房地产全面预算管理与成本控制

房地房地产产全面全面预预算管理与成本控算管理与成本控 制制 主主讲讲 杨杨 凡凡 第一章 房地第一章 房地产产企企业业全面全面预预算管理系算管理系统统的建立的建立 提出提出问题问题 什么是地什么是地产产公司的全面公司的全面预预算管理 算管理 为为什么要什么要进进行全面行全面预预算管理 算管理 如何如何进进行全面行全面预预算管理 算管理 房地房地产产企企业业如何建立全面如何建立全面预预算管理系算管理系统统 全面全面预预算算为为什么会成什么会成为为流于形式的数字游流于形式的数字游戏戏 讨论问题讨论问题 全面全面预预算形象的比算形象的比喻应该喻应该是是 一一张张网网 在 在这张这张网内网内进进度管理是度管理是 横横 轴轴 代表各 代表各时间节时间节点达成的目点达成的目标标 成本管理是 成本管理是 纵轴纵轴 代表各 代表各时间时间 节节点达成目点达成目标标所付合同的所付合同的费费用 不管外界的情况如何用 不管外界的情况如何变变化 都能在化 都能在 这张这张网中找到所网中找到所对应对应的位置 的位置 房地房地产产全面全面预预算管理与成本控制算管理与成本控制课课程培程培训训 内容涉及房地 内容涉及房地产产企企业业如如 何建立全面何建立全面预预算管理系算管理系统统 房地 房地产产企企业业如何建立全面成本管理系如何建立全面成本管理系统统 等 旨在使学等 旨在使学员员掌握全面掌握全面预预算管理的整体解决方案 掌握国内最算管理的整体解决方案 掌握国内最为为 领领先的全面先的全面计计划划预预算管理模式 掌握房地算管理模式 掌握房地产产成本管理的流程 成本管理的流程 组织组织 表 表单单 分析工具等技能 分析工具等技能 关关键词键词 房地 房地产预产预算管理算管理 成本控制成本控制 预预算算 成本管理控制成本管理控制 第一部分 从第一部分 从业务业务角度入手 做好全面角度入手 做好全面预预算管理算管理 一 一 什么是全面什么是全面预预算管理算管理 统统一概念一概念 全面全面预预算是什么 算是什么 全面全面预预算就是成本控制 算就是成本控制 全面全面预预算是算是销销售售预预算 成本算 成本预预算 算 费费用用预预算等的算等的预预算算综综合 合 全面全面预预算是工作算是工作计计划的数字化反划的数字化反应应 这这几种理解都几种理解都对对 但是都不全面 但是都不全面 关关键词键词 全面全面预预算管理是算管理是预预算算编编制 制 执执行 考核行 考核过过程中的所有管理程中的所有管理环节环节的集的集 成 既体成 既体现现出成找出成找讲师讲师 公开 公开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平平 台台 本控制的思路 又是各本控制的思路 又是各项预项预算表格的算表格的综综合 更是合 更是计计划的数字化反划的数字化反应应 它有两个它有两个维维度度 一 一 从表从表现现形式看形式看 全面全面预预算是各种算是各种预预算表格的集成算表格的集成 按按时间维时间维度划分 可以分度划分 可以分为为静静态项态项 目 目标标利利润预润预算 算 动态动态 年度 年度资资金金 预预算 月度算 月度资资金金预预算算 按控制按控制项项目划分 可以分目划分 可以分为销为销售收入售收入预预算 工程成本算 工程成本预预算 管理算 管理费费 用用预预算 算 销销售售费费用 用 财务费财务费用用预预算 税金算 税金预预算 算 资资本性支出本性支出预预算等 算等 二二 从管理 从管理环节环节分分 全面全面预预算是算是计计划 划 预预算 考算 考评评的循的循环环 一 一 计计划 分划 分为为一一级计级计划 集划 集团团关关键节键节点点计计划 二划 二级计级计划 划 项项目主目主 项计项计划 三划 三级计级计划 各划 各专项计专项计划及划及辅辅助助计计划 包含划 包含设计专项计设计专项计划 划 报报批批报报建建计计划 采划 采购计购计划 工程划 