珠三角地区2010年土地市场动态监测分析报告

珠三角地区2010年土地市场动态监测分析报告 2010 年 广东省继续实施经济发展转型三条路径 即 双 转移 建设现代产业体系 发展战略性新兴产业 进一 步加速产业升级 全面推进经济社会发展转型 取得了一定的 成效 实现了经济增长速度 质量与效益互相协调的良好局面 在国民经济和投资高位增长的前提下 珠三角地区对土地需求 较旺盛 土地市场供应规模持续加大 2010 年 珠三角地区土 地市场特点主要表现为 土地供应总量增长三成 工矿仓储用 地供应比例上升 土地出让均价逆势回落 普通商品住房用地 量价齐跌 工矿仓储用地出让均价上涨 其他用地市场化配置 力度加大 一 区域宏观经济运行分析 2010 年以来 珠三角地区继续落实 珠江三角洲地区改革 发展规划纲要 2008 2020 年 加快产业结构调整的步伐 积极发展高技术产业和战略性新型产业 经济增长的内生动力 不断增强 一 各主要经济指标继续保持增长势头 宏观经济运行 一 各主要经济指标继续保持增长势头 宏观经济运行 良好良好 2010 年 1 11 月份 珠三角地区完成全社会固定资产投 9801 92 亿元 同比增加 25 6 其中 房地产开发投资 2615 74 亿元 同比增加 23 7 实现工业增加值 14818 82 亿 元 同比增加 16 4 各主要经济指标继续保持增长势头 表 1 表 1 珠三角地区 2010 年 1 11 月份主要经济指标 2010 年 1 11 月份 指标名称单位 绝对量同比变化 全社会固定资产投资额亿元 9801 9225 6 房地产开发投资总额亿元 2615 7423 7 工业增加值亿元 14818 8216 4 二二 珠三角五个一体化规划珠三角五个一体化规划 出炉 珠三角区域经济一出炉 珠三角区域经济一 体化步伐加速体化步伐加速 2010 年 8 月 12 日 珠三角五个一体化规划 即 珠江 三角洲基础设施建设一体化规划 2009 2020 年 珠江三角 洲产业布局一体化规划 2009 2020 年 珠江三角洲基本公 共服务一体化规划 2009 2020 年 珠江三角洲城乡规划一 体化规划 2009 2020 年 和 珠江三角洲环境保护一体化规 划 2009 2020 年 正式公布 基础设施一体化重拳出击 规 划建设交通 能源 水利 信息化四类重大工程共 150 项 总 投资近 2 万亿元 产业布局一体化规划勾画出的未来产业发展 重点和空间布局 构建三角地区 530 产业体系 形成 A 字型产业总体空间布局 公共服务一体化将实现公共教育 公 共卫生 生活保障 住房保障 就业保障等十项公共服务无障 碍对接流转 城乡规划一体化规划将使珠三角依托省 市 县 三级绿道建成 1 小时区域休闲生活圈 环境保护一体化目标在 于 到 2012 年 区域环境保护一体化体制机制将初步建立 到 2020 年珠三角环境质量接近或达到世界先进水平 作为推进珠 三角一体化的重要行动指引 五个一体化规划从目标任务 实 施机制 保障措施等方面科学谋划布局 大胆先行先试 突破 行政界限 统筹规划布局 整合各类资源 助力推进珠三角一 体化进程 三三 广东部署实施十大工程 推动珠三角广东部署实施十大工程 推动珠三角 四年大发展四年大发展 2010 年 月 27 日 广东省委 省政府正式印发 实施 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 实现 四年大发展 工作 方案 提出未来几年将举全省之力 在珠三角部署实施 十大 工程 建设 推动珠三角在关键时期取得跨越发展 根据广东省 制定的珠三角 四年大发展 工作方案 明确了这一区域未来几 年跨越发展的宏伟蓝图 到 2012 年 珠三角地区将率先建成全 面小康社会 基本形成现代产业体系框架 基本实现区域经济 一体化 为了将宏伟蓝图付诸实现 广东省在工作方案中对目 标任务进行了细化分解 制定了推动 四年大发展 的重要路线 图和 施工图 专门精心设计制定了涵盖社会发展方方面面的 十大工程 这 十大工程 包括 珠三角轨道和绿道建设 产 业结构优化升级 