均有业主享有或承担的物业服务计费方式 包括 物业服务支出和物业服务企业酬金 第二节物业服务费的构成 4 物业服务费构成包干制物业服务费 物业服务成本 法定税收 企业利润酬金制物业服务预收资金 物业服务支出 企业酬金 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算住宅小区公共性物业服务收费标准测算由各地根据本地区综合服务项目 劳动付出状况 物价指数变化 住户经济承受能力 住宅小区档次制定 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算管理 服务人员工资 社会保险和按规定提取的福利费物业共用部位 共用设施设备日常运行 维护费用物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧物业共用部位 共用设施及公众责任保险费用经业主同意的其他费用单位 元 月 平方米 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算管理 服务人员工资 社会保险和按规定提取的福利费基本工资社会保险费规定提取的福利费加班费服装费 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业共用部位 共用设施设备日常运行 维护费用共用部位及道路的土建零修与保养费给排水设备日常运行 维修及保养费电气系统设备维修保养费燃气系统设备维修保养费消防系统设备维修保养费公共照明维修保养费及电费不可预见费易损件更新准备金 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业管理区域清洁卫生费用清洁工具购置费劳保用品费卫生防疫消杀费化粪池清淘费垃圾外运费清洁环节所需的其他费用 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业管理区域绿化养护费用绿化工具购置费劳保用品费绿化用水费农药化肥费杂草清运费景观再造费 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业管理区域秩序维护费用保安器材装备费保安人员人身保险费保安用房及保安人员住房资金 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算办公费用交通费通讯费低值易耗办公用品费书报费广告宣传社区文化费办公用房租金其他杂项 第二节物业服务费的构成 5 物业服务费测算物业服务成本或物业服务支出测算物业服务企业固定资产折旧费交通工具通讯设备办公设备工程维修设备其他设备 第二节物业服务费的构成 6 物业服务费测算法定税费营业税物业服务成本 5 城市维护建设税营业税 7 教育附加费营业税 3 法定税收 物业服务成本 5 5 第二节物业服务费的构成 6 物业服务费测算物业服务企业利润 物业服务成本 法定税收 利润率 第二节物业服务费的构成 6 物业服务费测算物业服务企业酬金固定提取比例 物业服务支出 事先约定提取率固定提取数额 与物业服务支出无关 事先约定提取数额 第二节物业服务费的构成 6 物业服务费测算注意问题前期物业管理的费用测算问题物业服务企业的酬金提取问题物业服务费收缴率问题住宅小区内非住宅物业的收费问题物业服务费用的调整问题 第三节维修资金管理 维修资金筹集商品房销售购房者应当按购房款2 3 的比例向售房单位交纳公有住房出售售房单位按售房款比例提取 多层 高层购房者按购房款2 比例交纳 第三节维修资金管理 维修资金管理如何代管维修资金的利息及使用维修资金明细户的设置维修资金结余维修资金的监管 第四节收益性物业的物业服务费构成及测算 构成人工费共用部位 设施设备日常运作 维修及保养费清洁卫生费绿化管理费秩序维护费用办公费固定资产折旧费共用部位 设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用不可预见费法定税收企业管理费及利润房产税 租金 12 房产原值 1 2 第五节物业服务企业的财务管理 1企业财务管理指企业为取得最大的效益 按照资金运动规律和国家财经政策 筹集 运用 分配和监督企业资金 处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作 资金筹集资金投放资金回收和分配 第五节物业服务企业的财务管理 代管基金 指企业接受业主委员会或者物业产权人 使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修资金 营业成本 指企业在从事物业管理活动中 为物业产权人 使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出 期间费用 指与企业经营没有直接关系或关系不密切 不需要在各个会计期分摊而直接计入当期损益的费用 第五节物业服务企业的财务管理 营业收入 指物业服务企业从事物业和其他经营活动所取得的收入 主营业务收入 物业管理收入 物业经营收入 物业大修收入其他业务收入 房屋中介代销手续费收入无形资产转让收入材料物资销售收入商业用房经营收入