工程专项计专项计划 划 营销营销与客服与客服计计划 等 划 等 二 二 预预算 算 预预算算编编制 制 预预算算调调整 整 预预算分析 三 考算分析 三 考评评 目 目标设标设定 定 计计划目划目标标与与预预算目算目标标 结结果衡量 果衡量 时间时间 质质量 成本 量 成本 绩绩效体效体现现 固 固 定工定工资资 季度 季度奖奖金 年度分金 年度分红红 项项目提成 等 目提成 等 二 二 为为什么要什么要实实行全面行全面预预算 算 统统一思想一思想 预预算管理是全面算管理是全面预预算会算会计计 会 会计计反映反映监监督和内部控制督和内部控制 三方面的三方面的统统一一 其中 全面其中 全面预预算包含以下内容 算包含以下内容 全面全面预预算算项项目 目 全程全程预预算控制 算控制 全全员预员预算算规则规则 会会计计反映反映监监督包含以下内容 督包含以下内容 没有没有业务业务没有没有预预算 算 没有没有预预算没有算没有业务业务 客客观观反映及反映及时时反反馈馈 内部控制包含以下内容 内部控制包含以下内容 业务规业务规范化范化 流程制度化流程制度化 权责权责明确化明确化 统统一思想一思想 四大功能是 四大功能是 Planning 规规划 管理者划 管理者认认真考真考虑虑完成目完成目标标的方法 使企的方法 使企业业目目标标 企 企业资业资源 源 国家政策有国家政策有 效效对对接 保接 保证证企企业战业战略目略目标标按既定按既定轨轨道得以如期道得以如期实现实现 找 找讲师讲师 公 公 开开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平台平台 控制 控制 Control 全面 全面预预算明确的目算明确的目标标 地 地产产的的预预算管理以算管理以项项目成本目成本 控制控制为为基基础础 现现金流量控制金流量控制为为核心 且信息共享 保核心 且信息共享 保证证了了财务财务部部门门 与与业务业务部部门门的的统统一 真一 真实实反映企反映企业营业营运状况 运状况 为为决策提供支撑 决策提供支撑 Communication coordination 沟通沟通协调协调 预预算算编编制 是上下左右沟通 制 是上下左右沟通 协调协调的的过过程和程和结结果果 并分解到 并分解到员员工的桌面 使工的桌面 使战战略真正落地 略真正落地 实现战实现战略到略到执执行的一体行的一体 化 化 激励激励约约束 束 Incentives constraints 预预算与薪酬制度的算与薪酬制度的对对接可以体接可以体现奖罚现奖罚分明的原分明的原则则 强强化企化企业业业业 绩绩管理 管理 案例 一个房企老板的成本管理担案例 一个房企老板的成本管理担忧忧 案例 案例 xxx置置业业公司公司计计划运划运营营管理内管理内训总结训总结 三 三 如何做好全面如何做好全面预预算管理算管理 统统一行一行为为 1 全面全面预预算保障条件 算保障条件 资资源保源保证证 人 人 财财 物 物 时时 人 人力人 人力资资源配置 源配置 专业专业人人员员各司其各司其职职 各部 各部门门或各种或各种职职能均要参能均要参 与到与到预预算算编编制与管理中来 制与管理中来 财财 预预算算资资金金预预留 留 物 信息系物 信息系统统建建设设 ERP系系统统在在经营计经营计划 工程成本 划 工程成本 销销售客服 售客服 财财 务务等各等各领领域的集成 域的集成 时时 工作 工作时间时间保保证证 留下充足的 留下充足的时间时间做好事前做好事前 预则预则立立 的工作 并的工作 并 在在预预算运行事中做好将算运行事中做好将实际实际数与数与预预算数比算数比较较 纠纠偏 偏 调调整的工作 整的工作 在期末做好决算事后考在期末做好决算事后考评评工作 工作 管理保管理保证证 组织组织 流程 制度 科目 流程 制度 科目 组织组织保保证证 设设置合适的置合适的组织组织架构 保架构 保证预证预算的上算的上传传下达 