重点创新发展平台 宜居城乡建设 珠三角 基础设施现代化 文化强省建设 粤港澳紧密合作拓展 珠三 角生态体系建设 基本公共服务均等化及人才引进培养等 以 此推动全省迅速形成 突出重点 带动一般 形成突破 的推进 落实机制 在全新发展纲领和多方面力量的统引下 区域经济 发展呈现积极变化 四 一线城市房价趋稳 二三线城市房地产市场持续升 四 一线城市房价趋稳 二三线城市房地产市场持续升 温 推动房价快速上涨温 推动房价快速上涨 在 2010 年以抑制房价过快上涨为目的的调控政策高压之下 珠三角地区一线城市房地产市场大受打击 2010 年深圳楼市遭 受 限购令 的精确打击 投资性需求不断下降 全年新房产 成交量比 2009 年下降幅度高达 53 6 为 10 年来最低 广州 楼市也持续出现 量跌价稳 的局面 而另一方面 随着城际 交通发展带来的同城化趋势进一步强化以及 不限购 带来的 投资需求的释放 珠三角众多二三线城市的房地产开发投资不 断升温 惠州核心地段的住宅价格已经从每平方米 7000 多元涨 至 11000 元 东莞住宅成交火热 签约均价高达 8856 元 平方 米 今后 随着保障性住房建设力度的逐步加大 房地产紧缩 性调控政策的进一步细化和落实 广州 深圳市 限购令 继 续施行 珠三角一线城市房价或将延续平稳微调的态势 但二 三线城市房价有快速上涨的趋势 二 土地市场总体特点 一一 土地供应总量增长三成 存量供地比例下降土地供应总量增长三成 存量供地比例下降 2010 年 珠三角地区供应建设用地 7176 宗 总量为 11757 42 公顷 同比增加了 32 6 增幅略低于全国 1 6 个百 分点 其中 存量建设用地 5884 10 公顷 占供地总量的 50 0 同比下降了 11 8 个百分点 从区域内各城市的情况来看 广州市土地供应量最大 3068 92 公顷 占珠三角地区土地供应总量的 26 1 佛山 市次之 1521 91 公顷 占 12 9 肇庆市土地供应量最少 646 70 公顷 仅占 5 5 见图 1 广州市 26 1 深圳市 8 8 珠海市 9 1 东莞市 6 7 佛山市 12 9 中山市 8 3 惠州市 11 5 江门市 11 1 肇庆市 5 5 图 1 珠三角地区 2010 年土地供应分布情况 各城市土地供应总量 存量供地比例及其变化情况见表 2 由表 2 可见 2010 年 除惠州市以外 其余八个城市土地 供应量均有所增加 其中江门市增幅最大 增幅为 1 4 倍 中 山市增幅最小 仅增长 5 9 而惠州市供地量有所减少 减 幅为 9 5 珠海市 佛山市和惠州市的存量用地比例较高 其中 珠海市 2010 年存量供地比例高达 93 1 表 2 珠三角地区各城市 2010 年土地供应总量及来源变化情况 2010 年2009 年同比变化 城市供地量 公顷 存量用地 比例 供地量 公顷 存量用地 比例 供地量 存量用地 比例 广州 3068 92 20 12433 71 50 226 1 30 1 深圳 1035 97 62 1584 58 46 177 216 0 珠海 1069 40 93 1805 40 100 032 8 6 9 东莞 793 38 16 0512 58 13 054 83 0 佛山 1521 91 89 01173 63 88 029 71 0 中山 974 54 46 5920 66 37 35 99 2 惠州 1347 35 72 81489 17 90 2 9 5 17 4 江门 1299 25 37 8538 58 46 7141 2 8 9 肇庆 646 70 34 4410 21 35 457 7 1 0 从各季度情况来看 四季度供应建设用地 3195 24 公顷 占全年土地供应总量的 27 2 三季度供应建设用地 4726 40 公顷 占 40 2 二季度供应建设用地 2058 21 公顷 占 17 5 一季度供应建设用地 1777 57 公顷 占 15 1 可见 第三季度是供地高峰 见图 2 0 00 500 00 1000 00 1500 00 2000 00 2500 