新会计准则对房地产评估的影响及应对策略(一)

新会计准则对房地产评估的影响及应对策略 一 2006 年 2 月 15 日 财政部正式发布了新企业会计准则体系 新会计 准则是在国际会计准则趋同背景下出台的 吸收了国际会计准则的成 果 其中 企业会计准则第 3 号 投资性房地产 改变了以往企业 会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面 允许 企业在一定条件下 按照公允价值进行会计计量 企业自己按照公允 价值计量其投资性房地产存在问题 企业自身很难具有真正的公允性 因此 必须委托外部独立的专业房地产评估机构 房地产评估属于房 地产中介范围 无论从国外还是我国沿海发达城市来看 它都本应是 一个前途无量的行业 然而 房地产评估行业中的业务费盛行 的确 又给评估业界带来了黑暗 一 房地产评估的类型 一 一般评估 这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时 求助于评估机 构 以解决分歧和争议 使之趋于一致的手段 一般不具备法律效力 是参考性评估 它反映的是某一地域 某一时间点 某一特定物业一 般的价值水平 二 房地产抵押贷款评估 这类评估是购房者寻求金融支持时 对自己所抵押的房屋的价值而进 行的评估 它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估 评估 一经确定 具有法律效力 形成法律文件 对双方具有约束力 这种 评估值一般较低 三 特定评估 这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价 格水平而作的评估 为了求其公正合理 须采用两种以上的评估方法 进行评估 评估结果一经确定 具有法律效力 交易双方须按确定后 的评估值计算缴纳税费 二 新会计准则对房地产评估的影响 在新会计准则下 进行投资性房地产后续计量时 可以采用公允价格 模式和成本模式两种方式 有确凿证据表明该投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的 可以对投资性房地产采用公允价格模式进行 后续计量 采用公允价值模式计量的 不对投资性房地产提取折旧或 进行摊销 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整 其账面价值 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 公允 价值评估的评估范围包括四个方面 第一是已经出租的土地使用权和 已出租的建筑物 是指以经营 租赁方式出租的建设用地使用权和建 筑物 第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权 是指企业取 得 增值后转让的土地使用权 当然已经被认定是闲置土地的不能按 照公允价值进行计量 第三是某宗房地产 部分用于赚取租金或资本 增值 部分用于生产商品 提供劳务或经营管理 这种情况下需要分 开进行计量 对于能够单独计量和出售 用于赚取租金或资本增值的 部分 应当确认为投资性房地产 按照公允价值进行会计计量 对于 另外一部分 当然不能按公允价值进行会计计量 如果不可区分的话 也不能按照公允价值进行会计计量 涉及估价对象的法律权属 按照 公允价值进行计量的房地产 应该是有合法产权的房地产 但是 房 地产市场可能会存在投机现象 房地产市场的供求关系可能会因此产 生扭曲 从而形成风险 第一个风险是 投资性的房地产公允价值评 估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多 从而 造成相关责任的模糊不清等风险 一般的房产交易评估 往往只涉及 交易双方 而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个 政府和政 府的监管部门 公司股东 因为公允价值的计量直接涉及企业在市场 上的表现 公司的企业价值发生变化 公司股东的利益会受影响 公 司的高管层 公司的员工 他们也有切身的利害关系 公司外部相关 利益人 例如公司债权人 潜在投资者 公司的竞争对手和合作伙伴 第二个风险是 在市场发生变化的时候 公允价值会计计量会出现两 种可能 一种可能是在房地产市场持续上涨的时候 按照公允价值会 计计量 必然体现为企业的利润增加 公司在资本市场表现卓着 股 票的价值会在资本市场上得到反映 在企业的现金流并没有增加的情 况下 上市公司仍然可能获得融资 这种情况下 公司高管层会不会 借助公允价值来进一步高估房产的价值 这种可能性不能排除 另外 一种可能是当房地产市场持续下跌的时候 按照公允价值进行会计计 量 企业的利润会减少 相应的企业价值反映在资本市场上 股票会 有一些下跌 企业的现金流并不会因此减少 所以 公允价值会计计 量在一定程度上好比一个放大器 把企业价值在资本市场的表现进一 步放大 2006 年 12 月中国允许外资银行在 13 个城市经营 外资银行 在中国实行国民待遇 国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞 争 这给房地产评估行