横向沟通 下达 横向沟通 修改修改调调整 考核整 考核评评 价 价 流程保流程保证证 先梳理基于信息系 先梳理基于信息系统统且匹配且匹配组织组织架构的全面架构的全面预预算管理流算管理流 程 程 这这是全面是全面预预算管算管 理成功的关理成功的关键键 制度保制度保证证 将梳理后的流程以及各 将梳理后的流程以及各岗岗位在全面位在全面预预算管理中的算管理中的职责职责描描 述和未完成述和未完成预预算指算指标标 的工的工资资薪金考薪金考评评方案全部以制度形式列明 方案全部以制度形式列明 科目保科目保证证 公司的各种科目 公司的各种科目统统一 一 财务财务部 工程部 合部 工程部 合约约部用同一种部用同一种 语语言行事 其中言行事 其中组织组织机构案例 主要以万科 机构案例 主要以万科 龙龙湖 万达 湖 万达 华润华润置地置地 万通集 万通集团团等企等企业业的的组织组织构架特点构架特点说说明 另在明 另在专业专业方面方面简简介一下 介一下 科目体系 核算科目 目科目体系 核算科目 目标标成本模板 合成本模板 合约规约规划模板划模板 等 等 2 全面全面预预算流程算流程编编制制 找找讲师讲师 公开 公开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平台平台 确定确定项项目目目目标标利利润润 编编制制项项目主目主项计项计划 划 编编制制预预算 算 纵轴纵轴 目目标标利利润预润预算 目算 目标标成本成本预预算算综综述述 横横轴轴 三三级计级计划模板及控制要点 主划模板及控制要点 主项项 专项专项 楼 楼栋栋 1 制定目制定目标标 确定确定项项目定位与目目定位与目标标利利润润率 率 2 制定 制定计计划划 制定集制定集团团关关键节键节点点计计划 划 项项目主目主项计项计划 划 项项目目专项计专项计划 楼划 楼栋栋施工施工 计计划 划 3 组织实组织实施 施 4 绩绩效管控 效管控 3 静静态预态预算与算与动态预动态预算算 简简介介项项目目目目标标利利润润 年度 年度预预算 月度算 月度预预算算 静静态预态预算算项项目分解控制目分解控制 4 静静态预态预算流程算流程编编制制 案例分析 公司案例分析 公司项项目目预预算分算分许许 收入 支出 年度利 收入 支出 年度利润预润预算等 算等 5 动态预动态预算流程算流程编编制制 四 四 项项目利目利润预润预算控制方式算控制方式 项项目利目利润预润预算是静算是静态态的的预预算 它由收入减去成本 算 它由收入减去成本 费费用以及税金最用以及税金最 终终形成企形成企业业的利的利润润 具体每一具体每一项预项预算控制方法 算控制方法 1 2 3 4 销销售收入 土地成本 前期售收入 土地成本 前期费费用 工程成本 用 工程成本 5 6 7 8 营销费营销费用 管理用 管理费费用 用 财务费财务费用 用 税金 税金 第二部分 房地第二部分 房地产产全面全面预预算管理体系分享与交流算管理体系分享与交流 房地房地产产企企业业全面全面预预算管理的算管理的 困惑困惑 现现状 偏重状 偏重财务视财务视角推行全面角推行全面预预算管理的房地算管理的房地产产企企业业 其全面 其全面预预算算 管理管理绝绝大多数已大多数已沦为沦为流于形式的流于形式的 数字游数字游戏戏 症症结结 财务财务与与业务业务 两两张张皮皮 预预算管理缺乏运算管理缺乏运营营管理支撑管理支撑 全面全面预预算算为为什么会成什么会成为为流于形式的数字游流于形式的数字游戏戏 四个 四个问题讨论问题讨论 一 一 综综述 如何理解房地述 如何理解房地产产全面全面预预算管理算管理 二 二 房地房地产产全面全面预预算管理算管理 计计划篇划篇 三 三 房地房地产产全面全面预预算管理算管理 实务实务篇篇 找找讲师讲师 公开 公开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平台平台 四 四 