2011年武汉市宏观环境总结及2012年趋势预测ppt课件.ppt

2011年武汉市房地产市场宏观环境总结及2012年发展趋势分析 题纲 一 宏观环境分析 宏观经济形势 宏观政策形势 二 房产市场分析 三 土地市场分析 2012年宏观政策趋势预测 2011年武汉市房产市场总体情况 2012年发展趋势预测 2011年武汉市土地市场总体情况 2012年发展趋势预测 一 宏观环境分析 1 宏观经济形势 2 宏观政策形势 3 2012年宏观政策趋势预测 2011年 中国经济增速虽然逐渐回落 但前行的脚步依旧坚定 CPI涨幅连续数月自高位回落 表明中国经济已经成功实现 软着陆 1 宏观经济形势 全国经济形势 全年国内生产总值471564亿元 按可比价格计算 比上年增长9 2 分季度看 一季度同比增长9 7 二季度增长9 5 三季度增长9 1 四季度增长8 9 今年以来 中国经济增速画出一条缓慢下行的曲线 成功实现 软着陆 分产业看 第一产业增加值47712亿元 比上年增长4 5 第二产业增加值220592亿元 增长10 6 第三产业增加值203260亿元 增长8 9 从环比看 四季度国内生产总值增长2 0 1 宏观经济形势 武汉经济形势 武汉市2011年经济总量预计将达6500亿元以上 GDP增速约为13 武汉已步入经济总量基数较大 发展速度相对稳健的时期 今年以来 我市经济在刺激政策稳步退出过程中呈现出平稳减速态势 这与 十二五 规划主动调低经济增速 强调发展方式转变和改善民生等目标是一致的 与金融危机后的经济大幅下滑有本质区别 也表明一系列宏观调控政策取得了积极成效 图 2006 2011年武汉市GDP 表 2011年武汉市主要宏观经济指标增速预测 物价维稳 居民收入跑赢GDP 前三季度城市居民人均可支配收入18351 39元 同比增长13 6 高于全市经济增长1 5个百分点 农民人均收入9305 07元 同比增长21 2 超过城市居民增速7 6 1 宏观经济形势 武汉经济形势 2011年武汉经济呈现五点积极因素 1 宏观经济形势 武汉经济形势 2 宏观政策形势 2011年武汉楼市 限 字当道 限购 限价 限贷 二套房首付提高至60 武汉首套房贷利率最高上浮30 将房价控制在合理水平 武汉市2011年度的新建住房价格控制目标 房价增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平 省会居民暂停沟通第三套住房 武汉版 新国八条 本地居民家庭禁购第三套房 外地人需提供一年以上纳税证明或社保证明 最多购买一套住房 强保障 严问责 双管其下严控楼市 强保障 严问责 武汉今年保障房增至12 29万套房源增加4400套 我市入列全国首批利用公积金贷款支持保障房建设试点城市 首笔1 4亿贷款到已发放 武汉出台公共租赁房供给新规可实现 共有产权 2 宏观政策形势 湖北省住建厅要求各市 州上报房价增幅等数据 未达成房价控制目标将问责 武汉将保障房建设纳入 治庸问责 质量终身问责 武汉对不执行 一房一价 的楼盘每套罚5000元 3 2012年宏观政策趋势预测 2012年经济发展 以稳为主 治通胀 稳物价 仍是四季度乃至明年宏观调控的首要任务 在此宏观经济环境下 2012年宏观政策将呈现以下趋势 2012年宏观政策趋势 继续坚持房地产调控政策不动摇 货币政策微调缓解调控压力 1 1房地产调控目标升级为 促进房价合理回归 1 2 限购 等调控实施细则或适度微调1 3 限贷 或将适度放松 但开发商融资仍不会通畅 2 从 调结构 角度落实房地产调控 1 房地产调控方向坚定不移 2 1加快普通商品住房建设 扩大有效供给2 2控制商品房 强化保障房 促成房地产双轨制的健康发展 二 房产市场分析 1 2011年武汉市房产市场总体情况2 2012年发展趋势分析 1 2011年武汉市房产市场总体情况 武汉市房产市场供应结构改变 住宅比重下降 商业和保障房比重增加 在今年 强保障 严问责 的宏观调控下 武汉市房产市场供应结构发生了明显的改变 住宅市场由于受到 限购 限价 限贷 等因素的影响 供应比例出现大幅下滑 而商业地产由于受到投资者青睐 供应比重逐渐增加 武汉市今年保障房建成11 8万套 占到全省目标总量的三分之一 超过了全市 十一五 期间总和 1 2011年武汉市房产市场总体情况 武汉价格停涨 将进入 以价换量 阶段 武汉房价虽然停涨 但降价趋势并不明显 开发商多以送面积 送物业费等方式 暗降 且武汉商品住宅均价环比涨幅虽不断缩小 但同比依旧有所增长 直至11月开始 明确低开的项目才逐渐增多 2 2012年武汉市房产市场发展趋势分析 趋势一 武汉市商品房存量将达到最高 目前为止武汉市的存量接近850万方 是03年到现在最高的存量 再加上明年有大量的供应上市 武汉市的存量在明年达到更高的点 约1400万方 价格方面 明年上半年武汉市商品房价格将同今年年底一样会出现降价促销 以价换量的局面 但从另一方面来看 武汉的整个房价水平在二线城市中属于中等水平 并不是特别高 而且是首次置业水平 价格波动不会特别大 因此 总体而言明年武汉楼市价格不会出现大幅下降将维持稳定 销售量方面 武汉在大的城市建设 城市发展 业带来了大量的拆迁 刚性需求比较旺盛 因此在刚需的支持下明年武汉楼市销售量将基本维持稳定或出现微幅下降 趋势二 量价维稳 2 2012年武汉市房产市场发展趋势分析 三 土地市场分析 1 2011年武汉市土地市场总体情况2 2012年发展趋势分析 2011年武汉全年土地成交同比 量跌价涨 1 2011年武汉市土地市场总体情况 2011年武汉市全年成交土地14128亩 成交均价1957元 同比成交量下降了34 成交价格同比上涨了10 备注 以上统计均不包括工业用地 开发商拿地谨慎 1 2011年武汉市土地市场总体情况 土地供应空间布局应以城市总体规划确定的 主城 新城组群 主城区为核 多轴多心 空间结构为导向 在确保中心城区重点功能区域供地的同时 逐步向新城组群倾斜 促进主城与新城 中心城区与远城区的协调发展 2 2012年武汉市土地市场趋势分析 趋势一 土地供应向新城组群倾斜 由于明年将继续坚持调控方向不动摇 因此土地市场仍将以 维稳 作为发展目标 开发商选择余地加大 议价空间增加 同时在当前的市场形势下 土地溢价率不会很高 但城市的优质住宅用地仍旧会受到市场青睐 趋势二 土地价格将继续维持稳定 加快武