00 3000 00 3500 00 4000 00 4500 00 5000 00 一季度二季度三季度四季度 公顷 图2 珠三角地区2010年各季度土地供应量变化 二二 工矿仓储用地供应比例上升 成为供地的主要方向工矿仓储用地供应比例上升 成为供地的主要方向 从供地用途看 2010 年 珠三角地区供应工矿仓储用地 1121 宗 面积为 4958 31 公顷 占土地供应总量的 42 2 同 比上升了 12 0 个百分点 房地产开发用地 5473 宗 面积为 4126 68 公顷 占 35 1 同比下降了 8 3 个百分点 其他用 地 582 宗 面积为 2672 44 公顷 占 22 7 同比下降了 3 6 个百分点 工矿仓储用地成为供地的主要方向 见图 3 各类 用地供应结构见图 4 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2009年2010年 工矿仓储用地房地产开发用地其他用地 图 3 珠三角地区 2010 年土地供应结构变化 工矿仓储用地 42 2 商业服务业用地 8 4 普通商品 住房用地 25 3 经济适用 住房用地 1 3 廉租住房用地 0 04 高档住宅用地 0 0003 其他用地 22 7 图 4 珠三角地区 2010 年土地供应结构 从珠三角各城市情况来看 珠海市 中山市 江门市 肇 庆市供地以工矿仓储用地为主 佛山市 惠州市供地以房地产 开发用地为主 广州市 深圳市供地则以其他用地为主 东莞 市土地供应结构比较均衡 见图5 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 广州深圳珠海东莞佛山中山惠州江门肇庆 工矿仓储用地房地产开发用地其他用地 图 5 珠三角地区各城市 2010 年土地供应结构比较 三三 出让均价逆势回落 区域内各城市波动较大出让均价逆势回落 区域内各城市波动较大 2010 年 珠三角地区出让土地 6710 宗 面积为 9369 53 公顷 占供地总量的 79 7 同比提高了 2 2 个百分点 划拨 土地 466 宗 面积为 2387 89 公顷 占 20 3 全年无租赁和 其他有偿方式供地 招拍挂出让土地 1816 宗 面积 7710 88 公顷 占土地出让 面积的 82 3 同比下降了 1 2 个百分点 从成交价格来看 土地出让均价为1313 21元 平方米 相 比去年同期的1846 23元 平方米下跌了28 9 招拍挂出让均 价为1479 08元 平方米 比去年同期的2167 13元 平方米下跌 了31 7 相比于全国土地出让均价22 1 的涨幅 珠三角地 区土地出让均价逆向下降 且降幅较大 从图6可以看出 2010 年第三季度土地出让均价同比大幅下跌 带动全年出让均价走 低 0 00 500 00 1000 00 1500 00 2000 00 2500 00 3000 00 3500 00 元 平方米 出让均价招拍挂出让均价 图 6 珠三角地区土地出让均价及招拍挂出让均价季度变动情况 从各城市情况看 佛山市土地出让均价最高 为2217 30元 平方米 江门市土地出让均价最低 为350 60元 平方米 与 去年同期相比 珠三角地区仅中山市和惠州市土地出让均价上 涨 且上涨幅度较大 涨幅分别达2 2倍和2 3倍 广州市 深 圳市 珠海市和江门市土地出让均价下跌幅度较大 分别为 31 9 30 7 61 9 和63 3 见表3 表3 珠三角地区各城市2010年土地出让价格变化 单位 元 平方米 2010 年2009 年同比变化 城市 出让单价 招拍挂 出让单价 出让单价 招拍挂 出让单价 出让单价 招拍挂 出让单价 广州 2080 772964 923055 733929 49 31 9 24 5 深圳 1271 621997 571835 673401 38 30 7 41 3 珠海 1215 101193 443189 853212 90 61 9 62 9 东莞 1941 071978 111996 042052 77 2 8 3 6 佛山 2217 302642 