房地房地产产全面全面预预算管理算管理 保障篇保障篇 案例案例1 LH地地产产集集团团公司的全面公司的全面预预算管理特点和学算管理特点和学习习借借鉴鉴点 点 案例案例2 龙龙湖集湖集团团xxx项项目启目启动动会之成本管理部分会之成本管理部分 第二章 第二章 房地房地产产企企业业成本管控系成本管控系统统的建立的建立 第一部分 开第一部分 开发项发项目前期成本管理的重要性目前期成本管理的重要性 提出提出问题问题 什么是成本管理 什么是成本管理 为为何何进进行成本管理 怎么行成本管理 怎么进进行开行开发项发项目前期的目前期的 成本管理 成本管理 为为什么采取了很多种的方法 但找不到有效的途径控制成本 什么采取了很多种的方法 但找不到有效的途径控制成本 控制成本就是降低控制成本就是降低质质量 降低量 降低标标准准吗吗 控制成本的重点在哪里 控制成本的重点在哪里 企企业业何何时进时进行成本控制 行成本控制 讨论问题讨论问题 成本管理的定成本管理的定义义 范 范围围 管理方式 管理方式 成本管理的作用和效果 成本管理的作用和效果 实实行成本管理的保障条件 行成本管理的保障条件 新常新常态态下成本管理的思路 流程和方法 下成本管理的思路 流程和方法 目目标标成本指定的成本指定的阶阶段和作用 段和作用 目目标标成本与成本与动态动态成本的管理及成本的管理及责责任成本 任成本 简单简单介介绍绍房地房地产产成本管理的三大成本管理的三大阶阶段及段及趋势趋势 如 始自如 始自2003年以万科年以万科为为代表的成本核算代表的成本核算阶阶段段 关注造价 关注造价 强调强调算得快 算得准 如 从算得快 算得准 如 从2006年起以年起以龙龙湖地湖地产为产为代表代表 的的强调强调成本控制成本控制阶阶段段 关注目关注目标标 强调强调目目标标成本控得住 以及从成本控得住 以及从2009年起开始形成的成本年起开始形成的成本 策划策划阶阶段段 关注收益 关注收益 强调强调成本成本结结构的不均匀分布 构的不均匀分布 图图示示说说明三大明三大阶阶段各有段各有侧侧 重 主要体重 主要体现现在事后 事中和事前控制的主要手段 在事后 事中和事前控制的主要手段 重点重点阐阐述述设计阶设计阶段的成本管控要段的成本管控要领领 第二部分 成本管控第二部分 成本管控术术 成本策划 企成本策划 企业业利利润润的的节节流流阀阀与与监监控者控者 提出提出问题问题 成本管理操作成本管理操作过过程中的困惑 程中的困惑 成本部成本部门门 单单兵作兵作战战 较较多 各部多 各部门门的的协协同不同不够够 找找讲师讲师 公开 公开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平台平台 目目标标成本成本测测算准确度不高 算准确度不高 合合约规约规划划实际实际指指导导意意义义不大 流于形式 不大 流于形式 控成本控成本还还是保品是保品质质 这这是个是个问题问题 变变更更签证签证太多 怎么管 太多 怎么管 动态动态成本数据不能准确及成本数据不能准确及时获时获取 取 资资金金计计划划预预不准 不准 难难以真正做到以真正做到资资金平衡 金平衡 房地房地产产企企业业成本管理控制要点成本管理控制要点 讨论问题讨论问题 房地房地产产企企业业成本管理控制要点 成本管理控制要点 控目控目标标 控合同 控付款 控 控合同 控付款 控动态动态 控目控目标标 分享案例 分享案例 Z企企业业 不同不同阶阶段目段目标标成本成本编编制制 概念概念设计阶设计阶段 方案段 方案设计阶设计阶段 初步段 初步设计设计 扩扩初初设计设计 阶阶段 施工段 施工图图 设计阶设计阶段及构件深化段及构件深化设计阶设计阶段目段目标标成本形成及成本重点控制成本形成及成本重点控制对对象 象 目目标标成本修成本修订调订调整指整指导导原原则则 目目标标成本成本编编制原制原则则与与调调整流程 整流程 控合同控合同 公司董事公司董事长长或者或者总经总经理在理在进进行合同行合同审审批批时时 