物业基础整理版.ppt

什么是物业 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地 物业分类 按用途 居住物业 住宅小区 公寓 排屋 别墅 多层 高层等商业物业 写字楼 办公楼 商场 超市等工业物业 仓库 厂房等其他用途物业 车站 医院等 什么是物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 什么是前期物业管理 前期物业管理是指物业开始销售 预售 起 至业主委员会成立 并与选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同之日前的物业管理 物业服务合同 物业服务合同是对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利与义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行的约定 物业基本服务内容 一 房屋共用部位 共用设施的使用管理和维护保养 二 物业管理区域内公共场所的清扫保洁 卫生垃圾的收集 清理和化粪池的清理 三 公共绿地 花草树木的养护管理 四 公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作 五 物业的档案资料管理 六 物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容 什么是物业服务收费 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定 为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务 向业主收取的费用 普通住宅小区物业服务成本构成 一 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利费等 二 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 三 物业管理区域清洁卫生 绿化养护 秩序维护费用 四 办公费用 五 物业管理企业固定资产折旧 六 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 七 经业主大会同意的其它费用 业主在物业管理活动中 享有的权利 一 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 二 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 三 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 四 参加业主大会会议 行使投票权 五 选举业主委员会委员 并享有被选举权 六 监督业主委员会的工作 七 监督物业管理企业履行物业服务合同 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 简称专项维修资金 的管理和使用 十 法律 法规规定的其他权利 业主在物业管理活动中 履行的义务 一 遵守业主公约 业主大会议事规则 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 物业管理企业的权利 一 依法制订物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案 二 依照物业管理服务合同对物业实施管理 三 依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用 四 制止违反物业管理制度及业主公约的行为 五 委托专营企业承担专项物业管理业务 六 要求业主委员会协调其与业主的纠纷 七 依法开展有偿服务 八 法律 法规规定的其他权利 物业管理企业的义务 一 根据行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务合同年度计划 实施管理服务 二 每6个月向业主委员会报告工作 并报送物业维修 更新费用的收支帐目 接受业主 业主委员会的监督 三 根据业主委员会要求 列席业主大会或业主代表大会及业主委员会会议 解答业主和业主委员会提出的咨询 听取意见和建议 改进和完善管理服务 四 接到物业损坏报修时 及时进行维修和处理 五 接受物业管理部门 其它有关行政管理部门的监督 指导 六 配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动 七 法律 法规规定的其他义务 专项维修资金的收集及使用 一 住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 二 专项维修资金属业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 不得挪作他用 三 专项维修资金收取 使用 管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定 业主大会履行的职责 一 制定 修改业主公约和业主大会议事规则 二 选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 三 选聘 解聘物业管理企业 四 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施 五 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 六 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 业主委员会的职责 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 四 监督业主公约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 什么是业主临时公约 业主临时公约是指建设单位应当在销售物业之前 制定业主临时公约 对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定 什么是业主公约 业主公约是对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定 物业承接验收时移交资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 业主档案 入伙资料 什么是自用部位 自用部位是指一套房屋内部 由房屋的业主或使用人自用的卧室 客厅 厨房 卫生间 阳台 天井 庭院以及室内墙面等部位 什么是自用设备设施 自用设备设施是指一套房屋内部 由房屋的业主或使用人自用的门窗 卫生洁具 家具用品以及通向总管的供水 排水 燃气管道 电线等设备 什么是共用部位 共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主 使用人共同使用的门厅 楼梯间 水泵间 电表间 电梯间 电话分线间 电梯机房 走廊通道 传达室 内天井 房屋承重结构 室外墙面 屋面等部位 什么是共用设施设备 共用设施设备是指物业管理区域内 属全体业主或单幢物业的业主 使用人共同使用的供水箱 水泵 排水管道 窨井 化粪池 垃圾通道 垃圾箱 房 电视天线 电梯 照明灯具 建筑智能系统 避雷装置 消防器具 防盗门 邮政信箱 娱乐设施等设施设备 入住流程 入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排 其目的是为了让业主明了手续办理的顺序 使整个过程井然有序 下面是一份入伙手续书以作示范 入伙手续书 女士 先生 您认购的 区 栋 单元 室楼宇 现已交付使用具备入伙条件 请阅读收楼须知 按下列顺序办理入伙手续 1 房地产公司财务部 2 房地产公司地产部 房地产开发公司 物业管理公司 年 月 日 三 收楼须知收楼须知 即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件 合同和费用 从而避免遗漏 往返 给业主增添不便 下面是一份收楼须知以作示范 为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便 兹介绍有关收楼程序 一 在房地产公司财务部办理手续1 付清购楼余款 2 携带已缴款的各期收据交财务部验证 收回并开具总发票 3 在入伙手续 1 上盖章 二 在房地产公司地产部办理手续1 验清业主身份 业主如有时间应亲临我公司接受楼宇 并请带上 入伙手续书 业主身份证 港澳台同胞购房证明 护照或居住证 购房合同 2 若业主不能亲临收楼 可委托代理人 代理人除携带入伙手续书 购房合同外 还应出具 业主的授权书 由律师鉴证 业主身份证或护照的影印本 代理人的身份证或护照 3 在入伙手续 2 上盖章 三 在物业管理公司财务部办理手续1 缴付各项管理费用 预收管理费 2 缴付其他费用 如安装防盗门 安装防盗窗花等 3 在入伙手续 3 上盖章 四 在物业管理公司管理处办理手续1 签署 业主公约 2 介绍入住的有关事项 3 向业主移交楼宇钥匙 4 在入伙手续书 4 上由业主本人盖章或签字 交物业管理公司保存 装修管理流程 一 装修申请1 业主向物业管理公司提出装修申请 领取 装修申请表 等资料 2 业主如实填写 装修申请表 并附装修设计图纸 室内装修说明书 3 装修公司营业执照和资质 复印件 二 物业公司审批1 在接到业主递交的装修方案后7天内予以答复 对不规范或资料不全的 要求业主进行修改 重新递交审批 2 方案批准后 业主按要求到物业管理公司签订装修协议 并领取 装修许可证 三 装修施工单位1 与物业管理公司签订 装修施工责任承诺书 并领取施工许可证2 所有施工必须按照物业管理公司审批方案进行 不得有任何改动 如实际情况需要改动 必须报物业公司 经物业公司确认后方可施工 3 装修单位应严格遵守装修管理规定及小区 大厦 管理规定 四 装修过程监督五 物业管