312524 182682 70 12 2 1 5 中山 771 08845 98241 92302 83218 7179 4 惠州 794 18797 67238 32248 32233 2221 2 江门 350 60326 15954 961060 96 63 3 69 3 肇庆 376 41378 31384 83370 54 2 22 1 四四 普通商品住房用地量价齐跌 商服用地供应比例上升普通商品住房用地量价齐跌 商服用地供应比例上升 2010 年 珠三角地区供应房地产开发用地 5473 宗 面积 为 4126 68 公顷 同比增加了 7 2 其中 存量用地 3145 42 公顷 占房地产开发用地供应量的 76 2 同比提高了 13 2 个百分点 从用途结构来看 商服用地供应 424 宗 面积为 985 02 公 顷 占房地产开发用地供应总量的 23 9 同比上升了 9 7 个 百分点 住宅用地 5049 宗 面积为 3141 66 公顷 占房地产开 发用地供应总量的 76 1 各类房地产开发用地供应比例见图 7 可见 住宅用地中绝大多数是普通商品住房用地 供应了 4981 宗 面积为 2978 04 公顷 同比减少了 6 3 占住宅用地 供应量的 94 8 同比略降了 1 4 个百分点 其中 中低价位 中小套型普通商品住房用地供应 223 宗 面积为 597 13 公顷 占普通商品住房用地供应量的 20 1 同比提高了 6 7 个百分 点 保障性住房用地 经济适用住房用地 廉租住房用地 供 应 65 宗 面积为 163 59 公顷 占住宅用地供应量的 5 2 同比略升 1 5 个百分点 与去年同期相比 房地产开发用地供 应结构的变化反映在 商服用地供应比例上升 住宅用地里中 低价位 中小套型普通商品住房用地和保障性住房用地供应比 例有所加大 见图 8 商业服务业用地 23 9 普通商品 住房用地 72 2 经济适用 住房用地 3 8 廉租住房用地 0 1 高档住宅用地 0 001 图7 珠三角地区2010年房地产开发用地供应结构 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2010年2009年 商业服务业用地普通商品住房用地经济适用住房用地 廉租住房用地高档住宅用地 图8 珠三角地区2010年房地产开发用地供应结构变化 2010 年 珠三角地区商服用地出让均价为 2693 61 元 平 方米 比 2009 年的 2656 87 元 平方米略涨了 1 4 普通商 品住房用地出让均价为 2503 04 元 平方米 比 2009 年的 3197 25 元 平方米下跌了 21 7 由图 9 可见 普通商品住房 用地及商服用地出让均价变动趋势基本一致 呈 N 形波动 2010 年一季度以来 普通商品住房用地及商服用地用地出让均 价连续两个季度下跌后 三四季度转而加速上涨 其中 2010 年四季度普通商品住房用地出让均价创造 2009 年一季度以来最 高水平 相比 2009 年 商住倒挂 现象有所缓和 仅出现在 2010 年四季度 0 00 500 00 1000 00 1500 00 2000 00 2500 00 3000 00 3500 00 4000 00 4500 00 5000 00 元 平方米 普通商品住房用地商业服务业用地 图9 珠三角地区普通商品住房用地及商服用地出让均价季度变动情况 从区域内各城市情况看 广州市普通商品住房用地出让均 价最高 为 9096 38 元 平方米 肇庆市最低 为 625 81 元 平 方米 五五 工矿仓储用地供应量大幅增加 成交均价上涨工矿仓储用地供应量大幅增加 成交均价上涨 2010 年 珠三角地区供应工矿仓储用地 1121 宗 面积为 4958 31 公顷 同比增加了 85 1 其中 存量用地 2051 03 公顷 占工矿仓储用地供应量的 41 4 同比下降了 10 6 个 百分点 从供地方式来看 出让供应工矿仓储用地 1066 宗 面积 4741 11 公顷 占工矿仓储用地供应量的 95 6 同比提高了 2 3 