如何判断合同价格是否 如何判断合同价格是否 合理 合理 预预算算够够不不够够 成本控制成本控制vs与成本核算 与成本核算 合合约规约规划划对对成本控制的作用 成本控制的作用 合合约约管控案例分享 管控案例分享 X企企业业 成本管理的三大成本管理的三大储备储备 控付款控付款 无无计计划不付款划不付款 付款付款计计划 基于划 基于审审定工程量 定期刷新合同付款定工程量 定期刷新合同付款计计划并与划并与计计划划联动联动 月度月度资资金金计计划每月划每月汇总汇总生成 上生成 上报报集集团审团审批后 达成率批后 达成率纳纳入部入部门门考考 核 核 合同付款 无合同付款 无计计划不付款 合同付款申划不付款 合同付款申请请 审审批批严严控控计计划外划外审审批付批付 款 款 控控动态动态 实时对实时对比比 指指导导定价定价 目目标标成本成本 动态动态成本成本 产产品品动态单动态单方方 目目标标成本 成本控制成本 成本控制线线 上 上线线VS基基线线 动态动态成本 成本 实时实时 动态动态反映反映 预计预计最最终终成本成本 合 合约规约规划余量的蓄水划余量的蓄水 池作用 池作用 动态动态成本月度回成本月度回顾顾 预预警 警 强强控控 产产品品动态单动态单方 指方 指导导定价 横向定价 横向对标对标 找找讲师讲师 公开 公开课课 上 上诺诺达名达名师师网 中国最大的培网 中国最大的培训训平台平台 第三部分第三部分 房地房地产规产规划划设计阶设计阶段投段投资资控制要点和策略 控制要点和策略 策略一 策略一 实实行行设计设计方案招投方案招投标标 优优化化设计设计 策略二 策略二 实实行限行限额设计额设计 有效控制造价 有效控制造价 策略三 加策略三 加强对图纸强对图纸的会的会审审与与审查审查 策略四 深入运用价策略四 深入运用价值值工程 运用价工程 运用价值值工程的工程的优势优势 策略五 采用合同措施 有效控制造价策略五 采用合同措施 有效控制造价 案例 案例 xx集集团设计阶团设计阶段成本管理控制的段成本管理控制的经验经验教教训训 成本不是算出来的 是成本不是算出来的 是规规划出来的划出来的 开开发发商商项项目成本管理的特点目成本管理的特点 突破承建市突破承建市场场的造价控制的造价控制观观念 建立投念 建立投资资控制的理念控制的理念 全成本管理全成本管理 全面 全全面 全过过程 全程 全员员 传统传统 成本管理成本管理 的的误误区 区 现现代成本管理理念 代成本管理理念 核算型的成本管理已核算型的成本管理已濒临濒临淘汰 控制型的成本管理模式已不能淘汰 控制型的成本管理模式已不能满满足足 市市场场的要求 成本管理必的要求 成本管理必须须向价向价值创值创造型造型转变转变 核心就是核心就是产产品品 价价值值工程工程 研究 研究 项项目各目各阶阶段成本管理各段成本管理各阶阶段成本管理重点内容 要点与案例 段成本管理重点内容 要点与案例 案例 三步案例 三步 控住控住 工程工程项项目成本 成本控制的目成本 成本控制的 三把三把锁锁 主主讲专讲专家 家 杨杨凡老凡老师师 南京大学房地南京大学房地产产EMBA客座教授 客座教授 15年房地年房地产产企企业业从从业经历业经历 东东南南 大学工学大学工学硕硕士 南京大学士 南京大学EMBA硕硕士 深圳明源地士 深圳明源地产产研究院的研究院的资资深深 研究院 全研究院 全经联专经联专家委家委员员会会创创新新讲师讲师 房地房地产产全面全面预预算管理与成算管理与成 本控制本控制 是是杨杨老老师师十余年地十余年地产产管理与咨管理与咨询经验询经验的的浓缩浓缩 各种流程 各种流程 组织组织 表 表单单 分析工具可以帮助学 分析工具可以帮助学员员企企业业迅速掌握技能 建立适合迅速掌握技能 建立适合 自己企自己企业业的的预预算与控制系算与控制系统统 杨杨老老师师主持主持过过10多家大中型房地多家大中型房地产产集集团团公司的管理公司的管理