个百分点 招拍挂出让 878 宗 面积为 3974 07 公顷 占 工矿仓储用地出让总面积的 83 8 同比下降了 9 3 个百分点 从成交价格来看 2010 年珠三角地区工矿仓储用地出让均 价为 357 20 元 平方米 相比 2009 同期的 318 24 元 平方米上 涨了 12 2 招拍挂出让平均单价为 391 28 元 平方米 同比 上涨了 17 2 其中 深圳市工矿仓储用地出让均价最高 为 796 92 元 平方米 肇庆市出让均价最低 为 188 68 元 平方 米 见表 4 表4 珠三角地区各城市2010年工矿仓储用地出让价格对比 单位 元 平方米 城市2010年2009年同比 出让单价 313 91296 17 6 0 广州 招拍挂出让单价 428 15326 26 31 2 出让单价 796 92656 16 21 5 深圳 招拍挂出让单价 848 22656 16 29 3 出让单价 451 48479 90 5 9 珠海 招拍挂出让单价 451 48479 90 5 9 出让单价 480 16488 11 1 6 东莞 招拍挂出让单价 480 16488 15 1 6 出让单价 294 41295 15 0 3 佛山 招拍挂出让单价 337 07309 64 8 9 出让单价 413 29147 76 179 7 中山 招拍挂出让单价 428 14162 99 162 7 出让单价 255 03181 75 40 3 惠州 招拍挂出让单价 256 49182 89 40 2 出让单价 217 77224 37 2 9 江门 招拍挂出让单价 221 26243 17 9 0 出让单价 188 68269 49 30 0 肇庆 招拍挂出让单价 189 30269 49 29 8 六六 其他用地市场化配置力度加大 存量供地比例大幅下其他用地市场化配置力度加大 存量供地比例大幅下 降降 2010 年 珠三角地区供应其他用地 582 宗 面积为 2672 44 公顷 同比增加了 14 3 其中 存量用地供应 687 64 公顷 占其他用地供应量的 25 7 同比下降了 45 4 个百分点 从供地方式来看 出让供应其他用地 286 宗 面积 964 02 公顷 占其他用地供应总量的 36 1 同比变化不大 招拍挂 出让 85 宗 面积 389 16 公顷 占其他用地出让总面积的 40 4 同比提高了 23 1 个百分点 从成交价格来看 2010 年珠三角地区其他用地出让平均单 价为 507 43 元 平方米 比 2009 年的 322 45 元 平方米上涨 了 57 4 招拍挂出让平均单价为 634 56 元 平方米 比 2009 年的 763 36 元 平方米下跌了 16 9 三 土地市场运行与宏观经济协调发展 一 土地供应与固定资产投资协调性分析 一 土地供应与固定资产投资协调性分析 2010年1 11月份 珠三角实现全社会固定资产投资9801 92 亿元 同比增加25 6 2010年 珠三角地区土地供应总量为 11757 42公顷 同比增加了32 6 从图10可以看出 2008年 一季度以来 珠三角地区土地供应量与全社会固定资产投资额 变动趋势基本相同 保持了高度的正相关 0 00 500 00 1000 00 1500 00 2000 00 2500 00 3000 00 3500 00 4000 00 4500 00 5000 00 0 00 500 00 1000 00 1500 00 2000 00 2500 00 3000 00 3500 00 4000 00 4500 00 5000 00 公顷 亿元 全社会固定资产投资额土地供应总量 注 2010 四季度年全社会固定资产投资用的是 10 11 月份数据 图10 2008年以来珠三角地区供地总量和全社会固定资产投资额变化情况 二 工业用地供应与工业增加值协调性分析 二 工业用地供应与工业增加值协调性分析 2010 年 1 11 月 珠三角地区实现工业增加值 14818 82 亿 元 同比增加 16 4 2010 年 珠三角地区工矿仓储用地供应 总量为 495